物業(yè)稅征稅對象研究

劉勇錫

摘 要 本文從我國物業(yè)稅的征稅對象出發(fā)，通過分析國內(nèi)外及滬渝方案關(guān)于征稅對象規(guī)定，筆者認為，我國物業(yè)稅的征稅對象應(yīng)是我國境內(nèi)土地、房屋及其建筑物。包括外國人在我國境內(nèi)的單位及其個人擁有所有權(quán)土地、房屋及其建筑物；產(chǎn)權(quán)不明的土地、房屋和建筑物因業(yè)主對其占有、使用而產(chǎn)生價值的范圍；也包括了目前已經(jīng)購置的房產(chǎn)；業(yè)主僅擁有的一套住房，但物業(yè)稅的征稅對象不涉及農(nóng)村，不涉及除商品房外的其他產(chǎn)權(quán)房。

關(guān)鍵詞 物業(yè)稅 房產(chǎn)稅 征稅對象

中圖分類號：F812 文獻標識碼：A

稅收是國家宏觀調(diào)控的有利工具之一，是調(diào)節(jié)經(jīng)濟的重要杠桿，也是財政收入的重要手段，房地產(chǎn)稅作為稅收最重要稅種之一，在調(diào)控房地產(chǎn)市場中起著極其重要的地位。然而，我國當前房地產(chǎn)稅卻存在很多弊端。第一，房地產(chǎn)課稅稅種繁雜、設(shè)置重疊，存在重復(fù)征稅；第二，在征稅過程中，“重交易，輕保有”，造成房地產(chǎn)業(yè)失衡；第三，地方稅權(quán)短缺，難以發(fā)揮地方政府征收管理的積極性，從而制約了房地產(chǎn)稅制的正常發(fā)展；第四，房地產(chǎn)相關(guān)配套制度不健全，稅收流失現(xiàn)象較為嚴重。

2010年1月9日重慶頒布了《個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》，而后，上海于1月27日印發(fā)了《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》的通知，“滬渝房產(chǎn)稅試行”在某種層度上有起到了積極作用，但也存在某些不足。筆者認為，稅收開征合理與否，稅收要素的設(shè)置是重要的判斷標準。

一、物業(yè)稅的界定

目前，在我國大陸比較流行的叫法是物業(yè)稅，但對其定義，國內(nèi)不同的學(xué)者給出的定義也不一樣。有學(xué)者認為物業(yè)稅就是香港地區(qū)或東南亞國家的“財產(chǎn)稅”。如：吳俊培在《關(guān)于物業(yè)稅》、《論我國的財產(chǎn)稅》等文中指出物業(yè)稅就是香港地區(qū)、東南亞國家的財產(chǎn)稅。邵鋒在《物業(yè)稅開征與城市發(fā)展》等文章中也指出物業(yè)稅就是財產(chǎn)稅，類似的學(xué)者還有很多。也有學(xué)者認為我國提出的物業(yè)稅概念不是我國香港地區(qū)或東南亞國家的“物業(yè)稅”。如：蔡紅英在《對“物業(yè)稅”內(nèi)涵及改革目標的進一步探討》中指出，我國的物業(yè)稅和香港及東南亞的不同，而應(yīng)該是屬于房地產(chǎn)稅系列

筆者認為，討論物業(yè)稅的定義，首先應(yīng)當明確物業(yè)稅的性質(zhì)，根據(jù)稅法相關(guān)理論，按征稅對象的不同，稅收可劃分為：財產(chǎn)稅、流轉(zhuǎn)稅、所得稅和行為稅；財產(chǎn)稅是指以法律規(guī)定的特定財產(chǎn)為征稅對象的一類稅。流轉(zhuǎn)稅是指凡是以商品流轉(zhuǎn)額和非商品流轉(zhuǎn)額為征稅對象的稅。所得稅是以納稅人的所得額或者收入額為征稅對象的稅，又稱收益稅。行為稅是指法律規(guī)定的特定的行為進行征收的稅。

從定義可以看出，物業(yè)稅應(yīng)屬于財產(chǎn)稅，但物業(yè)稅又有別于廣義上的財產(chǎn)稅，財產(chǎn)稅是納稅人所有的財產(chǎn)，按照國外征收財產(chǎn)稅的情況看，它大致包含：土地、房屋等不動產(chǎn)；汽車、船舶、摩托車等家用動產(chǎn)；庫存商品、機器設(shè)備等營業(yè)性動產(chǎn)；同時還包含有營業(yè)性專利權(quán)、資源開采權(quán)、股權(quán)、有價證券、公司債券等無形動產(chǎn)。而我們國家所討論的物業(yè)稅，它僅僅只對“物業(yè)”征收，“物業(yè)”是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。比如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等等。它僅指不動產(chǎn)，而不包括財產(chǎn)稅中動產(chǎn)。

綜上所述，物業(yè)稅應(yīng)具有財產(chǎn)稅的特征而又不完全屬于財產(chǎn)稅。居于這兩者，我們可以對物業(yè)稅作這樣的界定，物業(yè)稅是指對土地和房屋等不動產(chǎn)在一定期間內(nèi)（通常是一年）依據(jù)不動產(chǎn)在市場中的價值向不動產(chǎn)所有者或使用者征收的一種稅。

二、國外及我國香港、臺灣地區(qū)物業(yè)稅征稅對象介紹

美國財產(chǎn)稅的征稅對象原則上是納稅人擁有的動產(chǎn)和不動產(chǎn)。納稅財產(chǎn)主要包括有土地、企業(yè)營業(yè)動產(chǎn)、房產(chǎn)等。雖然美國開征的財產(chǎn)稅，物業(yè)稅只是其中的一部分，但其繳納最主要的還是物業(yè)稅。 日本的物業(yè)稅征收的對象主要是房地產(chǎn)，其涉及的范圍較廣，具體包括有住房、工廠、店鋪、倉庫及其它建筑物。 只要能夠具有使用價值的“物業(yè)”都在征收的范圍之內(nèi)，如具有使用價值的附屬物等，假如因增加房屋的某一建筑物，例如陽臺或是小屋，而該增加的附屬物因其具有使用價值也應(yīng)納入課稅范圍之內(nèi)。香港物業(yè)稅（狹義上）的課稅對象是指香港境內(nèi)用于出租而非自用的土地（不包括農(nóng)用地）、房屋、其它建筑物等物業(yè)。而差餉稅的課稅對象則包括自用的和非自用的兩類，其免征的對象很少，具體包括：土地、房屋、其它建筑物等不動產(chǎn)。

三、國內(nèi)物業(yè)稅征稅對象的探討

關(guān)于物業(yè)稅的征稅范圍，目前國內(nèi)學(xué)者的爭議點主要聚集在以下問題：征稅對象是否涉及農(nóng)村；征稅對象是否涉及已登記的存量房；征稅對象是否涉及除商品外的其他產(chǎn)權(quán)房。

（一）征稅的范圍是否涉及農(nóng)村。

關(guān)于這個問題，目前國內(nèi)學(xué)者有以下三種觀點，第一種觀點認為征收對象不應(yīng)涉及農(nóng)村，其范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及工礦區(qū)；第二種觀點認為，除了上述范圍內(nèi)還需擴大到農(nóng)村；第三種觀點認為，目前征收范圍應(yīng)是城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及工礦區(qū)，等時機成熟了再擴展到農(nóng)村。其實這三者聚集的焦點是是否擴大到農(nóng)村以及什么時候?qū)r(nóng)村征收的問題。

筆者傾向于第三種觀點，改革開放以來，我國雖然城鎮(zhèn)化進化很快，在一些地區(qū)農(nóng)村與城市的界限也越來越近于模糊，但現(xiàn)今對農(nóng)村開征物業(yè)稅仍不成熟，理由如下：

首先，我國農(nóng)村經(jīng)濟水平仍不高，剛剛解決了溫飽問題，農(nóng)業(yè)稅也剛剛?cè)∠痪?，而物業(yè)稅的開征是按照面積的大小來征收的，在我國，農(nóng)村的房產(chǎn)面積相對較大，這樣將會給經(jīng)濟水平相對落后的農(nóng)村業(yè)主帶來不可承受的負擔，暫緩開征農(nóng)村物業(yè)稅，可以減輕農(nóng)民的負擔，促進農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。

其次，現(xiàn)今我國的評估機制很難對農(nóng)村房地產(chǎn)做出合理的評估，有很多農(nóng)村沒有統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場價值概念，按照何種標準對其評估很難統(tǒng)一。

（二）征收對象是否涉及存量房。

關(guān)于征收對象是否涉及存量房，主要集中在是否取消交納土地出讓金的問題上。筆者認為開征物業(yè)稅不應(yīng)取消土地出讓金。

首先，土地出讓金是費，而物業(yè)稅是稅，二者的性質(zhì)以及在社會上發(fā)揮的作用是完全不同的，稅、費二者不具有相互替代性。

其次，取消土地出讓金不利于我國的廉政建設(shè)，容易滋生腐敗。開征物業(yè)稅的同時取消土地出讓金，由于不用一次性繳納土地出讓金，土地的交易與供應(yīng)則不再有資金這道高高的門檻，通過拍賣、招標、掛牌出讓的方式也沒了根據(jù)，政府分配土地更沒有了根據(jù)，是憑人情還是憑關(guān)系，這些都沒有一個統(tǒng)一的標準。

第三，以物業(yè)稅代替土地出讓金不具有現(xiàn)實可行性。物業(yè)稅的計稅依據(jù)是按照房地產(chǎn)的價值計稅，而作為房屋本身的價值不會隨著時間或是其他外界因素的變化而升值的，相反，房屋會隨著時間的變化而不斷折舊，其真正升值的土地因為取消了土地出讓金，使土地無償取得，這樣將造成地價和土地市場的消失，從而使得房價無法得到科學(xué)的估算，對物業(yè)計稅也無法得到統(tǒng)一的依據(jù)，最后將使物業(yè)稅的征收無法正常進行，造成社會不公平現(xiàn)象的發(fā)生。

因此，只要物業(yè)稅的設(shè)置合理，對目前已購置房產(chǎn)的業(yè)主來說是不存在重復(fù)收稅的，同時也可以解決取消土地出讓金而帶來的種種問題。

（三）開征范圍是否涉及除商品外的其他產(chǎn)權(quán)房。

我國城鎮(zhèn)用房主要是商品房，但也包括其他形式的住房，如小產(chǎn)權(quán)房、福利房、房改房、經(jīng)濟適用房等等，對于這類產(chǎn)權(quán)房是否征收物業(yè)稅，國內(nèi)學(xué)者有不同的觀點。主張對其他產(chǎn)權(quán)房開征物業(yè)稅的學(xué)者認為，這些區(qū)別的實質(zhì)只是能否進入市場進行流通，其主張，如果對商品房征稅外的其他產(chǎn)權(quán)房征稅，理論上符合受益原則。 而主張不對其他產(chǎn)權(quán)房開征物業(yè)稅的學(xué)者則認為，依據(jù)公平原則，稅收的征收是縮小財富差距，如果又對其他產(chǎn)權(quán)房征稅的話則無法實現(xiàn)實質(zhì)公平。

筆者認為物業(yè)稅的征稅對象不應(yīng)涉及其他產(chǎn)權(quán)房。理由如下：

首先，其他產(chǎn)權(quán)房是國家對一些弱勢群體的福利政策，其存在的原因是由于這些群體沒有能力或是沒有足夠的能力購置房產(chǎn)，是保障性住房，如果再對這些房產(chǎn)開征物業(yè)稅的話，不但與國家的政策相違背，也違背了物業(yè)稅開征的作用，物業(yè)稅的開征從某種意義上說，可以縮小貧富差距維護社會穩(wěn)定，實現(xiàn)社會公平，如果仍對其他產(chǎn)權(quán)房開征物業(yè)稅則失去了這一意義。

其次，對其他產(chǎn)權(quán)房開征物業(yè)稅很難施行，且不實際。我國現(xiàn)今的房產(chǎn)制度比較亂，評估制度尚未健全，納稅人的納稅意識還有待提升，如何評估、怎么評估、是否按照市場的價值評估等等這些問題尚未解決，對其他產(chǎn)權(quán)房開征物業(yè)稅很難實現(xiàn)。

第三，其他產(chǎn)權(quán)房沒有年限限制，物業(yè)稅的設(shè)置是按照一定的年限每年征稅，且征稅額隨著土地的價值逐年提高，再者，商品房開征物業(yè)稅是把土地出讓金相應(yīng)地平攤或是減少土地出讓金，這些產(chǎn)權(quán)房繳納物業(yè)稅，從某種意義上說，和商品房則沒有任何區(qū)別了，也就失去國家設(shè)置其他產(chǎn)權(quán)房的意義。

四、滬渝房產(chǎn)稅改革試點方案征稅對象的規(guī)定

重慶方案的征收對象采取的是分步的實施方式，現(xiàn)納入征收的住房主要包括以下三種：第一種是個人擁有的獨棟商品住宅；第二種是個人新購的高檔住房。這里的高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房。第三種是在重慶市同時無工作、無企業(yè)和無戶籍的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。

上海方案的征收對象是指在上海新購且該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新購的住房。

從上面的規(guī)定可以看出，上海征收的范圍只限于新購房，相對上海，重慶的征收范圍廣一些，既針對存量房也針對新購房，體現(xiàn)的是對高檔的個人住房征稅。但滬渝方案規(guī)定的征稅對象有一個共同特點都以第二套房為起征點（除了上海非本市居民，但本質(zhì)上也是一致，因為其在減免上又做了特殊規(guī)定），這一點筆者有不同的看法。

其實對于征稅對象是從哪一套房開征問題，國內(nèi)學(xué)者一直存在爭議。

第一種觀點認為應(yīng)該從第一套房開征，現(xiàn)在國際上很多國家都是這種征收辦法，例如美國。可是反對者認為，這樣不僅起不到征稅的作用，還會引起社會的不滿，目前，我國買房就很難，很多人好不容易買到了房子還得還“貸款”，負擔已經(jīng)很重，如果還要繳納物業(yè)稅，對他們來說難免不是一個“噩耗”，而且對于一些家庭比較困難的業(yè)主，將面臨“住不起”的困境，物業(yè)稅開征的目的之一是為了解決“買不起房”的問題，可是現(xiàn)在開征后竟然出現(xiàn)了“住不起房”的問題，此外，在中國有很多城市的居民還存在幾世同堂的情況，他們僅擁有一套房子，父親把房子傳子女、子女再把房子傳孫子，雖然表面上他們所擁有的房子飛速漲價，可是他們的經(jīng)濟狀況仍舊貧窮，他們從未讓自己的房子在市場上流通，也沒有得到利潤。對這些群體開征物業(yè)稅將會引起他們的不滿。

還有另一種觀點認為，物業(yè)稅起征點是家庭擁有的第二套房子，第一套自住的房子不征收。

從滬渝方案來看，符合第二種觀點，但筆者仍傾向于第一種觀點。但在設(shè)置上應(yīng)對某些特殊的情況作出免征或是減免的規(guī)定。理由如下：

首先，起征點從第一套房子開征更能實現(xiàn)整體的公平，根據(jù)受益原則，居民住房享用著國家提供了很多公共產(chǎn)品，包括基礎(chǔ)設(shè)施，治安，消防，安全保障等，政府在一塊投入了很多，包括人力、物力還有資金，同時，隨著政府這些公共產(chǎn)品的投入而使得該區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境和自然環(huán)境發(fā)生改善，物業(yè)也隨之升值。而作為受益的居民卻無償?shù)南碛弥@一切，現(xiàn)今開征物業(yè)稅，對第一套與第二套都相同受益的物業(yè)來說，也應(yīng)該公平對待。

其次，起征點從第二套開征存在很大的漏洞。第一，很難確認哪套屬于第二套，假如某業(yè)主，其有兩套房子，一套120平米，價值100萬，另一套60平米，價值40萬，那么怎么確定哪個是第二套，業(yè)主肯定選擇價值便宜的計稅。退一步說，如果按房地產(chǎn)登記的時間來確定的話，那么業(yè)主對第一套房子的購置都會選擇大戶型，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。重慶方案規(guī)定的存量房也應(yīng)繳納物業(yè)稅，那么對存量房怎么認定，按照登記時間的話，對那么購買第二套大戶型的業(yè)主來說是不公平的。第二，可能會造成社會出現(xiàn)“假離婚”現(xiàn)象。因為物業(yè)稅僅對擁有第二套住房的家庭開征，所以擁有兩套住房的家庭，通過“假離婚”變成兩個家庭，繞開物業(yè)稅，這種情況在中國是有可能出現(xiàn)的。

再次，只要設(shè)置合理，起征點從第一套開征不會引起社會群眾的不滿。對于那些擁有第一套房且經(jīng)濟水平不高，或是現(xiàn)今仍無法繳納物業(yè)稅的業(yè)主可以給予減免，根據(jù)具體情況作合理設(shè)置，從第二套起征會更合理。

五、結(jié)論

物業(yè)稅的征收對象是開征物業(yè)稅的一個重點，也是順利開征物業(yè)稅必須解決的難點，其存在的問題比較多，而且爭議點比較大。

從上面國外及我國相關(guān)地區(qū)的分析可以看出，現(xiàn)今國際上征稅對象主要還是土地及建筑物。如：美國財產(chǎn)稅的征稅對象是納稅人擁有的動產(chǎn)和不動產(chǎn)，主要包括有土地、企業(yè)營業(yè)動產(chǎn)、房產(chǎn)等；日本的物業(yè)稅征收的對象主要是房地產(chǎn)，具體包括有住房、工廠、店鋪、倉庫及其它建筑物；香港物業(yè)稅的課稅對象是土地、房屋及其他建筑物；我國臺灣地區(qū)物業(yè)稅的征收對象包括土地和房屋及其建筑物。同時，這些國家都對農(nóng)用地作出免稅的規(guī)定。

從上面對國內(nèi)學(xué)者觀點的綜合分析以及對“滬渝方案”規(guī)定的分析得出。我國開征物業(yè)稅，其征稅對象不能涉及到農(nóng)村，只能居于城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及工礦區(qū)，等時機成熟了再擴展到農(nóng)村；對目前已經(jīng)購置的房屋仍應(yīng)當征收物業(yè)稅，但是在稅率的設(shè)置上有別物業(yè)稅開證之后新購置的房地產(chǎn)，甚至可以根據(jù)具體的特殊情況對其免征物業(yè)稅，政府對于土地的批租仍需向承租方一次性收取土地出讓金，但土地出讓金的金額應(yīng)當相應(yīng)的降低，結(jié)合以后物業(yè)稅的稅率作出不同的調(diào)整；對于目前我國除商品房外的其他產(chǎn)權(quán)房不應(yīng)征收物業(yè)稅，等條件允許時再相應(yīng)作出調(diào)整和修改。

我國開征物業(yè)稅的征稅對象應(yīng)是納稅人擁有所有權(quán)的土地、房屋及其建筑物。物業(yè)稅的設(shè)置應(yīng)當遵循“寬稅基”的基本原則。除了一些特殊的免稅范圍外，不但應(yīng)對現(xiàn)今擁有所有權(quán)的土地、房屋及其建筑物的業(yè)主征稅，同時對一些不明產(chǎn)權(quán)的使用者或是管理者也應(yīng)當征收物業(yè)稅，只要是城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及工礦區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)都是征稅的范圍，同時，對于土地、房屋或是其他建筑物的新增建筑物或附屬建筑物（如涼臺，小陽臺，小平樓等），只要具有使用價值的，也應(yīng)當對其征收物業(yè)稅。

綜上所述，我國物業(yè)稅的征稅對象包括我國境內(nèi)土地、房屋及其建筑物。包括外國人在我國境內(nèi)的單位及其個人擁有所有權(quán)土地、房屋及其建筑物，同時也包括因業(yè)主對其占有、使用而產(chǎn)生價值的一些產(chǎn)權(quán)不明的土地、房屋和建筑物。□

（作者單位：廣州大學(xué)松田學(xué)院 ）

注釋：

劉劍文主編：《財政稅收法》，法律出版社2004年版，第190頁.

鐘偉、馮維江：《物業(yè)稅征收的國際經(jīng)驗及借鑒研究》，載《稅務(wù)研究》2004年第4期.

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王素昭、李靜華：《國外物業(yè)稅的經(jīng)驗及啟示》，載《山西建筑》2008年第1期.

任壽根：《港澳臺房地產(chǎn)業(yè)與房產(chǎn)稅制度》，載《涉外稅務(wù)》2000年第2期.

受益原則是指，人們房享用了政府提供的基礎(chǔ)設(shè)施等公共產(chǎn)品，包括治安保護、消防安全、自然環(huán)境和公共環(huán)境的改善等，同時由于政府提供的這些改變，使得居民住房隨之升值。從而能夠順利地為其財產(chǎn)所有者帶來經(jīng)濟利益或心理上的滿足。作為受益人，財產(chǎn)所有者理應(yīng)為這種產(chǎn)權(quán)保護支付一定的報酬.

《重慶市關(guān)于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》第2條.

參見：《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》第3條.

按照物業(yè)稅的稅率設(shè)置，假如是0.1%——3%的幅度，按1%的稅率，一套100萬的房子，每年就應(yīng)該繳納1萬元，1萬元對于很多家庭來說還是一個不小的收入，（據(jù)統(tǒng)計，中國的人均存款不到2萬元），很多夫妻就可能會選擇假離婚.

參考文獻：

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[3]鄧宏乾：《中國房地產(chǎn)稅制研究》，華中師范大學(xué)出版社2000年版。

[4]蔡紅英：《對“物業(yè)稅”內(nèi)涵及改革目標的進一步探討》，載《湖北經(jīng)濟學(xué)院學(xué)報》2006年第4期。