房地產(chǎn)開發(fā)風險管理探析

郝倫實

【摘 要】本文從房地產(chǎn)商品的內(nèi)在特性、環(huán)境因素和企業(yè)因素三方面探討了房地產(chǎn)風險的來源，以及對房地產(chǎn)風險辨識，并對其進行了系統(tǒng)的歸類分析，提出了相應(yīng)的應(yīng)對房地產(chǎn)風險的策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 風險 防范策略

房地產(chǎn)風險通常是指房地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營過程中，由于影響開發(fā)經(jīng)營利潤的多種因素的作用，導致房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營公司不能收回投入的資本或達不到預期收益而蒙受經(jīng)濟損失的機會與可能性。房地產(chǎn)風險涉及范圍廣，表現(xiàn)形式多樣。因而房地產(chǎn)投資風險復雜，通常一旦發(fā)生風險，損失都比較慘重。

1房地產(chǎn)風險的淵源

影響房地產(chǎn)風險的因素，通常既有房地產(chǎn)商品自身特性方面的因素，也有環(huán)境影響作用和房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營公司自身的缺陷。

1.1房地產(chǎn)商品的自身特性因素

一是位置因素。當發(fā)生不可抗拒的自然災(zāi)害或經(jīng)濟危機、政策調(diào)整等系統(tǒng)風險時，由于房地產(chǎn)商品位置的固定性，它就不能移動逃避，只能直視面對。

二是投資回收期長。由于房地產(chǎn)商品開發(fā)過程較長，這樣，各種影響因素變化的可能性就大，且維修和管理費用也會與之俱增。還有，隨著環(huán)境因素的變化，房地產(chǎn)經(jīng)營者還面臨房地產(chǎn)商品滯銷或者租不出去的風險。

三是高投資額。房地產(chǎn)對資金額的要求很高，資金投入巨大，資金回收期較長，一旦項目資金鏈斷裂而籌不到資金時，項目必然無法進行，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商必定蒙受巨大損失甚至破產(chǎn)。

四是高敏感性。房地產(chǎn)投資涉及眾多環(huán)節(jié)要素，整個產(chǎn)業(yè)鏈上各個要素之間緊密關(guān)聯(lián)，因而投資行為對風險因素具有很強的敏感性，一旦造成損失，產(chǎn)業(yè)鏈上各個參與投資活動的主體都將遭受很大影響。

五是市場因素。房地產(chǎn)商品交易的價格不能完全反映其實際價值，信息不足或信息不對稱還容易導致不公平交易。

1.2環(huán)境因素

經(jīng)濟因素。資源（包括土地、建筑材料和人工費）漲價或者短缺，直接導致房地產(chǎn)工程成本的增加；房地產(chǎn)商品價格的下降以及房地產(chǎn)商品閑置；國家經(jīng)濟的整體走勢、經(jīng)濟政策、居民收入水平、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等，都構(gòu)成了房地產(chǎn)風險的經(jīng)濟因素。

政策因素?？梢砸l(fā)房地產(chǎn)風險的政策因素包括國家調(diào)控、突發(fā)事件、戰(zhàn)爭、社會穩(wěn)定、經(jīng)濟政策、土地和住房政策，以及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整等，如果出現(xiàn)政策性變化，風險很大。

技術(shù)因素。技術(shù)的進步可能會導致房地產(chǎn)商品建筑材料、加工工藝、設(shè)計潮流的變化，導致房地產(chǎn)商品不能滿足市場需求，甚至于必須改建或者重建，這樣就增加了建造成本。技術(shù)進步一般包括機械設(shè)備技術(shù)更新、工藝流程變化、材料加工技術(shù)改進、技術(shù)方案的改進、技術(shù)結(jié)構(gòu)、技術(shù)原理及相關(guān)參數(shù)等的改變。

人文因素。人文環(huán)境會影響購房者的消費行為。如人口數(shù)量、人口年齡結(jié)構(gòu)、價值觀、生活方式、地理位置等。城市規(guī)劃要求、區(qū)域發(fā)展安排、社會治安狀況以及公眾對拆遷、噪音與污染等的干預，也對房地產(chǎn)商品的開發(fā)、銷售或出租造成影響。

1.3企業(yè)因素

資金籌措能力。房地產(chǎn)投資者往往需要通過貸款、合資等多種方式來融資。充裕的資金是工程建設(shè)質(zhì)量的根本保證，是整個房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過程中的關(guān)鍵，資金鏈一旦斷裂后果不堪設(shè)想。

項目施工能力。項目施工能力一般主要包括項目質(zhì)量保障能力、成本控制能力、安全施工能力。項目質(zhì)量是整個工程建設(shè)的最關(guān)鍵因素。項目施工涉及多流程、多勞力、操作較復雜，科學的管理流程和突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力，能夠有效節(jié)約時間和成本。安全控制是施工管理中很重要的部分。此外，工程施工前期的勘察、設(shè)計和工程技術(shù)狀況、材料設(shè)備供應(yīng)、房地產(chǎn)商品的出售或出租等，都可能存在并且足以影響經(jīng)濟效益。

2.房地產(chǎn)風險的識別方法

幕景分析法。幕景分析法是借助計算機實現(xiàn)各種狀態(tài)變化條件下的模擬分析，是一種用于辨識引發(fā)風險的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。當某種因素發(fā)生不同變化時，幕景分析法會展現(xiàn)對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，以及影響程度和后果程度，以便分析研究和決策。

頭腦風暴法。頭腦風暴法是以小組會議為組織形式，通過相互討論產(chǎn)生思維共振，不斷激發(fā)與會人員的思維和靈感，進行相互的智慧補充和修正，以激發(fā)創(chuàng)新思維。

篩選—監(jiān)測—診斷技術(shù)。篩選、監(jiān)測和診斷是一個連續(xù)性的識別過程，篩選就是把具有潛在威脅的影響因素進行分類和選擇。監(jiān)測就是對每種危險因素進行監(jiān)測、記錄和分析，診斷就是根據(jù)癥狀來評價和判斷緣由，并對可疑因素進行仔細排查。篩選—監(jiān)測—診斷過程往往需要重復進行。

德爾菲法。也叫專家意見法，是一種通過匿名方式反復征求專家意見，以最終形成共識的風險識別方法。針對較為復雜的房地產(chǎn)風險，德爾菲法具有良好的效果。

故障樹分析法。利用圖解的形式把大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進行分解、細化。該方法能夠把房地產(chǎn)市場面臨的主要風險分解成若干細小的風險，一層又一層的分析原因，從而準確的找到對房地產(chǎn)市場真正產(chǎn)生影響的風險因子。

3房地產(chǎn)風險防范策略

3.1防范個人住房貸款風險

推動住房抵押貸款證券化，完善個人信用評級。通過一系列結(jié)構(gòu)安排，銀行可以向資本市場發(fā)行證券，把集中于自己的信用風險、利率風險、流動性風險和市場風險等各種風險進行再分配，把風險向具有更高風險承擔能力的投資者轉(zhuǎn)移。

既要保證貸款質(zhì)量和規(guī)避違約風險，又要給貸款者提供人性化的服務(wù)。不斷擴大住房儲蓄機構(gòu)服務(wù)范圍和對象。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不認可購房者進行公積金貸款，為此，應(yīng)進一步完善住房公積金貸款的法律保障體系。

3.2防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的金融風險

提高銀行等金融機構(gòu)的信貸監(jiān)管力度，銀行信貸監(jiān)管部門不僅要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、自有資金比例、完工比例等按照規(guī)范嚴格監(jiān)督，更要嚴密監(jiān)控資金流向，防止形成不良資產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極開拓融資渠道，努力尋求適合企業(yè)發(fā)展的融資模式。同時，要不斷強化資金管理，最大限度地提高資金使用效率。

3.3健全房地產(chǎn)信用評級制度

住房抵押貸款證券化、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資、個人住房抵押貸款等都需要與信用評級助密切配合與實施。

提高社會認可。要全方位提高全社會的信用評級意識，引導全社會重視評級結(jié)果。市場經(jīng)濟是信用經(jīng)濟，要不斷培育完善的信用環(huán)境，并加強對信用評級的監(jiān)管力度。

擴大業(yè)務(wù)范圍。我國應(yīng)采納國外先進的信用評級辦法，開拓思路、擴大業(yè)務(wù)，實現(xiàn)評級標準和法規(guī)建設(shè)與國際接軌。因為房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、銷售等都需要信用評級機構(gòu)的支持。建立一套科學的適合房地產(chǎn)行業(yè)的評級系統(tǒng)，以助房地產(chǎn)和金融業(yè)健康發(fā)展。

大力強化內(nèi)功。建立完善我國信用評級體系，強化內(nèi)部控制制度，包括評級工作程序、崗位責任制、跟蹤評級責任制、評級報告等，建立健全專業(yè)化的評級機構(gòu)。

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