不同階層居民混合居住可行性分析

孔祥玉

【摘 要】 介紹混合居住的概念﹑背景，肯定混合居住的積極意義。通過分析國(guó)內(nèi)外混合居住的成功案例，提出物業(yè)服務(wù)對(duì)于混合居住社區(qū)的可行性的影響程度。選擇對(duì)一個(gè)典型二線城市的居民進(jìn)行關(guān)于物業(yè)服務(wù)的問卷調(diào)查，最終分析并推想物業(yè)服務(wù)對(duì)混合居住社區(qū)的影響如何。

【關(guān)鍵詞】 混合居住 混合模式 物業(yè)服務(wù)

一、 研究背景

混合居住模式（Mixed-incoming Housing），在本文中是指不同收入階層居民和不同職業(yè)、文化背景的群體，以自己的實(shí)際購(gòu)買力為前提，共同居住在不同價(jià)位梯度的居住型房地產(chǎn)產(chǎn)品的混合功能區(qū)內(nèi)，和諧相處、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同生活生存的一種居住模式。

這種混合模式首先在美國(guó)提出，是歐美國(guó)家推進(jìn)的公共住房計(jì)劃出現(xiàn)問題后，重新推進(jìn)的一種發(fā)展策略。我國(guó)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革之后，為了防止城市空間中出現(xiàn)不同階層居民分化與隔離的現(xiàn)象開始推進(jìn)的居住模式。到目前為止，歐美國(guó)家和我國(guó)都已經(jīng)成功實(shí)現(xiàn)了許多優(yōu)秀的混合居住社區(qū)實(shí)例，可見發(fā)展不同階層的混合居住是可行且行之有效的。但是在實(shí)現(xiàn)這種模式的過程中還存在很多難題，例如個(gè)別階層人口流失或是混合居住社區(qū)中高低收入群體出現(xiàn)明顯的劃區(qū)分派的現(xiàn)象。本文希望就物業(yè)管理方面的影響做一些研究，以探討物業(yè)服務(wù)對(duì)混合居住模式的可行性是否有所影響以及這種影響的影響程度如何。

二、 國(guó)內(nèi)外的成功案例分析

1.瓊斯公寓（Jones Apartments）

瓊斯公寓位于舊金山的騰德勞林區(qū)（Tenderloin district），該地區(qū)原來是一個(gè)集毒品交易、色情賣淫等于一體的犯罪高頻區(qū)，就是為了改變這種混亂無序的區(qū)域狀況，發(fā)展了混合居住社區(qū)瓊斯公寓，因此瓊斯公寓是一個(gè)典型的混合收入社區(qū)。雖然瓊斯公寓居民的各方面差異都很大，但是其總體的融合度還是很好的。它的成功首先歸功于管理的成熟，因?yàn)閷?duì)于這樣一個(gè)復(fù)雜的混合居住社區(qū)，如果沒有令人放心滿意的物業(yè)管理，恐怕根本無法維持社區(qū)的正常生活更別提吸引高收入高文化階層的入住。

2. 中天世紀(jì)花城

中國(guó)人居環(huán)境金牌試點(diǎn)項(xiàng)目“中天世紀(jì)花城”位于浙江省中部城市東陽(yáng)市江北新城核心區(qū)，項(xiàng)目采用的是“同質(zhì)混居”的模式。從目前的市場(chǎng)反饋來看，中天世紀(jì)花城收到了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，取得了一定成功。

中天世紀(jì)花城的例子顯示了，在這個(gè)社區(qū)中物業(yè)服務(wù)是一個(gè)保障社區(qū)正常并良好運(yùn)作的重要途徑。在我國(guó)，要想將中低收入、中高收入、高收入到部分富豪家庭業(yè)主等等這眾多階層的居民和平融洽地混合居住于同一社區(qū)中，溝通是至關(guān)重要的，而小區(qū)中居民的溝通就需要管理者為他們搭接交流的平臺(tái)，最終實(shí)現(xiàn)和諧共處。

三、調(diào)查方法及調(diào)查整理

為了切實(shí)了解物業(yè)服務(wù)在業(yè)主心目中的重要程度，筆者采用問卷調(diào)查的形式進(jìn)行研究，同時(shí)為了反映我國(guó)的平均水平，暫時(shí)不以北京，上海等高工資水平的城市為調(diào)查背景，而是選擇山西省這種典型的二線省市為調(diào)查問卷發(fā)放區(qū)域。希望可以以此來初步了解我國(guó)以二線城市為代表的居民對(duì)于物業(yè)的重視程度及認(rèn)識(shí)程度，并初步推測(cè)物業(yè)服務(wù)對(duì)于混合居住社區(qū)可行性的影響程度。

此次問卷調(diào)查一共發(fā)放了100份問卷，實(shí)際回收92份，問卷回收率92%，問卷均真實(shí)有效。發(fā)放的人群年齡從20到45歲不等，職業(yè)分布各個(gè)行業(yè)，有公務(wù)員，教師，經(jīng)濟(jì)管理，設(shè)計(jì)師等較高工資職業(yè)，也有普通技術(shù)打工人員等較低工資的職業(yè)。

四、 調(diào)查結(jié)果分析及假設(shè)

根據(jù)以上問卷調(diào)查所整理得出的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可得出以下一些結(jié)論：

①在對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度調(diào)查中，感覺好和較好的達(dá)到35%，一般的47%，差和較差的僅占18%，這些數(shù)據(jù)一方面反映我國(guó)當(dāng)前居住小區(qū)的物業(yè)管理狀況尚可，另一方面也說明了我國(guó)大部分居民對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)程度和重視程度都非常不足，可能本身對(duì)物業(yè)的要求也并不高。

②在對(duì)各自小區(qū)物業(yè)管理感覺差和較差的人群中，50%的居民雖然認(rèn)為物業(yè)管理很糟糕，但是并不打算離開小區(qū)，原因有習(xí)慣現(xiàn)有居住環(huán)境，地理位置影響工作等原因外，還有很重要的原因是本身小區(qū)的居住條件還不錯(cuò)，另外50%雖然打算離開，但其中80%的離開原因也并不是由于物業(yè)管理方面的問題，而是由于希望改善居住條件，可見單單物業(yè)服務(wù)的問題并不足以導(dǎo)致大量居民的流失。

③如果按照家庭年收入<5萬元視為較低收入家庭，收入5-10萬元為中等收入家庭，>10萬元為較高收入家庭來劃分的話，大部分為各自小區(qū)物業(yè)評(píng)價(jià)為好和較好的居民來自于中低收入家庭，評(píng)價(jià)為一般的大部分來自于中等收入家庭，而評(píng)價(jià)為查核較差的則大多來自于中高收入家庭，此外92份問卷中僅有的6份認(rèn)為因?yàn)槲飿I(yè)管理原因而希望離開所在小區(qū)的居民家庭年收入也均為中等偏高的情況。由此似乎可以得到，收入較低的人群對(duì)物業(yè)服務(wù)的重視程度和認(rèn)知程度較收入較高群體普遍低一些。

④問卷結(jié)果48%的家庭年收入低于所在小區(qū)的平均家庭年收入，42%的家庭年收入與所在小區(qū)的平均水平持平，僅有10%高于小區(qū)平均水平，這個(gè)數(shù)據(jù)似乎可以對(duì)我國(guó)當(dāng)前居住小區(qū)中普遍的不同階層居民的混合情況有一些了解，中等和偏低收入的家庭還是占絕大多數(shù)的比例。在這些數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上整理得到，與單純比較高低收入的結(jié)論相似，與小區(qū)平均收入持平或低于平均收入的人群普遍對(duì)物業(yè)的滿意程度較高，這同樣說明了收入較低的人群對(duì)物業(yè)服務(wù)的重視程度和認(rèn)知程度較收入較高群體要普遍低一些。此外，在對(duì)是否希望離開所在小區(qū)的問題上，人群分布的比例相近，但大多數(shù)表示是由于居住條件問題是導(dǎo)致希望離開的原因。

五、結(jié)論

目前已經(jīng)有許多專家認(rèn)為：物業(yè)服務(wù)水平對(duì)混合居住社區(qū)影響很大，是決定混合社區(qū)成功的關(guān)鍵因素之一，因?yàn)楹玫墓芾砜梢员３稚鐓^(qū)的整潔有序，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，從而留住住戶。針對(duì)這種觀點(diǎn)，通過調(diào)查分析，筆者認(rèn)為，物業(yè)管理的好壞對(duì)于留住高收入階層，進(jìn)而使得混合居住這種模式的實(shí)踐能夠最終得到成功具有非常重要的作用，是一種積極的推進(jìn)力量。但是基于我國(guó)現(xiàn)實(shí)的國(guó)民情況以及國(guó)民對(duì)物業(yè)的認(rèn)識(shí)和重視程度來看，這種力量對(duì)于中低收入人群甚至是較高收入人群都是有限的。值得我們注意的是，在調(diào)查問卷中，絕大多數(shù)的業(yè)主的調(diào)查得出的結(jié)論的確是物業(yè)服務(wù)并不足以成為影響到混合居住模式是否可行的關(guān)鍵因素，這似乎得到了與專家意見相反的結(jié)論。這時(shí)我們就需要再一次明確混合居住的定義，“同時(shí)留住不同收入，不同文化背景，不同職業(yè)的人群”是重點(diǎn)。所以此次調(diào)查問卷恰恰證明了中低收入人群對(duì)物業(yè)服務(wù)水平重視程度較低，表明他們對(duì)于小區(qū)而言是較不會(huì)流失的人群，但少數(shù)的高收入人群，他們是問卷中僅有的那些對(duì)物業(yè)服務(wù)表示出較高要求的人群，也就是說，高收入人群才是容易導(dǎo)致混合社區(qū)部分階層人群流失并最終失敗的主要原因。只有能留住各個(gè)階層的人群才是真正的混合社區(qū)。所以，物業(yè)管理是混合社區(qū)是否能夠成功的重要因素之一。

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