中國(guó)房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)研究

摘 要：國(guó)內(nèi)外對(duì)公司資本結(jié)構(gòu)的研究有很多，但是很少涉及房地產(chǎn)行業(yè)的，或是研究中對(duì)變量選取不全面。應(yīng)用逐步回歸法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究，從9個(gè)影響變量中選取出最重要的影響因素，從而得出房地產(chǎn)公司在進(jìn)行資本配置或是經(jīng)營(yíng)中應(yīng)該注意的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；上市公司；資本結(jié)構(gòu)；逐步回歸法

中圖分類(lèi)號(hào)：F323.7 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673- 291X（2012）35-0122-03

一、簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的重要產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門(mén)，包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和各種房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等內(nèi)容。

房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)具有一定的特殊性。該行業(yè)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并且資金密集，在其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中受政策影響的敏感性較強(qiáng)，同時(shí)具有較強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)是否擁有合理的資本結(jié)構(gòu)，是否擁有暢通的融資渠道，成為房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利運(yùn)作、房地產(chǎn)企業(yè)能否健康發(fā)展的決定性因素。

由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速以及房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題認(rèn)識(shí)不足，房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于多負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)增大，資本結(jié)構(gòu)不合理。為使社會(huì)資源能夠得到合理配置和有效利用，產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，本文就房地產(chǎn)行業(yè)公司的資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀和特性進(jìn)行研究。

本文依據(jù)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)2001年1月發(fā)布的《上市公司行業(yè)分類(lèi)指引》的官方標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)行業(yè)事項(xiàng)，選取截至2011年發(fā)行上市的房地產(chǎn)公司，從中剔除ST公司及數(shù)據(jù)不完整公司，得到樣本69只樣本，對(duì)這69家樣本公司2006—2010年數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分析房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)特征。

二、房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的影響因素分析

（一）房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素的理論分析

在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，資本結(jié)構(gòu)理論已經(jīng)得到了廣泛地研究，出現(xiàn)了眾多的研究成果和理論，為研究房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)提供了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。這些理論不僅有利于加深我們對(duì)資本結(jié)構(gòu)影響因素的認(rèn)識(shí)，而且有助于我們結(jié)合中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體特點(diǎn)，構(gòu)建符合具體實(shí)際情況的資本結(jié)構(gòu)影響因素的分析框架。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的影響因素有公司外部因素和公司內(nèi)部因素兩方面的因素。

1.公司外部因素

（1）政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。房地產(chǎn)業(yè)是受政府的宏觀調(diào)控影響比較大的行業(yè)，政策的出臺(tái)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的決策制定。幾乎任何關(guān)于房地產(chǎn)的政策都會(huì)迫使房地產(chǎn)企業(yè)改變自身的資本結(jié)構(gòu)。宏觀調(diào)控政策控制了資金向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的流入，控制了信貸流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的渠道，使開(kāi)發(fā)商獲得信貸的難度加大。

（2）利率水平。利率水平也是影響房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要因素。如果貸款利率水平偏高，那就會(huì)增加企業(yè)的固定財(cái)務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)，所以企業(yè)只能選擇比較低的負(fù)債比率；反之則會(huì)選擇比較高的負(fù)債比率[2]。

2.公司內(nèi)部因素

房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)影響因素的選取與分析。在資本結(jié)構(gòu)理論中，目前關(guān)于資本結(jié)構(gòu)影響因素的研究有很多不同的觀點(diǎn)，各個(gè)行業(yè)關(guān)注的因素都不完全相同，根據(jù)房地產(chǎn)的行業(yè)特征及其特殊性，我們主要圍繞以下9個(gè)方面來(lái)對(duì)該行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。

（1）盈利能力。自Modigliani和Miller提出MM理論以來(lái)，關(guān)于盈利能力和資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系有著大量的理論研究，但是不同的研究者對(duì)公司的盈利能力同財(cái)務(wù)杠桿的關(guān)系卻有不同的看法?；诙愂盏睦碚撃Ｐ驼J(rèn)為，給定其他條件不變，高盈利能力的企業(yè)相應(yīng)地有較高的負(fù)債，因?yàn)檫@樣可以更好地利用債務(wù)合法避稅。但是優(yōu)序融資理論認(rèn)為，公司傾向于首先采用內(nèi)部籌資，如用留存收益來(lái)滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)需要的資金，這不會(huì)產(chǎn)生任何對(duì)股價(jià)不利的信息，沒(méi)有任何交易成本，也不會(huì)泄漏公司戰(zhàn)略和投資項(xiàng)目的信息，其次才會(huì)選擇債權(quán)投資。因此，高盈利能力的公司通常會(huì)選擇較少的負(fù)債。

（2）償債能力。債權(quán)人會(huì)根據(jù)企業(yè)的償債能力是否給予貸款，企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，債權(quán)人的利益越有保障，企業(yè)的負(fù)債能力越強(qiáng)。

（3）營(yíng)運(yùn)能力。營(yíng)運(yùn)能力主要體現(xiàn)為公司對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的管理能力。營(yíng)運(yùn)能力強(qiáng)房地產(chǎn)公司，應(yīng)收賬款的回收速度比較快，存貨的周轉(zhuǎn)時(shí)間比較短，流動(dòng)資產(chǎn)的利用率比較高，可以縮短公司的營(yíng)業(yè)周期，減少資金占用，降低信用風(fēng)險(xiǎn)，使公司能更好地利用負(fù)債經(jīng)營(yíng)。因此，較強(qiáng)的營(yíng)運(yùn)能力可以確保公司承擔(dān)較高的負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而可以保持較高的負(fù)債比率。

（4）公司規(guī)模。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，大公司具有較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，不易受財(cái)務(wù)困境的影響，因而公司規(guī)模和資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。大公司具有更低的杠桿水平，公司規(guī)模和資本結(jié)構(gòu)應(yīng)負(fù)相關(guān)。

（5）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是指資產(chǎn)的構(gòu)成，主要包括流動(dòng)資產(chǎn)與長(zhǎng)期資產(chǎn)之間的比例關(guān)系，流動(dòng)資產(chǎn)內(nèi)部速動(dòng)資產(chǎn)與非速動(dòng)資產(chǎn)以及各項(xiàng)目比例關(guān)系。流動(dòng)資產(chǎn)的多少，能夠顯著的影響企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力，進(jìn)而對(duì)公司的償債能力，影響公司的資本結(jié)構(gòu)。流動(dòng)資產(chǎn)越多，公司的償債能力越好，正向影響公司的發(fā)展。

（6）公司成長(zhǎng)性。資本結(jié)構(gòu)理論認(rèn)為具有高成長(zhǎng)性的公司的，負(fù)債相比較而言應(yīng)該更低。這是因?yàn)楦叱砷L(zhǎng)性的公司較低成長(zhǎng)性的公司對(duì)將來(lái)投資具有更多的選擇權(quán)，如果要用外部權(quán)益融資來(lái)執(zhí)行將來(lái)的選擇權(quán)，高負(fù)債公司將更可能放棄這個(gè)機(jī)會(huì)。因此，成長(zhǎng)性與杠桿水平負(fù)相關(guān)。

（7）股權(quán)結(jié)構(gòu)。公司的股本結(jié)構(gòu)決定了公司的治理結(jié)構(gòu)。股本結(jié)構(gòu)按其股票的流通性分為流通股與限制股，而限制股往往是大股東或是戰(zhàn)略投資者持有，限制股的比例越大，證明股本的集中度越高，這樣更能形成企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，可以更好的融資，所以，資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債比率較高，即流通股占總股本的比重與債務(wù)水平負(fù)相關(guān)。

（8）市場(chǎng)擇機(jī)。市場(chǎng)擇機(jī)與擇機(jī)行為存在很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，市場(chǎng)時(shí)機(jī)較好時(shí)，對(duì)于IPO收益率明顯增大。經(jīng)研究，擇機(jī)行為對(duì)資本結(jié)構(gòu)存在短期影響，以市凈率（M/B）來(lái)衡量市場(chǎng)擇機(jī)，其對(duì)于資本結(jié)構(gòu)存在一定的影響。

（9）非負(fù)債稅盾。稅法規(guī)定，企業(yè)按規(guī)定所計(jì)提的折舊在企業(yè)上繳所得稅之前可以作為成本費(fèi)用予以抵扣，即折舊和債務(wù)利息一樣具有節(jié)稅功能。通常這些像折舊一樣，雖然不是負(fù)債，但是同樣可以享受免稅作用的因素稱(chēng)為“非負(fù)債類(lèi)稅盾”。一般來(lái)說(shuō)，公司的非負(fù)債類(lèi)稅盾越大，則越有可能選擇較低的負(fù)債水平。

（二）房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素的實(shí)證分析

1.假設(shè)研究

我們根據(jù)相關(guān)理論分析提出以下假設(shè)：

企業(yè)的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)擇機(jī)與企業(yè)資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力、公司的規(guī)模、公司成長(zhǎng)性、企業(yè)的非負(fù)債稅盾與企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

本文數(shù)據(jù)從選取出的69家房地產(chǎn)上市 公司2006—2010年年度報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)表中獲得，為了克服短期測(cè)算的不穩(wěn)定性和偏差，本文在分析中所采用的指標(biāo)變量均以2006—2010年5個(gè)年度的平均指標(biāo)表示。相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)源于財(cái)匯資訊數(shù)據(jù)庫(kù)。

2.變量設(shè)計(jì)

基于本文上述對(duì)資本結(jié)構(gòu)影響因素的理論分析，兼顧我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的信息披露情況，本文在變量的設(shè)計(jì)過(guò)程中，將理論分析的可能影響因素和現(xiàn)實(shí)中信息獲取的實(shí)際可行性有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，力圖使我們的實(shí)證分析比較全面地反映理論研究成果。

（1）被解釋變量。為了比較全面地反映公司的資本結(jié)構(gòu)，本文采用總資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)來(lái)衡量公司的資本結(jié)構(gòu)，以Y來(lái)表示。資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益通常既有賬面價(jià)值又有市場(chǎng)價(jià)值，使用帳面價(jià)值和使用市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率的結(jié)果肯定是不一樣的。多數(shù)專(zhuān)家認(rèn)為，同賬面價(jià)值相比，市場(chǎng)價(jià)值更能真實(shí)地反映公司的內(nèi)在價(jià)值。但是，由于股票市場(chǎng)的波動(dòng)性，會(huì)造成以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)計(jì)算的資產(chǎn)負(fù)債率發(fā)生大幅波動(dòng)；而且盡管股權(quán)分置改革已經(jīng)結(jié)束，但是由于股改承諾中限售條款的存在，中國(guó)股市仍有大量股份還沒(méi)有取得真正意義上的流通權(quán)，無(wú)法計(jì)算其市場(chǎng)價(jià)值。因此，本文采用賬面價(jià)值計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率。

（2）解釋變量。對(duì)于每個(gè)解釋變量，我們所選取的指標(biāo)如表1。

3.實(shí)證分析的方法

資本結(jié)構(gòu)的研究方法通常有時(shí)序分析和截面分析兩種方法。由于我國(guó)的股份有限公司上市掛牌交易的歷史比較短，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司時(shí)間序列的數(shù)據(jù)較少，無(wú)法有效地說(shuō)明問(wèn)題，可操作性比較差；而截面分析具有可操作性，能夠反映目前影響房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的主要因素，為優(yōu)化房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)指明方向。因此，本文采用截面分析方法。為了克服短期測(cè)算的不穩(wěn)定性和偏差，本文采用2006—2010年5個(gè)年度的平均指標(biāo)來(lái)表示解釋變量，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析軟件SPSS18.O進(jìn)行逐步回歸分析。

4.模型的建立

逐步回歸法是指在建立多元回歸方程的過(guò)程中，按偏相關(guān)系數(shù)的大小次序?qū)⒆宰兞肯禂?shù)逐個(gè)引入方程，對(duì)引入方程中的自變量偏相關(guān)系數(shù)進(jìn)行檢驗(yàn)，較顯著的自變量留在回歸方程內(nèi)，由此繼續(xù)遴選下一個(gè)自變量。如果效應(yīng)不顯著，停止引入新自變 量。由于新自變量的引入，原已引入方程的自變量由于變量之間的相互作用其效應(yīng)變得不顯著，經(jīng)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)確證后要隨時(shí)從方程中剔除，只保留效應(yīng)顯著的自變量。直至不再引入和提出自變量為止，從而得到最優(yōu)的回歸方程。

根據(jù)本節(jié)前幾部分所述，本文選擇9個(gè)影響房地產(chǎn)上市公司的因素，進(jìn)行多元回歸分析，回歸模型構(gòu)建如下：

Y=-19.503-0.972X2+4.055X5-0.990X1-0.049X3 （1）

其中：Y為資產(chǎn)負(fù)債率，為常數(shù)項(xiàng)，為回歸系數(shù)，為資本結(jié)構(gòu)的影響因素，為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

5.回歸結(jié)果及分析

本文運(yùn)用逐步回歸法，進(jìn)行5次的引入與剔除，最終得到了一個(gè)最優(yōu)的方程。回歸結(jié)果見(jiàn)表2。

由表3我們可以看出，方程的擬合優(yōu)度調(diào)整后的R2為0.995446，說(shuō)明解釋變量基本上可以解釋被解釋變量99.5%的變異性，模型的模擬效果很好；DW值為2.19，接近2，表明殘差序列相互獨(dú)立，基本不存在自相關(guān)現(xiàn)象。根據(jù)各自變量的共線性診斷指標(biāo)——公差（Tolerance）基本符合要求，即認(rèn)為變量之間共線性程度很小，可以進(jìn)行方程模擬。所以多元回歸方程是可以接受的。

由此，可以得出的多元回歸方程為：

Y=-19.503-0.972X2+4.855X5-0.998X2-0.849X3 （2）

由以上分析可知，自變量X1、X2、X3、X5對(duì)因變量的影響是顯著的；X4、X6、X7、X8、X9對(duì)因變量的影響不顯著。也就是說(shuō)，通過(guò)以上分析，可以得出以下結(jié)論：

盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的估計(jì)系數(shù)通過(guò)α=5%顯著水平的檢驗(yàn)。因此，就我國(guó)房地產(chǎn)上市公司而言，盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的顯著影響因素。盈利能力、償債能力和營(yíng)運(yùn)能力與資本結(jié)構(gòu)顯著負(fù)相關(guān)；資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)顯著正相關(guān)。企業(yè)規(guī)模、成長(zhǎng)性、股權(quán)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)擇機(jī)和非負(fù)債稅盾等因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著。

6.結(jié)論

房地產(chǎn)上市公司的盈利能力與上市公司的資本結(jié)構(gòu)顯著負(fù)相關(guān)，與研究假設(shè)不一致。按照優(yōu)序融資理論，盈利能力越強(qiáng)的公司，利用留存收益進(jìn)行融資的傾向性越強(qiáng)，負(fù)債融資的比例就會(huì)越低，我國(guó)房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)決策遵循了這一理論。也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)主要根據(jù)盈利能力決策融資比例。

房地產(chǎn)上市公司的償債能力與資本結(jié)構(gòu)顯著負(fù)相關(guān)，與研究假設(shè)相一致。這是因?yàn)槿绻康禺a(chǎn)上市公司的資金變現(xiàn)能力比較強(qiáng)，那么就說(shuō)明該房地產(chǎn)上市公司有能力滿(mǎn)足短時(shí)間內(nèi)的資金需求，而若要發(fā)行債券，就有一定的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)當(dāng)然可以少利用財(cái)務(wù)杠桿，這樣就在一定程度上規(guī)避了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)運(yùn)能力與資本結(jié)構(gòu)顯著負(fù)相關(guān)，與研究假設(shè)不一致。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)不同于其他行業(yè)，其資金投入比較大、建設(shè)周期比較長(zhǎng)，存貨一般指建成房，如果營(yíng)運(yùn)能力比較強(qiáng)，那么資產(chǎn)管理效率就較好，存貨的周轉(zhuǎn)速度就較快，款項(xiàng)回收的速度就較快，公司有一定的能力滿(mǎn)足自身的資金需求，自然借款就相對(duì)減少。

房地產(chǎn)上司公司的資本結(jié)構(gòu)與公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)顯著正相關(guān)。即公司的固定資產(chǎn)與總資產(chǎn)的比率越高，資產(chǎn)負(fù)債率越高。因?yàn)?，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期長(zhǎng)，投入資金大的特殊行業(yè)，固定資產(chǎn)越多，相應(yīng)的流動(dòng)資產(chǎn)越少，為公司提供的資金流就會(huì)相對(duì)少，為保障公司的正常運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)負(fù)債率必然會(huì)提高。

其他因素對(duì)房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)影響不顯著。

三、建議

針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，并結(jié)合本文的研究結(jié)果，我們提出以下優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的建議。

1.拓寬融資渠道。目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行的依賴(lài)過(guò)大，使得商業(yè)銀行系統(tǒng)過(guò)多地承擔(dān)了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。為了維持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，同時(shí)有效地防范金融風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)務(wù)之急就是增加融資工具、拓寬融資渠道。在政策層面加大對(duì)銀行信貸以外的融資渠道的支持力度，按照市場(chǎng)化原則發(fā)展資本市場(chǎng)融資。

2.注重公司的盈利水平。在現(xiàn)有的融資渠道的限制下，由于公司的盈利能力與資本結(jié)構(gòu)顯著正相關(guān)，盈利能力越強(qiáng)時(shí)，公司的資產(chǎn)負(fù)債率就越高，相應(yīng)的，公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就越大，所以，公司在做資本結(jié)構(gòu)決策時(shí)，要注重自身的盈利水平，以降低公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

3.改善公司的現(xiàn)金流管理。公司的營(yíng)運(yùn)能力、償債能力和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，綜合來(lái)說(shuō)代表了公司的流動(dòng)資產(chǎn)的多少，尤其是現(xiàn)金流量的大小，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)公司的現(xiàn)金流管理方面是關(guān)鍵。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，盡量加快周轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商品，提高企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力，盡可能地縮短現(xiàn)金流的回收時(shí)間，可以使企業(yè)減少對(duì)外部資金的需求，進(jìn)而保持較低的負(fù)債水平。要想提高自身的營(yíng)運(yùn)能力，房地產(chǎn)企業(yè)必須制訂合理的新穎的吸引人目光的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略。盡量收集并掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息，正確運(yùn)用心理學(xué)和財(cái)務(wù)杠桿原理，制訂出合理的營(yíng)銷(xiāo)策略，合理定價(jià)，真正刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，吸引顧客購(gòu)買(mǎi)，縮短商品的銷(xiāo)售周期，盡量加快現(xiàn)金流的回收，不僅可以降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還能夠提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。