解密萬達：洞察力，難以復(fù)制

聚合效應(yīng)的秘密

中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)界中，無論是競爭對手，還是合作伙伴；無論是探路先驅(qū)，還是后起之秀；在提及大連萬達時都不得不由衷地豎起大拇指交口稱贊。經(jīng)過十二年的探索實踐與努力創(chuàng)新，大連萬達已然發(fā)展成了企業(yè)資產(chǎn)2800億元，年銷售額1450億元，年凈利潤超100億元，年納稅230億元的“商業(yè)巨擎”。

在全國已經(jīng)開業(yè)的66座萬達廣場、38家五星級酒店、6000塊電影銀幕、57家連鎖百貨店、63家量販KTV基礎(chǔ)上，2013年大連萬達還將在全國開業(yè)20座萬達廣場，17家高級酒店，20家連鎖百貨店。無須贅述，萬達廣場已然牢牢占據(jù)了“中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌”的位置。

更值得稱道的，當(dāng)屬萬達人在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域孜孜不倦的探索與創(chuàng)新。萬達集團下屬的萬達商業(yè)地產(chǎn)公司擁有全國唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團隊、全國性的連鎖商業(yè)管理公司，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢。

隨著萬達模式的日臻完善與萬達廣場在全國各地的遍地開花，萬達集團也在自持物業(yè)上取得了新的突破。據(jù)了解，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司現(xiàn)自持收租物業(yè)面積1300萬平方米，計劃到2013年開業(yè)86座萬達廣場，持有收租物業(yè)面積1700萬平方米，規(guī)模排名世界第二。計劃2015年持有收租物業(yè)面積超過2500萬平方米，成為全球最大的不動產(chǎn)企業(yè)。

歷經(jīng)十余年的時間沉淀和經(jīng)驗積累，萬達廣場已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到現(xiàn)如今的第四代城市綜合體。城市綜合體是萬達集團在世界獨創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，快速形成城市商圈?！叭f達廣場開到哪里就旺到哪里，萬達廣場就是城市中心?！?/p>

萬達為什么能在全國各地能擁有如此驚人的聚合力？“其他商業(yè)地產(chǎn)項目無法企及的利潤才是這股驚人聚合力的根源所在?！?/p>

“在前些年，部分城市的萬達廣場商鋪業(yè)主中普遍存在一個較為明顯的思維誤區(qū)——惰性思維?！币晃徊辉竿嘎缎彰娜f達廣場招商部負(fù)責(zé)人告訴記者，由于萬達廣場商鋪的物業(yè)價值年均漲幅超過15%，部分城市甚至出現(xiàn)了年均漲幅超20%的情況，僅需幾年的時間便可以實現(xiàn)投資總額翻番，因此在萬達廣場在前些年尚未對商鋪進行統(tǒng)一規(guī)劃招商時，部分商鋪業(yè)主為圖便利，直接將商鋪空置，坐享物業(yè)升值的快感?！暗@樣空置商鋪的行為無疑對萬達廣場的品牌效應(yīng)有所影響，因而萬達廣場在第三代產(chǎn)品后便開始了對閑置商鋪進行統(tǒng)一規(guī)劃招商。一來省去了業(yè)主的招商經(jīng)營之苦，二來也保證了萬達廣場商鋪穩(wěn)定的租金收益漲幅及長期持久的商業(yè)活力。”正是在這樣的管理理念指引下，無論是成都的萬達錦華城及萬達金牛城市廣場，還是綿陽的涪城萬達廣場項目，均實現(xiàn)了短短幾年內(nèi)，租金收益翻番。也正是豐厚穩(wěn)定的租金漲幅與物業(yè)價值漲幅方才成就了萬達廣場無可比擬的品牌聚合力。

選址的秘密

與萬達第一、二代的純商業(yè)產(chǎn)品大多地處城市核心商圈的選址模式大相徑庭的是，萬達廣場的4.0級城市綜合體更多的是布局在城市副中心或是發(fā)展新區(qū)的核心位置。

“相較于之前占據(jù)城市核心優(yōu)質(zhì)商圈，需要依靠地利之勢的選址模式，現(xiàn)如今的萬達在選址方面顯然更具實用性和前瞻性。”四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授馮宗容在接受記者采訪時表示，以綿陽CBD萬達廣場為例，CBD萬達廣場項目并非是選址于城市中心或是區(qū)域配套完善、人流密集的，傳統(tǒng)意義上的優(yōu)質(zhì)商圈，而是將項目地址定在了綿陽未來發(fā)展的城市核心區(qū)域——經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（下簡稱“經(jīng)開區(qū)”）。

在馮宗容看來，這樣的選址模式優(yōu)勢明顯：

其一，傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)商圈土地十分稀缺，行業(yè)競爭激烈的同時還需要支付高昂的土地成本，而城市副中心及新區(qū)土地成本較低，這樣能明顯降低開發(fā)成本。

其二，城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點高，區(qū)域交通路網(wǎng)便捷，適合打造高品質(zhì)的項目。以綿陽CBD萬達為例，項目所處的經(jīng)開區(qū)是繼成都、德陽、廣安、遂寧經(jīng)開區(qū)之后全省第5個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。地利區(qū)位獨特，交通便利。地處綿陽城市南郊，距市中心2公里，是融入成都一小時經(jīng)濟圈和寶（雞）成（都）鐵路復(fù)線上的工業(yè)園區(qū)。按4D級建設(shè)的綿陽南郊機場座落在區(qū)內(nèi)，已開通了至北京、上海、廣州、福州等全國主要城市的航線，距雙流國際機場116公里；中國西部重要鐵路運輸干線寶成復(fù)線從市內(nèi)通過，開發(fā)區(qū)距綿陽火車客站5公里，離火車貨站6公里；綿陽到重慶的一級公路穿境而過，外聯(lián)成（都）綿（陽）、廣（元）高速公路，區(qū)內(nèi)南湖汽車站開通了發(fā)往四川全省各地的班車，一小時即可到達四川省會成都，大大增強了綿陽與周邊地區(qū)的聯(lián)系。

其三，中國城市的一個重要特征是中高收入群體向副中心或新區(qū)轉(zhuǎn)移，從而為商業(yè)項目實現(xiàn)較好的消費基礎(chǔ)。綿陽經(jīng)開區(qū)幅員面積近70平方公里，下轄塘汛鎮(zhèn)、松埡鎮(zhèn)和城南街道，常住人口近10萬。據(jù)了解，如今綿陽經(jīng)開區(qū)規(guī)劃正在有條不紊的實施，它的整體規(guī)劃由全球一流的城市規(guī)劃公司ATKINS操刀，以國際一線城市配套標(biāo)準(zhǔn)，歷經(jīng)反復(fù)修改討論完成，加之極具區(qū)域輻射力的綿陽CBD萬達廣場落成助力，經(jīng)開區(qū)成為綿陽未來的CBD中心的宏偉藍(lán)圖已是觸手可及。

其四，城市副中心及新區(qū)的土地一般規(guī)模較大，可以開發(fā)多種產(chǎn)品，降低開發(fā)險。以綿陽CBD萬達廣場為例，項目總占地337畝，總建筑面積約127萬平方米，項目擁有三倍于涪城萬達廣場的超大體量，是由旗艦購物中心、超五星級酒店、5A級寫字樓、十字金街、風(fēng)情商業(yè)街、高端住宅、財智精裝SOHO等業(yè)態(tài)組成的旗艦級城市綜合體項目。自持大商業(yè)入駐主力店：萬達百貨、萬達院線、大歌星KTV、大玩家超級游樂場。是西南地區(qū)最新、規(guī)模最大、檔次最高的一站式商業(yè)新中心。

其五，在城市副中心及新區(qū)開發(fā)大型綜合體，可以獲取更多的政策支持?！叭f達選址的區(qū)域，往往是當(dāng)?shù)卣峁┑木邆滹@著規(guī)劃優(yōu)勢，未來發(fā)展前景一片大好的區(qū)域。因為作為中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，萬達建在哪里，哪里就會是這座城市未來的CBD。”采訪過程中，一位銷售經(jīng)理不無自豪地告訴記者，之所以萬達會再次落子綿陽經(jīng)開區(qū)，是受到綿陽市政府的邀請，因此綿陽市政府在對經(jīng)開區(qū)的路網(wǎng)打造（地處綿州大道、三江大道交匯處）、未來區(qū)域規(guī)劃等方面幾乎就是在為CBD萬達廣場量身定做。

經(jīng)營的秘密

一直被模仿，從未被超越?！狈婚g流傳著眾多商業(yè)地產(chǎn)項目競相模仿萬達廣場經(jīng)營模式的案例，卻罕有人能全盤照搬“萬達模式”。盡管萬達廣場的經(jīng)營之道幾乎是人盡皆知，但其三大秘訣卻始終難以復(fù)制。

秘訣一：品牌聚合力帶動商圈形成

對于商鋪而言，影響其經(jīng)營最為直觀的因素莫過于人流量。建在哪里，就在哪里形成城市中心氛圍的商業(yè)地產(chǎn)項目，全國僅有萬達廣場的品牌效應(yīng)能達到這樣的高度。萬達廣場建成后的商圈輻射范圍及人氣聚斂度在全國無出其右。無論商鋪做何種業(yè)態(tài)，人流集聚之地總是商業(yè)發(fā)展的首要因素。以綿陽涪城萬達廣場為例，2012年12月，涪城萬達廣場總銷售額6342萬元，總客流105萬人次；時至2013年4月，不過短短5個月的時間，涪城萬達廣場的總銷售額就已突破1.1億元，總客流上升至143萬，相當(dāng)于綿陽市總?cè)丝诘乃姆种弧?/p>

秘訣二：投資跟莊

大連萬達集團董事長王健林曾在《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的八點心得》中明確表示，只有自持物業(yè)，才能保證商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的整體性和有效性。有鑒于此，無論是全國各地的任意一個萬達廣場，大連萬達自持物業(yè)的比重都在十?dāng)?shù)個億以上，為確保這部分自持物業(yè)的盈利，萬達廣場無論是在前期的招商，還是后期的經(jīng)營管理上都將不遺余力，殫精竭慮。這樣大量自持物業(yè)帶動散鋪共同盈利的“大手牽小手”模式也受到了全國投資者的廣泛認(rèn)同和爭相追捧。

秘訣三：速見成效

快速開發(fā)，快速招商，快速開業(yè)，王健林雷厲風(fēng)行的軍人作風(fēng)在萬達廣場的開發(fā)過程中展露無遺。每一處萬達廣場從拿地建設(shè)到開業(yè)迎賓，時間間隔總是雷打不動的18個月。穩(wěn)定規(guī)律的開發(fā)節(jié)奏也為投資者們對于快速見效的投資周期和穩(wěn)定的投資收益服下了一顆“定心丸”。

創(chuàng)新的秘密

創(chuàng)新，是一個企業(yè)生存和發(fā)展的靈魂。正是由于深諳創(chuàng)新之于企業(yè)的個中真諦，萬達才會在招商模式、經(jīng)營模式等多方面不斷探尋創(chuàng)新突破之路。

城市綜合體業(yè)態(tài)，毋庸置疑地成為了萬達在創(chuàng)新之路不斷前行最為生動的證明。萬達廣場世界首創(chuàng)的城市綜合體業(yè)態(tài)造就了商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、超五星級酒店、精裝SOHO公寓、甲級寫字樓、精品底商和高端住宅。滿足各類人群的購物需求和購物檔次。購物時間長、購物頻率多、針對人群大三大優(yōu)勢是萬達對比其它商業(yè)中心的優(yōu)勢所在。萬達廣場就是城市中心，“中心”的定義就是匯聚人流的地方，萬達創(chuàng)造的一站式消費服務(wù)模式帶動的巨大人流量，使得萬達廣場成為了全國各地當(dāng)仁不讓的城市中心。

商業(yè)模式的創(chuàng)新業(yè)使得萬達廣場的存在與消費人群形成了互利互惠的良性循環(huán)。萬達的商業(yè)模式滿足了人民日益增長的物質(zhì)文化需求，讓消費者從“目的性”消費轉(zhuǎn)變成為了“休閑性”消費，這同樣也是從“購”到“逛”，從量變到質(zhì)變的一個過程。首先“目的性”消費的時間相對短暫，試想，購買一件襯衣也許花費的就是一、二十分鐘，但是“休閑性”消費就在于“逛”和享受的過程，像萬達這樣業(yè)態(tài)齊全的城市綜合體花費的將是客戶一個小時、兩個小時甚至一天的時間。長時間的停駐萬達廣場，帶來的就是爆棚的人氣和持續(xù)增長的營業(yè)額。