高校物業(yè)管理現狀分析及對策研究

任華

一、高校物業(yè)管理的含義和特點

（一）高校物業(yè)管理的含義

高校物業(yè)管理是社會物業(yè)管理下的，依據高校物業(yè)的特殊法律關系和高校本身特殊使命的物業(yè)管理。依據物業(yè)管理的定義，高校物業(yè)管理是指專門的管理部門、機構受學校和師生的委托，依照國家有關法律法規(guī)、標準及合同、契約規(guī)定，運用現代管理科學和先進技術，通過經濟手段對物業(yè)實施統一的專業(yè)化管理，并向學?；驇熒峁┤轿?、多層次的綜合服務，在服務中進行相互溝通與交流，從而構筑一種和諧、健康向上的人文環(huán)境，推動學校整體進步。高校物業(yè)管理是一種集管理、經營、服務、教育為一體的系統工程。

具體而言，高校物業(yè)管理可分為教職工生活區(qū)的物業(yè)管理、學生生活區(qū)的物業(yè)管理和教學區(qū)的物業(yè)管理。就其管理服務的內容而言，包括房屋及基礎設施、公共設施的管理及房屋維護與維修、庭院綠化、道路及水、電、暖等管理與維修；綜合服務包括轄區(qū)內的治安、環(huán)境衛(wèi)生、生活服務等。另外還可以根據師生的特殊需要，提供其他專項、特約、代辦等多種服務，開展有益于師生的商業(yè)服務項目。

（二）高校物業(yè)管理與社會物業(yè)管理的區(qū)別

高校的物業(yè)具有物業(yè)的普遍性，同時又具有其特殊性，決定了高校的物業(yè)管理與社會物業(yè)管理具有相同之處，又有所區(qū)別。

首先，機構設置不同。高校物業(yè)管理機構通常是后勤集團下屬分公司，但又受學校管理部門的指揮，只提供常規(guī)性的公共服務；社會物業(yè)管理則跟房地產公司掛鉤，服務范圍更寬，服務對象更廣。

其次，企業(yè)行為性質不同。除少數高校是通過競標獲得物業(yè)管理經營權外，大部分是以契約方式委托后勤總公司管理，更為重要的是管理體制正由行政福利性管理轉向市場化、專業(yè)化、社會化的現代物業(yè)管理。而社會物業(yè)管理是企業(yè)行為，商業(yè)活動。

最后，資金來源不同。高校物業(yè)管理經費基本上是學校按照社會物業(yè)管理計費方式或事業(yè)單位經費劃撥方式劃撥；而社會物業(yè)管理是按照物業(yè)管理條例規(guī)定的管理標準，結合行業(yè)和物價因素直接向業(yè)主收取。

（三）高校物業(yè)管理的特點

高校物業(yè)管理在遵從物業(yè)管理普遍原則和要求下，具有自身的特點：

1.高校物業(yè)管理是基于《物權法》和《物業(yè)管理條例》規(guī)制要求和市場經濟發(fā)展客觀規(guī)律建設和發(fā)展的物業(yè)管理類型之一。

2.高校物業(yè)管理必須服務于教育主體在教書育人中的目標要求，滿足物業(yè)本身相關聯的不同主體在教學、科研、學習、生活中的權利需求。通過服務性互動促進教學科研的發(fā)展，進而提高經濟效益。

3.依據不同的物權，建立不同物業(yè)管理體制和模式，實現分類管理，細化管理和服務目標。明確私有產權和公有產權物業(yè)管理范圍，對現實中產權相互交叉物業(yè)的管理和服務關系進行明晰。

4.高校物業(yè)服務和管理必須結合市場經濟體制下的規(guī)范，制定和規(guī)范高校物業(yè)管理服務內容和收費標準。物業(yè)管理企業(yè)的選擇和合同簽訂必須以能夠適應學校特殊要求為原則，在結構的設計和機制建立及運行中，要發(fā)揮不同主體在物業(yè)管理中積極的監(jiān)督作用。

二、高校物業(yè)管理現狀

高校物業(yè)管理現已初步形成，有了專門的機構、專業(yè)的隊伍，也有一定的服務范圍，初步建立了較為完善的、具有高校自身特色的管理服務體系，服務質量較過去有了新的提高。但在管理體制、運行模式、服務范圍、服務職能上，各高校又并不相同?，F存的高校物業(yè)管理主要有以下形式：

（一）沿襲事業(yè)管理的物管企業(yè)

成立了物業(yè)公司或物業(yè)管理中心，但完全還是事業(yè)型管理，這種情況的物業(yè)管理企業(yè)在高校中較為多見。這類物管形式已經走出了醞釀的階段，萌芽出來了物業(yè)管理企業(yè)，但從學校決策者到業(yè)者的頭腦尚未形成物業(yè)管理概念，這類物管企業(yè)往往涉及了一定的物業(yè)管理職能，但還沒有物業(yè)管理合同，也沒有業(yè)主公約和業(yè)主委員會；在管理上，學校對其也是按照一個處室來對待。

（二）半企業(yè)化的物業(yè)管理

同時具備企業(yè)和事業(yè)“雙重性格”，這種情況在高校中較為普遍。有的物管機構已是一個企業(yè)，取得了獨立法人資格，但只能像原來的后勤處，學校尚未將所有屬于物業(yè)管理的職能歸整，因此物業(yè)管理企業(yè)還不健全。學校對物業(yè)管理的收費進行貼補，這種帶有福利性質、價格很低、只能勉強維持基本運轉的物管方式，達不到高標準要求。這些半企業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)一般不具備走向市場的條件。

（三）完全企業(yè)化的物業(yè)管理，走出高校，占領校外市場

這類高校中的物業(yè)管理企業(yè)是高校后勤社會化改革的排頭兵，往往成立較早，學校給予足夠的政策，外部市場環(huán)境好；同時，從業(yè)者有敏銳的頭腦和市場開拓精神。但是，由于大部分高校的“自我保護”政策，這種模式較少。

（四）引進社會專業(yè)物業(yè)公司，部分實行標準化物業(yè)管理

學校一般是將新型的辦公區(qū)域或學生公寓交給專業(yè)物業(yè)管理公司，實行較為規(guī)范的物業(yè)管理，保持其干凈、整潔、安全的環(huán)境。但這種管理由于比較單一，主要靠行政撥款來啟動物業(yè)管理工作的運行，物業(yè)管理的好壞取決于行政撥款的多少。這一模式在全國高校的物業(yè)管理中也占有一定份額，而且呈逐步上升趨勢。

三、高校物業(yè)管理存在的問題

高校物業(yè)管理由于起步較晚，加上本身是由后勤轉型而來，因此，在體制、管理模式和管理過程中還存在不足。

（一）物業(yè)管理實體的法人地位不明確，物業(yè)管理體制轉變不完全

高校物業(yè)管理現行的管理體制和運行機制仍然存在政企不分、責權不明的現象，在資產占用、受益分配和行政決策等方面依然帶有長官意志和行政色彩。后勤資產界定不明晰、固定資產存在形式模糊，物業(yè)管理實體只有使用權、經營權，沒有所有權，因而也就無從談起進入市場和真正的自負盈虧，也就無法實行真正意義上的物業(yè)管理市場化、社會化、專業(yè)化與規(guī)范化。

（二）管理服務觀念落后，管理人員知識老化

由于高校物業(yè)管理大部分是由原來的后勤轉型而來，很多管理人員還停留在原有的行政管理上，“服務第一、用戶至上”的觀念比較淡薄，其市場知識、市場運行經驗和方法不足。無論是由物業(yè)管理公司，還是高校后勤集團實體參與的高校物業(yè)管理運行機制，都存在著重效益、輕管理和服務的現象，淡化了高校物業(yè)育人的特殊要求。

（三）物業(yè)管理服務價格體系不完善

隨著物業(yè)管理社會化改革的不斷深入，逐漸出現了許多深層次問題，物業(yè)管理的服務價格問題就是其一。首先，市場交易原則難以確定物業(yè)管理服務收費價格，而采用行政辦法制定了更多的價格，學校與物業(yè)管理實體通過討價還價后，指定的物業(yè)收費標準依據不充分，標準不科學。其次，學校與物業(yè)管理實體在定價依據的認識上存在很大的差異。學校沒有真正意義上資產剝離，物業(yè)管理實體也就沒有履行資產保值增值義務，雙方認同合理價格很難形成。其三，在師生員工的頭腦中長期存在的福利性質的物業(yè)管理服務意識，是調整合理物業(yè)管理服務價格的強大壓力。物業(yè)管理費標準低、收繳難度大，使社會化物業(yè)管理資金缺乏足夠的資金支持。

四、加強和完善高校物業(yè)管理對策

國家在高校推行后勤社會化改革，主要在于減輕學校在后勤上的負擔，提高后勤服務質量和管理水平，改善師生的學習、工作、生活環(huán)境，逐步從學校辦后勤改為規(guī)范的實體辦后勤。在市場經濟體制下，物業(yè)的管理、修繕、服務的唯一出路就是改革。

（一）理順物業(yè)管理體制和運行機制

高校后勤社會化改革引入物業(yè)管理模式，旨在對物業(yè)實施專業(yè)化的管理和經營，通過對高校內部特定的市場、特定的消費對象的全方位、多層次的有償服務，形成具有高校特色的物業(yè)管理模式。首先，需從改革原有的管理體制和運行機制入手，將原隸屬于物業(yè)管理范疇的資產、人員等成建制地從行政管理系統中規(guī)范分離出來，組建自主經營、自負盈虧、獨立核算，并到工商管理部門正式登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)，不再按高校下屬行政組織管理。其次，需將原有服務區(qū)域內的經營點、商業(yè)點等以租賃等方式同步劃入物業(yè)管理公司，以增加其造血和發(fā)展能力。再次，學校住宅區(qū)的教職工作為業(yè)主，應按標準交納專項維修資金，設立專門的賬戶，?？顚Ｓ?。同時，成立住宅區(qū)業(yè)主委員會，由業(yè)委會代表業(yè)主與物業(yè)管理公司商談具體的服務要求、內容和標準及應交納的物業(yè)管理費并簽訂合同。最后，學校的其他區(qū)域也要按區(qū)分所有權交納專項維修資金或簽訂維修合同，并支付相應的物業(yè)管理費。而學校應將主要精力放在如何加強監(jiān)督服務質量上。

物業(yè)管理公司應嚴格按照企業(yè)化管理，提高運行機制，建立一套完整的、科學規(guī)范的管理制度、工作標準和服務程序，主動接受校方和師生員工的監(jiān)督，并以此作為自己規(guī)范化經營管理的重要條件之一；堅持以服務為本，根據師生員工的消費層次，開展多元化、多層次的有償服務，彌補物業(yè)管理經費的不足，充分體現高校物業(yè)管理的商品屬性和教育屬性。

（二）培養(yǎng)高素質物業(yè)管理人員，提高物業(yè)管理水平

高校物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，對物業(yè)管理人員的思想政治素質、業(yè)務技術素質、文化素質、身體心理素質的要求越來越高，需要通過素質教育、崗位培訓、技術考核等形式來培養(yǎng)一批懂專業(yè)、會經營、善管理的管理人才，并投入資金從校外引進專業(yè)人才，提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和服務意思，通過機制轉換和專業(yè)部門利益調整，做到優(yōu)勝劣汰，打造優(yōu)秀物業(yè)管理隊伍，以增加企業(yè)的競爭力。

（三）營造適合高校物業(yè)良性發(fā)展的社會氛圍

物業(yè)管理是一項具有社會功能的行業(yè)，有相應的社會功能和社會目標。而且，高校物業(yè)管理是一項新生事物，它的企業(yè)化運行離不開政府和學校的政策扶持。一方面，各級政府部門要創(chuàng)造必要的條件，支持高校物業(yè)管理健康發(fā)展并承擔相應的社會職能，如在土地使用、財政金融信貸、稅收減免等方面給予優(yōu)惠。另一方面，學校要從改革大局出發(fā)，在各方面給予最大的支持。當然，僅靠政府和學校的支持是不夠的，企業(yè)應發(fā)揮高校本身雄厚的資源和技術優(yōu)勢，以管理為手段，以服務為中心，努力克服各種困難，積極自我發(fā)展，探索一條高效物業(yè)管理的新出路。

（作者單位：河南理工大學）

責任編輯：張莉莉