不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度芻議

王 穎

（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 法學(xué)院，湖北 武漢430073）

善意取得是指動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的占有人無(wú)權(quán)處分其占有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，將該物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人或?yàn)樗嗽O(shè)定他物權(quán)，如果該第三人在受讓所有權(quán)或取得他物權(quán)時(shí)為善意，則其將依法取得該物的所有權(quán)或他物權(quán)。[1]現(xiàn)代社會(huì)的善意取得制度起源于日耳曼法的“以手護(hù)手”原則，旨在調(diào)和所有權(quán)人與善意受讓人之間的利益沖突。2007年《物權(quán)法》第106條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一適用善意取得制度，突破了傳統(tǒng)民法理論對(duì)善意取得只適用于動(dòng)產(chǎn)的限制。但不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不同的變動(dòng)規(guī)則決定了二者適用善意取得制度的區(qū)別。既有研究大多圍繞動(dòng)產(chǎn)善意取得展開(kāi)，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得沒(méi)有給予應(yīng)有的重視，本文擬從理論基礎(chǔ)、構(gòu)成要件和法律效果三方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度作初步探討。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的理論基礎(chǔ)

《德國(guó)民法典》、《瑞士民法典》以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法典”均規(guī)定動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度，不動(dòng)產(chǎn)適用登記簿公信力制度。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度引起了眾多學(xué)者的質(zhì)疑。很多學(xué)者認(rèn)為，登記簿公信力制度應(yīng)取代不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。筆者認(rèn)為，我國(guó)適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是合理的，理由如下：

一方面，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用范圍廣泛。適用不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的國(guó)家，如德國(guó)，采用的是登記生效要件主義。登記生效要件主義規(guī)定物權(quán)變動(dòng)要具備債權(quán)行為、獨(dú)立于債權(quán)行為的物權(quán)合意以及物權(quán)登記。而我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)適用登記生效要件主義兼登記對(duì)抗要件主義。登記對(duì)抗要件主義是指物權(quán)變動(dòng)因當(dāng)事人的意思表示一致即發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗第三人。根據(jù)《物權(quán)法》，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)以及地役權(quán)適用登記對(duì)抗要件主義。不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度只適用于以登記為生效要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在這些物權(quán)變動(dòng)中，登記簿具有唯一的權(quán)利表象作用。而對(duì)于以登記為對(duì)抗要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，登記簿公信力制度則不適用。因此，該制度在我國(guó)適用范圍有限。但善意取得制度可適用于我國(guó)所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，即使是在房屋權(quán)屬缺乏登記的農(nóng)村，善意受讓人也可以根據(jù)房屋占有人來(lái)判斷該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬。

另一方面，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善。不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的基礎(chǔ)是不動(dòng)產(chǎn)登記制度，適用登記生效要件主義的國(guó)家均建立了一套完整的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。目前，我國(guó)對(duì)登記機(jī)構(gòu)和登記簿缺乏統(tǒng)一管理，土地登記簿與房屋登記簿的分開(kāi)管理也增加了登記的難度。實(shí)踐中，由于登記機(jī)關(guān)的疏漏、不動(dòng)產(chǎn)登記簿外的法律變動(dòng)、物權(quán)變動(dòng)的原因被確認(rèn)為無(wú)效或被撤銷、夫妻共有或家庭共有等場(chǎng)合只登記了部分成員、為了規(guī)避法律等，登記簿權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致的錯(cuò)誤經(jīng)常發(fā)生。僅憑善意信賴登記簿的記載就可取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，則對(duì)真實(shí)權(quán)利人十分不利。因此，法律對(duì)受讓人取得物權(quán)增加了有償合理的交易、不動(dòng)產(chǎn)已登記或被占有等要求。這些要求不被登記簿公信力制度所容納，但卻是善意取得制度的應(yīng)有之義。[2]因而，在我國(guó)適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的價(jià)值與意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件

（一）不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的前提要件

《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回?！睆捏w系解釋的角度看，無(wú)權(quán)處分是善意取得制度適用的前提。從廣義上來(lái)理解，處分包括事實(shí)上的處分和法律上的處分。[3]而此處的“處分”是指法律上的處分，包括通過(guò)買賣、贈(zèng)與、抵押等使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓或權(quán)能分離的情形。在傳統(tǒng)民法中，無(wú)權(quán)處分指行為人雖沒(méi)有處分權(quán)或者處分權(quán)受到限制，但仍以自己名義實(shí)施處分的行為。在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域如何判斷，理論上存在較大爭(zhēng)議。“無(wú)處分權(quán)說(shuō)”認(rèn)為，不論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)權(quán)處分都是指處分人處分了原所有權(quán)人所有的財(cái)產(chǎn)?！段餀?quán)法》第106條規(guī)定的“所有權(quán)人有權(quán)追回”，也意味著無(wú)權(quán)處分所有權(quán)人財(cái)產(chǎn)?！疤幏謾?quán)受限制說(shuō)”認(rèn)為，無(wú)處分權(quán)人雖享有物的所有權(quán)，但其所有權(quán)受到一定限制而不能隨意行使，如進(jìn)入破產(chǎn)程序后的債務(wù)人處分其財(cái)產(chǎn)屬于無(wú)權(quán)處分?！暗怯涘e(cuò)誤說(shuō)”認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權(quán)處分實(shí)際上發(fā)生在登記錯(cuò)誤的情況下，登記簿權(quán)利人處分了屬于真實(shí)權(quán)利人所有的不動(dòng)產(chǎn)。[4]雖然學(xué)界普遍認(rèn)同“無(wú)處分權(quán)說(shuō)”，但是必須承認(rèn)，此觀點(diǎn)更適用于動(dòng)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的“權(quán)利外觀基礎(chǔ)”即公示方法不同：動(dòng)產(chǎn)以占有為公示方法，權(quán)利人占有動(dòng)產(chǎn)即表明其享有處分權(quán)；而不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示方法，情況比較特殊。在我國(guó)，登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)具有權(quán)利外觀作用，受讓人只能通過(guò)查詢登記簿來(lái)了解所有權(quán)歸屬。如果登記簿權(quán)利人非處分人本人，其處分行為則很難進(jìn)行。如果處分權(quán)限制未在登記簿中注明，受讓人亦很難知曉。因此，不動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權(quán)處分主要發(fā)生在登記簿錯(cuò)誤的情況下。筆者認(rèn)為，應(yīng)對(duì)“無(wú)權(quán)處分”作擴(kuò)大理解，不僅指無(wú)所有權(quán)，也指在登記簿錯(cuò)誤情況下的無(wú)處分權(quán)，即登記簿權(quán)利人明知自己非真實(shí)權(quán)利人，仍擅自處分該不動(dòng)產(chǎn)。實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)的“無(wú)權(quán)處分”通常包括四種情況：第一，處分人雖無(wú)所有權(quán)，但誤被登記為權(quán)利人；第二，處分人雖然享有所有權(quán)，但所有權(quán)受到限制，該限制未在登記簿中注明；第三，處分人原享有所有權(quán)，因物權(quán)變動(dòng)被確認(rèn)為無(wú)效或被撤銷而喪失所有權(quán)，但登記簿尚未變更；第四，處分人未經(jīng)其他共有人同意擅自處分共有物。對(duì)“無(wú)權(quán)處分”作擴(kuò)大解釋，也是為了保護(hù)善意受讓人的合法利益，否則真實(shí)權(quán)利人被賦予無(wú)限制的追及權(quán)利，善意受讓人將承擔(dān)隨時(shí)會(huì)遭受侵害的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的主觀要件

交易安全是法律對(duì)物權(quán)變動(dòng)全過(guò)程實(shí)施控制的指導(dǎo)性原理，[5]善意取得就是真實(shí)權(quán)利人與善意受讓人利益權(quán)衡和風(fēng)險(xiǎn)分配的規(guī)則?！段餀?quán)法》第106條規(guī)定，“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的”，卻未能對(duì)“善意”作出明確界定，也未提供相關(guān)的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)以及舉證責(zé)任。

1.“善意”的界定

“善意”指的是受讓人（第三人）的善意，即受讓人不知情。不知情是指不知或不應(yīng)知道讓與人轉(zhuǎn)讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)沒(méi)有處分該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)限。傳統(tǒng)民法中，“不知情”被理解為非明知或非因重大過(guò)失而不知。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，“不知情”并不包含因重大過(guò)失而不知。這是因?yàn)橹卮筮^(guò)失等同于故意，受讓人可通過(guò)查詢登記簿了解不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。“不知情”排除了明知非真實(shí)權(quán)利人以及存在異議登記這兩種情況。

雖然《物權(quán)法》第106條對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)作出統(tǒng)一規(guī)定，但“善意”的標(biāo)準(zhǔn)不同。動(dòng)產(chǎn)以占有為公示方法，不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示方法。動(dòng)產(chǎn)易轉(zhuǎn)移，占有公信力較弱，實(shí)踐中會(huì)發(fā)生所有權(quán)上設(shè)定擔(dān)保物權(quán)、占有與所有權(quán)相分離的現(xiàn)象。認(rèn)定動(dòng)產(chǎn)善意取得的“善意”，除了要具備占有這一要素外，還必須考察交易的具體環(huán)境（包括交易的時(shí)間、地點(diǎn)）、當(dāng)事人之間的關(guān)系等。不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示方法，登記簿的權(quán)利表象度明顯高于動(dòng)產(chǎn)占有，國(guó)家公權(quán)力的介入賦予了登記絕對(duì)的權(quán)威。因此，不動(dòng)產(chǎn)的“善意”應(yīng)當(dāng)以受讓人對(duì)登記的信賴為判斷標(biāo)準(zhǔn)。通常情況下，只要受讓人信賴登記，就應(yīng)推定為善意。如何認(rèn)定對(duì)登記的信賴，學(xué)界對(duì)于受讓人是否履行積極的查詢行為存有爭(zhēng)議。部分學(xué)者認(rèn)同《德國(guó)民法典》的“純客觀化”方法，不要求受讓人有查詢登記簿的行為，認(rèn)為只要登記簿的登記狀態(tài)在客觀上對(duì)受讓人的權(quán)利提供了支持，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。[6]筆者認(rèn)為，認(rèn)定“善意”應(yīng)當(dāng)要求受讓人實(shí)施積極的查詢行為。首先，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善，登記錯(cuò)誤率比較高，人們更信賴不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書而非登記簿。其次，《物權(quán)法》第18條明確賦予了權(quán)利人以及利害關(guān)系人查詢復(fù)制權(quán)。目前，查詢復(fù)制登記簿較為便捷，并不會(huì)增加受讓人的負(fù)擔(dān)。相比真實(shí)權(quán)利人因善意取得而喪失不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)這一嚴(yán)重后果，要求受讓人在交易前查詢登記簿并不為過(guò)。[7]最后，“善意”是法律對(duì)行為人主觀心理狀態(tài)的評(píng)價(jià)?！靶袨槿酥饔^狀態(tài)除其本人外，事實(shí)上難以切實(shí)掌握?！盵8]采取“純客觀化”方法易導(dǎo)致惡意受讓人的出現(xiàn)，從而不利于保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益。

因此，受讓人只有在交易之前查詢了登記簿，了解了登記簿記載事項(xiàng)，才能產(chǎn)生合理信賴，否則應(yīng)當(dāng)推定為惡意。

2.“善意”的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)

在登記申請(qǐng)到登記完成這一過(guò)程中，如何判斷“善意”的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)一直存在爭(zhēng)議。第一種學(xué)說(shuō)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以申請(qǐng)登記時(shí)為準(zhǔn)。申請(qǐng)登記與登記完成存在時(shí)間差，遞交申請(qǐng)后，當(dāng)事人無(wú)法控制登記實(shí)際完成的時(shí)間。如果在此期間，受讓人因種種原因知道了登記簿錯(cuò)誤，就否定其為善意的話，不利于交易安全和市場(chǎng)繁榮。因此，只要受讓人在申請(qǐng)登記時(shí)為善意，無(wú)論此后是否知道登記簿錯(cuò)誤，均不影響善意的成立。[9]第二種學(xué)說(shuō)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以登記完成時(shí)為準(zhǔn)。我國(guó)《物權(quán)法》第14條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”，第106條第1款也要求受讓人在取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)為善意，而只有完成登記才能算得上取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。[10]筆者認(rèn)為，應(yīng)以登記完成時(shí)作為“善意”的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)，理由如下：一方面，《物權(quán)法》更傾向于以登記完成時(shí)為準(zhǔn)。從《物權(quán)法》第14條和第106條均可看出，只有完成登記才算取得物權(quán)效力。另一方面，當(dāng)事人提交登記申請(qǐng)后，并非無(wú)法控制登記的全過(guò)程。如2008年建設(shè)部《房屋登記辦法》第21條規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)?！币蚨谡\(chéng)信原則，受讓人是有機(jī)會(huì)撤回登記申請(qǐng)的。[11]

3.“善意”的舉證責(zé)任

關(guān)于“善意”的舉證責(zé)任，《德國(guó)民法典》推定受讓人為善意，規(guī)定受讓人無(wú)須自證，證明責(zé)任由否定受讓人善意的原所有權(quán)人承擔(dān)。我國(guó)大部分學(xué)者也認(rèn)為應(yīng)由否定受讓人善意的原所有權(quán)人承擔(dān)證明責(zé)任，如果不能證明受讓人為惡意，就應(yīng)推定受讓人為善意。[12]另外一部分學(xué)者則主張由受讓人承擔(dān)證明責(zé)任。[13]筆者認(rèn)同由真實(shí)權(quán)利人承擔(dān)證明責(zé)任的觀點(diǎn)，理由如下：第一，“善意”是法律對(duì)行為人主觀心理狀態(tài)的評(píng)價(jià)，自證在邏輯上難以成立；第二，實(shí)踐中真實(shí)權(quán)利人證明受讓人惡意相對(duì)容易，受讓人自證將給司法實(shí)踐帶來(lái)難題；第三，把證明責(zé)任加諸于受讓人，讓其不得不證明很難證明的“消極事實(shí)”，將嚴(yán)重限制善意取得制度的適用，甚至導(dǎo)致這一制度的規(guī)范目的——“保護(hù)交易安全”的落空。[14]

（三）不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的客觀要件

1.受讓人應(yīng)支付合理價(jià)格

善意取得必須基于有償行為。若受讓人沒(méi)有支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，僅以維護(hù)交易安全為由善意取得他人財(cái)產(chǎn)，普通民眾將難以接受，此時(shí)認(rèn)定“善意”缺乏正當(dāng)性基礎(chǔ)。受讓人可以無(wú)償取得他人財(cái)產(chǎn)，會(huì)導(dǎo)致其與出讓人惡意串通，恣意損壞真實(shí)權(quán)利人的利益。因此，為了維護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益，善意取得要求具備有償行為。

如何理解“合理”，關(guān)乎到真實(shí)權(quán)利人能否成功否認(rèn)無(wú)權(quán)處分。學(xué)界有“主觀標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)”與“客觀標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)”之分。“主觀標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)”以當(dāng)事人主觀上認(rèn)可的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，而該價(jià)格是否與標(biāo)的物價(jià)值匹配在所不問(wèn)?！翱陀^標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)”是指價(jià)格符合社會(huì)一般觀念即可，應(yīng)與標(biāo)的物價(jià)值相一致。筆者認(rèn)同“客觀標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)”。價(jià)格符合社會(huì)一般觀念能避免價(jià)格的恣意變動(dòng)，避免受讓人與出讓人惡意串通，從而有效實(shí)現(xiàn)公平正義。對(duì)于以登記為生效要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)以及已經(jīng)登記的地役權(quán)，因?yàn)閷?shí)踐中稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)對(duì)價(jià)格合理與否進(jìn)行了替代性審查，所以只要完成登記，就應(yīng)認(rèn)定為合理；而對(duì)于以登記為對(duì)抗要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，則應(yīng)參考當(dāng)?shù)叵嗤闆r下的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。[15]

2.不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記在受讓人名下或不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付給受讓人

由于我國(guó)采用登記生效要件主義兼登記對(duì)抗要件主義，對(duì)于以登記為生效要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，必須已經(jīng)登記在受讓人名下才構(gòu)成“善意”；而對(duì)于以登記為對(duì)抗要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，是以交付還是登記為準(zhǔn)，尚缺乏統(tǒng)一意見(jiàn)。筆者認(rèn)為，交付可以作為此類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。這類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、未登記的地役權(quán)）基本都出現(xiàn)在農(nóng)村，而農(nóng)村是一個(gè)熟人社會(huì)，民眾缺乏對(duì)登記簿的信賴，沒(méi)有必要以登記來(lái)表彰權(quán)利，[16]相比而言，占有更具有公信力。此外，此類物權(quán)的行使受到嚴(yán)格的限制，如家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)必須在“本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部”進(jìn)行。[17]因而，此類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)可以交付作為善意取得的客觀要件。

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法律效果

當(dāng)行為符合前述構(gòu)成要件時(shí)，即發(fā)生善意取得。善意取得的法律效果包括物權(quán)效果和債權(quán)效果兩方面。

（一）物權(quán)效果

善意取得在真實(shí)權(quán)利人與受讓人之間產(chǎn)生了物權(quán)變動(dòng)的效力，使受讓人取得了不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，而真實(shí)權(quán)利人卻不能向受讓人主張返還財(cái)產(chǎn)。這是因?yàn)槭茏屓巳〉貌粍?dòng)產(chǎn)是源于《物權(quán)法》的直接規(guī)定，屬于原始取得，具有終局性和確定性。[18]因此，除非受讓人在受讓時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道這些權(quán)利，否則該不動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅。原有權(quán)利包括以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的抵押權(quán)、借用權(quán)等權(quán)利，在繼受取得時(shí)會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。[19]通常情況下，原有權(quán)利會(huì)消滅。但如果受讓人事先已經(jīng)知道該不動(dòng)產(chǎn)上存在他物權(quán)，原有權(quán)利則不會(huì)消滅，受讓人要繼續(xù)負(fù)擔(dān)這些權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)上是否存在他物權(quán)，可根據(jù)有無(wú)登記來(lái)判斷。若原有權(quán)利已在登記簿上注明，則推定受讓人知情；若原有權(quán)利只是債權(quán)性負(fù)擔(dān)，如租賃、借用、保管，則根據(jù)誠(chéng)信的原則來(lái)判斷受讓人是否知情。

此外，不動(dòng)產(chǎn)善意取得還涉及“回首取得”的問(wèn)題。“回首取得”是指出讓人不論是惡意安排還是偶然復(fù)得，嗣后又取得該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，都應(yīng)認(rèn)定未取得該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。與此同時(shí)，真實(shí)權(quán)利人的所有權(quán)“復(fù)活”，該不動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利也一并“復(fù)活”。這是因?yàn)樯埔馊〉弥荚诒Ｗo(hù)交易安全，而受讓人非此項(xiàng)交易安全所須保護(hù)之人，自無(wú)加以保護(hù)而使原所有權(quán)人的所有權(quán)受損害之必要。[20]

（二）債權(quán)效果

真實(shí)權(quán)利人既已喪失了物權(quán)，根據(jù)民法對(duì)等正義的原則，可以基于債權(quán)上的請(qǐng)求權(quán)要求出讓人承擔(dān)違約責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任或不當(dāng)?shù)美姆颠€責(zé)任。第一，違約責(zé)任。雙方原存在合同關(guān)系，如租賃、保管、借用關(guān)系，真實(shí)權(quán)利人可以違約為由，要求出讓人承擔(dān)違約責(zé)任。第二，侵權(quán)責(zé)任。出讓人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)不享有處分權(quán)，擅自處分他人財(cái)產(chǎn)已構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任，真實(shí)權(quán)利人可以侵權(quán)為由要求損害賠償。如果出讓人與真實(shí)權(quán)利人事先存在合同關(guān)系，受讓人的行為將會(huì)發(fā)生競(jìng)合，既構(gòu)成違約，又構(gòu)成侵權(quán)，真實(shí)權(quán)利人可以選擇對(duì)其最為有利的一種請(qǐng)求權(quán)尋求救濟(jì)。第三，不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任。出讓人在與受讓人的交易中獲利，真實(shí)權(quán)利人可基于不當(dāng)?shù)美?qǐng)求返還。此時(shí)，不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任發(fā)生競(jìng)合，真實(shí)權(quán)利人可以從中選擇對(duì)其最為有利的請(qǐng)求權(quán)尋求救濟(jì)。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是基于不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)對(duì)交易安全保護(hù)的強(qiáng)烈需要，與國(guó)際先進(jìn)理論相接軌而作出的積極探索。該制度是對(duì)傳統(tǒng)善意取得制度的突破與超越，不僅能更好地調(diào)和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人與善意受讓人之間的利益沖突，而且對(duì)于推動(dòng)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善有著積極的作用。只有理論和實(shí)踐不斷深入發(fā)展，我國(guó)才有可能在未來(lái)建立一套科學(xué)、完善、成熟的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。

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