中國(guó)七大房企大起底

兩年的調(diào)控，使得中國(guó)樓市出現(xiàn)了全新的格局，一面是“千億俱樂(lè)部”陣營(yíng)的不斷壯大，另一面是中小房企的舉步維艱。中國(guó)樓市的洗牌整合已經(jīng)展開(kāi)。

隨著2013年的到來(lái)，中國(guó)房企2012年度銷售排行榜也隨之塵埃落定。

總的來(lái)看，2012年，市場(chǎng)先抑后揚(yáng)，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量策略效果顯著，十大房企全年銷售金額與銷售面積集體登上新臺(tái)階，千億銷售業(yè)績(jī)也不再是個(gè)神話。但細(xì)看排名，幾家知名房企變化不小，可謂是有人歡喜有人愁。

萬(wàn)科|

關(guān)鍵詞：后千億時(shí)代

1418億！萬(wàn)科再次證明了自己的實(shí)力，不僅在銷售業(yè)績(jī)上把第二名的綠地集團(tuán)甩開(kāi)了300多億的差距，而且還在2010年第一次實(shí)現(xiàn)千億銷售規(guī)模后，僅用兩年時(shí)間，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)40%，如此大的基數(shù)，如此高的增速，著實(shí)難能可貴。這主要得益于萬(wàn)科本身以住宅為主快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的盈利模式以及2012年萬(wàn)科推盤(pán)呈現(xiàn)明顯“前低后高”特征，與市場(chǎng)景氣變化情況十分契合。

然而，這一片繁華的背后隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)——萬(wàn)科毛利率和凈利潤(rùn)近三年連續(xù)下滑。中金公司研究報(bào)告稱，萬(wàn)科去年第三季度稅后毛利率25.0%，低于上半年水平1.5個(gè)百分點(diǎn)，低于2011年3.9個(gè)百分點(diǎn)，毛利率延續(xù)了下滑趨勢(shì)。此外，萬(wàn)科三季度凈利潤(rùn)率僅8.8%，過(guò)去三年中僅好于2011年三季度。雖然利潤(rùn)率下滑不止萬(wàn)科一家，但人們開(kāi)始擔(dān)心，萬(wàn)科的領(lǐng)先紀(jì)錄還能保持多久？

不過(guò)，萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)變，2012年7月，成功收購(gòu)以經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)為主的香港地產(chǎn)上市公司南聯(lián)地產(chǎn)。同年11月，萬(wàn)科在香港的資產(chǎn)管理部正式成立。爾后，南聯(lián)地產(chǎn)正式更名為萬(wàn)科置業(yè)（海外）發(fā)展有限公司。萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)從產(chǎn)品到戰(zhàn)略正在逐漸清晰，國(guó)際化也已開(kāi)始試水。

新動(dòng)向：“B轉(zhuǎn)H”方案落定

1月18日，萬(wàn)科公布“B轉(zhuǎn)H”轉(zhuǎn)板方案，擬申請(qǐng)將旗下境內(nèi)上市外資股（B股）轉(zhuǎn)換上市地，以介紹上市的方式在香港聯(lián)交所主板上市及掛牌交易，變更為在香港聯(lián)交所上市的境外上市外資股（H股）。

點(diǎn)評(píng)：“B轉(zhuǎn)H”如虎添翼。多年以來(lái)，萬(wàn)科的利潤(rùn)一直低于中海地產(chǎn)，其中一個(gè)重要的原因就是中海地產(chǎn)是香港的上市公司，能夠在香港找到廉價(jià)的資金。

綠城|

關(guān)鍵詞：“大佬”歸來(lái)

房地產(chǎn)調(diào)控差點(diǎn)讓綠城的宋衛(wèi)平成為“烈士”，“自助者天助！”2012年初，宋衛(wèi)平在綠城內(nèi)刊上寫(xiě)下的這句話至今仍讓人心碎。賣房、賣項(xiàng)目、賣股權(quán)，再做“包工頭”，從高負(fù)債率瀕臨破產(chǎn)，到找到活路走出寒冬，宋衛(wèi)平和他的綠城，為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了一個(gè)絕處逢生的神話。

據(jù)綠城中國(guó)公布，截至2012年12月底，綠城全年累計(jì)取得銷售金額約546億元（包括35.5億的協(xié)議銷售額），同比大幅增長(zhǎng)54.7%，較400億元銷售目標(biāo)超出36.5%。

1月3日，綠城中國(guó)股價(jià)報(bào)收15.260元，達(dá)到一年來(lái)的股價(jià)高位。自從最低位3.02元反彈以來(lái)，去年全年升幅高達(dá)405%。

“在行業(yè)調(diào)整的大背景下，綠城完成了由激進(jìn)向平穩(wěn)的過(guò)渡，也開(kāi)始對(duì)一些新領(lǐng)域進(jìn)行嘗試，這是我們這一年的最大成績(jī)。”這是宋衛(wèi)平對(duì)綠城2012年的總結(jié)。

新動(dòng)向：農(nóng)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)

度過(guò)了波濤洶涌的2012，2013綠城又會(huì)做些什么？宋衛(wèi)平的回答是農(nóng)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)。2012年底，綠城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司已經(jīng)在宋衛(wèi)平的老家紹興嵊州正式揭幕。符合宋衛(wèi)平理想的“寄宿制”頤樂(lè)學(xué)院——復(fù)合型學(xué)院式養(yǎng)老社區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目去年10月也已經(jīng)在烏鎮(zhèn)開(kāi)工建設(shè)。

點(diǎn)評(píng)：2012活下來(lái)就是好，2013要活得更好，這是宋衛(wèi)平的新年心聲。愿他心想事成！

萬(wàn)達(dá)|

關(guān)鍵詞：走出房地產(chǎn)

2012，萬(wàn)達(dá)很忙，不僅在全國(guó)新開(kāi)業(yè)17家萬(wàn)達(dá)百貨、12家五星和超五星級(jí)酒店，并且成功并購(gòu)美國(guó)AMC影院公司，進(jìn)軍俄羅斯旅游市場(chǎng)，還成立了國(guó)內(nèi)最大的文化企業(yè)——北京萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

24年、70多個(gè)城市、100多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，成就了王健林的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)商業(yè)帝國(guó)。但是現(xiàn)在他好像并不太愿意再被人們歸類于房企。王健林曾親自向外界確認(rèn)：2012年，萬(wàn)達(dá)投資的中心，正在從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域向文化、旅游領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。

王健林的夢(mèng)想是，到2020年，文化、旅游領(lǐng)域在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總收入中的占比，將超過(guò)一半以上，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)完成由單一商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，向全方位商業(yè)帝國(guó)的最終轉(zhuǎn)型。

新動(dòng)向：“觸電”

近日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林公開(kāi)表示，公司從2012年開(kāi)始正式實(shí)施成立萬(wàn)達(dá)電商公司計(jì)劃，目前班子已定編，計(jì)劃2013年正式宣布掛牌。

點(diǎn)評(píng)：地球上已經(jīng)沒(méi)有什么人事物能夠阻擋王健林前進(jìn)的腳步。

保利|

關(guān)鍵詞：低調(diào)“揮金拿地”

保利地產(chǎn)，萬(wàn)科行業(yè)“第一”寶座的有力挑戰(zhàn)者，雖然是2012年首次進(jìn)入千億軍團(tuán)，但按克而瑞信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的數(shù)據(jù)計(jì)算，其全年銷售金額同比2011年增長(zhǎng)39%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬(wàn)科的17%。更為驚人的是，2008年的205億元到2012年的1018億元，保利地產(chǎn)的銷售金額在四年內(nèi)增長(zhǎng)了5倍。

去年下半年，保利地產(chǎn)大手筆拿地讓業(yè)內(nèi)為之側(cè)目。10月一周內(nèi)在上海三次拿地，出手金額近百億元。有數(shù)據(jù)顯示，前11月其已累計(jì)購(gòu)入土地儲(chǔ)備約980萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)地價(jià)約340億元，顯示其對(duì)后市信心十足。

保利地產(chǎn)自信源泉，用業(yè)內(nèi)人士的話說(shuō)就是，它既擁有得天獨(dú)厚央企資源的背景，又遵循高周轉(zhuǎn)高杠桿的市場(chǎng)化運(yùn)作方式，使其兼具了萬(wàn)科規(guī)?；椭泻Ｍ狻皶?huì)賺錢”的特征。

新動(dòng)向：首進(jìn)三亞

近日，保利地產(chǎn)的第四個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，投資30億元的保利海棠灣“三亞財(cái)經(jīng)論壇中心”項(xiàng)目奠基啟動(dòng)，這也是剛剛跨入“千億俱樂(lè)部”的保利地產(chǎn)首次進(jìn)入三亞。

點(diǎn)評(píng)：保利地產(chǎn)跨進(jìn)千億俱樂(lè)部，開(kāi)啟了新征程的起跑線。

恒大|

關(guān)鍵詞：棄暗投明重返二線

在2012年度房企銷售排行中，按銷售面積，恒大地產(chǎn)已連續(xù)兩年蟬聯(lián)冠軍，2012年全年銷售面積達(dá)1536萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超第二名萬(wàn)科。但若按銷售金額排名，恒大地產(chǎn)位居第五，全年銷售額達(dá)923億元，未能晉級(jí)第一梯隊(duì)。其主要原因就在于恒大的項(xiàng)目主要分布于三四線城市或遠(yuǎn)郊地區(qū)。有資料顯示，恒大地產(chǎn)2012年前11個(gè)月累計(jì)銷售846.3億元，二三線城市項(xiàng)目貢獻(xiàn)比例超過(guò)98%，其中三線城市占大多數(shù)。

基于對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)化帶來(lái)的行業(yè)發(fā)展空間的樂(lè)觀判斷，恒大地產(chǎn)近幾年的發(fā)展重點(diǎn)一直放在了三四線城市。但現(xiàn)實(shí)卻是如此的殘酷，受調(diào)控政策影響，三四線城市運(yùn)營(yíng)環(huán)境困難，恒大地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、快開(kāi)發(fā)的輪子也隨之開(kāi)始放緩。

為了突圍，去年9月，恒大開(kāi)始積極加快在三四線城市的去庫(kù)存力度，同年10月，恒大在全國(guó)168個(gè)項(xiàng)目，減價(jià)10%至15%不等，刺激合約銷售按月急升超七成。

如今，恒大地產(chǎn)已經(jīng)正式宣布改變策略，重返二線城市。

新動(dòng)向：2013 鎖定千億銷售目標(biāo)

1月中旬，恒大地產(chǎn)在港宣布，2013年全年的合約銷售目標(biāo)將為人民幣1000億元，較去年實(shí)際合約銷售高8.3%。

點(diǎn)評(píng)： 2013的千億目標(biāo)看似大膽，實(shí)際上只比去年實(shí)際合約銷售額900多億高了8.3%，從快到穩(wěn)，許家印的戰(zhàn)略調(diào)整意圖非常明顯。

碧桂園|

關(guān)鍵詞：傍著廣東不松手

碧桂園2012年全年共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約476億元，同比2011年增長(zhǎng)10%，占據(jù)中國(guó)房企銷售金額排行榜的第9位。它也是銷售金額排行榜前十位中，年銷售金額增幅最小的企業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，碧桂園業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)相對(duì)緩慢的一個(gè)重要原因就是公司項(xiàng)目主要布局在三、四線城市，受調(diào)控政策影響，這些城市的樓盤(pán)銷售出現(xiàn)一定的放緩。不過(guò)，目前該公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略已調(diào)整為“在一、二、三線城市中心和具有發(fā)展?jié)摿Φ男聟^(qū)拿地與郊區(qū)拿地并舉”，提得更多的是提高產(chǎn)品附加值、進(jìn)入全產(chǎn)品線時(shí)代。

有著“南中國(guó)房地產(chǎn)航母”之稱的碧桂園大部分項(xiàng)目都集中在廣東省內(nèi)，2012年這一比重雖有所下降，但仍高達(dá)54%。然而，值得關(guān)注的是，碧桂園2012年前三季度新購(gòu)?fù)恋仡A(yù)計(jì)可建建筑面積約1097萬(wàn)平方米（含少數(shù)股東權(quán)益），廣東僅占了8%。外界猜測(cè)，碧桂園正在試圖擺脫對(duì)廣東的依賴。

對(duì)此，碧桂園公開(kāi)解釋道，公司未來(lái)仍會(huì)專注在經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的廣東。雖然它并未具體介紹自己的選址準(zhǔn)則，但從公司已有項(xiàng)目布局看，“廣東”、“鄰近一、二線城市”、“有經(jīng)濟(jì)潛力”，都是碧桂園開(kāi)發(fā)三、四線城市的關(guān)鍵詞。

新動(dòng)向：積極開(kāi)拓海外市場(chǎng)

去年年底宣布正式購(gòu)入馬來(lái)西亞柔佛州新山金海灣項(xiàng)目。

點(diǎn)評(píng)：無(wú)論是從廣東大本營(yíng)走向全國(guó)，還是從國(guó)內(nèi)走向海外，這都是一件壞事，但起碼做足功課，有了很清晰的動(dòng)作思路以及模式才能“出?！?。如今期盼的是，碧桂園能夠做到這一點(diǎn)。

宏立城|

關(guān)鍵詞：樓市黑馬

2012年全國(guó)樓市銷售排行榜上，貴州宏立城集團(tuán)成為了最大的黑馬。其以245億元的銷售金額位居全國(guó)樓市銷售金額排行第18位，以550萬(wàn)平方米的銷售面積位居全國(guó)樓市銷售面積排行第8位。更令人震驚的是，這家公司，成立已有15年，至今也僅在貴陽(yáng)開(kāi)發(fā)了兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中就包括宏立城獲此殊榮的頭號(hào)功臣——花果園項(xiàng)目。

據(jù)宏立城官網(wǎng)資料顯示，花果園項(xiàng)目屬于舊城改造項(xiàng)目。2010年宏立城集團(tuán)啟動(dòng)了總投資300億元、總建筑面積560萬(wàn)平米的花果園彭家灣改造項(xiàng)目。2011年，宏立城集團(tuán)再次拿下五里沖片區(qū)改造項(xiàng)目，大手筆圈定貴陽(yáng)中心，使之成為一個(gè)占地6000余畝的城市中央生態(tài)區(qū)，一個(gè)總建筑面積1830萬(wàn)平米的貴陽(yáng)國(guó)際中心。貴陽(yáng)以盛產(chǎn)大盤(pán)聞名，花果園項(xiàng)目就是其中的代表之一。

實(shí)際上，宏立城的花果園項(xiàng)目2011年和2012年已經(jīng)連續(xù)兩年蟬聯(lián)全國(guó)銷售冠軍，單月最多可賣出一萬(wàn)一千多套，這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于近期北京全市單月新樓盤(pán)銷售的總和。而價(jià)格方面，自2011年以來(lái)，貴陽(yáng)幾個(gè)熱銷的超級(jí)大盤(pán)就不停地在打價(jià)格戰(zhàn)、營(yíng)銷戰(zhàn)，價(jià)格一降再降?；ü麍@項(xiàng)目分為三期，第一期的價(jià)格在7000-9000元/平方米，第二期價(jià)格在5000-7000元/平方米之間，第三期均價(jià)在4100元/平方米左右，只有貴陽(yáng)主城區(qū)房?jī)r(jià)的40%不到。同屬市中心，花果園的價(jià)格相當(dāng)具有吸引力。

新動(dòng)向：三年不開(kāi)張開(kāi)張吃三年

宏立城重點(diǎn)項(xiàng)目——花果園樓盤(pán)持續(xù)熱銷。

點(diǎn)評(píng)：宏立城單憑一個(gè)樓盤(pán)便闖進(jìn)了全國(guó)房企20強(qiáng)，可謂盡顯黑馬本色。然而，它卻是匹非常低調(diào)的黑馬，公司實(shí)際掌門人肖春紅很少在媒體露面。關(guān)于宏立城，人們還有很多事情看不清楚，想不明白。

抽文

“B轉(zhuǎn)H”，萬(wàn)科如虎添翼。多年以來(lái)，萬(wàn)科的利潤(rùn)一直低于中海地產(chǎn)，其中一個(gè)重要的原因就是中海地產(chǎn)是香港的上市公司，能夠在香港找到廉價(jià)的資金。

2013的千億目標(biāo)看似大膽，實(shí)際上只比去年實(shí)際合約銷售額900多億高了8.3%，從快到穩(wěn)，許家印的戰(zhàn)略調(diào)整意圖非常明顯。