投資國外房產(chǎn)，看起來很美

劉璐

當(dāng)北京遇上西雅圖，紐約樓市則遇上中國人。湯唯說的是實情：Frank把在西雅圖的家賣掉，去北京只夠買二環(huán)邊上的倆廁所。300萬元，只能在北京五環(huán)沿線買套兩居室，卻可以在美國買下帶花園和泳池的別墅，還有土地所有權(quán)、教育資源、商業(yè)環(huán)境等附加價值。這種懸殊的差異，讓飽受高房價和限購制約的買房人找到了新方向。

走出去蔚然成風(fēng)

繼一位中國媽媽為2歲女兒在紐約曼哈頓買學(xué)區(qū)房后，近日英國《每日郵報》又曝出，一位匿名的中國科技巨頭豪擲550萬美元，在紐約購買了曾屬于美國歌手弗蘭克·辛納特拉的豪宅送給自己剛出生的女兒。據(jù)說美國前總統(tǒng)約翰·肯尼迪、好萊塢影星瑪麗蓮·夢露等人都曾是這所公寓的座上賓。當(dāng)老美辛苦30年按揭買房的時候，從大洋彼岸過來的中國買家一次性拿出幾十、上百萬美元購房就如同家常便飯，驚煞了美國人。

如今，在英國、美國、澳大利亞、加拿大、日本等國家都出現(xiàn)了中國購房者的身影。據(jù)調(diào)查，目前在倫敦的新房市場，來自中國內(nèi)地以及香港地區(qū)的投資者占據(jù)10.8%的份額，加拿大以及澳大利亞也是投資熱門地區(qū)，而來自內(nèi)地的買家主要分布在上海、溫州以及杭州等地。而據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會去年公布的一項數(shù)據(jù)顯示，2012年中國購房者在美國房地產(chǎn)市場全年共投入約90億美元，僅次于加拿大。

在國際化的今天，資本的跨國流動是常事，在國內(nèi)受限，就可以到國外去發(fā)展。中國買家走向世界或許是個必然趨勢，甚至對于國內(nèi)房企來說也是如此。國內(nèi)目前處于嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控期，對房企來說肯定是一個利空，走出去同樣是必要的，更別提海外越來越多的中國買家，已經(jīng)為他們準(zhǔn)備了現(xiàn)成的客戶。

今年2月14日，萬科與素有“美國頭號房企”之稱的鐵獅門公司簽約，合作開發(fā)舊金山富升街201地塊，萬科首次進軍美國。這是繼與新世界合作拿下中國香港荃灣地塊后，萬科開拓國際市場的第二站。萬科總裁郁亮表示，萬科的國際化戰(zhàn)略制定很早，去年已宣布成立了美國業(yè)務(wù)小組。萬科目前正在嘗試性投資國際化業(yè)務(wù)，并在不斷摸索。而除了萬科，萬通、綠地、碧桂園等房企近期也紛紛打算或已經(jīng)投資海外。

海外購房務(wù)須謹(jǐn)慎

走出去是好事，然而要提醒國內(nèi)買家的一點，是天上不會掉餡餅。前段時間有報道說美國底特律樓市崩潰，一棟兩三層的樓房僅需兩三千美元，引發(fā)國內(nèi)網(wǎng)友議論。不少網(wǎng)友艷羨房價低，調(diào)侃要組團去買房。然而，抄底美國樓市也許并不是這么容易的——在這些受關(guān)注的低價房中，大批是被銀行和法院拍賣的房產(chǎn)。這些房產(chǎn)盡管拍賣起始價甚至只有幾千美元，但往往建筑年代較久，地段偏僻，出租前還需要重新翻修，加上各項稅款，與新房的價格差不了多少。即便轉(zhuǎn)手賣掉，也需繳納6%的中介手續(xù)費，得不償失。

在國外買房，不能沿用曾經(jīng)的炒房思維。許多中國人在海外購房，首選的都是市中心位置優(yōu)越的小戶型。但在美國、加拿大等國家，大城市市中心的小戶型，雖然價格堅挺，但增值也最慢，而且繳納的物業(yè)管理費用幾乎是城區(qū)別墅的一倍。在海外投資，往往需要5到10年甚至更長時間，才會有較明顯的收益，這根本無法和國內(nèi)炒房的收益相比。而且美國樓市是非常成熟的市場，漲跌互現(xiàn)，很難出現(xiàn)像國內(nèi)樓市一樣幾乎只漲不跌的行情。

此外，在美國或加拿大買房，除了會遇到綠卡、基本流程、買房和養(yǎng)房的費用等瑣碎的問題之外，房產(chǎn)持有成本很高，可謂買房容易養(yǎng)房難。目前在美國東海岸，擁有一套含花園、泳池、車庫的四居室獨棟別墅價格在46萬美元左右，約合人民幣299萬元，但這樣的房子每年要交3600多美元的社區(qū)管理費、近萬元的房產(chǎn)稅和日常的房屋保養(yǎng)、保險等一系列費用，總計近2萬美元。即便按照總房款5%的出租收益來算，一年租金在2.3萬美元以上，基本上也只是收支相抵，想得到巨大收益并不現(xiàn)實。

最后，海外置業(yè)畢竟意味著資產(chǎn)和人員的跨境流動，不確定性因素很多，甚至可能出現(xiàn)買了房不能住的情況。比如一旦簽證出現(xiàn)問題，購房者就只能望洋興嘆。特別需要提醒投資者的是，美國等發(fā)達國家的律師訴訟費很高，如果出現(xiàn)法律問題，那么打官司的成本也會是一筆不小的開支。因此，是否購入海外房產(chǎn)，還是要看自身需求，不能盲目跟風(fēng)。