淺談我國房地產(chǎn)市場的稅收政策

孫明燕 薛風(fēng)薪 胡琳娜

摘要：自1984年住房商品化試點運行，我國的房地產(chǎn)市場才逐漸發(fā)展起來，2003年我國確立房地產(chǎn)為國民支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)稅制成為是房地產(chǎn)調(diào)控中有力的杠桿。本文結(jié)合近幾年房地產(chǎn)市場有關(guān)的稅收政策的變化，主要分析我國稅收政策對房地產(chǎn)存在不均衡、滯后以及一些其他的負面影響，并簡要提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)稅收政策 宏觀調(diào)控 效應(yīng)評價

20多年來，我國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)波折，經(jīng)歷了起步階段、泡沫階段、調(diào)整發(fā)展恢復(fù)階段和發(fā)展階段，而且房地產(chǎn)的發(fā)展不再僅僅是經(jīng)濟問題，也是民生問題，所以對房地產(chǎn)市場的調(diào)控也就尤為重要。

一、回顧稅收政策對我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)市場包括開發(fā)環(huán)節(jié)、流通轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)以及保有環(huán)節(jié)，涉及的稅種主要有：土地增值稅、耕地占用稅、營業(yè)稅、契稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等。其中所涉及到的稅收收入大部分都是計入地方財政的，所以說房地產(chǎn)市場的發(fā)展促進了地方經(jīng)濟的繁榮。房地產(chǎn)市場隨著經(jīng)濟波動也呈現(xiàn)低迷和過熱的現(xiàn)象，針對房地產(chǎn)市場的稅收政策也出現(xiàn)階段性變化?？梢詫⒄畬Ψ康禺a(chǎn)市場的宏觀調(diào)控分為5階段：1993-1997房地產(chǎn)市場的緊縮型宏觀調(diào)控，1998-2003年上半年房地產(chǎn)市場的擴張型宏觀調(diào)控，2003下半年-2008房地產(chǎn)市場的緊縮型宏觀調(diào)控，2008年9月-2009年11月房地產(chǎn)市場的擴張型宏觀調(diào)控，2010年以來房地產(chǎn)市場的緊縮型宏觀調(diào)控。

二、稅收政策對房地產(chǎn)調(diào)控存在的問題

稅收政策是調(diào)控經(jīng)濟的有力杠桿，對經(jīng)濟有組織財政收入，維護國家政權(quán)，調(diào)控國家經(jīng)濟，監(jiān)督經(jīng)濟活動的作用。分析我國稅收政策對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的五個階段，會發(fā)現(xiàn)一些例如調(diào)控并未達到理想目標也未充分發(fā)揮稅收作用的問題。

（一）中央政府與地方政府就財政收入展開博弈

分析第三階段，自2002年開始我國進入新一輪的房地產(chǎn)快速增長階段，所以2003-2006年我國實行一系列稅收政策，將二手房交易營業(yè)稅免征年限由1年提為2年，進而又提為5年，但是收效甚微。2007年住宅房價的增長速度為16.86%遠遠快于2006年的6.21%，房價增長速度沒有降低反而出現(xiàn)反彈。這并非稅收政策失效，而是由于地方政府與中央政府的博弈。

1994年分稅制改革，只將與地方經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展關(guān)系密切稅源分散，適宜地方征管的稅種劃作地方稅，使財權(quán)不斷上移至中央，導(dǎo)致地方政府的財權(quán)與事權(quán)不匹配，地方政府產(chǎn)生趨利行為。一方面房地產(chǎn)業(yè)可以帶動如建筑業(yè)、建材業(yè)、金融業(yè)等約50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對當?shù)氐腉DP貢獻率達到36個百分點，另一方面房產(chǎn)流通稅是以房價為計稅基礎(chǔ)，如此地方政府的收入對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有較強的依賴性。形成中央政府控制房價的目標與地方政府的經(jīng)濟目標不統(tǒng)一，調(diào)控難以實施的局面。以2010年開始宏觀調(diào)控對石家莊的變化進行分析。2009年12月，財政部、國稅總局發(fā)布財稅[2009]157號，又將2年改為5年實行。觀察石家莊房屋銷售價格指數(shù)，自2009年12月到2010年8月分別為101.8、101、101.1、99.7、99.4、99.2、100.1、100.1、100.2。價格指數(shù)只有在2010年1月和2月環(huán)比下降并低于2009年，然而在2010年3月開始銷售價格指數(shù)又開始環(huán)比增長。2010年9月發(fā)布財稅[2010]94號，規(guī)定對購買面積大于144m2的住房恢復(fù)到4%契稅。自2010年10月-2011年6月，石家莊大于144m2的新建商品住宅指數(shù)環(huán)比由104下降到99.2，而在2010年7月指數(shù)又開始環(huán)比上升。

由以上兩個例子發(fā)現(xiàn)，地方政府在執(zhí)行中央政府的宏觀調(diào)控政策時，只是在前幾個月會照章執(zhí)行，后期政策就有所松動。作為一個區(qū)域性的市場，每一地區(qū)的財稅政策只是為了適應(yīng)本地的供需狀況以及經(jīng)濟發(fā)展，而不僅僅是與中央目標相符合，形成現(xiàn)在地方與政府的博弈。

（二）有關(guān)房地產(chǎn)的稅收政策需要與時俱進

在第二階段的宏觀調(diào)控中，為了應(yīng)對亞洲金融危機對中國房地產(chǎn)市場的消極影響，我國采取了一系列的稅收減免政策，然而在經(jīng)濟復(fù)蘇時，我國并沒有及時對稅收政策加以改變。自2002年開始房地產(chǎn)進入新的一輪的快速增長階段，投資總額環(huán)比增長速度從2002年22.81%到2003年30.33%，增加了將近8個百分點，商品房的平均銷售價格從2002年2250元/m2到2003年的2359元/m22004年的2778元/m2，呈現(xiàn)非理性的上漲。另外在第四階段擴張性的宏觀調(diào)控中，由于沒有及時推行溫和政策緩和房地產(chǎn)的快速增長，導(dǎo)致后期房價又開始一路飆升。

經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑，我國的經(jīng)濟基礎(chǔ)已然發(fā)生了改變，而稅收政策并沒有隨之改變。稅收政策具有調(diào)節(jié)收入分配的作用，然而在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)并沒有較為嚴格征收的稅種。我國傳統(tǒng)的房產(chǎn)稅的征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋，這勢必會引發(fā)房地產(chǎn)過度投資，房價暴漲以及住房結(jié)構(gòu)不合理問題。上海和重慶開始房地產(chǎn)試點，對第二套或者高檔住房嚴格征收房產(chǎn)稅，調(diào)整住房的分配結(jié)構(gòu)減少住房投機行為，降低住房空置率緩和現(xiàn)今住房存在的矛盾。所以稅收政策的制定要遵循經(jīng)濟發(fā)展，在經(jīng)濟的變化中敏感的探測對經(jīng)濟可能產(chǎn)生的影響及時做出反應(yīng)。

（三）房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅負的設(shè)置不利于對經(jīng)濟的調(diào)控

有關(guān)房地產(chǎn)的征稅環(huán)節(jié)主要包括土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)和房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)。首先對房地產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)征稅相當于對房產(chǎn)供給方征稅，對保有環(huán)節(jié)征稅是對需求方征稅。土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)主要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)被政府通過對房屋產(chǎn)權(quán)的過戶進行嚴格的監(jiān)管征收房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅，主要包括營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅等等，雖然稅種比較多，但大部分都可通過提高價格全部或部分轉(zhuǎn)嫁，直接或間接地計入了房價中，無法阻止地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中獲利。我國主要通過提高稅負達到穩(wěn)定房價的目標，然而這兩個環(huán)節(jié)的稅收政策并沒有產(chǎn)生應(yīng)有的效果，反而推進了房價的上漲。房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)主要征收個人所得稅、營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅等。在未進行房產(chǎn)稅試點地區(qū)，征稅對象主要是經(jīng)營性住房，并沒有體現(xiàn)對經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用；同時保有環(huán)節(jié)稅收存在著嚴重的漏征現(xiàn)象，例如居民將住房出租經(jīng)營已經(jīng)屢見不鮮，他們鮮少交稅，成為我國稅收的灰色地帶。假設(shè)一人擁有3套住房，都不用于出租或經(jīng)營，就不用在保有環(huán)節(jié)交任何稅，如此同擁有一套房居民所承擔的稅負一樣，不會對降低收入高的階層對房產(chǎn)的購買熱情，使房地產(chǎn)市場存在較多的隱性供給，形成了高空置率高房價的現(xiàn)象。

根據(jù)以上分析，我國現(xiàn)今的稅收政策無法對經(jīng)濟進行根本性調(diào)控實現(xiàn)房價穩(wěn)定的目標。據(jù)資料顯示我國房地產(chǎn)雖處于賣方市場，但存在著一部分隱性供給，如果采取降低土地轉(zhuǎn)讓和流通環(huán)節(jié)稅負，增加房產(chǎn)保有稅負，并加強保有環(huán)節(jié)的征管力度，會使更多的投機者減少房產(chǎn)的持有量，同時減少稅負的前轉(zhuǎn)降低房價。

（四）稅收政策對居民生活產(chǎn)生負面影響

稅收作為國家財政政策的工具，是為了更好地滿足公共財政需要，實現(xiàn)國家經(jīng)濟運行的目標，而如今一些稅收政策的出臺，使“假離婚”的現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，例如天津、河南等城市出現(xiàn)半夜排隊離婚的現(xiàn)象，嚴重影響了居民的正常生活。

2013年2月 “國五條”規(guī)定對出售自有住房的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅，同時個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是唯一住房的所得免稅。如果一對夫妻有兩套住房，若此時銷售要按轉(zhuǎn)讓所得繳納20%的個稅，若兩人離婚每人獲得一套，根據(jù)《婚姻法》中規(guī)定對于屬于夫妻共有的財產(chǎn)，如果一方放棄，將屬于“將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶，不繳納個人所得稅”以及“轉(zhuǎn)讓自用5年唯一住房可以免稅”的規(guī)定，在進行離婚房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，銷售房產(chǎn)時都不繳納個人所得稅，達到“離婚避稅”的目標；更有甚者僅利用《婚姻法》進行個稅的納稅籌劃，通過A與B離婚，C與D離婚，A與D結(jié)婚，通過再進行房產(chǎn)轉(zhuǎn)移從而避稅。雖然達到了避稅的目的，卻產(chǎn)生了家庭婚姻危機，首先存在著不同意復(fù)婚的風(fēng)險，最后人財兩空：再者也會產(chǎn)生再離婚財產(chǎn)糾紛問題，嚴重影響了居民的正常的生活，不利于構(gòu)建和諧社會。

（五）稅收政策的立法程序不規(guī)范

根據(jù)我國《立法法》第八條第六項“對非國有財產(chǎn)的征收必須制定法律”，第九條又規(guī)定“對第八條規(guī)定的事項尚未制定法律的，全國人民代表大會及其常務(wù)委員會有權(quán)作出決定，授權(quán)國務(wù)院可以根據(jù)實際需要，對其中的部分事項先制定行政法規(guī)”。而在房地產(chǎn)稅收政策變化中經(jīng)常涉及個人所得稅和對二手房征收的營業(yè)稅，這兩個稅都屬于對非國有財產(chǎn)的處置，理應(yīng)由立法機關(guān)通過法律來規(guī)定，但是往往有關(guān)的規(guī)定的權(quán)利由財政部和國稅總局替代了，這種越權(quán)行為會降低國家對房地產(chǎn)調(diào)控的威信，不利于對房地產(chǎn)市場的規(guī)范和引導(dǎo)。另一方面，我國稅收政策的制定具有不透明性，經(jīng)常對房地產(chǎn)市場搞突然襲擊，令大量購買者和投資者持觀望態(tài)度不敢輕易入市，這在一定程度可以達到房地產(chǎn)短期降溫的效果，但并不意味著宏觀調(diào)控的目標實現(xiàn)，相反還會損害那些真正需要住房群體的利益。

三、對房地產(chǎn)市場稅收政策的建議

隨著城鎮(zhèn)化的腳步不斷邁進，房地產(chǎn)也成為備受矚目的項目，而作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要工具，稅收政策相對其他政策具有特殊的優(yōu)越性。結(jié)合房地產(chǎn)的現(xiàn)狀并進行預(yù)測我國的房地產(chǎn)稅收政策宏觀調(diào)控應(yīng)集中在以下幾個方面。

（一）調(diào)整中央政府和地方政府事權(quán)和財權(quán)。

鑒于中央政府與地方政府的博弈，我國需要改變地方政府“土地財政”現(xiàn)狀，使地方財政承擔的責(zé)任在其能力范圍內(nèi)，減少地方政府對房地產(chǎn)的依賴性，配合中央政府落實宏觀調(diào)控政策，使稅收政策的調(diào)控更有效?？梢詮膭澐质聶?quán)的角度和減少地方政府的數(shù)量兩個角度解決問題。首先，中央政府要承擔更多的責(zé)任，加大對地方政府的財力支持，同時推進如河北省正在實行的“縣改市”等項目，減少政府級次，使中央政府可以更好地掌控地方政府。

（二）變革我國現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系。

我國現(xiàn)有的房產(chǎn)稅收體系具有滯后性，對房地產(chǎn)稅收體系的改善可以從以下幾個方面入手。首先，適當降低供給方的稅負，增加需求方的稅負。我國住房處于供不應(yīng)求的狀況，存在通過提高房價轉(zhuǎn)嫁稅負的可能性；如果減少供給方的稅負，購買者所承擔的被轉(zhuǎn)嫁的稅負也會下降。對需求方增加稅負主要體現(xiàn)在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，可以對個人擁有的第一套住房一直免稅，多的住房征稅，體現(xiàn)稅收的財富分配、收入調(diào)節(jié)作用。再者，簡化我國的征稅體系。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在過多稅種，不可避免的會出現(xiàn)重復(fù)征稅的現(xiàn)象，簡化征稅體系既可以減少重復(fù)征稅，降低納稅成本，例如所提出的物業(yè)稅就可以代替房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）建立房價評估制度、機構(gòu)和房產(chǎn)信息統(tǒng)計與監(jiān)管系統(tǒng)

對房地產(chǎn)保有稅征管時，經(jīng)常涉及核算評估房產(chǎn)的市價問題，勢必會涉及房產(chǎn)的市價與信息，我國進行房產(chǎn)稅試點時就遇到了這方面瓶頸，削弱了房產(chǎn)稅的有效性。另一方面，嚴格征管并增加保有環(huán)節(jié)稅是不可避免，所以加強房產(chǎn)所有者信息的管理顯得尤為重要，只有建立了完善的管理監(jiān)控體系才可以實現(xiàn)稅收征收的目標。

（四）稅收政策的制定要考慮其合法性和執(zhí)行效率

總體而言，我國的稅法立法層次比較低體系還不完善，房地產(chǎn)相關(guān)的稅法也是如此，所以要健全我國的稅收法律體系，使稅法能夠與其他法律相符；另一方面，我國稅收制度的制定缺乏透明度和執(zhí)行效率的檢驗，以至于影響居民的生活，所以稅收政策的制定不僅要顧及全局，也要盡可能進行全面的審核分析和執(zhí)行效率檢驗，減少負面影響。

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