開放式土地賭場

悲劇標本

近十年后回顧“8·31大限”，當時籍籍無名的順馳對于土地政策風向轉(zhuǎn)變的敏感性和出手的快捷都讓人嘆服。當諸多房企還在琢磨這條攪局的小“鯰魚”想要做什么的時候，順馳已經(jīng)通過孫宏斌提出的“螞蟻行動”變成了“大象”。

2002年“11號令”和“33號令”相繼出臺，叫停已經(jīng)沿用多年的土地協(xié)議出讓方式卻又留下“四個口子”，使協(xié)議轉(zhuǎn)讓得以延續(xù)，相當多的項目都套上了這四類名目，協(xié)議出讓方式仍在變相延續(xù)，大量土地繼續(xù)流入開發(fā)商手中。

在政府半推半就的政策中，大多數(shù)開發(fā)商選擇了觀望態(tài)度，而順馳卻把握住了土地市場由協(xié)議拿地向拍賣拿地轉(zhuǎn)向的脈搏?！拔艺J為土地市場化是早晚的事，沒想到它提前了?！睂O宏斌說。此后，于順馳發(fā)展史上具有里程碑意義的昌平蟒山會議上，孫宏斌做了題為“鴻鵠之志向、螞蟻之行動”的主題演講，確認了全國布局的戰(zhàn)略方向。

2003年9月，順馳走出天津的第一戰(zhàn)在石家莊打響。在這場被稱為“理性和激情、冷靜和瘋狂交織的土地競買升級戰(zhàn)”中，順馳以每畝220萬元天價拿下石家莊市（2003）第9號地塊，這一價位比同等土地20萬元的原估價高出了10倍，并創(chuàng)下該市土地市場單宗地價最高紀錄。用陳寶存的話說，在這場競價中，“順馳把所有本土企業(yè)都得罪了”。因為順馳此舉，不僅突破了石家莊開發(fā)商關于土地估價的上限，為憑借在低價土地上造房子牟利的房地產(chǎn)開發(fā)時代畫上句號，而且抹殺了當?shù)仄髽I(yè)為這塊地前期所做的工作。

競拍失敗的河北卓達總裁楊卓舒曾表態(tài)，這次競買擾亂了石家莊市場的土地秩序，使之出現(xiàn)一種混亂局面。

樓市傳媒董事長蔡鴻巖曾在《批評萬科》一書中記載過順馳在石家莊一役后的拿地軌跡?！耙粋€月后，順馳又在蘇州工業(yè)園區(qū)以5.9億元取得金雞湖地塊；兩個月后，在南京通過拍賣以6.5億元搶得河西奧體中心地塊；2004年1月，通過掛牌以27.2億元拿下蘇州工業(yè)園區(qū)地塊；2004年4月，先后從鄭州和洛陽取得兩塊土地，將觸角延伸到華中地區(qū)……”

在孫宏斌看來，土地市場的開放和規(guī)范化是一個歷史性的趨勢，它不是一個周期性的現(xiàn)象。孫宏斌準確地把握了政策，并在包括萬科在內(nèi)的地產(chǎn)大鱷不以為然的目光中，完成了自己“糧草”儲備。

陳寶存這樣評價順馳當年的行為：“順馳固然占盡了先機，卻對地方政府和當?shù)仄髽I(yè)沖擊很大，反映了8·31前后土地市場的一些亂象。許多當?shù)亻_發(fā)商在一級開發(fā)中做了很多工作，立了項、拿到了規(guī)劃證，最后項目卻被搶走，曾經(jīng)有一級開發(fā)商在未拿到地后，把前期所有的資料一把火燒掉以示抗議。”

到2004年8·31大限實施時，在很多開發(fā)商明白“這次狼真的來了”、開始為“糧票”發(fā)愁時，順馳高調(diào)宣稱，經(jīng)過一年時間的拿地，順馳已經(jīng)在華北、東北、華中等諸多城市擁有800萬平方米的土地儲備。

順馳“螞蟻變大象”的過程折射出8·31大限撕破了完全由長官意志說了算的協(xié)議出讓的黑幕，體現(xiàn)出相對的公平和透明。

然而，順馳全國土地儲備迅速膨脹是以高成本為代價，按照當時拿地的價格、成本測算，順馳的叫價竟沒有一個開發(fā)商敢承擔。而據(jù)當時其內(nèi)部員工透露，順馳對于前期規(guī)劃估算、風險評估都做得很簡單，只有幾頁紙，而且往往兩三天就做出決定，完全以是否拿到土地作為考績的唯一標準。

王石當時就認為孫宏斌在賭博：“高價拿地的時候就沒有準備按時還錢，同政府公信力博弈，屬惡意競爭行為?！?/p>

順馳也因在土地競價現(xiàn)場不計后果地叫價，在不少城市同其他地產(chǎn)大鱷交惡。在蘇州金雞湖東的土地出讓時，順馳拿下了這幅萬科覬覦已久的地塊，據(jù)說當時萬科有人為此落淚。用陳寶存的話說，王石曾多次公開質(zhì)疑過順馳的瘋狂擴張。

天欲其亡，必令其狂。2004年第一季度，順馳預付資金規(guī)模已經(jīng)超過100億元。為了支持其全國擴張戰(zhàn)略、把有限的資金運用到極致，孫宏斌采取了分期支付土地款、縮短拿地開盤周期等方式，當時業(yè)內(nèi)把之形容為“十個瓶子兩個蓋子”。

這樣做的后果，使順馳陷入一邊不斷高價拿地、一邊在許多城市拖延交付地價款的怪圈。譬如在北京大興黃村項目的競投中，順馳直至開發(fā)銷售階段都尚未付清所有地款。

在搶占房地產(chǎn)市場頭把交椅的欲望驅(qū)使下，順馳以未來房地產(chǎn)高速增長作為賭注，采用其他房企無法茍同的方式瘋狂圈地。面對順馳是否能最終通過市場銷售消化掉高價拿地成本、而使資金鏈承壓的質(zhì)疑，孫宏斌希望通過對土地出讓金支付的無限延長來獲得市場機會，再依靠后期銷售回款來彌補之前所欠地價。而被推高了的地價，無疑讓土地出讓方、貸款銀行都能獲益。

然而，高速前進的順馳并沒有狂奔多遠。2006年，順馳一再承壓的資金鏈終于斷裂，并同時遭遇在港上市夭折和投行臨時毀約撤單等困境，孫宏斌不得不將自己創(chuàng)立十二年之久的順馳55%的控股權(quán)以12.8億元的超低價轉(zhuǎn)手香港路勁基建。

對于順馳來說，可謂成也土地敗也土地?！暗禺a(chǎn)黑馬”孫宏斌敏銳地把握了8·31大限所帶來的機遇，但也終因過于熱衷于圈地、不計風險，成為房地產(chǎn)規(guī)模崇拜的悲劇標本。

地王背后的分化

8·31大限是地產(chǎn)界的土地革命，此后，已經(jīng)初步成長起來的地產(chǎn)資本力量迅速通過招拍掛放大。更重要的是，由于單一競價模式，地王從此成為主題詞。

8·31大限之后，中國于2005年迎來了第一輪地王大戰(zhàn)，當年8月初北京實行土地“招拍掛”制度以來最大地塊——海淀區(qū)清河鎮(zhèn)住宅及配套用地進行現(xiàn)場競拍。

這場共有7家公司參與的現(xiàn)場競價，最終演變成華潤和順馳之間的捉對廝殺。經(jīng)過80個回合激戰(zhàn)，華潤以25.65億元勝出。

25.65億元的總價、3654元/平方米的樓面地價，讓很多業(yè)內(nèi)人士直呼“高了”。

“地王的出現(xiàn)有其必然邏輯，清河鎮(zhèn)住宅及配套用地土地面積大，開發(fā)周期就會相對拉長，從資產(chǎn)價格角度，升值是必然的?！标悓毚嬲f。

事實也正如此，2006年華潤橡樹灣一期開盤，均價達到了約8560元/平方米；2007年橡樹灣二期開盤，均價已經(jīng)達到了13500元/平米左右，橡樹灣的面市也被看作當?shù)貥鞘邪l(fā)展加速的開端。

“大型企業(yè)前期擴張的資金多是從銀行或其他渠道融資獲得，如果后期沒有足夠的新開項目形成新的銷售回款，前期的融資償還就可能出現(xiàn)問題。而增加新開項目，就必須有相應的開發(fā)用地?！弊苑Q“混跡”于房地產(chǎn)業(yè)20多年的馥銘炫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行總裁、中國企業(yè)家資本聯(lián)盟副主席王巖這樣解釋房企的拿地沖動。

肇始于2005年的那次爭奪，不過是之后各地地王狂歡的預演。此后，各地地王輪番登場、接踵而來。

2007年7月，北辰實業(yè)和北京城開聯(lián)合競得的長沙新三角洲地塊，總價達到驚人的92億元，被稱為“中國地王”。8月份蘇寧環(huán)球在上海市南京路拍下6萬元/平方米的單價地王，而恒基剛剛以15億元轉(zhuǎn)手毗鄰的一幢寫字樓，蘇寧卻耗資44億元。

地王的涌現(xiàn)在2010年制造出令人瞠目、近乎泡沫的價格標尺，曾有研究機構(gòu)描摹出2010年“中國地王圖”，地王以排山倒海之勢涌現(xiàn)，單價地王、總價地王及雙料地王在全國各個城市此起彼伏，達到47塊之多。

在爭奪土地的激烈廝殺中，央企國企的身影時時閃現(xiàn)。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年成交總價前十名的地塊中國企獨占八席，成交樓面地價前十名中國企也獨占八席。

2009年6月30日，廣渠路15號地公開競價，在前往北京市國土局的路上，潘石屹給同樣報了名、交了保證金的任志強打電話。任志強說自己不去，同時勸潘石屹也別去，理由是：“政府給國企這么多錢，他們可瘋著呢。他們拿著這些錢該干什么去？沒地方去。這塊地國企無論如何會發(fā)瘋的?！?/p>

去了現(xiàn)場的潘石屹毫無懸念地沒有拿下這塊地，中化方興投資管理（北京）有限公司以40.6億元的價格奪得廣渠路15號地，一次性付款。而四天前，央企成都中澤置業(yè)以19.6億元奪得北京奧運村鄉(xiāng)地塊，樓面價達15217元/平方米，創(chuàng)造了北京單價最高的地王。

“央企國企是2006年進入房地產(chǎn)業(yè)的，那年中小制造業(yè)危機，產(chǎn)能過剩的央企遭遇轉(zhuǎn)型困局，為保值增值，加入到剛剛崛起的房地產(chǎn)行業(yè)。由于其自有資金與融資成本極低的優(yōu)勢，2007年開始，央企國企成為土地招拍掛市場的主力軍。而所謂的78家央企非主業(yè)房地產(chǎn)的退市，伴隨著的是新增5家主業(yè)房地產(chǎn)的航空母艦出世，央企主業(yè)房地產(chǎn)的航母升至21家?！痹谥幸惫┞毜年悓毚嬲f。

土地儲備是開發(fā)商的生命線，當央企國企在土地招拍掛市場上翻云覆雨時，民營房地產(chǎn)企業(yè)也無法在這輪搶地洪流中旁觀。

富力地產(chǎn)參與了2009年的大多數(shù)地王競拍，但由于國企強大的資本實力而屢屢敗北。2009年5月21日，富力地產(chǎn)以10.22億元拿下廣渠門外10號地，也不過得緣于該地塊周邊都是富力城項目，而且土地本身由富力整理。

2009年12月22日，三大地產(chǎn)巨頭富力、雅居樂、碧桂園組成“民企聯(lián)合體”和保利、萬科、中海聯(lián)合組成的“國企聯(lián)合體”為爭奪廣州亞運城地塊展開了巔峰對決。當“民企聯(lián)合體”出價255億元時，“國企聯(lián)合體”無奈放棄。

在央企國企接連攻城略地、民企奮力抗爭的過程中，在地王遍地開花的喧鬧中，很少有人想起那些曾經(jīng)的地王鬧劇。

2007年9月11日，福建融信地產(chǎn)以總價9.04億元、樓面地價高達9953元/平方米的高價拍得上海白馬路地塊，成為轟動一時的“地王”。到2008年3月初，融信地產(chǎn)不惜損失7000萬元土地保證金，將昔日高價拍得的土地退還。

2012年5月2日，北京市國土資源局官網(wǎng)發(fā)布公告稱，華美地產(chǎn)旗下北京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年12月競得的朝陽區(qū)百子灣路14號地塊，由于未按照出讓合同的約定繳納地價款被收回，即日起一年內(nèi)暫停該公司及其關聯(lián)公司參與北京市新的土地出讓交易活動資格。

以上兩例不過是地王浮沉的個例，當開發(fā)商們通過瘋狂拿地和囤積土地坐享暴利的時候，他們有意無意地忽略了其在源頭上制造并累積的泡沫。

在地王輩出的喧囂大潮中，當各界指責地方政府供應不力、對地王的涌現(xiàn)“功不可沒”時，陳寶存從另個角度闡釋了其“無奈”：“地價從收儲環(huán)節(jié)高速上揚，土地成本推高不可逆轉(zhuǎn)，收儲速度也在極速下降，地方政府即使想加大土地供應，可惜也做不到?！?/p>

譬如，北京市2009～2010年期間土地儲備貸款規(guī)模達到1725.5億元。加上2011年1～5月份新增的土地儲備貸款，即便在2009年之前，北京土地儲備中心無任何貸款存量，上述三年半時間所積累的2000多億元的貸款，每個月還本付息就會超過100億元。所以，朝陽區(qū)國土局的負責人在一次土地推介會上才會說：“光是朝陽區(qū)土地儲備貸款的每天利息，就相當于購買一架飛機！”

被詬病的土地財政

地王的不斷問世是土地價格上漲較快的最好注腳，土地價格上漲是房價持續(xù)上漲的主要原因之一。而反過來，房價的上升又推動了開發(fā)商對土地的爭奪，最終推動了地價的上揚。地價和房價之間如同一個循環(huán)往復、交錯上升的游戲，在這個游戲中，開發(fā)商和市場都深套其中，無法脫身。

“8·31大限后，土地出讓的招拍掛方式強化了地方政府作為唯一的城市土地供給者的壟斷角色，而賣地收入又是地方政府財政的主要來源之一，地方政府自然有推高地價的動機?！标悓毚嬲f。

有關數(shù)據(jù)顯示， 自從8·31大限使土地有償出讓進一步市場化，土地出讓金呈現(xiàn)明顯的增長態(tài)勢，在地方財政收入中所占比重也迅速提升。2001～2003年我國土地出讓金合計9100多億元，約占同期全國地方財政收入的35% 。2004年8·31大限出臺后的當年，全國土地出讓金的價款達6412億元，占同期地方財政總收入的53.9%。2005年我國執(zhí)行收緊地根政策，出讓金收入占比雖有所下降，但總額仍有5884億元。此后，各地土地出讓金持續(xù)增長，在地方財政中所占的比重也在不斷上升。

在這樣的利益驅(qū)動下，盡管調(diào)控政策一波波襲來，但地方政府始終無法抵制土地財政的誘惑。即使在2011年持續(xù)而嚴厲樓市調(diào)控影響下，全國土地出讓金總金額仍達31500億元，占地方財政收入的60%左右。

但在2011年土地出讓金整體創(chuàng)下新高的情況下，有些地區(qū)的土地財政卻出現(xiàn)了欠收，包括北京、廣州、深圳、杭州等地在內(nèi)的城市土地出讓金收入均呈現(xiàn)大幅下滑。相關數(shù)據(jù)顯示，2011年全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%。

基于對樓市未來預期的不確定性，房企減少了購地支出，為避免土地出現(xiàn)超低價成交或是流拍現(xiàn)象，地方政府在2012年也紛紛放緩了推地的步伐。但事實證明，這種做法對于過分依賴土地財政的地方政府來說是一個沉重的打擊。為了緩解嚴峻的地方財政壓力，地方政府重新開始整理土地出讓。

以合肥為例，截至2012年8月底，合肥獲得經(jīng)營性土地出讓金95.4億元，同比下滑約12.2%。為了搶收土地財政，合肥市不惜采取“以價換量、薄利多銷”的推地政策。萬科于當年9月6日用33.06億元摘取了合肥超大地塊，折合230萬元/畝，而2010年合肥地價是430萬元/畝，下跌幅度達到46%。

合肥市面臨的窘境只不過是全國各地土地市場的一個縮影，據(jù)相關研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，包括北京、上海、深圳、杭州和廣州在內(nèi)的一線城市以及所有限購城市，在2012年的前八個月的土地供應、成交和出讓金同比都出現(xiàn)了大幅下滑，遭遇寒流。但是從8月開始土地市場顯示出了“微反彈”態(tài)勢，直到年底演變成又一輪轟轟烈烈的搶地潮。

在王巖看來，8·31大限之后，面對持續(xù)上漲的房價和地價，國家的很多調(diào)控政策都是一拍腦袋就想出來的，都有藥不對癥的弊病。

例如，北京市地稅局2010年底開展土地增值稅預繳和清算工作，北京市定價3萬元以上的樓盤土地增值稅預繳比例將為原計劃的2倍以上，定價5萬元的為3倍以上，定價8萬元以上的為6倍以上。這種以高稅收圍堵高價房來打壓房價的方式，最終的受益者仍然是地方政府，而一時的房價不上漲的表象也是治標不治本。

“只要地方對土地出讓金依然存在著過分依賴的關系，地方政府就不愿意堅決執(zhí)行調(diào)控措施，那么房地產(chǎn)價格也不可能出現(xiàn)大幅下滑的走勢?！蓖鯉r判斷。

2004年之前，由于土地市場“雙軌制”的存在，房地產(chǎn)商可以協(xié)議方式廉價取得大面積的單幅地塊，并在此基礎上通過規(guī)?；瘔旱徒ㄖ?、營銷等成本獲取高額利潤。8·31大限的出臺是終結(jié)僅憑政府一紙批文協(xié)議取得土地使用權(quán)的日子，取而代之的是以招投標方式為主的“陽光地政”。

然而，8·31大限在杜絕官員個體謀取私利的過程中，“價高者得”的無懈可擊也慢慢變味，地方政府對土地財政的嚴重依賴扭曲了土地市場的正常交易。制造地王只是地方政府獲取高額利潤的手段之一，有些地方政府為了獲得更多土地使用權(quán)出讓金，竟然在土地交易時找?guī)准夜尽疤мI子”，拍賣時只管叫價，以達到把價位抬高的目的。2009年11月20日曾奪下順義區(qū)沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號地、榮膺“雙料地王”的大龍地產(chǎn)，就因其最大的股東為北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設開發(fā)總公司、又沒有實際能力交付地價款的行為，被懷疑為受順義區(qū)政府授意“抬轎子”，其背后的玄機是地方政府和開發(fā)商合謀提升區(qū)域土地和其他項目的價格。

“招拍掛政策涉及到不少權(quán)錢之間的交易，招標文件有針對性地為某一家房企量身定做現(xiàn)象屢見不鮮?！蓖鯉r說。

“8·31大限的實施中，央企國企是最大的受益者，中小開發(fā)商被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市，在地價和房價上漲的過程中，城市進程也在加快，因此地方政府也是受益者。所謂的土地招拍掛制度的缺陷并非完全在于制度本身，而在于其所置身的大的土地制度及房地產(chǎn)行業(yè)存在缺陷，從而使得土地招拍掛難以在這種大制度框架下獨善其身?！蓖鯉r這樣評價8·31大限。