房屋租賃的潛在風險

Q1：王律師，你好！

我在2011年4月，通過中介承租上海市東體育會路的某處房屋（以下簡稱“系爭房屋”），與張女士簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱“租賃合同”），當時張女士出具其身份證稱其是該系爭房屋產(chǎn)權人的母親，因產(chǎn)權人在美國，故由其代理系爭房屋的相關出租事宜。簽約當天，我付給張女士定金人民幣3000元，及中介費人民幣2200元，張女士遂簽署收條一張。根據(jù)租賃合同的約定：“張女士將其合法擁有的上海市東體育會路的房屋出租給本人使用，租賃期限自2011年4月20日至2013年4月19日止，出租方應保證所出租房屋權屬清楚，無共同人意見，無使用之糾紛。”

為此本人要求張女士出具產(chǎn)權人同意其出租房屋的委托書，張女士未出具。次日，本人為系爭房屋物業(yè)管理費的繳交事宜找張女士溝通，并再次提出要求張女士出具房屋出租的委托書，張女士僅出具了系爭房屋的產(chǎn)權證復印件，且該產(chǎn)權證復印件上的權利人并非張女士，本人表示若張女士不能提供委托書，本人將拒絕繼續(xù)履行租賃合同。但張女士始終沒有向本人出示權利人同意其處理有關系爭房屋出租事宜的授權委托書。

不久張女士將系爭房屋出租給了第三人，本人也沒有繼續(xù)支付房屋租金。我現(xiàn)在想咨詢一下王律師，張女士在無法提供系爭房屋權利人授權證明的情況下對外出租房產(chǎn)，本人是否可以認為張女士欺詐并向法院起訴要求確認雙方簽訂的租賃合同無效，要求張女士雙倍返還定金，并返還中介費？

求助人：王女士

A：王女士，你好！

首先，財產(chǎn)應由擁有該財產(chǎn)處分權的人進行處分。這種處分權可以是因獲得財產(chǎn)的所有權而自然獲得的，也可以是由權利人授權給予第三人的。張女士并非系爭房產(chǎn)的權利人，其處分權只能通過合法有效的授權獲得，我們常常將其稱之代理行為。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，代理人在代理權限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。

按照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，代理分為三種形式：

（一）法定代理?；诜傻闹苯右?guī)定而產(chǎn)生的代理為法定代理。

（二）指定代理。依照法律規(guī)定因人民法院或者其他部門的指定而產(chǎn)生的代理為指定代理。

（三）委托代理。委托代理是按照委托人的委托而產(chǎn)生的代理。委托代理是代理中適用最廣泛、最普遍的一種形式，除具有人身關系性質(zhì)的民事活動外，一般民事活動都可以實行委托代理。

就你所說的情況，張女士對于系爭房屋出租事宜的授權應當是委托代理的形式。在民事活動中，如果第三人要求證明委托代理的資格，委托代理人應當出示授權委托書。因此，為了避免張女士無權代理所產(chǎn)生的爭議和糾紛，你提出張女士出具系爭房屋權利人同意她處理其房屋出租事宜的授權委托書的要求應該是合理的，張女士應當出具。

那什么是無權代理呢？就是無代理權人代理他人從事民事行為所簽訂的合同。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，因無權代理而簽訂的合同有以下三種情形：

（l）根本沒有代理權而簽訂的合同。是指簽訂合同的人根本沒有經(jīng)過被代理人的授權，就以被代理人的名義簽訂的合同。

（2）超越代理權而簽訂的合同。是指代理人與被代理人之間有代理關系存在，但是代理人超越了被代理人的授權范圍與他人簽訂了合同。

（3）代理關系終止后簽訂的合同。這是指行為人與被代理人之間原有代理關系，但是由于代理期限屆滿、代理事務完成或者被代理人取消委托關系等原因，被代理人與代理人之間的代理關系已不復存在，但原代理人仍以被代理人的名義與他人簽訂的合同。

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務運作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權交易、經(jīng)濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業(yè)務。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個大型房地產(chǎn)開發(fā)項目提供從土地開發(fā)、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)各類房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》《繼承法》等相關法律法規(guī)進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產(chǎn)分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財產(chǎn)分割復雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

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根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定：沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔民事責任。該條款規(guī)定行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力。

王女士與張女士就系爭房屋簽署了租賃合同，若該系爭房屋權利人并非張女士，那么張女士主張受該系爭房屋權利人的委托出租系爭房屋的話，她負有舉證的責任。若張女士無法提供證據(jù)證明她對系爭房屋擁有處分權的，即表明張女士出租系爭房屋系無處分權人處分他人財產(chǎn)的行為，張女士簽訂的租賃合同在該系爭房屋的實際權利人追認前，處于效力待定狀態(tài)，而非合同無效狀態(tài)。

我國的法律法規(guī)將無代理權人簽訂的合同納入效力待定合同中，是基于以下原因：

（1）無權代理人簽訂的合同并非都對本人不利，有些因無權代理而簽訂的合同對本人可能是有利的；（2）從本質(zhì)上講，無權代理行為也具有某些代理的特性，如無權代理人具有為本人簽訂合同的意思表示，第三人也有意與本人簽訂合同，如果本人事后授權也就意味著事后對合同的承認；（3）無權代理合同經(jīng)過事后的追認，可有利于維護交易秩序的穩(wěn)定和保護合同相對人的利益。

我們再來看看本案，王女士是否可以以欺詐主張而起訴與張女士所簽訂的租賃合同無效。根據(jù)《合同法》第五十二條，有下列情況合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

我們說，以欺詐手段訂立的合同，是一方當事人故意告知對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況，使其陷于錯誤認識并因此作出錯誤意思表示而訂立的合同。如果該合同損害了國家利益，應屬于無效合同，否則為可撤銷合同。就本案而言，即便張女士以欺詐手段訂立合同，但其行為并未損害國家的利益，因此不屬于無效合同的范疇。

根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。因此，若是欺詐，王女士也只能主張撤銷合同。

需要注意的是，欺詐與履行能力的有無沒有必然聯(lián)系。所以，在實踐中不宜將無實際履行能力的人訂立合同的行為一概認定為有欺詐行為，只有那些無實際履行能力也不打算履行合同，簽訂合同的目的只是為了騙取定金、預付款、貨物、貨款等行為才屬于欺詐行為。因此，在系爭房屋權利人沒有站出來提出異議，且該系爭房屋目前已經(jīng)被出租的實際情況下，此種情況是否可以定性為合同欺詐是值得商榷的。我個人認為，本案更合理的定性應為代理權須明晰的效力待定合同，而非欺詐。

而且，王女士基于對張女士和中介方的主觀信任，在簽訂租賃合同前未核實張女士委托手續(xù)的做法本身也存在一定的過錯?，F(xiàn)王女士要求主張租賃合同無效、雙倍返還定金的訴訟請求，將很難獲得法院的支持。但張女士應將收到的定金返還王女士。此外，中介未能對于系爭房屋的權利人進行審核并取得相關的委托授權材料，也存在過錯，應當根據(jù)中介居間合同的約定承擔相應的責任。

當前，無房屋處分權人假造房屋產(chǎn)權證和各類證照，以房屋出租的名義騙取承租人的租金和押金的案例很多，通過上述案例，本律師提醒廣大擬在外借房的各位朋友，大家在簽訂房屋租賃合同、支付房屋租金和押金前，務必要確認房屋出租人是否具備出租該房屋的資格。擬承租人可以前往房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心，了解房屋的產(chǎn)交信息，然后核對房屋產(chǎn)權證原件與出租人的身份證原件，并將兩者的復印件作為租賃合同的附件。以免日后因出租人不適格或房屋權屬有瑕疵而造成不必要的糾紛和損失。

法律小常識

權利人的追認，是指被代理人對無權代理行為事后予以承認的一種單方意思表示。被代理人的追認應當以明示的意思表示向相對人作出；如果僅向無代理權人作出意思表示，也必須使相對人知道后才能產(chǎn)生法律效果。一旦被代理人作出追認，因無權代理所訂立的合同就從成立時起產(chǎn)生法律效力。追認權是被代理人的一項權利，被代理人既有權作出追認，也可以拒絕追認，如果被代理人明確地表示拒絕追認；那么因無權代理而簽訂的合同就不能對被代理人產(chǎn)生法律效力，因此而產(chǎn)生的責任就應該由行為人自己承擔。