業(yè)主委員會(huì)面臨的困境與出路

陳一丹

摘 要 在物業(yè)公司與業(yè)主之間矛盾不斷加劇的情況下，業(yè)主委員會(huì)的成立反映了業(yè)主們的意愿和要求，代表著業(yè)主們的利益。但業(yè)主委員會(huì)在社區(qū)自治管理實(shí)踐中卻遭遇了諸多的問題，往往陷入困境。本文基于深圳景洲大廈的案例，以小見大，希冀通過分析我國業(yè)主委員會(huì)與各方的矛盾沖突和當(dāng)前所面臨的現(xiàn)實(shí)困境，以試著探究其治理途徑，尋找業(yè)主委員會(huì)發(fā)展的出路。

關(guān)鍵詞 業(yè)主委員會(huì) 矛盾 困境 治理途徑

自上世紀(jì)90年代以來，隨著我國房屋產(chǎn)權(quán)制度改革以及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，一種新型的社區(qū)自治組織——業(yè)主委員會(huì)也隨之產(chǎn)生。本文通過對(duì)景州大廈業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)過程中遭遇的困境進(jìn)行剖析，希望提煉出可供學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)，以期為我國業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展提供新思路。

一、業(yè)主委員會(huì)與各方的矛盾沖突

1、業(yè)主委員會(huì)與開發(fā)商的矛盾。一些無良的開發(fā)商為了追求私利，追求經(jīng)濟(jì)利益的最大化，就有可能通過在開發(fā)房產(chǎn)過程中偷工減料，以劣充優(yōu)來減少成本。深圳景洲大廈的業(yè)主們?cè)谌胱≈?，相繼遭遇了電梯“貨不對(duì)板”等諸多問題，正常的生活秩序嚴(yán)重地受到了影響。但開發(fā)商對(duì)業(yè)主的反映卻不予理睬，使其與業(yè)主委員會(huì)之間的矛盾加劇，沖突不斷。

2、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的矛盾。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司雙方本是委托與受托的關(guān)系，但是信息的不對(duì)稱帶來了一系列問題，例如服務(wù)質(zhì)量低、亂收費(fèi)、私吞公共維修資金等。景洲大廈最初的物業(yè)公司是振業(yè)物業(yè)管理有限公司，它是開發(fā)商的子公司，自然過分片面地代表了開發(fā)商的利益，因此出現(xiàn)了漠視業(yè)主利益、服務(wù)質(zhì)量差、收費(fèi)高等一系列問題。

3、業(yè)主委員會(huì)與政府部門的矛盾。由于利益牽扯，政府部門常在物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛中做出不公正的裁定，設(shè)置層層障礙。景洲大廈在新聘物業(yè)時(shí)曾遭遇了行政干預(yù)，無法自主決定聘用哪家物業(yè)公司，甚至出現(xiàn)了景洲大廈業(yè)委會(huì)主任被政府紅頭文件“罷免”的情況。

二、業(yè)主委員會(huì)的現(xiàn)實(shí)困境

1、業(yè)主委員會(huì)的法律地位模糊。在實(shí)踐中，當(dāng)需要以司法途徑維護(hù)小區(qū)公共利益時(shí)，業(yè)主委員會(huì)作為一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)是不能作為訴訟主體，即不能以業(yè)主委員會(huì)的名義起訴或應(yīng)訴。

2、民眾參與不足。業(yè)委會(huì)的每次決策都應(yīng)與業(yè)主大會(huì)有關(guān)，通過全體成員投票并獲得一定比例的投票數(shù)后，決策才可實(shí)行。而在現(xiàn)實(shí)情況中總存在一些不愿意參與業(yè)主委員會(huì)工作的業(yè)主，他們有的是對(duì)業(yè)委會(huì)缺乏關(guān)注、信任和參與意識(shí)，有的則是存在著“搭便車”的心理，坐享其成。景洲大廈業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)的過程之所以能夠獲得一個(gè)又一個(gè)的成功，與全體業(yè)主的積極參與，全力支持是密不可分的。

3、過度的行政干預(yù)。政府部門和業(yè)主組織之間并不存在行政上的隸屬關(guān)系，故而政府部門與業(yè)主組織的關(guān)系應(yīng)該是“行政指導(dǎo)”而不是“行政領(lǐng)導(dǎo)”。深圳市房產(chǎn)局以行政權(quán)力涉足民事關(guān)系，這本不具有法律上的效力，不但不能達(dá)到其干預(yù)的目的，反而會(huì)影響行政行為自身的權(quán)威。

4、制度不健全。當(dāng)前我國雖然在基層社區(qū)群眾自治以及社區(qū)中的物業(yè)管理與業(yè)主和業(yè)主組織的權(quán)利等方面的立法已經(jīng)給予業(yè)主組織確立了基本的法治框架，但若要有效地行使相應(yīng)的自治權(quán)，仍需要法律和制度的發(fā)展。景洲大廈案中關(guān)于深圳地方法規(guī)規(guī)章與上位法沖突問題，在如何保持我國法律一致性的討論以及如何啟動(dòng)解決法律沖突的法律解釋與審查程序方面，亟需加強(qiáng)現(xiàn)有制度中有關(guān)制度的可操作性。

三、業(yè)主委員會(huì)的治理途徑探析

1、清晰地界定邊界。物業(yè)是私產(chǎn)性質(zhì)，業(yè)主享有占有、使用、處分的全部權(quán)利。而物業(yè)管理權(quán)是私有產(chǎn)權(quán)的延伸，業(yè)主自己出錢請(qǐng)“管家”，是兩個(gè)民事主體之間的市場行為。投票權(quán)應(yīng)屬于業(yè)主所有，行政主管部門和其派來的專家可向業(yè)主進(jìn)行專業(yè)知識(shí)方面的指導(dǎo)并提出建議，并不應(yīng)該越權(quán)來包辦。明晰了邊界，才能更加清晰地區(qū)分在社區(qū)自治過程中政府、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司所扮演的角色，明確各個(gè)角色應(yīng)該承擔(dān)的權(quán)利與義務(wù)。

2、以法治取代行政管制。政府的行政干預(yù)不但不能達(dá)到其干預(yù)的目的，反而會(huì)影響地方政府的行政權(quán)威的合法性。故而行政權(quán)力的過度干預(yù)是應(yīng)被重視的。行政主管部門只能撤銷業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)的決定，而并不能撤銷或解散業(yè)主委員會(huì)本身。作為自治組織在自治范圍方面的事務(wù)除非違反法律規(guī)定，不然就是不受行政行為干預(yù)的，換言之，政府不能隨便為民做主或代替民眾做主。因此在處理政府與自治組織關(guān)系時(shí)，政府應(yīng)該明確法治并意味著行政管制。

3、加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)自身建設(shè)。一方面在于提高業(yè)主委員會(huì)委員的自身素質(zhì)、自我管理意識(shí)和維權(quán)意識(shí)。深圳景洲大廈的業(yè)主成熟并富有理性，同時(shí)擁有優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)組織者，他們能夠理性維權(quán)，從而獲得了廣泛的公眾輿論支持，使得景洲大廈事件得以在歷經(jīng)艱難曲折之后最終能夠得以圓滿的解決。另一方面，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)積極探索，尋求制度上的突破與創(chuàng)新。

深圳景洲大廈維權(quán)的成功是中國物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)改革試驗(yàn)的典范。我們應(yīng)該從中汲取其成功的經(jīng)驗(yàn)，為業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展拓寬思路。

（作者單位：華北電力大學(xué)）