房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險分析

鄭靈怡

摘 要：現(xiàn)金是企業(yè)管理的命脈?，F(xiàn)金也像潘多拉的盒子，如果運用好就會帶給企業(yè)無限機遇和活力，反之就會成為壓倒企業(yè)的最后一根稻草。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流動與管理的分析，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險提供參考。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)金流量；房地產(chǎn)；管理；建議

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.08.16 文章編號：1672-3309（2013）08-35-02

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有別于一般的生產(chǎn)、貿(mào)易企業(yè)，在開發(fā)項目過程中具有現(xiàn)金投資數(shù)額大、現(xiàn)金占用風險大、項目周期長、對資金規(guī)模和流動性要求高等特點，是非常典型的資本密集型行業(yè)。因此，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，現(xiàn)金的流動與管理是非常重要的環(huán)節(jié)，也提供對流動性及經(jīng)營性風險的重要預警信息。

一、現(xiàn)金在房地產(chǎn)開發(fā)各階段的流動

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流入、流出的項目，大致分為以下四個階段：第一階段項目立項、科研、規(guī)劃設(shè)計、市政配套等環(huán)節(jié)，現(xiàn)金流出包括可行性研究費、工程規(guī)劃費、工程設(shè)計費、勘察設(shè)計、配套設(shè)計等各項在立項階段發(fā)生的稅費，現(xiàn)金流入主要是股東的投入；第二階段項目拿地、拆遷安置階段，現(xiàn)金流出包括土地出讓金及拿地過程發(fā)生的各項稅費、房屋拆遷補償款及各種安置、補償、清理、補助、服務(wù)、管理等前期費用，現(xiàn)金流入主要來自資本市場融資；第三階段項目基礎(chǔ)施工、主體施工、安裝施工以及預售階段，現(xiàn)金流出主要包括建安費用及各項施工階段發(fā)生的建設(shè)、維護、監(jiān)理、補償、管理等費用，現(xiàn)金流入包括達到預售條件后的預售回款；第四階段項目經(jīng)營、物業(yè)管理階段，現(xiàn)金流出主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等各項經(jīng)營過程中發(fā)生的稅費及物業(yè)管理費，現(xiàn)金流入主要是銷售回款。

二、現(xiàn)金流動的預警指標

當前，對于如何建立一套比較科學合理的現(xiàn)金流指標評價體系，沒有權(quán)威的共識與證實?；趯W術(shù)研究界比較認可的一些指標并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點，筆者從房地產(chǎn)經(jīng)營、投資、融資方面歸納了以下幾類：

（一）現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析

一般情況，維持和支撐公司運營發(fā)展所需要的大部分現(xiàn)金是在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的，融資類現(xiàn)金對公司起到了輔助性或補充性作用。經(jīng)營性流動比例保持在合理范圍內(nèi)，是企業(yè)經(jīng)營狀況良好的重要標志。在分析企業(yè)未來償債能力時，需要更多考慮經(jīng)營性現(xiàn)金獲利能力能否覆蓋其融資本息償付。

（二）獲利能力分析

根據(jù)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與凈利潤、股本等之間的關(guān)系，揭示企業(yè)保持現(xiàn)有經(jīng)營水平，創(chuàng)造未來盈利能力的一種分析方法。

1、每股經(jīng)營現(xiàn)金凈額均值=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量/股數(shù)。房地產(chǎn)整體行業(yè)的現(xiàn)金趨緊，上市公司中70%的經(jīng)營現(xiàn)金都呈現(xiàn)“入不敷出”的狀況。負值的經(jīng)營現(xiàn)金流量更需要警惕在宏觀政策調(diào)控下，很可能造成企業(yè)實現(xiàn)銷售和資金回籠的困難加大，經(jīng)營風險增加，現(xiàn)金流量繼續(xù)惡化的惡性循環(huán)。

2、盈利現(xiàn)金比率=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量/凈利潤。國外破產(chǎn)倒閉的企業(yè)中有80%多的企業(yè)是盈利情況不錯的企業(yè)，例如美國W.T.Grant公司，破產(chǎn)有很大因素在于其凈利潤中存在大量未能實現(xiàn)現(xiàn)金的收入，最終破產(chǎn)清算。因此經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與凈利潤的關(guān)系可以反映利潤中為實現(xiàn)現(xiàn)金收入的情況，當然進一步分析中還要結(jié)合企業(yè)的折舊政策和存貨變動情況。

（三）償債能力分析

充分利用財務(wù)杠桿，負債經(jīng)營是現(xiàn)代企業(yè)的一個重要特征。房地產(chǎn)企業(yè)資金投入數(shù)額大，杠桿效果顯著，但是相應(yīng)的財務(wù)風險也很高。

1、短期融資現(xiàn)金保障系數(shù)=貨幣資金/短期及一年到期借款。短期融資現(xiàn)金保障系數(shù)是最直接反應(yīng)企業(yè)對償還短期負債的能力。整個行業(yè)的保障能力較低，現(xiàn)金對短期負債的能力面臨較大考驗，特別需要警惕財務(wù)風險。

2、有效負債率=（總負債-預收賬款）/總資產(chǎn)。剔除了預收賬款后的負債，比較客觀地反映了房地產(chǎn)企業(yè)的真實負債。從房地產(chǎn)整個行業(yè)來看，有效負債率保持在50%左右，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深化，預計企業(yè)的融資需求將進一步增加。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理方式

企業(yè)現(xiàn)金管理戰(zhàn)略，即是將資金預算與具體項目開發(fā)進度、企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃乃至企業(yè)生命周期營運發(fā)展相結(jié)合，尋求穩(wěn)健的、低成本和可持續(xù)現(xiàn)金流動管理模式。當然，不同企業(yè)現(xiàn)金管理模式也是多樣化的，筆者單獨提出了以下幾種模式，結(jié)合當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及行業(yè)市場環(huán)境，希望對現(xiàn)金流分析提供多方位參考。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金資金池管理

對于房地產(chǎn)集團企業(yè)，為了提高資金的整體使用效益和減少閑置成本，對于旗下同區(qū)域或跨區(qū)域的項目公司的資金進行統(tǒng)一調(diào)配，實現(xiàn)資金集中管理。常用的模式包括設(shè)立內(nèi)部結(jié)算中心或具有獨立法人資格的財務(wù)公司。采用集團資金池管理模式，一方面加強了集團的預算管理，提高了閑置資金使用效率，另一方面集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)方交易能夠減少操作成本，降低融資成本。然而，由于集團資金池管理，也容易出現(xiàn)對項目公司顧此失彼，照顧局部忽略集體利益，更因為關(guān)聯(lián)交易不符合公允、信息披露等要求，容易遭到外部監(jiān)管的審查或稅務(wù)局的質(zhì)疑。因此，在分析房地產(chǎn)集團企業(yè)的現(xiàn)金管理模式下，建議應(yīng)該從集團層面項目安排及資金統(tǒng)籌等方面著手；集團公司是否建立規(guī)范的內(nèi)控管理和風險防范體系，若一家項目公司不能履行還款義務(wù)，集團資金池管理能否可以做到事前防范，事后完善等操作；此外，還應(yīng)該防范潛在稅務(wù)風險及內(nèi)部操作風險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)生命周期與多元化的融資渠道管理

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布《2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，百強房地產(chǎn)企業(yè)2010年及2011年資產(chǎn)負債率均值分別為70.9%和71.8%，有息負債率分別為48.9%和48.1%。對于這種大的房地產(chǎn)企業(yè)，融資比例都將近50%，更別說相對小些的房地產(chǎn)企業(yè)，融資需求更為尤勝，投資資金高達80%來自外部融資也不足為奇。因此，多元化的融資渠道是房地產(chǎn)企業(yè)突破現(xiàn)金困局，解決流動性問題的一大法寶。

在分析房地產(chǎn)企業(yè)融資模式時，可以借鑒對房地產(chǎn)企業(yè)生命周期發(fā)展的不同時期、不同條件下融資渠道的組合選擇。比如下面展示的是融資與生命周期相結(jié)合的一種模式，力求企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定和風險可控的現(xiàn)金流運作：萌芽期，現(xiàn)金流量表現(xiàn)高流出，融資渠道一般是自由資金、風險投資與股權(quán)投資組合形式，現(xiàn)金管理主要為資本的原始積累與投資風險相結(jié)合；成長期，現(xiàn)金流量以流出為主，現(xiàn)金流入逐漸增加，融資渠道一般來自金融機構(gòu)信貸，現(xiàn)金管理主要為解決企業(yè)快速發(fā)展的資金需求；成熟期，現(xiàn)金流量以流入為主，現(xiàn)金流出逐漸減少，融資渠道一般可來自非銀機構(gòu)信貸，現(xiàn)金管理主要充分發(fā)揮杠桿作用和尋求新的投資；衰退期，現(xiàn)金維持流入，并逐步收縮投資規(guī)?；蛭諏嵙π酆竦拈_發(fā)企業(yè)，現(xiàn)金管理以資金撤回管理或在尋找新項目投入。將現(xiàn)金管理、融資需求與企業(yè)生命周期相結(jié)合，更準確判斷企業(yè)未來償債能力，較全面分析企業(yè)經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和風險承受能力。

（三）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式管理

由于房地產(chǎn)項目的現(xiàn)金投資大、項目前期大量支出、到中后期才有回報的特點，使得這種現(xiàn)金流的大起大落無疑給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)造成了極大的風險。而房地產(chǎn)企業(yè)可以通過多種業(yè)態(tài)的組合、開發(fā)項目錯配等方式來平衡現(xiàn)金流管理。比如萬達為代表的“租賃并舉+自營”的商業(yè)地產(chǎn)模式，通過銷售保證短期業(yè)績，持有部分商業(yè)收租物業(yè)增值來保證取得長期回報，贏得穩(wěn)定現(xiàn)金流，并且項目物業(yè)綜合體化的特征，以“購物中心+住宅+酒店+寫字樓+公寓”等業(yè)態(tài)組合，更能夠提升企業(yè)的品牌價值，代表性的還有華潤“萬象城”、中糧置業(yè)“大悅城”、上海億豐“億豐時代廣場”等。

除了對物業(yè)業(yè)態(tài)的組合，還可以推動產(chǎn)業(yè)鏈的組合。房地產(chǎn)一般2-3年的開發(fā)周期，資金占用成本較高，通過投資具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)，使得房地產(chǎn)企業(yè)負值現(xiàn)金流的風險大大降低。2001年后，新世界業(yè)務(wù)重組：基建、物業(yè)開發(fā)都是投資回報期長、利潤高、資金投入大的行業(yè)；服務(wù)管理（設(shè)施管理、交通運輸及金融保險）提供了穩(wěn)定利潤和現(xiàn)金流入；收納的港口管理及新世界百貨也帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

綜上，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量分析是個龐大的管理體系，肯定的是現(xiàn)金流在房地產(chǎn)乃至所有行業(yè)都占有重要地位。本文從對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量表介紹，房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流量流動介紹，現(xiàn)金流量預警指標的分析和房地產(chǎn)現(xiàn)金管理模式淺析，希望能夠使讀者在業(yè)務(wù)分析的過程中多一份參考。

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