破解成都寫字樓“租金”密碼（主）

成都寫字樓空置率已達(dá)全國(guó)最高水平，在此情況下投資寫字樓，選擇的關(guān)鍵是什么？

為什么有的寫字樓租金可達(dá)300元每平米，有的卻低得無(wú)法直視，只能達(dá)到20元每平米？到底是什么在決定租金高低？

投資寫字樓，下一步應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注成都哪一個(gè)方向？（副）

【引子】

如果不是兩年前那場(chǎng)甚囂塵上的“住宅市場(chǎng)調(diào)控加碼”傳聞，如果不是懷抱著兩百余萬(wàn)拆遷補(bǔ)償款無(wú)處安放，我的那位的“屌絲”朋友也不會(huì)在一夜間上演“逆襲”好戲，義無(wú)反顧地一頭扎進(jìn)了那場(chǎng)萬(wàn)人空巷的寫字樓投資大潮中。

“均價(jià)7200元每平米，一次性付款還額外優(yōu)惠三個(gè)點(diǎn)。南延線那么多高精尖企業(yè)進(jìn)駐，這個(gè)地段的寫字樓月租再怎么保守估計(jì)也得90元每平米吧，你們自己算算我140平米的寫字樓一個(gè)月能拿多少租金？”往左邊梳理著屈指可數(shù)的頭發(fā)，朋友當(dāng)時(shí)那小人得志的表情，著實(shí)有種令人無(wú)法抑制想要唾他一臉的沖動(dòng)。自打簽下購(gòu)買合同的那天起，自詡“小眾媒體圈身家第一”的這位兄臺(tái)就已然開(kāi)始盤算月租金上萬(wàn)的“包租公”該如何展現(xiàn)自己與眾不同的人生。

銷聲匿跡近兩年的此君再次出現(xiàn)在視野時(shí)，卻沒(méi)了昔日侃侃而談的從容淡定，時(shí)刻緊蹙的眉頭仿佛在向人們說(shuō)明，他這兩年的包租公生涯并不似旁人眼中的風(fēng)光無(wú)限，“預(yù)計(jì)90元每平的月租現(xiàn)在連40塊錢都到不了，哪怕是放在私募收利息都不止這個(gè)回報(bào)率?！秉S湯下肚后終于忍不住倒出了心頭的苦水。

其實(shí)，投資寫字樓仍是住宅市場(chǎng)屢遭調(diào)控重挫下，備受投資客青睞的穩(wěn)健型商業(yè)項(xiàng)目。前赴后繼卻又倒在“租金”門檻上的又何止此君。兩年時(shí)間，產(chǎn)權(quán)未變（賣不出去），租金未變，變的唯有此君的發(fā)型，從昔日的屈指可數(shù)終是走到了今天的顆粒無(wú)收。

稿件一：

背景解讀（欄）

商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩 成都寫字樓全國(guó)最“空”（標(biāo)）

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的4倍，這也意味著在未來(lái)數(shù)年時(shí)間內(nèi)，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。未來(lái)3年，城市綜合體的新增數(shù)量將以50%-100%的增速上升，其中蓬勃發(fā)展的西部中軸城市漸成商業(yè)地產(chǎn)過(guò)?！爸貫?zāi)區(qū)”——重慶的增長(zhǎng)率為129%，成都為135%。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)人口及消費(fèi)力的增長(zhǎng)可以消化掉全部規(guī)劃中的綜合體；但在短期內(nèi)，綜合體的泡沫很大。作為商業(yè)綜合體不可或缺的一部分，寫字樓自然也無(wú)法置身事外，寫字樓投資“大考”已臨。

寫字樓過(guò)剩端倪早現(xiàn) 成都兩年當(dāng)上“第一”（?。?/p>

早在2010年，包括世邦魏理仕、戴德梁行、仲量聯(lián)行在內(nèi)的國(guó)際五大行基于當(dāng)時(shí)所掌握的未來(lái)幾年的新開(kāi)工量和新增供應(yīng)量就發(fā)出過(guò)“寫字樓供應(yīng)過(guò)?！钡念A(yù)警。自2010年起，成都的寫字樓空置率一直呈現(xiàn)出逐年遞增態(tài)勢(shì)，僅用兩年時(shí)間，成都就坐上了全國(guó)寫字樓空置率“龍頭老大”的位置。

世邦魏理仕《2012年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》中稱：“成都全年寫字樓市場(chǎng)累計(jì)新增約為98萬(wàn)平方米，在巨大的新增供應(yīng)的壓力下，雖然凈吸納量保持較高水平，但成都優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率仍被推升至34.6%，較2011年增加8.8個(gè)百分點(diǎn)……”。數(shù)據(jù)顯示，2012年，成都寫字樓“空置率”被推高至34.6%，較2011年增加8.8個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)數(shù)據(jù)超過(guò)了國(guó)內(nèi)所有一二線城市同類物業(yè)空置率的警戒線。

無(wú)獨(dú)有偶，第一太平洋戴維斯也在同期發(fā)布報(bào)告稱：大量寫字樓項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)入市，預(yù)計(jì)在未來(lái)3年中新增供應(yīng)量為330萬(wàn)平方米。毫無(wú)疑問(wèn)在如此巨大供應(yīng)量市場(chǎng)情況下，資本價(jià)值和租金都會(huì)受到前所未有的挑戰(zhàn)。

時(shí)至今日，成都寫字樓供過(guò)于求，新增供應(yīng)激增的困局依然未解。有數(shù)據(jù)顯示，截至2013年第二季度，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量達(dá)439萬(wàn)平萬(wàn)米。成都的辦公樓新增供應(yīng)逾58萬(wàn)平方米，達(dá)到歷史最高水平，導(dǎo)致市場(chǎng)空置率環(huán)比激增5.6個(gè)百分點(diǎn)至40.8%，創(chuàng)10年來(lái)新高。眾所周知，一線城市空置率一般在10%以下，二線城市平均值維持在20%左右，成都的水平已經(jīng)超越其倍數(shù)，全國(guó)僅有天津與成都水平相當(dāng)。

優(yōu)勝劣汰 租金成唯一“試金石”（?。?/p>

“租金的高低才是評(píng)價(jià)一幢寫字樓究竟好不好的標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有之一?！币晃粡氖聦懽謽亲赓U中介長(zhǎng)達(dá)九年的林先生告訴記者，租金的高低看似平庸普通，其中實(shí)則涵蓋了太多的內(nèi)容。“業(yè)界在談?wù)搶懽謽瞧焚|(zhì)高低時(shí)往往習(xí)慣將空置率和租金作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。”只有長(zhǎng)時(shí)期站在寫字樓租賃一線的工作人員才會(huì)對(duì)租金和空置率之間的關(guān)聯(lián)最為敏感，“當(dāng)空置率較高時(shí)，業(yè)主為了盡快招租，必然會(huì)降低租金，以新世紀(jì)環(huán)球中心為例，由于地段及品質(zhì)在人南延線寫字樓項(xiàng)目中均屬前列，所以在交付使用初期其月租水平始終徘徊在40元每平米上下，在后期進(jìn)駐率較低的情況下，我們?cè)谡凶鈺r(shí)甚至給出過(guò)20元每平米的極端超低月租。反之，當(dāng)空置率較低，招租不愁時(shí)，業(yè)主為將利益最大化，無(wú)疑會(huì)適度提高租金幅度?！币蚨?，空置率情況亦可通過(guò)租金漲跌變化而反映出來(lái)。

成都寫字樓信息網(wǎng)總經(jīng)理李東認(rèn)為，目前成都寫字樓市場(chǎng)租金參差不齊，兩極分化較為嚴(yán)重。從區(qū)域特性來(lái)看，成都市的人民南路及東大街的集中效應(yīng)已然開(kāi)始展現(xiàn)。以地處人民南路紅照壁仁恒置地廣場(chǎng)寫字樓月租金最高已經(jīng)達(dá)到300元每平方米；東大街近年相繼投入使用的明宇金融廣場(chǎng)、香格里拉寫字樓、時(shí)代8號(hào)等月租金均在120元每平米以上。

作為往年影響租金的最重要因素，“地段原理”也不再一如過(guò)去的無(wú)往不利。據(jù)了解，諸如川信大廈、冠城廣場(chǎng)等占據(jù)了市中心黃金地段的老牌寫字樓現(xiàn)在的日子也是捉襟見(jiàn)肘。“冠城廣場(chǎng)的月租金現(xiàn)在對(duì)外報(bào)價(jià)90元每平方米，實(shí)際上70元每平方米都租得到?！比缢伎萍瘓F(tuán)、新加坡領(lǐng)事館、德國(guó)拜耳等當(dāng)年曾入駐該大廈的諸多品牌企業(yè)都已另覓新居，紛紛出走。“電梯等配套設(shè)施陳舊，規(guī)劃設(shè)計(jì)無(wú)法滿足日新月異的客戶需求......”諸多因素成了企業(yè)紛紛撤場(chǎng)的原因。

寫字樓和住宅完全不同的是，投資者的收益主要來(lái)自租金，而非物業(yè)本身的增值幅度。這也就意味著，一旦寫字樓交付后無(wú)法找到承租方，業(yè)主收益無(wú)法保障。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，單價(jià)一萬(wàn)元的寫字樓，月租金理論上可以達(dá)到80-100元/平米。按照行規(guī)，優(yōu)質(zhì)寫字樓的租賃合同都是一年一簽，要是行情好的話，每年增幅在5%左右?！斑@只是理論收益。風(fēng)險(xiǎn)在于：第一，寫字樓租不出去，不但沒(méi)有收入還要貼錢給物管。第二，非單一產(chǎn)權(quán)，業(yè)主之間相互殺價(jià)。第三，寫字樓物業(yè)，5年至少維護(hù)一次才能保證租金水平?！?/p>

不可否認(rèn)的是，成都寫字樓市場(chǎng)貼身肉搏，短兵相接的“血拼”時(shí)代已然來(lái)臨。

稿件二：

租金密碼（欄）

租金增漲“四大鐵律” 單一產(chǎn)權(quán)居首位（標(biāo)）

2013年，專業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)派出專業(yè)調(diào)查組分別走進(jìn)香格里拉、時(shí)代廣場(chǎng)、時(shí)代8號(hào)、仁恒置地廣場(chǎng)、明宇金融廣場(chǎng)、摩根中心、豐德國(guó)際廣場(chǎng)、商鼎國(guó)際等市中心寫字樓，了解這些寫字樓的租金、入住率、硬件配置、客戶滿意度等內(nèi)容。

調(diào)查情況顯示，在市中心區(qū)域，距離地鐵最近的物業(yè)入駐率最高，租金上揚(yáng)優(yōu)勢(shì)明顯；同樣是甲級(jí)寫字樓，只租不售的物業(yè)比散售型物業(yè)租金更高；同在一個(gè)區(qū)域，配置新的普通寫字樓和2006年之前的甲級(jí)寫字樓水平相當(dāng)。以仁恒置地廣場(chǎng)和明宇金融廣場(chǎng)為例，都是開(kāi)發(fā)商自持、統(tǒng)一管理、租賃的物業(yè)，前者月租金最低為170元/平方米每月，后者最低136元每平方米。其中，明宇金融廣場(chǎng)自2013年5月份開(kāi)始招租，現(xiàn)在入駐率已經(jīng)高達(dá)50%。而同處在市中心人民南路位置的商鼎國(guó)際甲級(jí)精裝寫字樓，2008年交付使用，目前入駐率80%，月租金水平保持在90-120元/平方米。

作為寫字樓投資者，展現(xiàn)投資利潤(rùn)最為生動(dòng)的表現(xiàn)方式就是租金的高低。究竟有哪些因素才是影響租金高低的“密碼”，投資客為您一一盤點(diǎn)。

核心密碼：產(chǎn)權(quán)是否單一（?。?/p>

成都寫字樓信息網(wǎng)總經(jīng)理李東認(rèn)為，決定寫字樓租金最為關(guān)鍵的因素莫過(guò)于是否是單一產(chǎn)權(quán)。從國(guó)外和香港地區(qū)等寫字樓發(fā)展較為成熟的區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，優(yōu)質(zhì)的單一產(chǎn)權(quán)寫字樓無(wú)疑將成為未來(lái)的市場(chǎng)主流。

“相較于產(chǎn)權(quán)分拆銷售的寫字樓項(xiàng)目依靠短平快的銷售速度能盡快回款，單一產(chǎn)權(quán)的寫字樓項(xiàng)目則更具長(zhǎng)遠(yuǎn)投資優(yōu)勢(shì)，并更易在客戶群體中樹(shù)立口碑。”房地產(chǎn)資深專家、四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授馮宗容認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)高度統(tǒng)一的“單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)”更具長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，更能夠滿足國(guó)際大公司的需求?！霸谶x擇寫字樓的大戶型時(shí)，客戶可以有較大的自主性。就像商場(chǎng)一樣，單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)能夠有效地控制進(jìn)駐企業(yè)的業(yè)態(tài)?！边@是“單一業(yè)權(quán)物業(yè)”備受國(guó)際大公司和龍頭企業(yè)青睞的重要因素。

破解點(diǎn)：以近幾年相繼投入使用且月租金維持高位運(yùn)行的仁恒置地廣場(chǎng)，中海國(guó)際中心，來(lái)福士廣場(chǎng)，百揚(yáng)大廈等項(xiàng)目來(lái)看，歷時(shí)十余年的經(jīng)驗(yàn)積累和沉淀，成都的寫字樓市場(chǎng)逐步與國(guó)際接軌，單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)為市場(chǎng)主流的趨勢(shì)日益顯現(xiàn)，未來(lái)租賃型物業(yè)相對(duì)于銷售型物業(yè)占寫字樓市場(chǎng)總供應(yīng)比例相應(yīng)提高。

重要密碼：地段優(yōu)勢(shì)（小）

地段，亦是衡量寫字樓價(jià)值，影響租金收益的重要因素之一。交通、人流、商貿(mào)以及相毗鄰的企業(yè)平均水準(zhǔn)等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素。

不動(dòng)產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，城市中心區(qū)土地的稀缺性決定著物業(yè)增值空間的大小，而租金漲幅與物業(yè)價(jià)值增幅成正比。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。

寫字樓的租戶主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務(wù)的往來(lái)，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，寫字樓周邊需擁有星級(jí)酒店以及酒店式公寓、高級(jí)咖啡廳、娛樂(lè)中心、休閑會(huì)所、高級(jí)中餐廳、西餐廳等商務(wù)休閑配套設(shè)施。

破解點(diǎn)：城市中心區(qū)的寫字樓價(jià)格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入駐率的特點(diǎn)，投資回報(bào)也較高。對(duì)于近期想落子成都的寫字樓投資者或是企業(yè)，不妨更多關(guān)注地鐵站點(diǎn)附近的寫字樓項(xiàng)目。近期的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在市中心區(qū)域，距離地鐵最近的物業(yè)入駐率最高，租金上揚(yáng)優(yōu)勢(shì)明顯。

必要密碼：硬件配套不可或缺（小）

硬件配套將直接關(guān)系到寫字樓的品質(zhì)高低與租金上漲幅度。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，寫字樓硬件配套主要包括綜合布線系統(tǒng)、電梯品牌數(shù)量、停車位數(shù)量等。

布線系統(tǒng)的優(yōu)劣、信息傳播速度的快慢直接影響到公司的業(yè)務(wù)。而電梯數(shù)量和速度也將影響到寫字樓的入駐率及客戶的滿意程度，一般來(lái)說(shuō)，每4000平方米一部電梯，平均候梯時(shí)間30秒左右為甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

車位緊缺也是目前寫字樓物業(yè)招租面臨的最大問(wèn)題之一，為吸引租戶并確保租金穩(wěn)中有升，投資者選擇的寫字樓車位配置至少有1∶1以上，并配備足夠的地上訪客用車位。一般每200平方米寫字樓建筑面積提供一個(gè)機(jī)動(dòng)車位為標(biāo)準(zhǔn)配置，如40000平方米的寫字樓需提供200個(gè)機(jī)動(dòng)車位。

吊頂凈高上一般2.5米以上為甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，目前較多為2.7米。 單層建筑面積上一般甲級(jí)寫字樓配置為2000平方米以上，可獲得較好的外墻到走道距離以及得房率。

其他方面，如果公司經(jīng)常需要加班，則VRV中央空調(diào)更為理想。后備電源對(duì)于一些金融機(jī)構(gòu)、IT公司等對(duì)于電源有不間斷的要求。

破解點(diǎn)：馮宗容強(qiáng)調(diào)，作為寫字樓，為使用者（企業(yè)）提供方便完善的商務(wù)使用便利和具有良好拓展空間基礎(chǔ)設(shè)施（智能化），是入住企業(yè)對(duì)該物業(yè)的信心基礎(chǔ)。另外，雖然是辦公，可很多人還是很在意朝向（陽(yáng)光）、層高、公攤、承重等等問(wèn)題，所以要盡可能的人性化、實(shí)用。

特殊密碼：服務(wù)水平?jīng)Q定租金差異（小）

時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商四川泰然集團(tuán)總經(jīng)理朱宏認(rèn)為，寫字樓投入使用的時(shí)間長(zhǎng)短與租金水平?jīng)]有必然關(guān)聯(lián)，維持較高的入駐率及租金水平更多取決于后期的軟性服務(wù)，后期管理和軟性服務(wù)同樣能成為一處優(yōu)質(zhì)寫字樓的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

專業(yè)的物業(yè)公司，能給樓盤一個(gè)良好的內(nèi)部環(huán)境，對(duì)大廈的設(shè)備設(shè)施有較好的維護(hù)，保證長(zhǎng)期使用，對(duì)保證物業(yè)口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。

比如，為了更好地管理好時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，泰然集團(tuán)專門成立了誠(chéng)悅時(shí)代物業(yè)管理有限公司，一方面體現(xiàn)在提供高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上，如活動(dòng)策劃、小型會(huì)展、餐飲供應(yīng)等服務(wù)。作為時(shí)代廣場(chǎng)的忠實(shí)租戶，和記黃埔的一位負(fù)責(zé)人感觸頗深：“有一次，因?yàn)橄掠?，我進(jìn)入大堂時(shí)跌了一跤。泰然集團(tuán)高層獲知消息后專門派人慰問(wèn)，并著手整改了大堂前的地面鋪裝磚。這樣的誠(chéng)意，很讓人感動(dòng)?！痹撠?fù)責(zé)人稱，一個(gè)甲級(jí)寫字樓不能只體現(xiàn)在硬件上，細(xì)微人文關(guān)懷也同等重要。

破解點(diǎn)：對(duì)于投資者而言，物業(yè)管理公司的挑選得當(dāng)也能為未來(lái)的租金漲幅助力不少。建議投資者在選擇寫字樓時(shí)，一定也要對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行考察。只有高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品硬件與高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合，方能保證物業(yè)自身價(jià)值及租金增長(zhǎng)。

稿件三：

投資指南（欄）

下一步，一路向南？（標(biāo)）

中小型企業(yè)需求強(qiáng)勁 城南寫字樓市場(chǎng)“破冰”在即（副）

空置率39%，高于成都市各大區(qū)域平均水平；租金幾乎不到主城區(qū)一半，甚至更低——南部新區(qū)中軸線人南延線儼然成為成都寫字樓市場(chǎng)亂狀的“示范區(qū)”。但也有市場(chǎng)人士指出：這樣的低迷是暫時(shí)的，隨著人口、產(chǎn)業(yè)的遷移到位，城南的寫字樓租金水平將在幾年后迎來(lái)新一輪“破冰”。

高空置率低租金 成都之南“拖后腿”（?。?/p>

無(wú)論是整棟寫字樓無(wú)人進(jìn)駐的“黑燈傳說(shuō)”，還是那篇在坊間廣為流傳的《南延線寫字樓之亂狀》的長(zhǎng)微博，業(yè)界均已將矛頭直指南部新區(qū)，南部新區(qū)中軸線人南延線赫然成為了成都寫字樓市場(chǎng)亂狀的標(biāo)志性區(qū)域。NAI新巢地產(chǎn)機(jī)構(gòu)成都總經(jīng)理蔣鵬認(rèn)為，“人南延線寫字樓面臨目前的困境，實(shí)際上是暴飲暴食透支未來(lái)市場(chǎng)，商業(yè)規(guī)劃和體量過(guò)大，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有準(zhǔn)備好就想當(dāng)然上項(xiàng)目，導(dǎo)致市場(chǎng)不買單，銷售不太理想。目前，主城區(qū)寫字樓租金水平在100-120元每平米每月，而南延線的租金基本上還不到主城區(qū)一半，甚至還有更低的，租金回報(bào)率難以達(dá)到8%，嚴(yán)重偏離投資者價(jià)格期望值?！?/p>

南部新區(qū)何以成為了成都寫字樓市場(chǎng)高空置率、低租金現(xiàn)象的最大“肇事者”。據(jù)了解，南部新區(qū)的寫字樓保有量占到了目前成都寫字樓總存量的31%，處于成都市四大商務(wù)區(qū)最低；空置率為39%，高于成都市各大區(qū)域的平均水平。未來(lái)三年，一直到2015年，南部新區(qū)的新增供應(yīng)量將占到51%，區(qū)域存量將占到41%。也就是說(shuō)，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)南部新區(qū)還將扮演這樣的角色。但也有市場(chǎng)人士指出：當(dāng)下租金低廉的最主要原因在于供求失衡造成的短期水平，隨著人口、產(chǎn)業(yè)的遷移到位，城南的寫字樓租金將開(kāi)啟新一輪的“破冰之旅”。

三五年后 城南寫字樓市場(chǎng)或?qū)ⅰ捌票保ㄐ。?/p>

業(yè)內(nèi)人士分析，目前城南的寫字樓狀況可以歸結(jié)為成都在推進(jìn)新中央商務(wù)區(qū)的進(jìn)程中，大量商業(yè)項(xiàng)目的涌入必然帶來(lái)供應(yīng)與需求短期不匹配的狀態(tài)，沒(méi)有一蹴而就的市場(chǎng)，市場(chǎng)胃酸的分泌也要符合肌體原理。業(yè)界人士指出，中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)正逐步向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，對(duì)寫字樓的需求也將隨著逐步上漲，成都作為“最具活力經(jīng)濟(jì)城市”，正在經(jīng)歷一線城市走過(guò)的陣痛期，但蒸騰的經(jīng)濟(jì)氛圍不會(huì)讓城南寫字樓尷尬太久，用三到五年的時(shí)間，城南寫字樓需求會(huì)逐漸趕上供應(yīng)，城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)城南寫字樓將被逐漸消化。

銳理數(shù)據(jù)郭潔認(rèn)為，從2012年開(kāi)始，幾波集中放量之后，政府已經(jīng)意識(shí)到城南寫字樓過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)而開(kāi)始控制賣地節(jié)奏以及項(xiàng)目審批，開(kāi)發(fā)商也受到了教訓(xùn)，源頭上控制了再次爆發(fā)式供應(yīng)的可能，再過(guò)三至五年，當(dāng)成都人均可支配收入超過(guò)1萬(wàn)5千美金的時(shí)候，按照國(guó)際慣例，商業(yè)和商務(wù)將迎來(lái)飛躍發(fā)展，這對(duì)樓宇需求會(huì)非常強(qiáng)勁。 華西房產(chǎn)研究院首席研究員溫利陽(yáng)認(rèn)為，隨著3至5年城南產(chǎn)業(yè)的深入發(fā)展，寫字樓終將被逐漸消化，而資本有逐利天性，在這段時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)力促銷，價(jià)格拼搶等也會(huì)促進(jìn)投資者持有從而加快寫字樓市場(chǎng)復(fù)蘇。新興中小企業(yè)需求強(qiáng)勁 將引發(fā)“商業(yè)南遷潮”。

仲量聯(lián)行成都商業(yè)部總監(jiān)張?jiān)ｙi在接受媒體采訪時(shí)曾提出“大南遷”的概念：目前成都高新南區(qū)的寫字樓多數(shù)是小業(yè)主、大量寫字樓物業(yè)散賣，加上產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，租金普遍降低，低租金引來(lái)許多企業(yè)的南遷潮，這使得城南寫字樓的小業(yè)主迎來(lái)挑戰(zhàn)的同時(shí)，也將得到更多機(jī)遇，比照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造 城南商業(yè)“內(nèi)外兼修”。

租金方面， 華宇地產(chǎn)成都公司營(yíng)銷副總洪濤認(rèn)為：大企業(yè)有實(shí)力自己蓋樓，他們都要找租戶，對(duì)城南寫字樓的消化作用不大，現(xiàn)在國(guó)家非常鼓勵(lì)年輕人創(chuàng)業(yè)，所以城南寫字樓的定位要更多關(guān)注新興的小微企業(yè)，而這些小企業(yè)成長(zhǎng)期在前三年是最艱難的，城南寫字樓現(xiàn)階段低廉的租金可以減輕他們的壓力。洪濤預(yù)言，城南寫字樓在五年之后，租金可以達(dá)到80-100元/平米。[可提出來(lái)，以直接引語(yǔ)形式單獨(dú)包裝]