銀行和政府視角下我國公租房融資問題及對策研究

作者簡介：梁雨楠，廣西財經(jīng)學(xué)院金融系（投資）。

摘要：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，是我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制改革中的一項重要政策舉措。公共租賃房是我國現(xiàn)行保障性住房制度的重要補(bǔ)充，研究公租房的融資模式具有重要的現(xiàn)實意義。論文首先分析了我國公租房建設(shè)和融資現(xiàn)狀，及其建設(shè)中存在的問題，最后針對公租房建設(shè)及其融資中的問題，從銀行和政府視角下提出改善融資的對策建議，以期為改善我國公租房融資提供幫助。

關(guān)鍵詞：公租房；融資；對策研究

一、引言

公租房建設(shè)作為社會保障性租房的重要補(bǔ)充，對民生建設(shè)發(fā)揮著重要的作用，隨著近期我國公租房建設(shè)的逐漸展開，公租房建設(shè)管理問題受到社會大眾的廣泛關(guān)注，其中公租房建設(shè)過程中的融資問題逐步顯現(xiàn)，學(xué)術(shù)界和領(lǐng)導(dǎo)層對公租房建設(shè)的融資問題進(jìn)行了深入研究，由于公租房的建設(shè)關(guān)系到民生建設(shè)、城鎮(zhèn)化和社會安定等一系列問題，而公租房建設(shè)的融資問題，作為公租房建設(shè)的命脈，發(fā)揮著重要的作用，具有重要的研究價值。

本文后續(xù)安排如下：第二節(jié)，對我國公租房建設(shè)及其融資現(xiàn)狀進(jìn)行描述和分析；第三節(jié)，對我國公租房建設(shè)融資中存在的普遍問題進(jìn)行深入分析；第四節(jié)，結(jié)合以上現(xiàn)狀的描述和問題的分析，從銀行和政府視角下提出對策建議，以期為解決我國公租房建設(shè)融資問題提供幫助。

二、公租房建設(shè)及其融資現(xiàn)狀

租房是我國現(xiàn)行保障性住房制度的重要補(bǔ)充，推行公租房的目的在于滿足尚未納入保障性住房體系的群眾的基本住房需求。依據(jù)國家“十二五規(guī)劃”可以知道：全國將建保障房3600萬套，2011年計劃建1000萬套，2012年計劃建700萬套。保障房建成后，住房面積在城市中約占20%。據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)部介紹，2011年建保障房1000萬套，建設(shè)初期需信貸資金約達(dá)4000億-7000億元。2011年、2012年保障房所需資金分別為1.37萬億、1.08萬億，之后三年平均每年所需資金約0.8萬億元。

其中，2011年，計劃新建公租房220萬套，占1000萬套保障房任務(wù)的22%。2012年，計劃新建公租房230萬套，占保障性住房計劃建設(shè)總量的三分之一，約占700萬套保障房項目33%，。以2012年為例，230萬套的公租房總共需要建設(shè)資金1725億元。除了中央專項補(bǔ)貼資金的660億元，還需向市場融資1065億元。也就是說，2012年僅公租房一項的資金缺口就為1065億元。[2012年全國公租房資金缺口達(dá)千億http：//news.dichan.sina.com.cn/2012/06/03/503291.html]

公租房的發(fā)展實行由省級人民政府負(fù)總責(zé)、市縣人民政府抓落實的責(zé)任制，即由地方政府承擔(dān)籌資等主要責(zé)任。且由地方財政直接撥款，但是這樣以來，將給地方財政帶來較重的經(jīng)濟(jì)壓力，對地方公共事業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展有很大的影響。同時，因為公租房并沒有納入地方官員的政績考核體系，所以很難調(diào)動地方政府的積極性去組織和推動公租房建設(shè)。投入建設(shè)的資金量不足造成公租房建設(shè)推進(jìn)緩慢，公租房供不應(yīng)求。而我國公租房建設(shè)長期依賴政府財政撥款和銀行貸款，融資渠道單一。現(xiàn)階段我國的公租房的建設(shè)，數(shù)量龐大的社會閑置資金沒有有效的融資渠道來充分利用。而且融資渠道也缺乏創(chuàng)新。

目前，由于我國財政資金不足、公租房融資渠道貧乏、相關(guān)制度不健全，各地的公租房建設(shè)遇到了供應(yīng)不足、資金短缺等問題。所以我國建設(shè)公租房面臨的一大難題就是怎么使融資模式與融資機(jī)制得到創(chuàng)新，最終使各類資金得到最大限度的利用。因此，政府必須引入社會資金，創(chuàng)新融資機(jī)制，拓展融資渠道，為了使公租房能夠進(jìn)行長期的可持續(xù)發(fā)展。應(yīng)該將公租房的投資運營和管理監(jiān)督兩者結(jié)合在一起。

三、當(dāng)前公租房融資中的問題

公租房建設(shè)在需要融資規(guī)模大，而其融資發(fā)展尚處于不成熟階段，在融資過程中，出現(xiàn)了許多問題需要改進(jìn)，其中部分問題如下：

①過多依賴銀行貸款。

因為公租房項目的建設(shè)一般有政府背景，而且銀行所承擔(dān)的風(fēng)險較小，所以公租房住房建設(shè)貸款時積極性較高?？梢娿y行貸款是公租房建設(shè)的重要融資渠道。至2010年底，國開行已累計發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款1455億元，交通銀行批準(zhǔn)保障房建設(shè)項目貸款額度為308億元，農(nóng)業(yè)銀行稱，自2008年以來，累計發(fā)放各類保障房開發(fā)貸款126億。而工商銀行保障房的信貸余額為650.2億元，

②中央專項財政撥款有限。

2011年3月，財政部根據(jù)國務(wù)院規(guī)定下達(dá)了首批公租房建設(shè)專項資金100億元來支持地方公租房建設(shè)和加快各地建設(shè)進(jìn)度。2012年，關(guān)于中央補(bǔ)助城市棚戶區(qū)和公共租賃住房改造，中央財政共追加專項資金50億元，主要用于城市棚戶區(qū)和公共租賃住房改造及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。至2012年底，中央財政已累計下達(dá)和公共租賃住房改造補(bǔ)助資金987億元。[中央財政追加城市棚戶區(qū)和公共租賃住房改造專項資金50億元htt//www.gov.cn/gzdt/2012-10/08/content_2239230.htm]，一筆筆款項的劃撥表現(xiàn)了中央政府推進(jìn)公租房建設(shè)的重大決心，公租房建設(shè)依靠中央財政并非長久之計，因為我國公租房建設(shè)資金的問題不能得到徹底的解決。

③土地出讓金凈收益難以保障公租房建設(shè)的久遠(yuǎn)發(fā)展。

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2009年，中國70個大中城市土地出讓金共計10836億元，同比增長140%[2009年70城市土地出讓金同比增加140%http：//fdc.soufun.com/news/2010-01-07/3013356.htm]。所以公租房建設(shè)時，土地出讓金凈收益的重要性顯而易見。但受土地本身性質(zhì)和土地市場波動影響較大的土地出讓金，其凈收益也是一次性的。且部分資金不僅要用于公租房建設(shè)，還要支持其他保障房項目的建設(shè)，對公租房的支持力度在一定程度上被削弱了。

④地方財政資金受地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響，難滿足當(dāng)?shù)毓夥堪l(fā)展需求。

2009年我國用于保障性住房的財政支出中，中央支出26.43億元，地方支出699.54億元，地方支出大約占總支出的96%。在我國保障性住房建設(shè)財政投入中，地方財政資金占據(jù)絕對的主導(dǎo)地位，可見其對公租房建設(shè)的重大作用顯而易見。由于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地方政府在本級財政中安排住房保障支出有很大差距。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對落后的地區(qū)在建設(shè)公租房時面臨巨大的壓力，難以滿足當(dāng)?shù)氐墓夥啃枨蟆?/p>

四、公租房融資對策建議

針對公租房融資中出現(xiàn)的問題，本文提出以下對策建議：

1）加強(qiáng)國家和地方政府在公租房投融資中的作用

公租房的投資建設(shè)需要政府加大財政投入，投過財政支持，加大公租房建設(shè)的資金來源。財政支持是公租房建設(shè)的主要融資手段，財政建設(shè)的投資不僅作為公租房建設(shè)的資金來源，而且可以起到資金的引導(dǎo)作用。同時，政府可以提供融資擔(dān)保，為公租房的融資提供信用擔(dān)保，發(fā)揮政府的信用度。

政府不僅需要加大財政投資，而且需要對公租房等社會保障性租房提供稅收減免政策，并對支持公租房建設(shè)的社會企業(yè)，提供相應(yīng)的優(yōu)惠政策，吸引社會資本投資公租房建設(shè)，擴(kuò)大公租房建設(shè)融資的渠道，在財政支持和稅收政策支持等多方面來發(fā)揮政府在公租房建設(shè)過程當(dāng)中的引導(dǎo)作用。

2）加強(qiáng)商業(yè)銀行在公租房信貸中的作用

商業(yè)銀行是社會融資渠道的重要組成部分，加強(qiáng)商業(yè)銀行對公租房的支撐力度，不僅可以完善商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)范圍，而且可以提高商業(yè)銀行的社會責(zé)任感和社會使命感，提高銀行在社會的美譽(yù)。商業(yè)銀行可以從分發(fā)揮自身的風(fēng)險管理優(yōu)勢，完善公租房融資的渠道管理，降低公租房融資的風(fēng)險。同時，通過給公租房提供租金貸款等金融服務(wù)，擴(kuò)大自身的業(yè)務(wù)范圍和客戶群，挺高商業(yè)銀行的競爭力。

3）構(gòu)建公租房融資的金融系統(tǒng)機(jī)制

公租房的融資是一個系統(tǒng)工程，在完善各單體對在融資過程中作用的同時，要形成有序的、系統(tǒng)的融資機(jī)制，保障公租房融資能夠全面的、可持續(xù)的進(jìn)行。在融資機(jī)制的構(gòu)建中，應(yīng)該充分發(fā)揮政府的牽頭作用，通過融合商業(yè)銀行、投資者、租房者等社會各主體，形成良性互動的整體，通過融資機(jī)制的完善，對融資活動進(jìn)行長期的保障。

公租房融資作為公租房建設(shè)中重要的一環(huán)，需要通過政府、社會各界通過共同努力，在政策上支持、在思想上創(chuàng)新、在管理上完善等等，探索出公租房融資的有效機(jī)制，實現(xiàn)公租房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]謝麗君.我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展模式及其選擇[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì).2011（2）：12.

[2]陳雪.發(fā)展我國房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇研究[J].西南大學(xué)2007：：43-46.

[3]王小雪.中國不動產(chǎn)投資信托基金運行機(jī)制研究[D].天津財經(jīng)大學(xué).2009：39-44.

[4]陳俊，利亞濤.境外房地產(chǎn)信托投資基金管理框架及其借鑒[J].金融觀察.2010（10）：49-50.

[5]連太平.國外房地產(chǎn)信托投資基金的成功經(jīng)驗及其借鑒[J].西部金融2010（10）：34-35.

[6]李智.房地產(chǎn)投資信托制度（REITs）風(fēng)險之法律規(guī)制和運營控制房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究[J].中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)報.2007（8）：41-47.