房地產(chǎn)行業(yè)投融資新策略探討

○孟琦

（上海越商企業(yè)發(fā)展股份有限公司 上海 200042）

在政府控制房?jī)r(jià)、銀行貸款政策控制等一系列宏觀調(diào)控政策環(huán)境下，房地產(chǎn)急速投資活動(dòng)受到限制。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款增幅的下降直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和項(xiàng)目完工速度。受到我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策、銀行信貸收緊等影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源中自籌資金比例逐步提高。2012年12月房地產(chǎn)成交量延續(xù)反彈趨勢(shì)，帶動(dòng)“國(guó)房景氣指數(shù)”持續(xù)反彈。全國(guó)百城（新建）住宅平均價(jià)格自2012年6月止跌后連續(xù)7個(gè)月環(huán)比上漲，預(yù)示房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸走出底部。

一、房地產(chǎn)投融資問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投融資對(duì)金融市場(chǎng)的依賴，而房地產(chǎn)資金在需求與使用上存在著問(wèn)題與矛盾。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的資金投入都是比較大的金額，有的甚至上億元，而一般的投資者自有資金額度有限且無(wú)法撐起如此大額的投資；其次，房地產(chǎn)通過(guò)各種融資渠道獲得資金，有自籌資金、銀行貸款、委托貸款以及其他資金，來(lái)源相對(duì)比較分散，而一般的房地產(chǎn)業(yè)在投資的過(guò)程中都相對(duì)的集中，這是房地產(chǎn)資金需求與使用的第二大矛盾；再次，資金一旦投入，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)法流動(dòng)以及變現(xiàn)，具有長(zhǎng)期和固定的特點(diǎn)，而資金具有很強(qiáng)的流動(dòng)性。房地產(chǎn)投融資中的這些矛盾就會(huì)引發(fā)企業(yè)各方面問(wèn)題，其中一個(gè)很大的問(wèn)題就是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期比較難，再加上融資渠道不通暢，很容易造成資金匱乏短缺的問(wèn)題。同時(shí)房地產(chǎn)過(guò)分依賴銀行的特點(diǎn)也會(huì)增加銀行所要承擔(dān)的貸款回收風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)投融資環(huán)境分析

1、單一的投融資格局

我國(guó)房地產(chǎn)資金的主要來(lái)源有國(guó)內(nèi)的預(yù)算資金及貸款、外資、自籌資金以及其他的資金等等。在我國(guó)加強(qiáng)宏觀調(diào)控政策影響下，銀行貸款增長(zhǎng)幅度逐步下降，這就使得自籌資金、預(yù)收款等模式加大運(yùn)用，用來(lái)增加資金的融資，但是由于預(yù)收款項(xiàng)中大部分的個(gè)人住房貸款仍需要銀行的支持，所以，投融資渠道主要是銀行貸款，造成投融資的格局比較單一。一旦銀行加大信貸收縮，在投融資方面無(wú)法通過(guò)有效渠道進(jìn)行及時(shí)的填補(bǔ)。

2、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系不夠完善

現(xiàn)階段，我國(guó)的金融市場(chǎng)體系仍然不夠健全，市場(chǎng)上還會(huì)出現(xiàn)資金供給不平衡等問(wèn)題，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投融資成本的增加，有的企業(yè)甚至還會(huì)出現(xiàn)資金匱乏、資金斷裂，直接影響項(xiàng)目進(jìn)程。金融市場(chǎng)不健全還體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目仍無(wú)法滿足市場(chǎng)的各種需求。金融市場(chǎng)體系的不夠完善還將會(huì)導(dǎo)致政府監(jiān)管失調(diào)、政策調(diào)控不平衡等問(wèn)題，這都將會(huì)影響到房地產(chǎn)金融創(chuàng)新管理以及投融資的全面發(fā)展。

3、房地產(chǎn)信托規(guī)模下降

由于銀行信貸的親周期性，經(jīng)濟(jì)順周期時(shí)銀行等主流金融機(jī)構(gòu)會(huì)出現(xiàn)群體性多貸現(xiàn)象，而房地產(chǎn)信托由于資金成本較高，缺少發(fā)展的主流空間；在逆周期時(shí)期，主流金融機(jī)構(gòu)則出現(xiàn)群體性拒貸現(xiàn)象，房地產(chǎn)信托作為房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源之一，被動(dòng)獲得階段性發(fā)展機(jī)會(huì)。2005年以來(lái)房地產(chǎn)信托新成立規(guī)模重心不斷上移，GDP增速則仍于下行趨勢(shì)，房地產(chǎn)信托規(guī)模呈明顯的逆周期特征。相較96538億的新增房地產(chǎn)開發(fā)投資資金總額，新增房地產(chǎn)信托資金規(guī)模比較小，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金支撐力度就會(huì)非常有限。

三、房地產(chǎn)投融資模式的選擇

1、房地產(chǎn)融資模式的選擇

（1）有價(jià)證券形態(tài)模式。投資人對(duì)項(xiàng)目的投資由原來(lái)的掌握無(wú)權(quán)直接轉(zhuǎn)化為擁有股權(quán)的證券形式。這樣既可以細(xì)分房地產(chǎn)的總價(jià)值，還可以在保證產(chǎn)權(quán)歸屬的情況下使得房地產(chǎn)資金經(jīng)營(yíng)更專業(yè)化、規(guī)范化。運(yùn)用證券的形態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)可以運(yùn)用大量的比較閑散且量小的資金，加快企業(yè)資金回?cái)n、滿足企業(yè)資金的需求。與此同時(shí)可以吸引小投資者的投資，改變?nèi)谫Y格局單一的缺陷。

（2）租賃融資模式。租賃人根據(jù)承租人的選擇為其提供房地產(chǎn)，租賃人具有所有權(quán)，而承租人擁有使用權(quán)，同時(shí)租賃人與承租人對(duì)租賃期房簽訂長(zhǎng)期的合同，租賃人將租賃合同提供給金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期的抵押貸款。一些工業(yè)用房、超市、大賣場(chǎng)等的建設(shè)比較適合運(yùn)用該模式，拓寬了房地產(chǎn)融資渠道。

（3）回租融資模式。賣方以融資為目的將房地產(chǎn)租賃回來(lái)成為承租人，買方成為租賃人，雙方同時(shí)簽訂銷售合同和長(zhǎng)期租賃合同。這樣承租人在不丟失房地產(chǎn)使用權(quán)的前提下繼續(xù)進(jìn)行占用和經(jīng)營(yíng)，同時(shí)又將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成了流動(dòng)資金，達(dá)到了融資的目的，而且還降低了成本?；刈馊谫Y模式更適用于資金存在缺口的企業(yè)。

2、房地產(chǎn)投資模式的選擇

（1）土地開發(fā)再開發(fā)投資模式。土地開發(fā)再開發(fā)模式就是指在新的城區(qū)進(jìn)行土地的開發(fā)，主要是對(duì)城市建成區(qū)之外的農(nóng)用土地進(jìn)行投資，以及在原有的已經(jīng)開發(fā)的土地進(jìn)行修改來(lái)提高土地利用率的投資，從而獲取更多的投資收益。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程步伐的加快，許多房地產(chǎn)開始關(guān)注對(duì)新舊兩區(qū)的土地進(jìn)行開發(fā)和再開發(fā)投資活動(dòng)，不僅促進(jìn)了新城區(qū)的發(fā)展，也為企業(yè)投資提供更高效的渠道。

（2）房屋建設(shè)投資模式。在受讓土地上，投資者進(jìn)行住宅或非住宅房屋建設(shè)進(jìn)而出售或者租賃房屋。這種模式屬于比較典型的房地產(chǎn)開發(fā)模式，并且獲得的收益較高。土地增值和投資收益方面，投資者都可以獲得一部分，房屋的增值投資者可以全部擁有。通過(guò)以大城市采取小規(guī)模，二、三線城區(qū)采用大規(guī)模優(yōu)良工程為方向，擴(kuò)展目標(biāo)市場(chǎng)范圍，加大房地產(chǎn)建設(shè)與開發(fā)。

（3）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資模式。房地產(chǎn)企業(yè)還可以對(duì)擁有的房屋進(jìn)行出售、信托以及租賃等投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涵蓋范圍比較廣泛，可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理投資、修葺項(xiàng)目投資、擴(kuò)展業(yè)務(wù)投資等。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用股權(quán)投資基金，在與政府合作的基礎(chǔ)上獲得更多的項(xiàng)目資源和渠道，同時(shí)對(duì)一些不良資產(chǎn)進(jìn)行投資、改造用于其他經(jīng)營(yíng)投資從中獲得利潤(rùn)。

四、房地產(chǎn)投融資新策略

根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)以及與相關(guān)法律規(guī)定的對(duì)比發(fā)現(xiàn)，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金與其投資的要求還相差甚遠(yuǎn)。所以尋找投融資新策略、發(fā)展投融資新方式是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向前邁進(jìn)的必經(jīng)之路。

1、推進(jìn)資產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)行業(yè)要想在金融市場(chǎng)加大資產(chǎn)的流通，就需要將高額資金細(xì)分化后再進(jìn)行交易，從而提高房地產(chǎn)資產(chǎn)在市場(chǎng)上的流動(dòng)性。而通過(guò)利用資產(chǎn)有價(jià)證券功能，可以很好地實(shí)現(xiàn)這一目的。尤其是在房屋住宅的抵押貸款活動(dòng)中，由于其信用風(fēng)險(xiǎn)小、資產(chǎn)投資收益較高的特點(diǎn)下，更加需要證券化資產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)住宅抵押貸款。推進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，是幫助房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行融資方式的一個(gè)很好的選擇，同時(shí)可以吸引小規(guī)模投資商的加入共同發(fā)展。

2、推進(jìn)股權(quán)投資基金

房地私募基金的發(fā)起為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)較大一部分的資金來(lái)源，成為很好的投融資渠道。通過(guò)合伙制，組織基金管理團(tuán)隊(duì)，匯集在金融領(lǐng)域具有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和能力的復(fù)合型優(yōu)秀人才，在利用合伙制稅收方面優(yōu)勢(shì)的同時(shí)發(fā)展股權(quán)投資基金。同時(shí)選用商業(yè)銀行作為股權(quán)投資基金的受托人。首先，私募股權(quán)基金不僅提供資金的來(lái)源，還提供精英人才、企業(yè)家，利用金融學(xué)、管理學(xué)等各專業(yè)知識(shí)幫助企業(yè)健康有序發(fā)展；其次，私募股權(quán)投資將資金和企業(yè)家有效地結(jié)合在一起，即資本與勞動(dòng)力兩個(gè)生產(chǎn)要素的結(jié)合，再次為企業(yè)創(chuàng)造出巨大的生產(chǎn)力。股權(quán)投資基金聯(lián)合了各方面優(yōu)勢(shì)，在保障資金有效安全的運(yùn)營(yíng)下，為投資者提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入。

3、拓展金融產(chǎn)品

越來(lái)越多的金融產(chǎn)品同樣也為房地產(chǎn)投融資提供了方向，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展壯大。所以房地產(chǎn)投融資要考慮金融創(chuàng)新。資金市場(chǎng)的不斷變化和發(fā)展同時(shí)也使得房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)更多的融資需求，企業(yè)要通過(guò)金融創(chuàng)新，拓展金融產(chǎn)品滿足市場(chǎng)的多元化需求。同時(shí)要謹(jǐn)慎選擇金融新產(chǎn)品，幫助企業(yè)避開和分散投融資風(fēng)險(xiǎn)。金融新產(chǎn)品不僅可以健全投融資市場(chǎng)體系，改善市場(chǎng)體系存在的缺陷，還可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、降低投融資成本，使房地產(chǎn)行業(yè)投融資市場(chǎng)更加安全有效。在金融產(chǎn)品創(chuàng)新時(shí)還要結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)需求準(zhǔn)確地制定拓展計(jì)劃，同時(shí)要注意規(guī)避金融監(jiān)管，在金融監(jiān)管與法制環(huán)境下，創(chuàng)新出高效新穎的金融產(chǎn)品。

4、運(yùn)用委托貸款業(yè)務(wù)

由于貨幣政策的收緊、銀行加大對(duì)貸款業(yè)務(wù)的控制，房地產(chǎn)銀行貸款越來(lái)越吃緊，在房地產(chǎn)企業(yè)得不到銀行貸款時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮使用委托貸款業(yè)務(wù)。委托貸款主要有現(xiàn)金池和第三方委托貸款。雖然第三方委托貸款業(yè)務(wù)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)于資金吃緊的企業(yè)來(lái)說(shuō)，委托貸款相對(duì)來(lái)說(shuō)具有一定的靈活性和周轉(zhuǎn)性。同時(shí)要加大對(duì)委托貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管，以降低委托貸款風(fēng)險(xiǎn)，首先要明確商業(yè)銀行對(duì)委托貸款風(fēng)險(xiǎn)管理所承擔(dān)的責(zé)任和職責(zé)，并且銀行要嚴(yán)格審查；其次是要明確監(jiān)管部門監(jiān)管的具體內(nèi)容和職責(zé)，嚴(yán)格限定委托人范圍以及委托模式，加強(qiáng)對(duì)委托貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范。

5、實(shí)施公司債券發(fā)行手段

公司債券具有利率鎖定、周期比較長(zhǎng)的特點(diǎn)，在面對(duì)通脹情形，使用公司債券會(huì)更加的靈活同時(shí)成本不會(huì)太高，是大型上市房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而選用的投融資方式手段。在企業(yè)面對(duì)資金嚴(yán)重匱乏而且股權(quán)融資方式受到阻礙時(shí)，運(yùn)用發(fā)行公司債券方式可以幫助企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行投融資發(fā)展。在實(shí)施公司債券的發(fā)行時(shí)還要注意其發(fā)行條件，申請(qǐng)公司債券發(fā)行并要經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院授權(quán)部門審核批準(zhǔn)，并公告其募集辦法。其公司的凈資產(chǎn)都有一定的底線值，最近三年平均可分配的利潤(rùn)也有一定的限制，即不能少于公司債一年的利息。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)家金融市場(chǎng)上重要的發(fā)展行業(yè)，然而現(xiàn)在國(guó)家政府加大對(duì)高房?jī)r(jià)的控制再加上銀行貸款條件的更加嚴(yán)格，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)一定的困難。在這種情形下，房地產(chǎn)行業(yè)在選擇融資渠道、尋找投融資方式的同時(shí)與金融也要協(xié)調(diào)好關(guān)系，從各方面探索新的投融資策略，解決房地產(chǎn)投融資問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步有序的發(fā)展。

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