淺談房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險分析—以美都控股股份有限公司為例

戴圣輝　豐楠

摘 要：房地產(chǎn)屬于高投資、高風(fēng)險、高收益的行業(yè)，加上我國房地產(chǎn)業(yè)尚不夠規(guī)范化，金融體系也不完善，房地產(chǎn)業(yè)在高歌猛進的同時，也承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險。識別、分析、評價財務(wù)風(fēng)險對房地產(chǎn)公司而言是尤為重要的，也是防范財務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)。本文主要以美都控股股份有限公司為例，從融資、投資和日常資金運作角度分析了美都控股股份有限公司現(xiàn)在面臨的財務(wù)風(fēng)險狀況。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 財務(wù)風(fēng)險 美都控股

美都控股股份有限公司是在上海證券交易所上市的股份制公眾公司，股票簡稱：美都控股，股票代碼：600175，注冊資本113328.8640萬元。公司創(chuàng)立于1988年5月31日，前身是海南寶華房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營公司，是北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司下屬的獨立核算、自負(fù)盈虧的全民所有制企業(yè)。

美都控股從1988年成立至今，已有20余年的發(fā)展歷程，歷經(jīng)1999年首次公開發(fā)行股票并上市，2002年美都集團重組，2005年股權(quán)分置改革，2007年向大股東定向發(fā)行A股， 2009年非公開發(fā)行A股，股本從最初的4000萬股增加到113328.8640萬股。截至2009年底總資產(chǎn)33.87億元，凈資產(chǎn)17.08億元。公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)，同時涉足貿(mào)易業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)、金融及準(zhǔn)金融業(yè)、股權(quán)投資等領(lǐng)域，曾于2005、2006、2007連續(xù)3年入圍中國民營企業(yè)500強。

一、籌資方面的財務(wù)風(fēng)險狀況分析

（一）美都控股股份有限公司籌資方面的財務(wù)風(fēng)險評估

美都控股股份有限公司的資金來源主要由公司的留存收益、預(yù)收賬款和長期銀行借款三大部分組成。對于長期融資風(fēng)險，按照2012年前三季度的財務(wù)數(shù)據(jù)，美都控股股份有限公司長期銀行借款占總負(fù)債的17.88%，長期還款壓力較小。美都控股股份有限公司的資產(chǎn)負(fù)債率僅為56%，較同行業(yè)其他房地產(chǎn)公司（以房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)代表）平均資產(chǎn)負(fù)債率要低。美都控股股份有限公司2012年前三季度財務(wù)杠桿系數(shù)為1.26，也低于行業(yè)平均值。資產(chǎn)負(fù)債率和財務(wù)杠桿系數(shù)都表明美都控股股份有限公司長期融資風(fēng)險不大。美都控股股份有限公司流動負(fù)債占總負(fù)債的82.12%，較高于行業(yè)平均水平，表示其短期償債壓力較大。但其流動負(fù)債中大部分為預(yù)收賬款，所占比例為53.4%，因為預(yù)收賬款是即將轉(zhuǎn)為主營業(yè)務(wù)收入的預(yù)售房產(chǎn)的款項，因此，縱向和橫向相抵消，表示美都控股股份有限公司短期融資風(fēng)險與同行業(yè)相比較正常。綜上所述，美都控股股份有限公司長期融資風(fēng)險、短期融資風(fēng)險均在可控制范圍之內(nèi)。

（二）美都控股股份有限公司籌資方面的財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)

美都控股股份有限公司融資渠道尚需拓寬。美都控股股份有限公司公司除了自有資金之外，銀行借款和預(yù)售賬款是最主要的融資方式。實際上，房地產(chǎn)企業(yè)還有其他融資方式，如與海外機構(gòu)合作、國內(nèi)開發(fā)商合作、股權(quán)并購、借殼上市、委托貸款、資產(chǎn)證券化、過橋貸款等，這些方式在特定條件下具有一定的優(yōu)勢。如銀行借款與國家宏觀調(diào)控政策關(guān)系密切，在國家緊縮銀根的情況下，公司解決資金來源面臨較大的壓力，轉(zhuǎn)向其他可替代的融資方式就很有必要。

二、投資方面的財務(wù)風(fēng)險狀況分析

（一）美都控股股份有限公司投資風(fēng)險

因為一些主客觀條件限制，本文將不采取前面所介紹的專家打分法和敏感性分析法對投資風(fēng)險進行測度，不過將借鑒前文理論部分對識別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的分析模式。美都控股股份有限公司近年來先后投資瓊海美都半島花園、金尚海灣、灌云美都新城、宜城美都新城、石榴派、美都望城等。由于近年來國家宏觀經(jīng)濟形勢較好，居民購房需求較旺盛，公司所有的投資開發(fā)的房產(chǎn)都取得了較好的利潤率。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險、國際風(fēng)險等，而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預(yù)測、可以規(guī)避的是經(jīng)濟風(fēng)險。經(jīng)濟風(fēng)險主要包含市場利率風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、購買力風(fēng)險等。

房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場形成一方面生產(chǎn)成本增加，另一方面市場需求降低。這無疑給投資者經(jīng)營者帶來損失。

購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。

資金變現(xiàn)風(fēng)險就是將非貨幣的資產(chǎn)兌換成貨幣的風(fēng)險。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。

（二） 風(fēng)險的變化趨勢及投資管理方面的缺陷分析

1.美都控股股份有限公司投資風(fēng)險的變化趨勢

經(jīng)濟風(fēng)險降低，技術(shù)風(fēng)險、政策風(fēng)險增加。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟風(fēng)險是指一系列與經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展以及整體經(jīng)濟環(huán)境的不斷改善，美都控股股份有限公司面臨的經(jīng)濟風(fēng)險有所降低。經(jīng)濟的發(fā)展使人們收入增加，實際購買能力提高，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構(gòu)的大量涌入都使美都控股股份有限公司擁有一個更優(yōu)越的經(jīng)濟環(huán)境。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實力，能夠及時掌握先進行業(yè)科技，同時又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求的變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的政策密集出臺，由此引發(fā)多種風(fēng)險，這在近年的經(jīng)濟生活中也常常遇到。表現(xiàn)為：前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險。房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目的開展。

2.公司在項目投資方面存在一些缺陷

主要表現(xiàn)在以下三個方面：（1）在投資立項階段做的可行性分析不夠深入、細(xì)致。未采用標(biāo)準(zhǔn)的項目評估方法對未來的收益和風(fēng)險做充分的測算，未充分考慮公司所面臨的各種風(fēng)險因素，對采取一定方法項目現(xiàn)金流做出較為精確的估計，評估方法過于簡單，這容易產(chǎn)生由于決策失誤引致的投資風(fēng)險。（2）公司的投資組合不盡合理。其一，公司現(xiàn)階段投資建設(shè)中以大中戶型的住宅為住，對于小戶型的住宅則供應(yīng)不足；其二，公司還未進入商住樓、寫字樓等地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域；其三，美都控股股份有限公司是一家區(qū)域性強的地產(chǎn)公司，尚未進行異地開發(fā)，因此投資組合單一，減弱了公司抗風(fēng)險能力。（3）項目投資的階段管理還有待提高。雖然美都產(chǎn)公司積累了一定的投資管理經(jīng)驗，但是各期項目前、中、后各階段在投資管理方面具有相當(dāng)大的差異，各階段企業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)差異很大，面臨的風(fēng)險也不盡相同，前期、前階段投資管理模式對后續(xù)有定勢思維的影響。這些潛在缺陷使公司在投資方面臨一定的風(fēng)險。只要外在自然條件、宏觀經(jīng)濟形勢等因素發(fā)生變化，如因為居民可支配收入降低，對大戶型的需求將大幅降低，公司將面臨較大的考驗。

三、日常資金運作方面的財務(wù)風(fēng)險狀況分析

按單變量計算方法，美都公司2012年前三季度的流動比率為1.68，略低于全國房地產(chǎn)上市公司流動比率平均值為1.75。2012年前三季度的速動比率為0.58， 略高于全國行業(yè)平均值O.55。上述數(shù)據(jù)比較說明美都公司短期償債能力一般，日常運營資金比較充足。不過美都公司流動比率比速動比率要大得多，說明存貨在美都控股股份有限公司運營資本中占有很打的比例，應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。美都公司日常資金運營風(fēng)險總體處于比較好的狀態(tài)。工程管理、貨幣資金、應(yīng)收賬款和存貨是影響公司日常運營風(fēng)險四個重要的項目，其運營狀況如下：

（一）工程管理方面的風(fēng)險問題

美都公司自開發(fā)瓊海美都半島花園至今，從前期的開發(fā)設(shè)計定位、項目報建、工程預(yù)算、合同管理、材料供應(yīng)、現(xiàn)場施工管理，都積累了一定經(jīng)驗，特別是工程現(xiàn)場施工管理方面。從有效防治建筑通病到提高工程管理技能方面，每開發(fā)一期都進行有效的總結(jié)。到美都御府時，美都控股股份有限公司通過對標(biāo)段棟號的分段管理、責(zé)任落實到人，獎懲明確，達到點面的全面控制，各項工作指令得到具體的實施，確保工程質(zhì)量、進度、安全三方面的有效控制，同時對教訓(xùn)方面亦有所總結(jié)，有利于今后提升工程管理，降低工程成本。

（二）貨幣資金的風(fēng)險狀況

對貨幣資金，公司通過編制滾動式現(xiàn)金預(yù)算，加強對現(xiàn)金需求的預(yù)測，以免發(fā)生現(xiàn)金短缺及高效利用貨幣資金。2012年前三季度公司貨幣資金存量和流量處于比較穩(wěn)定狀態(tài)，日常營運正常，未發(fā)生重大的現(xiàn)金流短缺的問題。當(dāng)然，公司現(xiàn)金管理也存在一些問題，主要是現(xiàn)金預(yù)算精確度不大，在集團層面上，公司有時候會出現(xiàn)輕度的短期現(xiàn)金流緊缺的問題，有時候存在大量貨幣資金閑置，公司大多數(shù)時間內(nèi)，貨幣資金存量超過1個億以上，未對日常資金進行投資，這造成很大的資金機會成本，因此日常資金營運效率較低。

（三）應(yīng)收賬款（其他應(yīng)收款）的風(fēng)險狀況

房地產(chǎn)公司與客戶的關(guān)系具有特殊性，應(yīng)收賬款比率很小，客戶所占款項中，其他應(yīng)收款和預(yù)收賬款比例最大。對于其他賬款，公司沒有建立相應(yīng)的信用部門，沒有建立動態(tài)的客戶信用資料庫，比較容易發(fā)生壞賬。其他應(yīng)收賬款管理未能引起公司財務(wù)部門的充分注意。另外，隨著公司業(yè)務(wù)的擴展，應(yīng)收賬款比率可能增加，應(yīng)收賬款管理將變得更加重要。

（四）存貨的風(fēng)險狀況

存貨風(fēng)險指企業(yè)存貨因價格變動、商品過時等因素而使存貨價值減少的可能性。存貨管理是日常資金風(fēng)險管理的重點，存貨具有實效性和發(fā)生潛在虧損的可能性，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，存貨主要是正在開發(fā)的“在建工程”、已經(jīng)完工待售的房地產(chǎn)以及公司土地儲備。在一般情況下，房地產(chǎn)存貨不會發(fā)生減值，但是當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)生波動時，價值發(fā)生顯著變化。如宏觀經(jīng)濟狀況轉(zhuǎn)差時，存貨管理不善將帶來較大風(fēng)險，若存貨過多，而市場需求急劇下降時，將帶來重大資金運營問題。首先，存貨積壓占用大量的企業(yè)資金，影響日常資金支付，甚至?xí)斐少Y金流的斷裂；其次，存貨價值減少，影響公司財務(wù)結(jié)構(gòu)，影響公司償債能力，公司財務(wù)風(fēng)險將更加惡化。再次，公司如果土地的歷史成本較高，而存貨（尤其是土地）市場價值下降時，嚴(yán)重影響公司定價能力，最終影響公司市場競爭能力。就美都公司而言，存貨占總資產(chǎn)的50.64%，雖然低于行業(yè)平均值的額，這個比率仍然比較大，雖然公司的銷售情況一向不錯，但是，如果宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，對公司財務(wù)風(fēng)險的負(fù)面影響非常巨大。所以，公司應(yīng)加強對銷售的預(yù)測和宏觀經(jīng)濟政策的監(jiān)控，采用多種銷售辦法，合理平衡銷售利潤率和存貨的周轉(zhuǎn)率。

責(zé)任編輯：楊再梅