淺析我國房產(chǎn)稅稅制改革的問題及對策

卜星

【摘要】自滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革辦法出臺之始，個人房產(chǎn)稅即被寄予調(diào)控房價(jià)、取得財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入分配等多重期待。本文對試點(diǎn)過程中存在的問題進(jìn)行探討，最后提出了推進(jìn)改革試點(diǎn)的建設(shè)性設(shè)想。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；現(xiàn)狀；問題；設(shè)想

一、我國房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀

一直以來，我國地方政府依賴土地財(cái)政過度，民眾貧富兩極分化加劇，以及房地產(chǎn)泡沫化明顯，已經(jīng)嚴(yán)重影響到我國經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展與穩(wěn)定，而改革的切入點(diǎn)共同指向了房產(chǎn)稅。為構(gòu)建地方主體稅種、實(shí)現(xiàn)收入分配公平及抑制住房價(jià)格。2011年1月底，國家有關(guān)部門在上海、重慶啟動房產(chǎn)稅試點(diǎn)。上海主要針對新購房超過人均60平方米的部分，稅率為0.4%、0.6%兩檔。重慶則偏重對存量、增量獨(dú)棟別墅以及新購高檔商品房征收，稅率為0.5%-1.2%。

兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)征稅范圍窄、力度輕，目標(biāo)是減小征管難度，保證試點(diǎn)成功。

統(tǒng)計(jì)顯示，自試點(diǎn)啟動至去年三季度，上海認(rèn)定的應(yīng)征收房產(chǎn)稅的住房約48000多套，約占已認(rèn)定住房總數(shù)的19%。而重慶試點(diǎn)啟動后10個月內(nèi)主城區(qū)確定應(yīng)稅住房8563套，征收金額超過9000萬元。房產(chǎn)稅對遏制炒房投機(jī)、引導(dǎo)理性消費(fèi)起到了一定作用，但遠(yuǎn)非一些人所預(yù)期的高房價(jià)“殺手锏”。數(shù)據(jù)顯示，2012年上海新建商品住宅價(jià)格累計(jì)環(huán)比上漲0.1%，同比下降1.2%；重慶房價(jià)亦顯環(huán)比上漲態(tài)勢。上海市住房保障和房屋管理局副局長龐元說：“為確保平穩(wěn)起步，房產(chǎn)稅試點(diǎn)沒有‘下猛藥，市場‘痛感較輕?！?/p>

“一戶三口之家的居民，新購一套400萬元住房，除去180平方米的免稅額，實(shí)際每年只繳納房產(chǎn)稅1120元?！鄙虾Ｓ缿c房屋總經(jīng)理陳史翎說：“房產(chǎn)稅本不是直接沖高房價(jià)去的，期望它對高房價(jià)‘一劍封喉本不現(xiàn)實(shí)?！睆牟呗陨现v，這樣處理是合理的。房產(chǎn)稅改革需要一個長期過程，深層矛盾不能在短期內(nèi)解決，必須在試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，做出周密的頂層設(shè)計(jì)。

二、淺析滬渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的問題

通過征收房產(chǎn)稅增加住房持有成本、降低投資投機(jī)性購房的預(yù)期收入來規(guī)范房地產(chǎn)市場的出發(fā)點(diǎn)是好的，其在調(diào)節(jié)收入、財(cái)產(chǎn)分配差距方面的作用也顯而易見，但從渝滬兩地改革的實(shí)踐來看，其中還存在一些不可忽視的問題。

（一）對存量房征收的房產(chǎn)稅很少

從渝滬兩市的改革方案來看，目前只有重慶對個人擁有的獨(dú)棟商品住宅房征收房產(chǎn)稅，而上海實(shí)施的房產(chǎn)稅都是對增量房屋征稅。只對增量房屋進(jìn)行征稅，只能對那些當(dāng)前買房和當(dāng)前進(jìn)行投機(jī)炒房的行為起到一定的抑制作用。雖然上海的房產(chǎn)稅中規(guī)定對于新購且屬于該居民第二套及以上的住房征收房產(chǎn)稅，但這僅僅針對以前有一套及以上住房而現(xiàn)在又要新購房的購房者的存量房征收房產(chǎn)稅，涉及這部分存量房的比例很低，對這部分存量房產(chǎn)不征稅，顯然不合理。目前各地的住房空置率很高，據(jù)學(xué)者劉植榮推算，我國城鎮(zhèn)住房空置率高達(dá)30%。商品房房價(jià)居高不下，很重要的原因就是投機(jī)性炒房的推動，大量的資金涌入房地產(chǎn)市場，推動房價(jià)不斷上漲并形成房屋空置率畸高的怪現(xiàn)象。

（二）房產(chǎn)稅的稅率太低

根據(jù)《暫行辦法》的規(guī)定，渝滬房產(chǎn)稅都有一定的免征額，在扣除免征額的基礎(chǔ)上再乘以稅率。上海市房產(chǎn)稅的稅率是0.4%～0.6%，重慶市房產(chǎn)稅的稅率是0.5%～1.2%。在重慶和上海房產(chǎn)稅改革實(shí)施后，從人們買房的調(diào)查情況看，房產(chǎn)稅并沒有對潛在的高檔商品房買主和投機(jī)炒房者產(chǎn)生很大的限制作用，原因是房產(chǎn)稅的稅率太低，過于溫和。此外，由于低稅率具有一定程度的轉(zhuǎn)嫁性，對于增值性較強(qiáng)的房產(chǎn)而言，征收房產(chǎn)稅并不能完全遏制其價(jià)格的上升，而只能降低其上升的幅度與速度。對于投機(jī)買房的人來說，由于房價(jià)仍然在漲，投機(jī)性購房者在將房子轉(zhuǎn)手后獲得的利潤仍大于所交的房產(chǎn)稅，還能以高額租金轉(zhuǎn)手出租于承租人，這樣就可以將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給承租人。

（三）房產(chǎn)稅稅收減免范圍的規(guī)定有待補(bǔ)充

房產(chǎn)稅的稅收減免中只規(guī)定了成年子女因婚姻等需要而首次買房且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅，而未明確成年子女因工作需要或獨(dú)居而首次買房且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的稅收減免辦法，但此種情況也應(yīng)該屬于稅收減免范圍，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅首先要保障居民住房的剛性需求。還有另一種情況，即居民家庭中有贍養(yǎng)的非親生父母，在當(dāng)?shù)卣_具相關(guān)證明后，應(yīng)該可以將其納入計(jì)算人均居住面積的除數(shù)中去，但滬版的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案并未提到此點(diǎn)。

三、基于滬渝房產(chǎn)稅改革效應(yīng)的建設(shè)性設(shè)想

國務(wù)院總理溫家寶前不久表示，從中長期看，有兩項(xiàng)重大的稅制改革要認(rèn)真研究。其中一項(xiàng)，就是改革房地產(chǎn)稅收制度，“逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”。2013年1月，國家稅務(wù)總局總會計(jì)師汪康在中國企業(yè)發(fā)展高層論壇上表示，雖然稅務(wù)總局、財(cái)政部等部門正在積極研究房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的方案，但目前要提出一個完善的方案還有難度。基于此，已經(jīng)參閱相關(guān)文獻(xiàn)資料，本文提出三點(diǎn)建設(shè)性設(shè)想。

（一）完善稅基，擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍

目前上海和重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的范圍，大部分都是針對增量住房進(jìn)行征收，其中重慶對于存量房的征收僅限于獨(dú)棟別墅，所涉及的征稅范圍較窄。隨著房產(chǎn)稅改革的不斷展開，對于存量房進(jìn)行征收也可以作為下一步深化房產(chǎn)稅改革的方向。過去對居民自住和事業(yè)單位的住房實(shí)行免征，而現(xiàn)在隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，居民人均收入的提高，對這些房產(chǎn)進(jìn)行征稅在經(jīng)濟(jì)條件上來說也成為了可能。通過稅基的擴(kuò)大，不僅能夠增加稅收的總額，也能適當(dāng)?shù)匾种仆稒C(jī)性需求，減少閑置住房，提高土地房產(chǎn)利用率。另外對于農(nóng)村房產(chǎn)是否征稅問題，也要考慮到不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，因地制宜，對經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，有納稅能力的納稅人進(jìn)行征收，體現(xiàn)稅收的公平原則。

（二）統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù)，建立健全房地產(chǎn)價(jià)格評估體制

我國的房產(chǎn)稅目前是按照房產(chǎn)原值在扣除10%～30%之后作為計(jì)稅依據(jù)，而且對于出租使用的房產(chǎn)則按照租金的收入作為稅基。那么在實(shí)際操作過程中則可能遇到很多問題，如租金收入金額的確定，納稅人很有可能為了逃避稅收而在合同與實(shí)際交付租金時(shí)使用不同的金額，由此導(dǎo)致一定的監(jiān)管成本。而對于使用一定比率的房產(chǎn)原值在進(jìn)行計(jì)稅時(shí)，由于近年來房價(jià)的迅速上漲，在計(jì)稅時(shí)應(yīng)該采取何時(shí)的價(jià)格作為依據(jù)，以及在未來一旦房價(jià)發(fā)生變化時(shí)應(yīng)如何調(diào)整計(jì)稅價(jià)值，都需要有相關(guān)的部門及配套措施來進(jìn)行管理。因此有必要建立一套完整的房產(chǎn)信息計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，并且設(shè)立獨(dú)立的監(jiān)管部門來進(jìn)行監(jiān)控，來為房產(chǎn)稅公平有效的征收提供技術(shù)上的支持。

（三）實(shí)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅與保有稅并存，穩(wěn)定房價(jià)

經(jīng)過國家近年來的房地產(chǎn)調(diào)控，以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)的實(shí)施，目前國內(nèi)房價(jià)過快上漲的形勢已經(jīng)得到了一定的遏制。實(shí)際上，房價(jià)上漲過快這種現(xiàn)象在其他國家已經(jīng)發(fā)生過。韓國在亞洲金融危機(jī)之后，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，采取了寬松的貨幣政策，放寬了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度，結(jié)果是房地產(chǎn)價(jià)格以每年接近于10%的速度增長。為了遏制房地產(chǎn)泡沫，韓國出臺了非常嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，對擁有2套住宅家庭在新購房產(chǎn)2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，繳納50%轉(zhuǎn)讓稅，3套以上2年內(nèi)出售的繳納60%轉(zhuǎn)讓稅。再結(jié)合2005年所出臺綜合不動產(chǎn)稅，即根據(jù)財(cái)產(chǎn)價(jià)值征收0.75%～2%的財(cái)產(chǎn)稅，韓國的房價(jià)快速增加得到了很好的控制。我國也可結(jié)合其他國家在治理房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，如采取累進(jìn)稅率，更加科學(xué)地對流通和保有環(huán)節(jié)適當(dāng)征稅，從而使房產(chǎn)稅更好地為經(jīng)濟(jì)服務(wù)。

房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)意義重大，一旦推開，意味著以經(jīng)濟(jì)手段為主的房地產(chǎn)調(diào)控政策將走向前臺，在承接“限”字令的行政手段之余，為后續(xù)房地產(chǎn)市場調(diào)控做鋪墊。不過，從操作層面來看，雖然滬渝兩地的房產(chǎn)稅征收已經(jīng)滿兩年，但仍舊有些法理問題沒有解決。房產(chǎn)稅在真正擴(kuò)容前應(yīng)當(dāng)把可能存在的重復(fù)征收、稅基等問題解決好。

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