樓市投資趨勢不明，產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資向好

小飛

政策鼓勵凸顯商機

據(jù)陳俊介紹，相對住宅型樓市和商業(yè)地產(chǎn)，投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有以下幾個優(yōu)勢：

一是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不屬于“新國八條”調控范圍內，投資方式更加靈活；

二是，現(xiàn)在國家鼓勵發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，而興建產(chǎn)業(yè)園區(qū)屬于國家鼓勵的范疇內，且各地方政府對產(chǎn)業(yè)園的投資建設還有多方面的政策優(yōu)惠，如減免稅收等；

三是，利潤較高，以轉租為例，現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的初始租賃價格很低，甚至是零租金。當產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展起來后，其廠房或者辦公室的租賃價格會相應提高。投資者可以賺取較高的利潤。若是投資者選擇購買產(chǎn)業(yè)園區(qū)部分房產(chǎn)，等產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展起來后，房產(chǎn)將會升值十幾倍，甚至上百倍。如無錫某產(chǎn)業(yè)園區(qū)，2011年初剛剛建成，仍以從事轉租的投資者為例，該產(chǎn)業(yè)園區(qū)初始階段對外的租金是0.5元/平方米/月，而且與承租方一簽就是5年的合同，到2012年初，該產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金已經(jīng)上升至2.2元/平方米/月，承租方即投資客，一平方米就能賺1.7元/月。

四是，投資額相對較低，絕大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)比較偏遠，房價相對市區(qū)內便宜很多。以湖州市為例，市區(qū)工業(yè)物業(yè)平均價格約三四千元/平方米，而周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)中平均價格約為幾百元/平方米。

商圈經(jīng)濟拉升回報率

除此以外，陳俊還介紹，很多人只是看到投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)這一個生意，其實這背后隱藏一個更大商機——商圈經(jīng)濟。以浙江義烏小商品城為例，最初建立的時候，小商品城只是一個位于義烏郊外的商城，但是現(xiàn)在當初荒蕪之地已經(jīng)變成了一個巨大的商圈，同時使得商城及周邊地區(qū)物業(yè)的“身價”飆升了上百倍，給當初的投資商帶來了巨大回報。據(jù)上海高力物業(yè)顧問有限公司調查數(shù)據(jù)顯示，若產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)過發(fā)展可形成商圈，投資者在產(chǎn)業(yè)園區(qū)上每投資1元錢，至少可以得到30倍的回報。

正是因為看到這點，不少浙商紛紛從商業(yè)地產(chǎn)撤出，而轉向產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

30萬元投資起步

陳俊介紹，投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)有很多種方式，對于中小投資者而言，最佳投資方式有兩個，一是轉租；二是購置，等到時機成熟再銷售。前者的好處是，投資回報較快，可能幾個月就能看到效益，但是利潤空間未必大；后者的好處是，投資回報高，但是投資時間可能較長，有時要等上幾年的時間，而且投資額也較大。

如果投資者選擇轉租環(huán)節(jié)，其最低投資額30萬元即可，以三線城市淄博的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，初始租金約0.5元/平方米/月，租期最短也要5年，30萬元大約可以承租1萬平方米。

如果投資者選擇購買相應物業(yè)，最低投資額約120萬元，仍以淄博為例，一平方米的初始售價約兩三百元，投資者大約可購買幾千平方米的物業(yè)，擁有年限至少20年。

兩大風險不可忽視

據(jù)本刊記者調查了解，該生意有兩個風險非常值得關注：

第一，升值時間和空間。雖然前文說過無錫某產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金大約一年的時間就上漲了4倍多，但是并非所有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金都能在這么短時間內上漲那么高。據(jù)了解，近半數(shù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)大約第三年的時候才會出現(xiàn)升值現(xiàn)象，部分則需要等待更長的時間。

第二，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展。很多地方都在大力興建產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但是受當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展以及其他因素的制約，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可能最終難以發(fā)展起來。如果投資失誤，損失巨大。

“五看”評估投資價值

據(jù)業(yè)內相關人士介紹，評估產(chǎn)業(yè)園區(qū)是否具有投資價值，主要有以下幾個指標：

1. 看地點。首選國家鼓勵發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟范圍內的城市，次選東部城市，第三選南部城市，第四選中西部城市。

2. 看時間。建成時間超過3年，且招商情況不佳的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，謹慎投資，因為在當?shù)卣膭钪拢?年的時間尚未發(fā)展起來，未來不容看好。

3. 看產(chǎn)業(yè)。新建產(chǎn)業(yè)園區(qū)承擔的主產(chǎn)業(yè)是否是當?shù)卣膭畹漠a(chǎn)業(yè)，或是當?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，若不是，建議謹慎投資。

4. 看規(guī)劃。新建產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊是否有一些市政規(guī)劃，或者房產(chǎn)公司的投資計劃，時限最好不要超過3年。

5. 看配套。新建產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的交通是否發(fā)達，離港口、車站、機場是否方便。