對房地產(chǎn)行業(yè)成本核算一點(diǎn)思考

王海影 魯強(qiáng)

摘要：成本控制被看成企業(yè)提升競爭力的重要途徑，那么房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行成本控制需先能準(zhǔn)確核算成本，才能找到成本控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本文探討房地產(chǎn)成本核算中開發(fā)成本科目核算的內(nèi)容及成本分?jǐn)偡椒?，讓企業(yè)在成本核算中更準(zhǔn)確分?jǐn)偝杀荆鼫?zhǔn)確核算每個成本對象產(chǎn)生的利潤，為企業(yè)決策服務(wù)。

關(guān)鍵詞：開發(fā)成本；房地產(chǎn)行業(yè)；成本核算

房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)是產(chǎn)品銷售采用預(yù)售形式，收到客戶房款作為企業(yè)的一項預(yù)收賬款，達(dá)到交房條件從中結(jié)轉(zhuǎn)形成收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本。

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本構(gòu)成

1.成本分類。房地產(chǎn)行業(yè)成本按核算科目分三類：期間費(fèi)用、開發(fā)成本、稅收支出。期間費(fèi)用作為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持性費(fèi)用，核算上與其他行業(yè)差別不大（房地產(chǎn)利息支出計入開發(fā)間接費(fèi)用）；開發(fā)成本包含土地、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、建筑安裝、開發(fā)間接費(fèi)用；稅收支出屬剛性支出，所不同的是企業(yè)所得稅、土地增值稅按照收入前期預(yù)繳，項目達(dá)到清算條件時，分別進(jìn)行項目清算，多退少補(bǔ)。

2.成本構(gòu)成。從成本構(gòu)成來說，分為三部分：土地、報批報建、稅收等政府類成本，屬于剛性支出，缺少支付彈性，一般占到總成本支出的40%。勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等工程類成本，可通過談判溝通、加強(qiáng)管理來控制，一般占到40%。工資福利、車輛費(fèi)、營銷費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用支出，通過費(fèi)用預(yù)算加強(qiáng)管理，占到總成本支出的20%。

二、開發(fā)成本核算內(nèi)容

“開發(fā)成本”作為房地產(chǎn)行業(yè)一個特有的科目，包含從土地購買到最后交房整個過程的支出核算?！伴_發(fā)成本”科目慣例上設(shè)置六個二級科目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用及開發(fā)間接費(fèi)用。在未達(dá)到收入結(jié)轉(zhuǎn)條件時，期末作為資產(chǎn)負(fù)債表中存貨項目。

國家對一級科目的設(shè)置要求規(guī)范性，對于明細(xì)科目各單位可據(jù)自身情況設(shè)置。在六個二級科目下，據(jù)需要下設(shè)三級、四級五級等明細(xì)。前期核算細(xì)化對后期在成本分?jǐn)偔h(huán)節(jié)會有很大幫助。不論當(dāng)初采用什么方法確定成本核算對象，最后都需要核算出每棟樓的成本，甚至到每一平方單位成本。

1.土地費(fèi)用。習(xí)慣上設(shè)“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用”，筆者認(rèn)為已不符合現(xiàn)代土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的國家政策的規(guī)定，建議改設(shè)為“土地取得費(fèi)用”或“土地費(fèi)用”。土地征用是政府為了公共利益，經(jīng)過法定程序向被征用土地者支付補(bǔ)償費(fèi)，是政府特有的行為和權(quán)力；且目前土地多采用招拍掛的方式出讓，需達(dá)到出讓的條件，大多是凈地，是政府而并不是房地產(chǎn)企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。所以，筆者認(rèn)為用“土地取得費(fèi)用”或“土地費(fèi)用”更能與時俱進(jìn)。對于土地費(fèi)用的分?jǐn)偅捎跁龅秸麄€小區(qū)分期開發(fā)的情況，可在每個工期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)收入時按照基地面積的比例、建筑面積的比例（建筑業(yè)態(tài)相同或相似）、成本造價的比例中選擇其一乘以單位土地成本分?jǐn)傆嬋朊恳黄诿恳粭潣堑耐恋刭M(fèi)用。

2.建安費(fèi)用。施工合同要在建設(shè)主管部門備案，所以一般都有獨(dú)立的每棟樓的合同價，每筆結(jié)算的工程款都有具體的樓棟歸屬；且安裝款項中電梯、門窗、防盜門安裝等都能具體到每棟樓，所以建議此二級明細(xì)科目下的明細(xì)科目直接核算到樓棟。

3.配套設(shè)施費(fèi)用。配套設(shè)施費(fèi)用分兩部分，一種是可形成建筑實(shí)體的幼兒園、物業(yè)用房等可直接核算到此成本對象；另一種就是不形成建筑實(shí)體，是為整個小區(qū)服務(wù)的，如車棚、康體設(shè)施、水塔等可按規(guī)劃面積的比例分到每棟樓。

4.其他費(fèi)用。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)在發(fā)生的初期無法分?jǐn)偟矫恳粭潣牵上冗M(jìn)行成本的歸集，待到結(jié)轉(zhuǎn)收入時，參照土地費(fèi)用分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。

三、建議和挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)行業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后即可對外銷售，而開發(fā)產(chǎn)品還在建設(shè)中。等達(dá)到交房條件即結(jié)轉(zhuǎn)收入的條件，工程結(jié)算也已進(jìn)行了大部分，成本估算隨實(shí)際發(fā)生的調(diào)整更接近真實(shí)，在此時結(jié)轉(zhuǎn)成本中如果某些費(fèi)用無法準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)，可以按照調(diào)整后的造價進(jìn)行分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)成本。

個別房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)成本下設(shè)第七個二級明細(xì)科目“結(jié)轉(zhuǎn)成本”，從“結(jié)轉(zhuǎn)成本”中轉(zhuǎn)出要結(jié)轉(zhuǎn)收入相應(yīng)估算的成本金額，到有完整的成本核算資料再從前六個二級明細(xì)中轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，同時調(diào)整“結(jié)轉(zhuǎn)成本”科目。

核算出每棟樓的成本顯示在“開發(fā)產(chǎn)品”中，如果一棟樓中有兩種以上業(yè)態(tài)，需要把成本分?jǐn)偟讲煌瑯I(yè)態(tài)中。比如實(shí)務(wù)中提出按照銷售價格比分?jǐn)傋≌⑸虡I(yè)成本，結(jié)合土地使用權(quán)年限，住宅使用年限70年，商業(yè)40年。這種方法具有一定的合理性，可避免商業(yè)成本過低利潤奇高的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)行業(yè)成本核算是一個復(fù)雜過程，對開發(fā)流程的了解有助于更好地認(rèn)識成本核算，實(shí)務(wù)中業(yè)務(wù)多種多樣，遠(yuǎn)比核算理論、方法復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)經(jīng)營模式下形成的投資性房地產(chǎn)，代建廉租房等都給房地產(chǎn)核算提出新的要求，需要在實(shí)踐過程中不斷的探索總結(jié)，找到適合企業(yè)的核算方法。

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