100+1，演繹城市商業(yè)地標新風尚

星湖·101廣場，南通第一個真正意義上集休閑、娛樂、餐飲、購物、商務、辦公、旅游、文化為一體的“一站式”體驗消費中心和南通RBD（休閑商務區(qū)）商業(yè)旗艦。自2010年10月運營以來，星湖·101以華麗的姿態(tài)躍然而上，成為南通城市商業(yè)耀眼的地標。為此，本刊采訪江蘇星湖置業(yè)有限公司董事長兼總經(jīng)理凌華先生，通過他了解星湖·101是如何在開發(fā)區(qū)原本薄弱的商業(yè)土壤上開出絢爛之花。

三角洲：當初為什么選擇將星湖·101落戶開發(fā)區(qū)呢？

凌華：這是一個我多次遇到并需要回答的提問，初建星湖·101時，提問者可能抱有擔心和疑慮，在這樣薄弱的商業(yè)基礎上開發(fā)這么大體量的城市綜合體能否成功。開發(fā)區(qū)經(jīng)過二十年的發(fā)展，畢竟有了相當?shù)墓I(yè)經(jīng)濟基礎，推進開發(fā)區(qū)的城市化建設，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，需要打造這樣的區(qū)域商業(yè)中心。我們在詳盡的調(diào)研基礎上，進行了科學理性的設計規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位。

今天面對你的提問，我想撇開那些技術層面的東西，從我們這些建設者內(nèi)心世界的角度來回答。任何行為的背后都有人的意識和思想，隨著開發(fā)區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展，開發(fā)區(qū)的市民需要星湖·101這樣的城市綜合體，對于我們星湖置業(yè)這個開發(fā)區(qū)國有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，這種需求是一種任務和社會責任。

這些年來房地產(chǎn)發(fā)展很快，房價節(jié)節(jié)上升，引發(fā)了一些社會輿論，引發(fā)了房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，一些房地產(chǎn)開發(fā)商有點尷尬。我們從2004年開始實行兩條腿走路，一條是限價商品房、保障房的開發(fā)，累積開發(fā)建筑面積已達150萬平方米；一條是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，2008年我們開始啟動星湖·101項目。這些都是開發(fā)區(qū)市民的民生項目、功能性項目，是開發(fā)區(qū)市民急需的項目。借用現(xiàn)在的流行語，我們星湖置業(yè)算是南通房地業(yè)內(nèi)的“正能量”。一個是承擔“企業(yè)社會責任”，一個做行業(yè)“正能量”，今天面對同樣提問，我覺得這個提問里的“選擇”二字其實不是個選擇的問題，而是社會責任和義務的問題，我們必須去做，而且必須做好，別無選擇。

三角洲： 星湖·101的業(yè)態(tài)是如何規(guī)劃布局的，你們當初的理念是什么？

凌華： 星湖·101的規(guī)劃概念定位是“HOPSCA”， 即“酒店、寫字樓、公園、購物中心、會務、公寓”。公園是指我們的商業(yè)環(huán)境的豐富性達到公園的標準， 而且它是24小時的開放空間。星湖·101的LIVING MALL生活廣場理念， 以休閑、開放、親和為特征，融體驗式消費于其中。

星湖·101的建筑規(guī)劃布局是一回事，但找準市場切入點，準確布局商業(yè)業(yè)態(tài)，開啟星湖·101的商業(yè)運作又是另一回事。我們沒有盲目做超級購物中心，而是詳盡地分析了開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟是以數(shù)千家工商企業(yè)為基礎，決定將星湖·101廣場定位為以休閑、娛樂、餐飲為主的生活時尚中心。購物上引進適合大眾消費者的消費品牌，并引入承載商務旅行服務的國際連鎖酒店等。通過統(tǒng)一的運營管理，營造優(yōu)美的商業(yè)空間，完善服務業(yè)態(tài)，提升商戶的服務品質，定期舉辦各類文化公益活動，打造星湖·101商業(yè)品牌，使星湖·101廣場的城市服務功能更加豐富。我們的理念是“業(yè)無疆，悅無界”，我們101的流行語是“MY PLACE，YOUR SPACE”，無論是商家、消費者、旅行者，都可以在星湖·101的空間內(nèi)找到各自需求的位置。

三角洲：它是怎樣具體運作的，目前的運營情況如何？

凌華：綜合性商業(yè)廣場的管理要訣就是“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”。為確保實現(xiàn)統(tǒng)一管理，我們選擇了持有物業(yè)，統(tǒng)一租賃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一營銷，統(tǒng)一運營管理（即服務監(jiān)督），統(tǒng)一物管。目前星湖·101廣場運營情況良好，已有60多家商戶為消費者提供各種服務，達成了“星湖之盛，一年成市， 兩年興市”的目標。成為了南通市的時尚體驗之都，開發(fā)區(qū)的商業(yè)新地標。

三角洲：在運作的過程中，遇到了什么樣的有利條件，又是如何克服障礙不斷發(fā)展的？

凌華：運作星湖·101廣場，最有利的條件就是開發(fā)區(qū)管委會和廣大開發(fā)區(qū)市民的支持。遇到的障礙主要有三個。一是初期招商難，因為開發(fā)區(qū)商業(yè)基礎薄弱，剛開始商戶有顧慮，不敢進駐。二是工程施工與商戶進駐協(xié)調(diào)難，為了讓星湖·101早日開張運營，我們是邊建設邊招商，同時進行。三是商業(yè)管理人才匱乏?？朔系K的關鍵在于精神和意志，我們的企業(yè)精神是“100+1，做足滿分，追求卓越， 努力把每一件事做到更好”?，F(xiàn)在運作星湖·101的管理團隊，是我們自己在實戰(zhàn)中培養(yǎng)出來的。他們年輕，富有朝氣、活力和沖勁，也是第一支我們南通本土化的商業(yè)管理團隊。

三角洲：在吸引消費者群體的競爭中，星湖·101是如何占據(jù)優(yōu)勢的？

凌華：現(xiàn)在還不能說星湖·101占據(jù)優(yōu)勢，以后也不敢這么說，因為未來的商業(yè)競爭會很激烈。文峰城市廣場、圓融國際、星光耀、南通壹城一個個呼之欲出，紛紛加入競爭行列，現(xiàn)在只能說星湖·101已經(jīng)站穩(wěn)了腳跟，以后的發(fā)展之路還很長。我們這兩年里做到了“星湖之盛，一年成市，兩年興市”，最主要的做法是看重長遠，注重大局。我們不是僅將目光放在今天開了幾個店，收了幾個租金，而是通過星湖·101的運營來培育開發(fā)區(qū)的商業(yè)氛圍，弘揚一種現(xiàn)代商業(yè)文化，培育星湖·101商業(yè)品牌。不通過深耕育肥開發(fā)區(qū)的商業(yè)土壤，星湖·101這棵樹是沒法長大的。

三角洲：針對年底的消費黃金期，星湖·101近期有沒有一些活動打算？

凌華：對傳統(tǒng)商業(yè)而言，到了消費黃金期，各種促銷、打折，營造人山人海的氣氛，很是熱鬧。但我們覺得真正好的營銷是用人們喜聞樂見的方式，潛移默化的方式給受眾傳輸星湖·101的形象。我們2012年舉辦的陶藝大賽，吸引中小學生；舉辦的新人妙會，吸引青年男女；舉辦的全國公路自行車賽，吸引運動樂活一族；舉辦的外國人端午包粽大賽，吸引國際時尚達人；舉辦的星湖之星大賽，凸顯了星湖·101“青春、健康、個性、時尚、人文、公益”的主題。我列舉的僅僅是我們兩年來80多場廣場時尚商業(yè)文化活動的一部分，我們還出版了INSINHO 時尚雜志，深得白領一族和消費大眾的好評。星湖·101的“時尚、樂活、美食、美景”的概念已廣為傳播。年底的消費黃金期，開發(fā)區(qū)數(shù)千家工商業(yè)單位的答謝會、感恩會、年會，用現(xiàn)在使用頻率比較高的詞是“剛需”。而星湖·101的休閑、餐飲、娛樂，對這些單位而言也是另一種“剛需”。大家提起“星湖·101”或僅僅是“101”，就會心領神會，直奔而來。所以我們星湖·101的營銷是功夫在平時，功夫在詩外，好的營銷講究的是潤物無聲，踏雪無痕。

當然，星湖·101迎接消費黃金期的準備活動是很多的。很多商戶早早就開始增加、提升服務內(nèi)容和標準，招聘和培訓員工。星湖·101商家業(yè)態(tài)種類多，各項措施獨具個性化。這方面我們的商業(yè)管理公司會針對商戶不同的特點、不同的情況，做個別的溝通或服務。

三角洲：與南通其他商圈相比，以星湖·101為中心的商圈是如何做到差異化發(fā)展的？

凌華：目前南通商業(yè)能談得上商圈的就是南大街商圈、新城區(qū)商圈，緊隨其后的我們星湖商圈，其他的還在建設中。我是這樣認為的，南大街商圈的優(yōu)勢是在于它的歷史，世界上幾乎所有的有歷史地位的商業(yè)中心都是這么形成的。這些商業(yè)中心在當時的成長歷程中占據(jù)了得天獨厚的自然優(yōu)勢，沒有強大的競爭對手出現(xiàn)。因而得以吸取了最優(yōu)質的商業(yè)資源。它厚重的成功史給南通的商業(yè)歷程，給南通市民的認知打上很深的烙印。新城區(qū)商圈是南通市全力打造的CBD中心，走的是“高、大、全”路線，金石酒店代表南通的高度，200萬平方米的巨大規(guī)模。從體育會展、曼度生活、濱水老街到時尚購物、精品百貨，業(yè)態(tài)無所不包。有一種強大的理念和意志引領著它的商業(yè)走向和成長，它在相當?shù)妮椛浞秶鷥?nèi)能夠戰(zhàn)勝任何對手。

與南大街商圈的歷史積淀，中南城商圈的“高、大、全”相比較，我們星湖商圈走的是時尚路線。重點展現(xiàn)時尚文化與活力，注重休閑、開放、親和、體驗，改變傳統(tǒng)商業(yè)的沉悶感和強烈的商業(yè)目的性。時尚一族追求新奇，喜歡飄忽游移，星湖·101就是要做到讓時尚一族驚鴻一瞥，即能留下深刻的印象。

三角洲：星湖·101未來有怎樣的規(guī)劃？

凌華：2012年底，開發(fā)區(qū)管委會召開了城市建設推進會，將以更大的決心，更大的氣魄，更大的投入，全力建設“南通金南翼，現(xiàn)代新城區(qū)”。 未來將以星湖·101廣場為中心，發(fā)展精品百貨、星級酒店、文化休閑等。著力打造20萬平方米的高品質、多元化、樞紐型的星湖商業(yè)綜合體，星湖商圈的未來值得期待。