“爛尾”之憂

一個月前，包頭最大的房企老板魏剛選擇上吊自殺，以此結(jié)束高利貸帶來的資金鏈壓力——其正在開發(fā)建設(shè)的項目中數(shù)棟高層陷入停滯，成為一片尚未封頂?shù)臓€尾樓。

在游資蜂擁的包頭、鄂爾多斯房地產(chǎn)市場，這樣的爛尾項目只是冰山一角。

目前，包頭的240個在建項目中，約有90%陷于停工，幾十個塔吊安靜地停在原地。這些停工的項目中，因為房企老板跑路而造成的爛尾比例大約在15%。在樓市曾經(jīng)極度紅火的鄂爾多斯，去年有2000萬平米的開工項目，今年幾乎全部停工。

呼包鄂三市近幾年借力采礦業(yè)，借勢全國房地產(chǎn)市場，發(fā)展速度十分強勁。其背后，是游資、高利貸在房地產(chǎn)市場的單一押注。

隨著國家在房地產(chǎn)市場的限貸和限購調(diào)控，去年下半年，包頭和鄂爾多斯的住宅銷售市場關(guān)閉。持續(xù)的滯銷局面，終于拖垮了靠高利貸維系的房企資金鏈。

幾年前，全國房地產(chǎn)投資過度，開發(fā)過剩，給城市經(jīng)濟發(fā)展帶來的后遺癥正在逐步顯現(xiàn)。這些投資過剩、遭遇房地產(chǎn)崩盤危機、經(jīng)濟需戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的二三線城市，究竟會受到哪些影響？

冰山一角

包頭中鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司市場部部長陳德營說，“受魏剛事件的影響，整個包頭6月的房地產(chǎn)市場銷售量已經(jīng)受到嚴重影響，其實所謂的銷售量，也只是針對幾個尚且還有動靜的項目而已?，F(xiàn)在包頭大約240個項目中，只有恒大、中鐵、保利、三江（杭州三江國際置業(yè)集團有限公司）這些大的房企還在動工，其他的項目都已經(jīng)停工”。

按照包頭市的公開數(shù)據(jù)，截至2012年4月，包頭市全市房地產(chǎn)項目在建規(guī)模2414.3萬平方米，前4個月共竣工房地產(chǎn)項目為196.2萬平方米，占總建項目的8.12%。

盡管包頭依托當?shù)氐膶嶓w經(jīng)濟，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相對理性，但是在大環(huán)境下也不能獨善其身。業(yè)內(nèi)人士介紹，在游資過多的包頭，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，自有資金的比例只有10%～20%，更多資金來源于高利貸借貸。按照包頭市住房保障和房屋管理局的資料，包頭現(xiàn)有開發(fā)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共198家，其中公示的房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)為14個。

由于沒有資金實力，再加上銷售停滯，一些包頭房地產(chǎn)老板開始“跑路”。據(jù)當?shù)匾晃婚_發(fā)商介紹，這個比例要占到10%～15%。開發(fā)商“跑路”，項目不能按時交房，集體追要房款的情況多次在包頭出現(xiàn)。

曾經(jīng)引發(fā)延遲交房風波的萬和城，由當?shù)亻_發(fā)商九合置業(yè)公司開發(fā)?！敦斀?jīng)國家周刊》記者到達項目現(xiàn)場的時候，總建筑面積達70萬平米的項目沒有售樓部。建好的房子前垃圾一片。

物業(yè)辦公室的售樓人員告訴記者，一期建好的房子7月1日就要交房，但對于二期的交房時間，4個售樓人員說法不一，甚至自相矛盾。記者在采訪的時候，正好碰到一個“自認為很倒霉”的張女士，她說自己原來在包頭中冶置業(yè)開發(fā)的番茄社區(qū)買了房，后來因為那里延期一年交房，就買到了萬和城，結(jié)果不久就聽說這個老板卷款跑掉了。

針對包頭的停工項目，包頭市房管局信息中心主任魏宇雷說，像魏剛這樣的停工項目只是少數(shù)，至于存在的其他停工項目，原因主要為項目正處于冬歇期，由于包頭地理位置原因，冬歇期的時間一般是從每年的11月到第二年的5月初，因此開工的項目可能會偏少。

二三線危機

作為內(nèi)蒙古的首府，呼和浩特市的情況也并不樂觀。據(jù)當?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，呼市目前約有100多個在建房地產(chǎn)開發(fā)項目，正在開工的都是以前的續(xù)建項目，即已有客戶預(yù)訂，必須要交房的項目。

呼市房管局稱自去年就不再對媒體和社會公開相關(guān)的數(shù)據(jù)。而據(jù)不完全統(tǒng)計，目前呼市的商品房總量在1000多萬平米的建筑面積，人口總量約為200多萬。上述業(yè)內(nèi)人士說，盡管呼市有一定的流動人口，但消費人群有限，每年的銷售面積保持在140萬平米左右。如果停止新建項目，呼市的現(xiàn)有商品房約需要6年來消化。

《財經(jīng)國家周刊》記者調(diào)研期間，正值端午。為了消化現(xiàn)有存量房，呼市不少樓盤開始優(yōu)惠促銷，打折力度不一，其中不乏恒大、中海等大型房地產(chǎn)商。

中海地產(chǎn)自2010年3月進入呼市以來，先后開發(fā)了5個項目，在國家限購的環(huán)境下，正在通過高開低走策略和以價換量，回籠資金。

與之相比，已陷入鄂爾多斯金融危機泥潭的星河灣項目，這次似乎打了一個死結(jié)。

盡管星河灣項目已于今年3月完全復(fù)工，但在業(yè)內(nèi)人士看來，表面上的復(fù)工和解套，實際上可能會越陷越深。

根據(jù)統(tǒng)計，從2011年7月份開盤兩個月內(nèi)，星河灣已經(jīng)投入資金100億元，但同期獲得的銷售收入不足投入的五分之一。從今年5月份開始，星河灣就開始了一系列的降價措施。但在目前的形勢下，原來的目標群體部分深陷高利貸漩渦，已經(jīng)沒有充裕資金購買此類高端住宅。按照規(guī)劃，40棟高端住宅將和奢華的園林于2013年年底完工。如今，除了正在開工的40棟高層，其余大面積的土地還是原始土地。

目前，在鄂爾多斯新建的2000多萬平米的住宅開工量中，尚在開工狀態(tài)的樓盤僅有4個。鄂爾多斯當?shù)匾晃婚_發(fā)商告訴記者，從2006年至今，鄂爾多斯已經(jīng)有過億平米的開發(fā)量， 2011年開工建設(shè)2000萬平米，2010年為4000萬平米，2009年為3200萬平米，人均保有住宅量已經(jīng)達到50平米。

除了住宅市場，在當?shù)亟鹑谖C影響下，鄂爾多斯外地人口的驟減和當?shù)厝讼M能力的降低，也使得多數(shù)商業(yè)廣場選擇“關(guān)門大吉”，還未竣工的王府井商業(yè)廣場早已停建。

包頭和鄂爾多斯房地產(chǎn)市場，或許是二、三線城市房地產(chǎn)投資過剩、庫存積壓的縮影。

今年5月，因?qū)珓?wù)員購房實行現(xiàn)金補貼而進入公眾視野的遼寧營口，房地產(chǎn)供應(yīng)量遠大于需求量。據(jù)2011年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，營口市新竣工和存量的住宅面積總量已達4800萬平方米，如果按照每套房面積為100平米和每3人擁有一套住房來計算，未來營口市需要增加近150萬的人口，才能消化掉現(xiàn)有的住宅存量房，而目前營口市的人口總量僅230萬。

近日，媒體曝出在河北唐山，開始出現(xiàn)多個項目停建或者緩建的現(xiàn)象，在調(diào)控的重壓之下，當?shù)赜捎谫Y金鏈發(fā)生斷裂的中小開發(fā)商不在少數(shù)，原來開盤即被搶購的樓盤，現(xiàn)在工地上十分冷清。

在長沙，自去年下半年以來，已經(jīng)9個項目的房企老板因資金壓力而“跑路”。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長、地產(chǎn)研究員金承龍表示，因老板“跑路”而出現(xiàn)的爛尾項目，在全國其他二三線城市也在發(fā)生。

除去住宅地產(chǎn)，二、三線城市中商業(yè)地產(chǎn)的投資過熱也不容忽視。

在成都，已經(jīng)開工建設(shè)的商業(yè)綜合體已經(jīng)達到150個，未來還將增加1000萬平米的商業(yè)面積。在沈陽“金廊工程”的核心部位青年大街，按照規(guī)劃到2013年將建有近200棟、總建筑面積近1600萬平方米的商業(yè)大樓，其中由浙江華豐集團開發(fā)的商業(yè)廣場因為資金緊張，已經(jīng)不能按照規(guī)劃復(fù)工。

“救市”出路

今年以來，各地方政府接連對限購政策微調(diào)，6月關(guān)于樓市回暖的聲音也逐漸增強。作為內(nèi)蒙古的行政中心，呼和浩特市在以價換量的力促下，3月到5月，商品房的網(wǎng)簽量從1054套、1197套升至1203套，呈現(xiàn)小幅上漲。

這樣的小幅上漲難以改變爛尾之憂，包頭和鄂爾多斯樓市依然無明顯回暖的跡象，一批資金沉淀在不動工的“不動產(chǎn)”上，企業(yè)的銷售收入停止了循環(huán)。

對于這些停工的項目的出路，包頭市房管局認為，可以通過進一步的融資重新開工，或者通過兼并重組，將這些待建項目進行兼并處理。

按照呼市房管局的公開資料，呼市2012年房地產(chǎn)新開工總量，由2011年的661萬平方米調(diào)整為400萬平方米，以規(guī)避房地產(chǎn)供給過剩。一位呼市的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說，如果企業(yè)實在受不了，也可以將房子賣給政府，政府用來做保障性住房，政府到時候?qū)⑼恋乜钔嘶亟o開發(fā)商，再按照建筑成本回購房子。

2月28日，鄂爾多斯市政府聯(lián)合當?shù)刎斦?、發(fā)展和改革委員會、金融工作辦公室、煤炭局等多部門，頒布實施了《鄂爾多斯市人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，其后，又在5月份出臺了21條措施，其中力爭新建項目6月底全部復(fù)工；特別支持煤炭、羊絨行業(yè)商品存貨貸；發(fā)展裝備制造業(yè)；規(guī)范發(fā)展民間借貸等。這樣的鼓勵政策短時間內(nèi)能不能見到效果尚待觀察。

內(nèi)蒙古社科院研究所所長于光軍認為，以前鄂爾多斯認為金錢可以買到現(xiàn)代化，但是現(xiàn)在看來存在許多難題，原因有兩個：一是在我國人口負增長的大環(huán)境下，鄂爾多斯人口增長不易；二是經(jīng)濟發(fā)展水平滯后，高端智慧化服務(wù)不足，吸納外來人口的能力不夠強。

關(guān)注全國商業(yè)地產(chǎn)的中國商業(yè)聯(lián)合會專家委員董利認為，盡管國家在利息、利率等宏觀金融政策上放寬松，但是鄂爾多斯的情況只能等待城鎮(zhèn)化逐步地自我消化。

不過，也有業(yè)內(nèi)專家認為，從全國角度看，這種投資過剩只是表面現(xiàn)象，真正的問題在于開發(fā)結(jié)構(gòu)、銷售機制和定價水平。只要堅持國家調(diào)控政策，逼著開發(fā)商去改價格、改結(jié)構(gòu)，未來這些看起來投資過剩的住房就有出路。現(xiàn)在市場上真正的僵局還沒有打破，如果中央能堅持調(diào)控政策，真正的時刻必然到來。到時，房地產(chǎn)開發(fā)商為了生存收縮盈利空間，普遍降價，商品住宅會有望迎來春天。

樓市回漲萌動

“穩(wěn)增長”的系列政策，成為樓市回暖的救命稻草。

7月2日，中國指數(shù)研究院公布報告，6月全國100個城市新建住宅平均價格環(huán)比5月上漲0.05%，結(jié)束了自2011年9月份以來的連續(xù)9個月的環(huán)比下跌態(tài)勢。全國100個城市有45個城市環(huán)比上漲，55個城市環(huán)比下跌，與5月相比，6月環(huán)比下跌的城市個數(shù)減少18個。環(huán)比下跌的城市以三線城市居多。

中國指數(shù)研究院副院長黃瑜分析，部分樓盤在獲得較好銷售業(yè)績后開始取消折扣甚至略調(diào)高價格，是6月百城住宅價格環(huán)比止跌的原因。

對于樓市的復(fù)蘇態(tài)勢，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為，數(shù)據(jù)確實說明樓市在回暖，但判定市場回暖需要諸多條件，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資的指標和購地的表現(xiàn)。近兩個月的回暖源于開發(fā)商的以價換量和政策面的微調(diào)，多數(shù)熱銷樓盤都屬于剛需盤，長期是否回暖還有待觀察。

多位業(yè)內(nèi)人士分析，在房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的基調(diào)下，3、4季度的房價整體趨勢依然是平穩(wěn)。

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認為，機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)沒有出乎意料之外，百城房價環(huán)比雖然上漲，但接近持平，而且同比還是下降。在房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的基調(diào)下，預(yù)計后兩個季度房價還會呈環(huán)比持平狀態(tài)。

“從目前住建部釋放出的消息也可看到，量升價穩(wěn)是決策層愿意看到的結(jié)果。有消息顯示，住建部已經(jīng)開始著手匯總分析北上廣深等地的樓市成交數(shù)據(jù)，對下一階段房價的走勢進行初步評估。如果房價保持穩(wěn)定，不會繼續(xù)出臺針對性的調(diào)控措施?！?/p>

“房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行現(xiàn)有政策，短期內(nèi)不會放松?！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾绫硎荆驗槊耖g投資渠道依然有限，土地價格仍然高企，支持房價上漲的外部條件沒有改變，調(diào)控不能放松。

（記者 蘭亞紅 魏洪磊）