CBD、金融街——北京“雙城記”

夏肇玲

CBD 北京的心臟

高效、快速是這里的主節(jié)奏，每天可能有數(shù)以萬計的文件從這里的各個甲級寫字樓傳送到客戶手中，甚至連承包這里寫字樓快遞業(yè)務的快遞員也因此而“發(fā)了財”，一年能賺6位數(shù)。在這里工作的中國人幾乎都有英文名，用外語交談和回郵件是每個人必備的工作能力。這里是北京高素質(zhì)人才的主要聚集地之一，也是北京高收入人群的聚集區(qū)，年薪幾十萬元的白領(lǐng)非常普遍。沒錯，這里是北京CBD。

在某種程度上說，這十年的CBD是北京發(fā)展的一個風向標，它寄托了這個城市國際化的想象。北京的城市風貌，也因為CBD有了現(xiàn)代化的新形象。在北京CBD，殼牌、豐田、三星、美鋁等眾多知名跨國公司總部云集，總計達77家，占北京市知名跨國公司總部總數(shù)的2/3以上，占朝陽區(qū)的比重達到90%以上，在全國是世界500強企業(yè)和跨國公司地區(qū)總部集中度最高的區(qū)域之一。CBD中心區(qū)同時聚集了世界500強企業(yè)中的近140家，占北京全市的70%以上。

不久前，北京CBD被認定為首批“北京市總部經(jīng)濟集聚區(qū)”和“北京市商務服務業(yè)集聚區(qū)”，以總部經(jīng)濟為特征，以國際金融業(yè)為龍頭，以現(xiàn)代服務業(yè)為主導，文化傳媒聚集發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局已形成。據(jù)北京CBD管委會相關(guān)負責人介紹，這里聚集了各類金融機構(gòu)1000余家，其中外資金融機構(gòu)252家，國際交易機構(gòu)近10家，文化傳媒企業(yè)超過2000家，其中包括華爾街日報、CNN、BBC等占全市90%以上的169家國際傳媒機構(gòu)。與此同時，這里的咨詢服務機構(gòu)、會計師事務所、律師事務所、投資資產(chǎn)管理公司及專業(yè)中介公司等商務服務企業(yè)達9000余家。

看到今天CBD的繁華，很難想象十年前，這里還是以搬遷工廠區(qū)為主的區(qū)域。那時超過100米高的建筑沒有幾棟。第一機床廠還沒拆，現(xiàn)在耳熟能詳?shù)呢敻恢行?、銀泰中心、萬達廣場都還沒有蹤影?？梢哉f，今天的CBD幾乎都是這十多年內(nèi)建成的。

2000年，“CBD”這一概念首次在朝陽國際商務節(jié)成功推出。2001年，朝陽區(qū)對外公布并展示了北京CBD的詳細規(guī)劃：西起東大橋路、東至西大望路、南至通惠河、北至朝陽路，總面積3.99平方公里。根據(jù)規(guī)劃，CBD總體規(guī)劃體量為1050萬平方米。而到2009年，CBD的建筑體量就已經(jīng)超過800萬平方米。CBD管委會主任吳桂英用“滿了、散了、缺了”形容彼時CBD的狀態(tài)?！皾M”是指因為原來規(guī)劃的區(qū)域差不多快要開發(fā)完了，政府必須提前擴充新的區(qū)域進行下一步規(guī)劃；“散”的直接負面影響是成本過高；“缺”則是指配套不足，比如5A寫字樓缺乏。于是2009年，CBD東擴規(guī)劃方案正式公布：CBD核心區(qū)將東擴約3平方公里，南至通惠河、北到朝陽北路、西起西大望路、東抵東四環(huán)。按照規(guī)劃，北京市區(qū)兩級財政將投入資金150億元用于東擴區(qū)的基礎(chǔ)設施建設，預計六到八年建成。

2010年，高達330米的國貿(mào)三期開業(yè)，刷新CBD天際線；2011年，中信地產(chǎn)開發(fā)的北京第一樓、高達528米的“中國尊”破土；2012年，造型清奇的央視新樓落成，成為CBD最著名地標建筑；2013年，CBD核心區(qū)主要地塊建筑陸續(xù)進入施工期。

記者從北京CBD管委會了解到，北京CBD核心區(qū)預計2015年入駐企業(yè)將吸引投資1000億元人民幣，每年帶來的稅收將超過500億元人民幣。而如果通過對樓宇經(jīng)濟的合理規(guī)劃，未來僅一座樓宇的經(jīng)濟收入就能達到上百億元的稅收。北京CBD管委會目前正在加大對中小企業(yè)的引進，以加速信息、銷售、決策在區(qū)域的聚集。

在CBD日新月異的發(fā)展中，地產(chǎn)企業(yè)起到了極大的推動作用。嘉里集團與國貿(mào)、銀泰集團與銀泰中心、SOHO中國與建外SOHO、香江集團與財富中心、萬達集團與萬達廣場……每一組著名建筑背后幾乎都有一個卓越的企業(yè)，都標志了一個新的高度。對于明天的CBD而言，高達528米的“中國尊”無疑是最重要的建筑。建設過中國第一座涉外現(xiàn)代化辦公大廈國際大廈以及曾經(jīng)的京城第一高樓、183米高的京城大廈的中信地產(chǎn)，也將對CBD的建設起到重要作用。

經(jīng)過十幾年的發(fā)展，CBD區(qū)域目前僅有為數(shù)不多的幾個高端項目尾盤在售，其中核心區(qū)包括北京財富中心二期與俯臺項目僅余2套尾房在售，首創(chuàng)禧瑞都剩余尾房不足10套，圣世一品只也有部分房源在售。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，CBD核心區(qū)由于已經(jīng)幾近開發(fā)完畢，因此再有新住宅項目入市的可能性較??；而東擴區(qū)雖然占地面積幾乎與原核心區(qū)相等，但由于東擴區(qū)的主要定位是CBD的綜合功能拓展區(qū)、綠色商務特色區(qū)，規(guī)劃住宅用地的份額較小，未來新增住宅產(chǎn)品的可能性也較小。因此預計在未來一段時間內(nèi)，CBD地區(qū)的住宅現(xiàn)房將逐漸消化殆盡，逐漸轉(zhuǎn)向完全的二手市場，供需的失衡也將導致二手房源價格不斷推升。

從商務環(huán)境來看，CBD東擴完成之后，整個CBD區(qū)域的高端商務環(huán)境將上升一個新的臺階。北京原有的CBD核心區(qū)域，雖然已經(jīng)承擔了城市商務中心的作用，但是相較于其他國際城市CBD的發(fā)展水平，例如紐約、香港、倫敦等，僅從租金水平來看就存在巨大差異。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，這主要是由于原有的CBD的起初規(guī)劃與運營存在一定缺陷，因此整體區(qū)域發(fā)展呈現(xiàn)“散沙”狀態(tài)，其高度集聚的價值尚未完全體現(xiàn)出來，未來還有較大發(fā)展空間。而此次CBD東擴正是調(diào)整原有結(jié)構(gòu)的機會，從政府部門的表述中也可以看出，CBD東擴土地中的寫字樓建設將摒棄“拿地—建樓—出售或出租”這一原有的粗放型開發(fā)模式，而是在進行一級開發(fā)之后，向國內(nèi)外意向企業(yè)提出征詢意見并量身定做，在此基礎(chǔ)上增加大量商業(yè)以及交通配套。預計未來隨著CBD東擴的不斷推進與完善，整個區(qū)域的商務氛圍將逐步提升，相應其租金水平也將水漲船高。以位于北京CBD的世紀財富中心為例，寫字樓租金大約在15元/平方米·天左右，相臨的漢威大廈租金水平也與其相當。而在區(qū)域內(nèi)租金最高的國貿(mào)三期，租金已超過20元/平方米·天，最高達到40元/平方米·天。

金融街 中國國家金融管理中心

CBD歷經(jīng)十年的建設和發(fā)展，大氣候已經(jīng)形成。而金融街則是推進北京晉級“世界城市”的國際化進程、滿足高速增長的產(chǎn)業(yè)聚集需求，引導與帶動大國經(jīng)濟發(fā)展的強有力的新引擎。

金融街控股股份有限公司副總經(jīng)理王志剛向本刊記者介紹，金融街是北京市第一個大規(guī)模整體定向開發(fā)的金融產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。自1992年建設以來，得到國家和北京市的大力支持。1993年10月，國務院批復的《北京城市總體規(guī)劃（1991年～2010年）》明確提出，“在西二環(huán)阜成門至復興門一帶，建設國家級金融管理中心，集中安排國家級銀行總行和非銀行金融機構(gòu)總部”。在2005年國務院批復的《北京城市總體規(guī)劃（2004年～2020年）》中，再一次明確金融街是國家金融管理中心。2008年，在全金融總體規(guī)劃中，進一步確定了金融街在首都金融業(yè)中的核心地位，提出要將金融街建成首都金融主中心。

自開發(fā)建設以來，金融街從一片危房率高達78%的舊城區(qū)成長為如今具有國際影響力的國家級金融管理中心，在北京金融街這1.03平方公里的土地上，聚集了一行三會和工行、農(nóng)行、中行、建行總行，以及瑞銀、德意志銀行等外資銀行總部等160家金融機構(gòu)，1600余家大型企業(yè)。金融資產(chǎn)61.3萬億元，三級稅收2218億元，占北京全市三級稅收比重為為35.4%。

隨著企業(yè)的進駐，金融街的甲級寫字樓租金已經(jīng)僅次于CBD。據(jù)國際代理機構(gòu)戴德梁行統(tǒng)計，截至2012年第三季度，金融街商圈內(nèi)甲級寫字樓存量共102萬平方米，空置率僅為0.29%，為北京最低；租金為324元/平方米·月，環(huán)比二季度租金再增加1.1%，租金僅次于CBD區(qū)域的333元/平方米·月。

對于金融街租金的持續(xù)看漲，王志剛表示，租金的增長是市場競爭的自然結(jié)果。北京除金融街之外，還有許多區(qū)域有寫字樓可供出租，租金價格上也有多種層次的選擇。就市場而言，這些區(qū)域的寫字樓也在相互競爭，以吸引更為優(yōu)質(zhì)的客戶。企業(yè)應該從自身角度出發(fā)，選擇符合自身企業(yè)形象，并且能承擔物業(yè)成本的辦公場所。

“金融街區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸬纳蠞q較快，也從另一個側(cè)面肯定了金融街區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)的競爭力，這也將帶來有實力的企業(yè)集中于這一區(qū)域，這樣一個結(jié)果是對這一區(qū)域的物業(yè)建設者——金融街控股的肯定?！蓖踔緞傉f，金融街控股也支持政府對一些高成長類企業(yè)進行扶持。從現(xiàn)實情況來看，北京有不少企業(yè)孵化器項目，政府通過租金、稅收的減免，來減少一些企業(yè)在創(chuàng)始初期的負擔，扶持其高速成長。金融街樂見其成，并愿意積極配合政府的行動。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平對記者表示，盡管金融街區(qū)域內(nèi)人口并不多，但“產(chǎn)出”卻很大。目前，區(qū)域內(nèi)聚集了龐大的具有收入和消費能力“雙高”的金融商務人士，區(qū)域商場多定位于高端，如百盛商場、金融街購物中心、威斯汀酒店、麗思·卡爾頓酒店和洲際酒店等商業(yè)配套。金融街一家證券公司從業(yè)人員告訴記者，近幾年金融街餐飲等配套都比以往更為豐富和方便。

如今，入駐金融街被認為是一家機構(gòu)實力和地位的象征。由于金融業(yè)規(guī)模日漸龐大，原有區(qū)域也很難裝下金融機構(gòu)越來越多的辦公需求。目前，金融街開始積極盤活存量資源。北京市西城區(qū)針對街內(nèi)現(xiàn)有辦公資源和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將金融業(yè)以外的產(chǎn)業(yè)遷出，騰出空間容納金融機構(gòu)入駐。今年以來，西城區(qū)已與幾家駐區(qū)大企業(yè)達成了關(guān)于辦公樓宇置換、土地資源開發(fā)等合作共識。

與此同時，擴容也轟轟烈烈展開。金融街將以2.59平方公里核心區(qū)為基礎(chǔ)，構(gòu)建“一核心、四街區(qū)、兩配套”的面積約8平方公里的北京金融中心區(qū)。在金融街相關(guān)負責人看來，全方位拓展有利于金融街突破土地資源稀缺的發(fā)展瓶頸，并強化北京市的金融產(chǎn)業(yè)集聚效應。隨著今年下半年月壇南街兩地塊相繼入市，金融街西擴進入實質(zhì)開發(fā)階段。按西城區(qū)的規(guī)劃設想，金融街擴容之后，最希望吸引過來的是一些大的地方性金融機構(gòu)總部落戶，其次就是外資銀行的第二總部。

聊起金融街擴容帶來的發(fā)展機遇，王志剛認為，目前北京金融街已成為中國高端產(chǎn)業(yè)聚集度最高、稅收增長最快、人民幣資產(chǎn)流量最大的區(qū)域之一。2012年前三季度，金融街區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模達62.1萬億元人民幣，占中國內(nèi)地金融機構(gòu)總資產(chǎn)規(guī)模的近50%；實現(xiàn)金融業(yè)增加值840.2億元，占北京市金融業(yè)增加值的45.7%。隨著越來越多的企業(yè)入駐金融街，去年新增建筑面積算是解了“燃眉之急”。今年各類規(guī)劃中、在建中的擴容工程也在有序進行。2012年金融街新增建筑面積51.7萬平方米，并引進全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)有限責任公司、瑞士銀行（中國有限公司）、芝加哥商業(yè)交易所（北京）咨詢有限公司等70家機構(gòu)。隨著拓展工作的順利推進，金融街總部機構(gòu)聚集功能進一步強化，金融業(yè)發(fā)展的強勁勢頭將進一步凸顯。

東西對話 誰主沉浮

隨著北京城市的不斷發(fā)展，帶來了城市功能的劃分越來越細。作為首都，是國內(nèi)外經(jīng)貿(mào)交往的主要窗口，出現(xiàn)了一些功能的聚集區(qū)，形成了城市發(fā)展的熱點區(qū)域，例如CBD、金融街、中關(guān)村等。市政府將CBD的功能定位在建設國際化現(xiàn)代商務中心區(qū)，而西部金融街則是形成以金融保險業(yè)為主導的現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)。

對于CBD的發(fā)展前景，第一太平戴維斯策劃部總經(jīng)理徐偉成認為，CBD是全北京商務最成熟的地方，是世界500強企業(yè)和跨國公司集中度最高的地區(qū)，這里聚集了來自世界各地的精英。換言之，CBD蘊藏著巨大的高端消費人群。據(jù)統(tǒng)計，每天約有100萬名左右的白領(lǐng)階層在CBD區(qū)域內(nèi)上班、消費、休閑。特別是入世后，我國金融市場變得更加開放，外資銀行、保險業(yè)等金融機構(gòu)逐漸進入北京市場，它們成了國貿(mào)商圈商務樓的潛在使用者，加上國內(nèi)一些大企業(yè)的進駐，這也成為支撐CBD商業(yè)地產(chǎn)市場的重要因素。

而CCTV、BTV兩大掌控中央話語權(quán)的媒體東進CBD核心區(qū)，整合固有的東部國內(nèi)國際重量級媒體優(yōu)勢，北京CBD不僅是中國高端商務的代言，更是中國傳媒產(chǎn)業(yè)鏈的頂端。隨著兩大電視媒體的東進，將帶動與之相關(guān)的1.2萬多家上下游企業(yè)東遷。這其中包括電視制作公司、數(shù)字技術(shù)公司、設備租賃公司、節(jié)目發(fā)行公司、版權(quán)交易機構(gòu)、廣告制作公司、廣告代理公司、演員經(jīng)紀公司、市場調(diào)查公司，以及法律、咨詢、財會等中小型專業(yè)服務企業(yè)。在帶動更廣闊、時尚、精英消費的同時，還勢必將促進北京CBD文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的形成。在不斷的發(fā)展中，北京CBD區(qū)域以金融業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主要經(jīng)濟增長點的產(chǎn)業(yè)格局將日益成熟。

地產(chǎn)評論人馬躍成則表示，CBD的常駐和流動人口數(shù)量龐大，除了大量的商務人士之外，還包括國內(nèi)外的觀光客。隨著CBD的影響越來越大，其在旅游觀光上的價值也將逐漸顯現(xiàn)，正如日本的新宿、紐約的曼哈頓一樣。根據(jù)《北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》預測，CBD區(qū)域的消費人群約有50萬人，其中年輕商務白領(lǐng)約25萬到30萬人，CBD常駐財富階層及涉外人士約各有5.5萬人，商務旅行人群約1.7萬人，文化休閑人群約1至2萬人，觀光人群在4至8萬人左右。流動人口帶來的商業(yè)價值不可小覷。而隨著CBD的東擴和近年來交通的便利、基礎(chǔ)設施的完善、行政配套的齊全，區(qū)域價值也將更加成熟而明顯提升。

CBD發(fā)展已經(jīng)日趨成熟，金融街商圈則憑借金融業(yè)帶動，成為北京西二環(huán)最高端的寫字樓、商場聚合地。金融街控股股份有限公司副總經(jīng)理王志剛表示，目前金融街區(qū)域的用地基本已飽和，無論商業(yè)還是商務物業(yè)，出租率均保持高位。而其作為具有國際影響力的金融聚集區(qū)，對高端的商務配套，包括酒店、餐飲、休閑娛樂等的需求必然會高于其他區(qū)域。金融街控股作為金融街街區(qū)整體開發(fā)商和運營商，除了自持部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)——金樹街、利茲卡爾頓酒店、金融街購物中心、金融家俱樂部等之外，還積極配合相關(guān)政府部門，引入其他高端商業(yè)資源，保持整體配以套滿足高端商務辦公的需求。

“通過金融街的西擴和南拓，相信在未來幾年，金融街的整體規(guī)劃會逐步實施完成?！蓖踔緞偙硎?，金融街發(fā)展目前面臨的最大挑戰(zhàn)就是辦公面積的實際增長遠遠比不過企業(yè)需求的增長。早在2007年，金融街區(qū)域就已經(jīng)基本建成，當時該區(qū)域內(nèi)的總建筑面積達到了300多萬平方米。不過隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，金融行業(yè)在過去幾年中取得了長足的進步，對辦公面積的需求也隨之迅速增長。根據(jù)統(tǒng)計，截至2012年底，金融街區(qū)域內(nèi)僅金融業(yè)從業(yè)人員便達到了17.4萬人，現(xiàn)有辦公面積已近飽和狀態(tài)，這在客觀上也推高了金融街區(qū)域內(nèi)的租金水平。

通過西擴和南拓工程，金融街正試圖解決這一發(fā)展問題。通過這兩個工程，2012年金融街新增建筑面積51.7萬平方米，算是解了“燃眉之急”，今年各類規(guī)劃中、在建中的擴容工程也在有序進行。此外，北京市政府也通過金融街區(qū)域?qū)θ腭v企業(yè)進行調(diào)整來進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局。而在這一系列舉措之后，金融街區(qū)域的總部機構(gòu)聚集功能進一步強化，金融業(yè)發(fā)展的強勁勢頭將進一步凸顯。

業(yè)內(nèi)人士表示，金融街的發(fā)展基本實現(xiàn)了當初的目標，受時代所限的一些不足和短板有望在西擴中得到改善。金融街當下正以有限的地盤容納國內(nèi)國際高端金融客戶的入駐，其國際影響力正不斷加強。隨著擴容，適度植入文化消費、休閑娛樂、商務服務等配套服務功能，金融街與其他商圈的聯(lián)系將愈加緊密，在大金融版圖下，多邊商務的優(yōu)勢在北京獨具優(yōu)勢。