中國房價影響因素分析

□文/徐春娥

（云南省宣威市房地產監(jiān)理所 云南·宣威）

一、引言

2003年國務院頒布的《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》首次提出：“以住宅為主的房地產業(yè)已經成為我國國民經濟的支柱產業(yè)”。房地產業(yè)以其對上下游產業(yè)的強大帶動效應、對維持經濟安全和政治安全所起到的重要作用，成為支撐中國經濟大廈的巨大基石。自1998年房地產改革以來，我國房地產市場的發(fā)展歷經“泡沫”與“寒冬”。2009年下半年起，房價又面臨新一輪的居高不下。進入2010年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，?？?、三亞的房價更是分別上漲了58.4%和56.1%。終于，在歷經了19個月的三番五次調控加碼后，房價只漲不跌的神話在2011年10月破滅。國家統(tǒng)計局發(fā)布了最新一期的70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)，統(tǒng)計測算顯示：2011年10月份，70個大中城市房價平均環(huán)比下降0.14%，首次實現(xiàn)整體回落。房價是漲是跌，政府怎樣通過宏觀調控使市場得以良性發(fā)展，成為目前廣為關注的問題。

二、高房價原因探析

1、我國人口基數(shù)大，人地矛盾尖銳。我國城鎮(zhèn)居民約有5.6億人，約1.9億戶家庭。其中住房困難戶（人均住房面積低于10平方米）約有1，000萬戶，僅保障這部分人的基本住房需求就是一項非常艱巨的任務；另一方面城市建設用地又嚴重缺乏，我國雖然有960萬平方公里國土面積，但適合城市化發(fā)展的平地面積只占12%，人均平地面積不到900平方米，與日本相當。平地資源的高度稀缺，意味著我國擁有很高的占有土地的機會成本，人地矛盾十分尖銳。

2、我國房地產市場供給結構失衡，低價位住房供給不足。有學者認為，房地產市場的有效供給不足是房價居高的根本原因。土地資源的稀缺性以及人口總數(shù)的增多必然會造成住房供給不足。另外，我國房地產市場中的供給結構存在失衡現(xiàn)象，研究證明從住宅與非住宅比例來看，我國非住宅投資增幅明顯高于住宅投資增幅。而縮小到住宅市場，低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，使得我國房地產市場存在供求總量的階段性失衡，由此導致商品房平均價格上揚。

3、居民投資渠道單一，對商品房特殊需求過度。房地產市場本身存在剛性需求。作為一個具有保值、增值功能的消費品，房地產市場的信息不充分以及高風險、高收益的特點也使得房地產業(yè)具有很強的投資性。據(jù)研究推測，都市中投機性持房量不低于同期一手房總數(shù)量的1/3～1/2，投資、投機需求看中的是龐大的剛性需求群體，這類群體已然成為房價拉動戰(zhàn)中重要的一環(huán)。同時，房地產市場上由于過度預期所帶來的炒房、購房的羊群行為將需求進一步擴大，推動房價的攀升。

4、房地產市場競爭激烈導致成本上揚。商品房成本基本上由土地購置費和建筑成本兩部分構成。雖然有學者認為目前中國房地產市場是房價決定地價，但仍不可否認地價上升對房價的影響。同時，房地產上下游產業(yè)原材料價格的上升以及各種稅費的繁雜增多都使得房地產成本上揚，推動房地產價格的升高。

三、研究方法

以各地區(qū)的商品住房價格作為被解釋變量，根據(jù)影響房價的因素分析，選取以下幾個變量作為解釋變量做一個簡單的擬合。

1、地區(qū)人均GDP。GDP即國內生產總值，反映的是一定時期內，一個國家或地區(qū)所生產的全部最終產品和服務的市場價值。它是衡量一個經濟體中產出價值的標準指標，所以我們通常用它來衡量一個國家或地區(qū)經濟的繁榮程度。由此可見，商品房的房價與該地區(qū)的人均GDP應該有顯著的聯(lián)系，而且理論上應當呈現(xiàn)正相關的關系。

2、人均可支配收入。人均可支配收入指居民家庭人均可用于最終消費支出和其他非義務性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是用以衡量居民收入水平和生活水平的最重要和最常用的指標。因此，人均可支配收入可以直接反映該地區(qū)居民的購買力，結合商品房市場的實際情況可以得出，房價與該地區(qū)的人均可支配收入有顯著聯(lián)系，而且理論上也應當成正相關的關系。

3、人口密度。人口密度指單位面積土地上居住的人口數(shù)。它是反映某一地區(qū)范圍內人口疏密程度的指標。從引起房價增長的因素中可以得出，我國由于人口基數(shù)大、人地矛盾十分尖銳，因此人口密度將會在一定程度上影響房價，理論上成正相關關系。

4、房屋造價。商品房成本主要由土地購置費和房屋造價兩部分組成。由于不同地區(qū)的市場環(huán)境不同，因此由于工程造價、建筑材料價格以及營銷手段的不同造成了房屋造價的差異。所以，該地區(qū)的房價與房屋造價應該有顯著關聯(lián)，理論上同樣呈現(xiàn)正相關的關系。

5、土地購置費。土地的稀缺性造成了土地價格的不斷上漲，此時，土地購置費就成了影響房屋價格的一個關鍵因素。因此，該地區(qū)的房價與土地購置費應該有一定的關系，而且理論上呈正相關的關系。

6、隨機誤差項。影響房價的因素還有很多，這里就把其他的影響因素納入隨機誤差項。

設定計量經濟學模型如下：

Y＝β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+μ

其中，Y為各地區(qū)的商品住房平均價格（元/平方米）；X1為地區(qū)人均GDP（元）；X2為人均可支配收入（元）；X3為人口密度（人/平方公里）；X4為房屋造價（元/平方米）；X5為土地購置費（元/平方米）；μ為隨機誤差項。根據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行擬合并進行T檢驗，最終回歸方程的形式為：Y＝β0′+β2′X2+β3′X3+β5′X5，這說明，人均可支配收入（X2）、人口密度（X3）、土地購置費（X5）與房屋價格呈現(xiàn)出正相關的關系，這與我們理論得出的結論相符，也符合經濟意義。

四、政策建議

綜上所述，要有效控制高房價，可以考慮以下幾點政策建議：

首先，從調控人均可支配收入的流向入手。隨著我國經濟的不斷發(fā)展，人均可支配收入也在不斷增長，而由于銀行的存款利率較低，居民的投資渠道單一，致使大量的閑余資金流向了房地產市場，導致房地產市場價格的上升。因此，大力發(fā)展股票市場、債券和保險市場，促使居民投資多元化，減少資金向房地產市場的流入，是控制房價的有效手段。

其次，確定商品房、經濟適用房和廉租房建設的合理比例。通過這樣的措施，可以使人口密度較大地區(qū)的人均住房面積有一定程度的保證。政府根據(jù)經濟社會發(fā)展不同階段的目標和居民收入水平，對不同收入群體采取不同的住房政策，切實調整住房供應結構，建造中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房。對低收入家庭，主要通過廉租房等政策保障其基本的居住需求；對高收入家庭，主要通過市場來滿足其合理的居住和投資需求，但政府要通過間接調控來維護樓市的穩(wěn)定；對于中等收入家庭，則需要擴大經濟適用房建設來解決。

再次，政府應該采取對策以穩(wěn)定土地的購置費用。通過市場指導價和買地限價的方式實現(xiàn)對土地購置費的指導，盡可能限制土地購置費的畸形增長。同時，政府對于土地出讓和規(guī)劃應有更清晰的預測和預估，對未來市場具有有效的控制力。

[1] 包有或.我國樓市高房價的成因及對策研究.河北科技大學學報（社會科學版），2010.1.

[2] 金三林.建立適合我國國情的住房政策體系[J].北方經濟，2007.21.

[3] 房價只漲不跌才會是大問題[N].經濟日報，2011.11.28.