“五道口”與“底特律”

喬志敏

本文作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政學(xué)院資產(chǎn)評估研究所教授。

先后就學(xué)于北京師范大學(xué)和中國人民大學(xué)，1997年獲中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。

主要講授資產(chǎn)評估學(xué)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)金融與投資等課程。

出版有《資產(chǎn)評估學(xué)教程》（國家十一五規(guī)劃教材、主編）、《房地產(chǎn)經(jīng)營管理》（北京市高等教育精品教材立項(xiàng)項(xiàng)目、主編）、《房地產(chǎn)評估》（國家十五規(guī)劃教材、參編）、《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》（合作）、《房地產(chǎn)價(jià)格研究》等著作（教材）。

2002年獲霍英東教育基金會第八屆青年教師獎。

房價(jià)無疑是近十年來人們飯后茶余談?wù)撟疃嗟脑掝}。無論是已經(jīng)買到了房子的，還是湊夠了首付款準(zhǔn)備買房子的，或者是無可奈何地租住別人房子的，乃至于蝸居“蟻?zhàn)濉保蠖缄P(guān)注著房價(jià)的高高低低，因?yàn)檫@關(guān)乎到他們的“身家”和“身價(jià)”。進(jìn)入2013年，人們更加關(guān)注房價(jià)的起起落落。自2003開始的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)“熱鬧非凡”了整整10年，期間雖然也不乏出現(xiàn)房價(jià)跌落，但“越調(diào)越高”恐怕是對房價(jià)十年的一個(gè)最真實(shí)的寫照。

不同尋常的2013年“兩會”期間，房地產(chǎn)調(diào)控政策“國五條”也成為百姓熱議的焦點(diǎn)。一句“對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”的說辭，竟然引發(fā)了全民“離婚避稅”的“房事”大討論。參考消息2013年3月8日第15版的一則外媒評述“房產(chǎn)交易新規(guī)引發(fā)各地離婚潮”，表明中國人的“房事”還成為了世界性話題?！皟蓵敝螅粍t北京五道口的天價(jià)房新聞，一則美國底特律的“白菜價(jià)”房新聞，更是掀起關(guān)于房價(jià)畸高、房市崩盤的熱議。

北京市五道口的天價(jià)房新聞剖析

自3月20日，關(guān)于北京海淀區(qū)五道口華清嘉園小區(qū)二手房10萬元一平方米的報(bào)道，在諸多網(wǎng)絡(luò)媒體上廣為傳播。說的是華清嘉園一套37平方米的小戶型二手房，報(bào)出了350萬元的價(jià)格，相當(dāng)于每平方米的單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了9.46萬元，再加上中介費(fèi)、各種稅費(fèi)，每平方米的購房成本超過了10萬元。如果說10萬元一平方米的房子是在北京的王府井或國貿(mào)附近，估計(jì)就不會引起如此軒然大波了。五道口位于北京的北四環(huán)外一公里處，而位于同一經(jīng)向的北三環(huán)附近的房價(jià)才6萬元左右一平方米，那么為什么五道口華清嘉園的房價(jià)竟然“達(dá)到”十萬元一平方米呢？首先，華清嘉園建成于2000年前后，購買了小區(qū)房子的業(yè)主就附帶擁有中關(guān)村第二小學(xué)的上學(xué)名額，而中關(guān)村第二小學(xué)是北京市屬重點(diǎn)小學(xué)之一，顯然小區(qū)房價(jià)中有相當(dāng)一部分屬于“二小上學(xué)”權(quán)益的價(jià)值。在北京北五環(huán)外的上地信息產(chǎn)業(yè)基地，有一個(gè)上地東里小區(qū)，該小區(qū)60平方米兩居室的二手房在6萬元左右一平方米，而同地段的其他小區(qū)同類房房價(jià)在4萬元左右一平方米，主要是由于上地東里的業(yè)主擁有上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)和上地實(shí)驗(yàn)學(xué)校（初中部名額，北京101中學(xué)承辦）的上學(xué)名額，而上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)曾經(jīng)是中關(guān)村第二小學(xué)的分校，由此可以推測“二小上學(xué)”權(quán)益的總價(jià)值大約在80萬元左右。其次，記者根據(jù)核實(shí)后的數(shù)據(jù)報(bào)道說，華清嘉園小區(qū)里總價(jià)最低的3套房源價(jià)格分別為350萬元、360萬元、370萬元，它們的面積分別為37平方米、50.23平方米、60.29平方米，而同為中關(guān)村二小的學(xué)區(qū)房的五道口科源小區(qū)46平方米的一居室總價(jià)為276萬元（1981年建成的板樓）。由此可以估算出這四套房子的每平方米報(bào)價(jià)分別是9.46萬元、7.17萬元、6.14萬元、6萬元。50.23平方米的房子和46平方米的房子面積接近，又同為學(xué)區(qū)房，可以認(rèn)為它們之間的每平方米差價(jià)1.17萬元大致體現(xiàn)了兩個(gè)小區(qū)房屋新舊、環(huán)境等方面的差異。上面的50.23平方米和60.29平方米的房價(jià)基本是合理的，它們不包含“二小上學(xué)”權(quán)益價(jià)值的房價(jià)就分別為280萬元和290萬元，每平方米的價(jià)格分別為5.6萬元和4.8萬元。若以6萬元每平方米估算（房屋總面積減小，單價(jià)會有所提高），那套37平方米的房子不含“二小上學(xué)”權(quán)益價(jià)值的房價(jià)約為220萬元，加上“二小上學(xué)”權(quán)益價(jià)值后總房價(jià)估計(jì)為300萬元，因而推算其單價(jià)為8.1萬元較為符合市場行情。最后，“10萬元一平方米”無非是網(wǎng)絡(luò)媒體為吸引眼球的“忽悠價(jià)”，總價(jià)350萬元、單價(jià)9.46萬元一平方米也無非是賣家的“一廂情愿”和“虛張聲勢”，沒有成交就不是真實(shí)的市場價(jià)格，買家不是還可以討價(jià)還價(jià)嗎？

美國底特律“白菜價(jià)”房新聞分析

媒體報(bào)道稱，美國密歇根州州長里克·斯奈德宣布，由州政府接手底特律市財(cái)政，任命一名企業(yè)破產(chǎn)重組專家為緊急財(cái)政管理人，以應(yīng)對這座城市瀕臨破產(chǎn)的局面。底特律一度是美國第5大城市，人口180萬，美國汽車工業(yè)中心，曾經(jīng)是三大汽車公司通用、福特 、克萊斯勒的總部所在地，如今這座城市僅剩70萬人。市政數(shù)據(jù)顯示，超過三分之一居民生活在美國“貧困線”以下，當(dāng)?shù)厥I(yè)率達(dá)18.2%，遠(yuǎn)高于全美國的7.7%失業(yè)率。由于經(jīng)濟(jì)蕭條，底特律很多地方已經(jīng)停止提供街道照明燈和警察等基礎(chǔ)服務(wù)。底特律的財(cái)政危機(jī)也引來不少投機(jī)者到此抄底房市。有一位投機(jī)商人僅花2300美元就買了5年前價(jià)值45萬美元的房子，她現(xiàn)在一共買了363處房產(chǎn)，而另外一位紐約投機(jī)商也買了上千處房產(chǎn)。記者采訪了新加坡南洋理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授黃有光，他認(rèn)為底特律就業(yè)環(huán)境不好，投資環(huán)境也不好，造成大量人口離開，很多房子空在那里，房價(jià)就大幅下降，房價(jià)如此之低的根本原因在于沒有需求。底特律的“白菜價(jià)”房市行情說明：（1）房價(jià)的高低取決于供求關(guān)系。人口從180萬減少到70萬，人口數(shù)量的急劇降低導(dǎo)致需求的大幅度下降，即使再多一些投機(jī)者，包括那些聲稱要“奮不顧身”去抄底的中國網(wǎng)友，也難以挽回底特律的房市“敗局”；（2）房價(jià)趨勢取決于一個(gè)城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，經(jīng)濟(jì)衰退房價(jià)勢必下跌；（3）房價(jià)不是取決于房屋本身，而是更多地取決于社會治安、文化環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、政治經(jīng)濟(jì)等外在因素。

如果現(xiàn)在有北京和底特律兩個(gè)城市可供你選擇安家，你會選擇哪一個(gè)城市？答案不言自明。記得前幾年有報(bào)道說年輕人因房價(jià)高而不得不逃離北上廣，回老家創(chuàng)業(yè)，過不久又報(bào)道很多人卻逃回了北上廣，因?yàn)樵诶霞摇盁o爹可拼”，這也說明對于年輕人來講，北京具有相對公平的就業(yè)環(huán)境。就目前來看，支持北京高房價(jià)的主要不是具有北京戶籍的人，而是長江以北大半個(gè)中國的具有支付北京高房價(jià)能力的人。也難怪，北京有人人從小就向往的天安門，是首都，是中國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，況且還要進(jìn)一步建設(shè)成為國際化大都市，如此美好的現(xiàn)狀和前景，其房價(jià)能會不“一枝獨(dú)秀”？ 國務(wù)院總理李克強(qiáng)指出，協(xié)調(diào)推進(jìn)城鎮(zhèn)化是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略選擇。那么，如何防止城鎮(zhèn)化進(jìn)一步推高北京的房價(jià)，協(xié)調(diào)推進(jìn)、均衡發(fā)展才是硬道理。