房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的問題及對策研究

楊鳳　孔艷玲

【摘 要】本案例以Y房地產(chǎn)開發(fā)公司一期A號樓開發(fā)工程的開發(fā)為例，說明了房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理中普遍存在的問題，對如何處理這些問題，提出了哪些相應的解決措施，以及會給項目帶來哪些經(jīng)濟效益，從而進一步突出了工程管理對房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要性。

【關鍵詞】工程管理；質(zhì)量；風險；人力資源；進度

當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理的水平普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟效益低于當前國際的一般水平，很多房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著質(zhì)量不合格、交房脫期、空置率高等問題，這很大程度上制約了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想提高自身的競爭力，加強開發(fā)項目的工程管理是迫在眉睫的，本文以Y項目為例，旨在強調(diào)工程管理的重要性，希望能給讀者以借鑒。

一、工程管理過程出現(xiàn)的問題及對策

（1）以工程質(zhì)量為根本，保證安全質(zhì)量的前提下，節(jié)約成本。為了使業(yè)主滿意，此公司從設計階段就嚴格考究，為了使業(yè)主滿意，開發(fā)商經(jīng)過多次市場調(diào)查，按照適用性、經(jīng)濟性等原則，與設計單位多次商討，提出合理化的建議，最終共同確定室內(nèi)平面設計，使得室內(nèi)設計無論從使用方面還是布局方面都接近市場需求，并而取得良好的效果，房屋銷售情況很好。作為開發(fā)商，對成本的控制尤為重要，這就要求開發(fā)商項目部技術人員將成本控制好，根據(jù)工程所處環(huán)境，土質(zhì)等因素制定合理的方案，此項目地處山丘地帶，高低起伏較大，就如何合理的分布建筑，節(jié)約成本的問題，同設計方進行認真商討，經(jīng)過雙方的共同努力，最終將設計最優(yōu)化，既達到整體美觀的效果，又節(jié)約了成本。（2）做好風險管理，才能穩(wěn)坐船頭。政治、社會、經(jīng)濟、政策環(huán)境風險對建筑行業(yè)具有巨大的影響，就開發(fā)商而言要認真對待風險因素，在工程實施過程中，對可能出現(xiàn)的風險因素采取對策，避免風險的發(fā)生。此項目進行過程中，發(fā)現(xiàn)承包商施工方法不當，施工工藝落后，還存在偷工減料的行為，開發(fā)商及時發(fā)現(xiàn)問題，并對承包商進行解約與控告，同時及時招標了一家信譽良好的承包商，避免了此類事件的再次發(fā)生，保證了工程按時、保質(zhì)、保量的完工。（3）人力資源對企業(yè)的推動作用。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日益擴大，企業(yè)對專業(yè)化經(jīng)營人才的需求也顯著增大，由此，開發(fā)商企業(yè)要加大對此類人才的收納與培養(yǎng)，給企業(yè)增加人才儲備，同時要采取“適才原則”，充分發(fā)揮每個人的才能與力量。在此工程建設中，Y房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)工程的需要，專門組織了一支專業(yè)隊伍，這支隊伍有不同專業(yè)技能人才組成，在工作中專人負專工，在工程建設中發(fā)揮了重要的作用，解決了很多工程建設中遇到的難題，使得工程得以順利而高效的完成。（4）工程溝通管理的重要作用。要對房地產(chǎn)開發(fā)管理人員進行培訓和再學習，讓他們加強對溝通管理重要性的認識，從而在工作中能更好的與內(nèi)部和外部等不同職能部門加強溝通，使信息能更好的流通。在工程進行過程中，在澆筑某樓層樓板時，由于道路不便的原因，混凝土運輸過程耽誤時間，使承包商安排的人員與機械等了很長時間，結果運來時混凝土離析嚴重，不能使用，使得承包商人力物力白白浪費，從而使得承包商不滿，而混凝土運輸公司也是滿心的抱怨，雙方發(fā)生爭執(zhí)，差點造成暴力事件，在開發(fā)商的協(xié)調(diào)下，雙方經(jīng)過商討達成賠付協(xié)議，此事得以解決，由此看出溝通的必要性，假如雙方能及時的溝通，便能使雙方信息得以流通，就可避免此類事件的發(fā)生。（5）工程進度目標控制不可小覷。計劃是控制的依據(jù)，目前我國的開發(fā)商企業(yè)普遍忽視制定合理計劃的重要性，從而缺乏對工程進度過程的控制，對此，Y房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)合同及總體進度目標的要求，認真編制工程進度總體控制計劃，在施工過程中，讓承包商按計劃的進度施工，共同研究，合理的配置人員、機械設備和周轉材料，使工程進度目標得以實現(xiàn)。

二、小結

在整個工程建設中，工程管理是整個工程建設過程中主要的職能工作；是工程建設過程中疏通一切社會關系的樞紐；是整個工程建設過程中的綜合性管理工作。工程項目的綜合性的管理，使得項目本身的復雜性得以系統(tǒng)化的管理，從而提高了工作效率，實現(xiàn)了優(yōu)化，取得良好的社會效益和經(jīng)濟效益，工程管理的重要作用由此可見。

參 考 文 獻

[1]史海峰.論加強房地產(chǎn)工程管理的措施及意義[J].科技風.2010

[2]周鴻.房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理全案[M].人民郵電出版社，2008