淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理問題及完善措施

莊蔚

摘要：資金猶如血液滲透于企業(yè)集團的每一個組織層面，是企業(yè)生存和發(fā)展的重要基礎。作為資金密集型企業(yè)的房地產(chǎn)因其行業(yè)的特點，資金周轉期限長、資金需求量大、資金投資集中（尤其是前期投入巨大），故其對資金的依賴更是如此。本文針對房地產(chǎn)資金管理的特點及存在的問題，提出相應的措施建議，以改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，促進房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理； 集中管理；預算管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金來源及特點

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金來源。（1）自有資金。自有資金包括股東投入的注冊資本、留存利潤等，一般用于支付地價、前期稅費和政府收費等前期費用等。（2）借入資金。借入資金主要是向金融機構的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的規(guī)定，在項目自有資金投入到達到項目整體投資的35%，并且四證齊全后，可申請項目貸款，銀行貸款額度一般占項目總投資的40-60%。（3）銷售回款。銷售回款即向購房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預售制度，在項目取得預售證后可對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補項目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項目貸款并實現(xiàn)利潤。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點。（1）資金管理的復雜性。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投入產(chǎn)出周期一般都比較長、開發(fā)經(jīng)營涉及面廣，同時因其下屬公司地域分散，資金管理鏈條較長。故其往往受國家宏觀政策因素影響，同時又受到社會經(jīng)濟等因素的影響，因此在資金運籌較其他行業(yè)表現(xiàn)的更為復雜。（2）資金運籌的互補性。房地產(chǎn)的開發(fā)和投資都具有階段性，隨著分階段的逐步投入，期間資金也在逐步的回收，特別是期房交易的存在，使得資金運籌方面存在投資和回收的互補性?；厥盏馁Y金可以繼續(xù)投入商品房的再開發(fā)，而不斷開發(fā)，又可以使自有資金不斷回收，實現(xiàn)資金使用最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題分析

1.高負債問題。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)一個項目需要投入大量的資金，很少有房地產(chǎn)企業(yè)完全依靠自有資金進行發(fā)展。由于政府對房地產(chǎn)企業(yè)IPO和股權再融資的限制較高，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是通過銀行借款進行負債融資，從而導致企業(yè)的資產(chǎn)負債率過高。所以房地產(chǎn)行業(yè)又是一個高負債的行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的平均負債率為75%，即便如保利地產(chǎn)、萬科這樣的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，2012年三季度資產(chǎn)負債率也達到80.74%和79.4%，更有房地產(chǎn)企業(yè)甚至高達90%的資產(chǎn)負債率。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)華麗的報表背后，隱藏著巨大的償債風險，如此高的資產(chǎn)負債率，一旦未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設成本或者市場吸納能力發(fā)生變化，就有可能導致企業(yè)出現(xiàn)資金周轉困難，無法償還到期債務或影響后續(xù)開發(fā)的資金鏈，甚至導致破產(chǎn)。

2.融資形式單一問題。作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，其融資渠道卻是比較單一，長期以來我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資渠道主要依賴于銀行貸款。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，在政策持續(xù)性越來越長，貸款政策的收縮越來越緊的情況下，各家銀行都在調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策，提高房地產(chǎn)貸款客戶準入標準和項目條件，對項目公司的自有資金、四證等的要求越發(fā)嚴格，對房地產(chǎn)貸款項目的監(jiān)測和防控，貸款封閉管理越發(fā)的有力。限制了資金的使用率，同時也提高了資金的實際使用成本。所以面對政府所出臺的一系列關于住房、信貸等的宏觀調(diào)控政策時，在不斷緊縮的貨幣政策下，面對銀行信貸的緊縮的形勢下，大批自有資金不足的開發(fā)商將面臨資金鏈崩斷的問題。

3.資金回款問題。目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金回籠來源于樓盤銷售回款，但房地產(chǎn)的銷售很大一部分是靠“天”吃飯，當形式好、宣傳力度大、促銷手段多時資金大量回籠；但是一旦政府出現(xiàn)“限價”、“限購”和“限貸”等調(diào)控手段時，有些地區(qū)政府還同時實施預售資金監(jiān)管制度，從而致使房地產(chǎn)企業(yè)資金流通全面受阻。房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)資金回籠減慢，回款不穩(wěn)定等情況，給房地產(chǎn)企業(yè)造成的資金壓力比較大，有些企業(yè)甚至不得不靠降價加快資金回籠。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施建議

1.拓展融資渠道。在當前調(diào)控政策加緊信貸緊縮的形勢下，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展可謂舉足輕重，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力已絕不僅僅局限于產(chǎn)品本身，資本實力成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的決定性力量，多渠道融資成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的必經(jīng)之路。企業(yè)可以通過實施信托計劃、股權融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，還可以通過開展項目合作、參建或商品定制等方式，吸引資金。供應商、施工單位墊資，延遲企業(yè)資金流出，也是另一種融資渠道。通過上述方法以獲取更多的資金和更好的發(fā)展機會，通過加大融資創(chuàng)新力度，融資渠道多元化，在防范房地產(chǎn)金融風險的同時，降低因信貸緊縮而帶來的資金鏈管理的風險，從而使企業(yè)能長期穩(wěn)定發(fā)展。

2.優(yōu)化資本結構，調(diào)整長短債比例。要把債務風險控制在企業(yè)集團可以接受的范圍內(nèi)。通過合理安排產(chǎn)權資本和債務資本的比例關系來尋求最佳的資本結構，將財務風險降到最低。并注意短期、中長期資金的均衡安排，特別注意短期負債的比例，避免還債期過于集中，造成企業(yè)資金鏈斷裂；做好資產(chǎn)周轉期限結構與債務期限結構的匹配。避免短貸長投，根據(jù)不同產(chǎn)品的開發(fā)節(jié)點和預售時間，安排不同的資金來源銜接。

3.資金集中管理。房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項目法人制，通常設立多個項目公司，從而形成集團公司模式，為了公司能利用集團公司的協(xié)同效用，提高公司日常資金運作效率，集團公司的資金管理應側重于集權式的管理模式。通過資金集中管理能夠加強資金統(tǒng)籌管理力度，及時了解集團資金的流向、安全和效益，防止資金在運作中可能出現(xiàn)的違章和舞弊行為；也能夠實現(xiàn)集團整體資源的有效配置，消除銀行多頭開戶、多頭貸款，資金分散，使用效率低，占用成本居高不下的狀況，解決項目公司資金余裕和短缺問題。資金集中管理的政策，能最大限度地拓展內(nèi)部融資的渠道，降低資金的閑置形成統(tǒng)一的資金池，以便提高資金的使用效率，增強公司的抗風險能力。資金集中管理還包括對于貸款及擔保等或有負債的統(tǒng)一管理，由于集中管理具有較大的規(guī)模和實力，在和銀行等金融機構協(xié)商資金籌措條件時可以處于有利地位，如可以爭取獲得較為優(yōu)惠的借款利率和期限。

4.靈活銷售，加快收款。在銷售定價、折扣政策制訂、現(xiàn)場宣傳等銷售各個環(huán)節(jié)充分考慮房款快速回籠需求。例如在付款方式設定時盡可能減少多期付款方式；在折扣方面設置一定比例的按時簽約折扣；折扣向一次性付款傾斜等，促進房款的快速回籠。

5.完善預算管理。資金預算是資金管理的基礎，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有效的資金預算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進有效使用資金。各項目公司根據(jù)企業(yè)實際情況編制資金平衡預算計劃。在房地產(chǎn)項目進行可研論證階段，編制項目整體資金平衡計劃，反映整個項目開發(fā)經(jīng)營各期的資金盈余或短缺情況，落實好資金來源。在項目的實施階段，根據(jù)項目的實際開發(fā)流程，依據(jù)地價支付要求、施工進度、融資時點、銷售安排等，對年度資金平衡計劃分解到每個月做出詳細安排，確保工程按期完成，合理安排資金使用。使企業(yè)資金與銷售款的回籠、開發(fā)進度精準匹配和銜接，并進行滾動夯實。在月度預算的下每周定期編織每周資金收支計劃。通過資金平衡預算可以合理安排資金計劃，將所有的業(yè)務活動都納入到財務監(jiān)控之中，實現(xiàn)業(yè)務活動的計劃控制。有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財務風險。在滾動編織資金平衡預算的同時，進行資金預算的分析將資金計劃的執(zhí)行情況與預期情況進行比較，找出資金計劃偏差的原因，適當修正，以確保經(jīng)營目標和預算目標的實現(xiàn)。

總之，面對房地產(chǎn)市場、政策的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)從拓寬融資渠道，優(yōu)化資本結構，資金集中管理，完善預算管理等方面入手，在資金來源和資金運用中找出最佳經(jīng)濟效益，建立有序和高效的資金管理體系，發(fā)揮集團整體資金優(yōu)勢，提高整體資金使用效率和企業(yè)經(jīng)濟效益。

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