香港式樓市調(diào)控

9月26日晚，在港工作的張成已回到廣州的家，卻接到香港地產(chǎn)中介的電話：“現(xiàn)在不買房，明天漲兩成?！敝薪檎f得沒錯，張成上網(wǎng)查到即將在27日生效的香港樓市新政策后，立馬坐港九直通車回到香港，搶在23時30分簽好了買房合同。

為應(yīng)對過去4年價格翻番的樓市，香港特區(qū)政府10月26日再次出臺樓市新政，且次日即告實施，以抑制這個全球最昂貴住宅市場之一的投機活動。

新政規(guī)定，所有非本地居民、所有本地及外地公司在香港買樓，都需要支付15%的“買家印花稅”；同時，如果買房之后3年內(nèi)把房子出手，還需要支付一筆10%到20%不等的額外印花稅。這么算下來，如果一個外地炒房客在香港購買住宅并在半年之內(nèi)轉(zhuǎn)手，必須要繳納高達35%的額外印花稅，而此前這一征收率僅為15%。

不僅如此，對投機者而言，還需要考慮3年內(nèi)香港樓市的漲幅能不能抵消額外印花稅的成本，還要估計香港樓市在3年內(nèi)是否會進入下跌周期的風(fēng)險。這對于香港本地居民正常的置業(yè)居住需求，則不會受到太多困擾。顯然，這個新政所瞄準的是來自香港之外的投機、投資需求，所照顧的是香港永久居民的置業(yè)需求。

香港樓市在時間不受控制的飆漲之后，香港政府終于打出了立竿見影的一記重拳。

額外印花稅制度

此番香港特區(qū)重拳出擊房地產(chǎn)的背景是今年前三季度香港房價一直居高不下。作為一個開放的經(jīng)濟體，香港樓市難免會遭受到國際熱錢的沖擊：香港是世界金融中心，也是中國連接西方金融市場和國際經(jīng)濟市場的橋頭堡，最為關(guān)鍵的是香港還是自由港，資金進出自由且方便，容易成為熱錢狂歡的舞臺。

香港財政司司長曾俊華表示，在流動資金過剩、利率超低的支持下，香港住宅價格在今年前9個月上升約兩成，與經(jīng)濟逐步放緩的情況背道而馳，而近日資金再度流入香港，樓市的亢奮程度進一步加劇。

其實港府抑制房價并非首次做出臺調(diào)控政策。早在2010年11月20日，為抑制香港本地住宅物業(yè)市場的短期投機活動，香港稅務(wù)局就買賣或轉(zhuǎn)讓物業(yè)加征“額外印花稅”。按規(guī)定，凡符合下列三個條件的，都需要繳納額外印花稅：交易設(shè)計買賣或轉(zhuǎn)讓住宅物業(yè)、賣房或轉(zhuǎn)讓方于2010年11月20日或之后才取得有關(guān)物業(yè)、賣房或轉(zhuǎn)讓方取得物業(yè)后于24月內(nèi)轉(zhuǎn)售或轉(zhuǎn)讓該物業(yè)。根據(jù)這一規(guī)定，買樓后6個月內(nèi)轉(zhuǎn)售的，需支付樓價15%的印花稅；6至12個月內(nèi)轉(zhuǎn)售，需支付10%；12至24個月內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率為5%。

第一次“額外印花稅”成功打擊了炒家的參與，之后香港樓市交易量顯著下跌，但受制于低息和流動性泛濫的大環(huán)境，樓價仍拾級而上，迄今已升了21.7%。

在《香港2010-2011年度財政預(yù)算案》中港府就說：“我們會致力防止按揭信貸過度擴張，以免助長物業(yè)市場資產(chǎn)泡沫的形成。金管局已經(jīng)在去年（2009年）十月向銀行發(fā)出指引，降低2000萬元或以上樓宇的按揭成數(shù)，同時要求銀行審慎處理樓宇按揭申請。我已經(jīng)要求金管局繼續(xù)密切留意有關(guān)情況，在有需要時采取進一步的措施，加強對銀行的審慎監(jiān)管。”因此，這次重拳出擊房地產(chǎn)并不令人驚訝。

近年香港樓價上漲主要由于外部資金推動，尤其是來自中國內(nèi)地的投資。根據(jù)香港光放數(shù)據(jù)，去年香港有五分之一的新樓宇被外地買家買走，2008年時該比例僅為5.7%。

此次重拳出擊，明顯是要阻擊外地買家。新政似乎也令香港樓市“急凍”：在新政發(fā)布后的首個周末，全港10個主要商業(yè)住宅區(qū)的居民住宅交易與之前一個周末相比減少了43%。

“港人港地”釜底抽薪

其實本次征收額外印花稅是梁振英調(diào)控香港房價的又一政策。

梁振英自7月?lián)蜗愀厶貐^(qū)特首開始，就密切關(guān)注香港房價問題。在全球經(jīng)濟欲振乏力的背景下，外向型經(jīng)濟的香港，樓市卻反常地逆勢上揚。工薪階層買不起房已成為香港最嚴重的民生問題之一。9月梁振英就推出了好幾條打樓市扶持市民買房的政策，但樓價卻依然故我連升5周，創(chuàng)下拋離1997年高峰逾16%的新紀錄。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計，香港平均樓價年初至今已累升13%至6.4萬港元/平方米，現(xiàn)價為17年來新高。梁振英曾于8月30日出臺十招穩(wěn)樓價的措施，包括加快預(yù)售和提前興建公營房屋，但被批評出招力度弱，此后香港各區(qū)樓價再創(chuàng)新高。

在此情況下，梁振英實行了他在競選時就承諾實行的“港人港地”政策。9月6日下午，梁振英冒雨在工地上召開記者會，落實競選時便提出的“港人港地”樓宇買賣政策。以位于香港九龍啟德區(qū)的兩幅住宅用地為試點，要求首次出售及之后30年的轉(zhuǎn)售對象都必須為香港永久居民，且不可以用公司名義購買，預(yù)計涉及1100個單位，最快將于2014年開始預(yù)售。

與之前相比，本次征收額外印花稅政策的力度要遠遠勝出，因為它涵蓋了所有香港房屋，只要外地人買，就多付15%稅。

這條政策對香港豪宅市場產(chǎn)生較大影響，有統(tǒng)計稱香港近年來1/4以上豪宅交易量來自內(nèi)地客。而對于民生用房，象征意義恐怕更大于實際意義。如在港工作而有買房需求的內(nèi)地人畢竟是少數(shù)。香港在2010年叫停了房地產(chǎn)投資移民，一般內(nèi)地人缺乏在港買民生房的實力和動力。

香港中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰表示，新政策打擊下，內(nèi)地買家相信已經(jīng)“銷聲匿跡”。

對內(nèi)地的借鑒

這次新政一經(jīng)公布，隨后兩天的時間里香港樓市成交量便出現(xiàn)大幅下跌，效果堪稱立竿見影。反觀飽受泡沫困擾已久的內(nèi)地樓市，或許可以從此番港府對樓市的調(diào)控策略中借鑒經(jīng)驗。從實際情況看，香港和內(nèi)地的樓市價格泡沫都是一樣的明顯。

從香港特區(qū)政府的做法可以看出港府主要以實在的稅費壓力擠走外地買家，確保港人“住有所居”。順理成章，要徹底解決內(nèi)地目前樓市泡沫問題，促使房地產(chǎn)市場早日回歸理性，也應(yīng)盡早考慮動用強有力的稅費杠桿。

財經(jīng)評論人沈曉杰指出，通過稅收杠桿調(diào)節(jié)房價交易成本，最終達到影響交易頻次和交易價格的目的是可行的。

從香港模式引申開去，當前至少有四方面發(fā)力途徑可供內(nèi)地參考。首先，長期維持對非本地居民的限購政策，讓本地人先有房子?。黄浯?，對買入賣出的時間、稅費比率進行重新規(guī)定，提升“倒差價”的成本；第三，對買入賣出的收益征收重稅，讓買房子、賣房子不再是生財之道；第四，對個人或家庭擁有超過人均居住面積的房產(chǎn)征收稅費，讓一個地方的房子發(fā)揮最大的居住功能。上述征收的稅費可以明確用途，如用于對弱勢群體的轉(zhuǎn)移支出及公共事業(yè)。

目前，內(nèi)地雖有部分城市執(zhí)行住房限購政策，在極少數(shù)地區(qū)試點房產(chǎn)稅，但成效不彰。究其原因，限購政策的困境在于，不能系統(tǒng)消化無所畏懼的購買力，僅通過在某一時間段抑制需求，很容易造成間歇性需求釋放，并可能因局部地區(qū)的限購松懈引發(fā)報復(fù)性反彈。而極少數(shù)地方的房產(chǎn)稅試點，內(nèi)容多高高舉起、輕輕放下，不具起碼的威懾力。要畢其功于一役，矯枉必須過正。一方面，以稅費為主要手段，提升購買成本為核心，可以系統(tǒng)消解非理性購買力；另一方面，稅費還可作為對投機者保持威懾的工具，讓持有超出合理面積的住宅變得極不劃算。別真相信這會干涉自由市場，或者會傷害公平交易權(quán)利。當你我他根本買不起房子，要露宿街頭的時候，誰還要嗷嗷論證市場機制的合理性？

劉云根據(jù)中新網(wǎng)、FT中文網(wǎng)綜合編輯。