淮安市房?jī)r(jià)收入比實(shí)證分析

陳林　紀(jì)小艷

1998年我國(guó)停止了福利分房制度，房地產(chǎn)由此走上了市場(chǎng)化的道路。我國(guó)官方第一次提到“房?jī)r(jià)收入比”這一概念也是在1998年國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》中，其中規(guī)定房?jī)r(jià)收入比為一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比。自從2003年國(guó)務(wù)院在18號(hào)文中明確將房地產(chǎn)業(yè)定位為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)步入了一個(gè)快速發(fā)展的階段，房?jī)r(jià)也一路攀升，由此出現(xiàn)了“房奴”、“蝸居”等流行詞語(yǔ)，于此同時(shí)，國(guó)家也采取了一系列的宏觀政策去調(diào)控飛漲的房?jī)r(jià)，那么目前的房?jī)r(jià)是否已經(jīng)高到老百姓無(wú)法承受的程度？這一問(wèn)題成為了國(guó)內(nèi)很多學(xué)者研究的熱點(diǎn)。要解決這一問(wèn)題，首先就得分析房?jī)r(jià)的上漲與城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)是否匹配，換言之：城鎮(zhèn)家庭居民是否有能力去買(mǎi)房。這就是衡量房?jī)r(jià)水平高低的一個(gè)通用的指標(biāo)“房?jī)r(jià)收入比”。房?jī)r(jià)收入比不僅考慮到了市場(chǎng)需求，而且還考慮到了市場(chǎng)供給，進(jìn)而能夠較為全面地反映住宅市場(chǎng)的真實(shí)情況，并能有力地說(shuō)明人們對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力。

一、房?jī)r(jià)收入比的涵義、測(cè)量及其衡量標(biāo)準(zhǔn)

1.房?jī)r(jià)收入比的涵義。國(guó)際上，將房?jī)r(jià)收入比（Housing Price-to-Income Ratio）定義為：“某一住宅市場(chǎng)上特定時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售的住宅的自由市場(chǎng)價(jià)格中位數(shù)和該市場(chǎng)上家庭年收入中位數(shù)之比”。由于從我國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中無(wú)法得到與中位數(shù)有關(guān)的數(shù)據(jù)來(lái)源，因此，我國(guó)學(xué)者在做相關(guān)研究時(shí)，采用平均數(shù)代替中位數(shù)的方法。很多學(xué)者將房?jī)r(jià)收入比，定義為城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的平均總價(jià)與其家庭年均可支配收入的比值。年均可支配收入是指居民家庭在支付個(gè)人所得稅之后，所余下的全部實(shí)際現(xiàn)金收入（不包括借貸收入）。如果居民的可支配收入全用于購(gòu)買(mǎi)住房，那日常生活從何開(kāi)支？因此，年均可支配收入當(dāng)中有一部分是用于消費(fèi)性支出，而不是用于購(gòu)買(mǎi)住房的，在分析房?jī)r(jià)收入比時(shí)，必須將該部分扣除更為合理，故很多學(xué)者計(jì)算得出的房?jī)r(jià)收入比實(shí)際上都是偏低的。本文認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比是指某一時(shí)期，平均每套商品住宅的總價(jià)與這一時(shí)期內(nèi)平均每戶(hù)可用于住房支出之間的比值。

2.房?jī)r(jià)收入比的測(cè)量方法。根據(jù)房?jī)r(jià)收入比的含義，可以得出計(jì)算房?jī)r(jià)收入比的基本公式：房?jī)r(jià)收入比=平均每套住宅的總價(jià)/（城鎮(zhèn)家庭年均可支配收入-家庭年均消費(fèi)性支出）。

在這個(gè)基本公式中首先需要明確的就是“總價(jià)”中每套住宅按照多大面積進(jìn)行計(jì)算，目前國(guó)內(nèi)學(xué)者在計(jì)算房?jī)r(jià)收入比時(shí)采用的房屋面積主要是80平方米、90平方米、100平方米，還有學(xué)者分別按照80平米和 100平方米計(jì)算出兩個(gè)房?jī)r(jià)收入比。本文認(rèn)為按實(shí)際計(jì)算更為合理，即采用人均建筑面積乘以每戶(hù)平均人口數(shù)。本文按照三口之家計(jì)算城鎮(zhèn)平均每戶(hù)人口數(shù)。

此外還需明確“收入”中的人口數(shù)，很多學(xué)者采用的是家庭總?cè)丝跀?shù)，本文認(rèn)為不妥，并不是家庭所有人口都有收入來(lái)源，大部分家庭都是三口之家，即夫妻二人，帶一個(gè)孩子。孩子若大學(xué)未畢業(yè)，又何來(lái)收入？若大學(xué)畢業(yè)，沒(méi)幾年又面臨結(jié)婚生子，組建新的家庭。因此本文采用的方法是：城鎮(zhèn)家庭年均可支配收入=城鎮(zhèn)人均可支配收入×2。

基于以上分析，本文將房?jī)r(jià)收入比的詳細(xì)公式表示為公式（1）。

3.房?jī)r(jià)收入比的衡量標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)際上將合理房?jī)r(jià)收入比定位為4-6之間，即一個(gè)家庭用4-6年的時(shí)間購(gòu)置一套住房。中國(guó)國(guó)土面積大，不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在嚴(yán)重的不平衡現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，人們的工資水平相對(duì)比較高，但房?jī)r(jià)更高；而經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，人們的工資水平相對(duì)比較低，房?jī)r(jià)相應(yīng)當(dāng)然也要較發(fā)達(dá)地區(qū)低。4-6年購(gòu)置一套住房，中國(guó)有多少個(gè)家庭在自己所生活的城市能夠達(dá)到這個(gè)經(jīng)濟(jì)能力呢？很多人都是按揭貸款買(mǎi)房，且大部分人都是考慮到現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)水平以及日常開(kāi)支，最終采用20年的還款期限。由此可說(shuō)明國(guó)際上的房?jī)r(jià)收入比衡量標(biāo)準(zhǔn)不適用于中國(guó)，本文認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間在14-20之間。

二、淮安市房?jī)r(jià)收入比實(shí)證分析

淮安市地處江蘇省北部，是中華人民共和國(guó)第一任國(guó)務(wù)院總理周恩來(lái)的故鄉(xiāng)，中國(guó)國(guó)家歷史文化名城，南京都市圈緊密圈層城市。2012年淮安市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1920.91億元，比上年增長(zhǎng)13.1%，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。隨著2010年限購(gòu)等政策實(shí)施以來(lái)，很多知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如綠地、金地等紛紛進(jìn)駐淮安，2012年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資280.55億元，淮安的房?jī)r(jià)近年來(lái)也在成為老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)。那么淮安的房?jī)r(jià)是否在老百姓的承受范圍之內(nèi)呢？

從淮安市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒中可得出2006-2012年淮安市住宅銷(xiāo)售面積、住宅銷(xiāo)售額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出以及城鎮(zhèn)居民人均居住面積的相關(guān)數(shù)據(jù)。根據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)，套用上文房?jī)r(jià)收入比的公式（1），計(jì)算出淮安市2006-2012年的房?jī)r(jià)收入比（表1）。此處每戶(hù)平均人口數(shù)按三口之家來(lái)計(jì)算。

從表1的數(shù)據(jù)中能看出即便是作為房?jī)r(jià)絕對(duì)值不算高的三線城市淮安，老百姓也要至少用25年的時(shí)間去購(gòu)買(mǎi)一套住宅，若是想減少利息的支付，將還款期限定為20年，那么就意味著普通城鎮(zhèn)居民需要減少消費(fèi)性支出，降低其生活水平。其實(shí)對(duì)于現(xiàn)今的高房?jī)r(jià)，又有哪個(gè)家庭不將房?jī)r(jià)視為整個(gè)家庭經(jīng)濟(jì)開(kāi)支中最為昂貴且耗時(shí)最久的一筆呢。

本文對(duì)整個(gè)淮安進(jìn)行房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算也存在一定的局限性，淮安市有很多區(qū)縣，例如清河區(qū)、淮陰區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、漣水縣、金湖縣等，籠統(tǒng)地分析整個(gè)淮安的房?jī)r(jià)收入比，偏頗。但由于相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲取困難，所以本文只能按照整個(gè)淮安計(jì)算平均的住宅價(jià)格以及用于購(gòu)房的平均支出，從而得出淮安總體的房?jī)r(jià)收入比。計(jì)算房?jī)r(jià)收入比時(shí)所采用的公式不同，得出的結(jié)論當(dāng)然也不同。本文在總結(jié)已有文獻(xiàn)基礎(chǔ)上，引入城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出，從而得出房?jī)r(jià)收入比的合理計(jì)算公式，并套用此公式，計(jì)算出了淮安的房?jī)r(jià)收入比。目前淮安的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)25，遠(yuǎn)不在房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間內(nèi)，可見(jiàn)對(duì)淮安的城鎮(zhèn)居民而言，房子已經(jīng)成為了他們將近一生的一筆重大開(kāi)支?；窗舱畱?yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況將房?jī)r(jià)收入比控制到合理區(qū)間內(nèi)，在制定一系列措施控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，提高城鎮(zhèn)居民的收入水平，從而改善普通百姓的生活質(zhì)量，使得淮安成為“宜居”城市之一。

（作者單位：淮陰師范學(xué)院城市與環(huán)境學(xué)院 深圳市蓮花山園林有限公司）