北京旅游地產(chǎn)的三個(gè)維度影響分析

摘 要旅游地產(chǎn)的分類有多種，它是旅游與地產(chǎn)聯(lián)姻，資本與資源對(duì)接，文化與建筑對(duì)話，歷史與現(xiàn)實(shí)融合的產(chǎn)物。文章從三個(gè)維度出發(fā)，把握北京旅游地產(chǎn)的空間區(qū)位特征，區(qū)分旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的異同，分析旅游地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作模式。認(rèn)為，只有旅游與地產(chǎn)的有效結(jié)合，以地產(chǎn)提高旅游，以旅游促進(jìn)地產(chǎn)，才能雙贏。北京“宜居城市”的建設(shè)，不能僅僅停留在口號(hào)上，更多的是區(qū)位因素和經(jīng)濟(jì)牽引、技術(shù)帶動(dòng)，逐漸付諸實(shí)踐，這樣才能迎接旅游與地產(chǎn)聯(lián)姻的新時(shí)代。

關(guān)鍵詞旅游地產(chǎn)；空間維度；經(jīng)濟(jì)維度；技術(shù)維度

中圖分類號(hào)?演 F290 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ Ａ 文章編號(hào) 1673-0461（2012）07-0049-06

一、概念梳理與研究切入

（一）旅游地產(chǎn)的概念

狹義的旅游地產(chǎn)是指以一定的旅游資源、旅游產(chǎn)品、旅游氛圍為依托，以滿足休閑度假或置業(yè)投資需求為目的，借助專門的銷售渠道售賣給旅游者的作為第二居所的住宅設(shè)施。主要包括“分時(shí)度假”型、“產(chǎn)權(quán)酒店”型或常規(guī)購(gòu)房置業(yè)型的住宅房地產(chǎn)（第2居所）。旅游房地產(chǎn)的研究和實(shí)踐更多的應(yīng)該以狹義的定義為基準(zhǔn)審慎進(jìn)行[1]。近些年，隨著北京主城區(qū)住宅地產(chǎn)日漸趨于飽和，北京作為首都世界地位的不斷提高，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和人們對(duì)生活方式和生活質(zhì)量的更高要求，幾年前的第二居所發(fā)展成為現(xiàn)在的第一居所。旅游地產(chǎn)在傳統(tǒng)概念中，等同于我們平常所說(shuō)的第二居所，也就是那些擁有一定的旅游資源，以滿足休閑度假或置業(yè)投資需求為目的，借助專門的銷售渠道售賣給旅游者或投資者作為第二居所的住宅設(shè)施，主要包括“分時(shí)度假”型、“產(chǎn)權(quán)酒店”型或常規(guī)購(gòu)房置業(yè)型的住宅房地產(chǎn)（見(jiàn)圖1）。

（二）旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)

周武忠教授（2008）的博士后在站報(bào)告就景觀學(xué)、風(fēng)景旅游景區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理論和方法開(kāi)展了卓有成效的研究，其中“歷史文脈與旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”是在多項(xiàng)旅游地產(chǎn)的案例研究基礎(chǔ)上的提煉[2]。王高翔（2011）主編《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》一書以商業(yè)地產(chǎn)前期的項(xiàng)目策劃為主，主要包括前期市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目定位、建筑空間策劃等，該書認(rèn)為旅游地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)的五種模式之一[3]。旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)是長(zhǎng)期持續(xù)回報(bào)與快速回報(bào)、持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售、低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結(jié)，特別體現(xiàn)在高爾夫球場(chǎng)以相關(guān)別墅區(qū)、主題公園、古城保護(hù)性開(kāi)發(fā)、工業(yè)遺產(chǎn)旅游地產(chǎn)等實(shí)操中[4]。旅游（景觀)地產(chǎn)更注重居住環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性、娛樂(lè)性以及功能方面的實(shí)用性。大凡稱得上旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目都配套有康體活動(dòng)中心、泳池、酒店(或稱綜合會(huì)所)、醫(yī)院、學(xué)校或幼兒園、游樂(lè)中心等等，還有一些旅游地產(chǎn)還配有高爾夫球場(chǎng)等。同時(shí)，整個(gè)小區(qū)又是一個(gè)風(fēng)景園林世界。例如深圳華僑城、杭州樂(lè)園、北京歡樂(lè)谷等都是這個(gè)方向成功的案例[5]?？梢赃@么認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是旅游與房地產(chǎn)的聯(lián)姻，資本與資源的對(duì)接，文化與建筑的對(duì)話，歷史與現(xiàn)實(shí)的融合產(chǎn)物。它是旅游業(yè)發(fā)展到一定階段，投資商通過(guò)依托或營(yíng)造城市景觀，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)度假、休閑等旅游功能，是一種集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)開(kāi)發(fā)模式 [6]。

（三）旅游地產(chǎn)案例與分類

鄒統(tǒng)釬，崔海雷（2010）從“學(xué)院派”角度編寫了最近成功的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)案例，可惜該書沒(méi)有收錄失敗的案例[7]。陳戎（2011）選取了自然風(fēng)景、人文歷史、美食特產(chǎn)、文化創(chuàng)意、宗教、體育休閑、古鎮(zhèn)、海外等八個(gè)類型的案例，對(duì)這些案例從開(kāi)發(fā)的旅游地區(qū)背景、項(xiàng)目自身特點(diǎn)進(jìn)行分析，探索這些項(xiàng)目成功的要素并進(jìn)行專題研究[8]。盛永利等（2012）出版《誰(shuí)的地產(chǎn)被旅游照亮》以大量實(shí)戰(zhàn)案例為主要內(nèi)容，詳細(xì)剖析了中國(guó)旅游地產(chǎn)5A級(jí)景區(qū)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、歷史文化遺產(chǎn)、溫泉、主題商業(yè)、濱水、文化創(chuàng)意、宗教文化、高爾夫、主題公園十大驅(qū)動(dòng)模式[9]。而針對(duì)具體旅游地產(chǎn)案例，著力較多的有兩種類型：①企業(yè)案例。例如華僑城集團(tuán)作為一個(gè)典型的中央大型國(guó)有企業(yè)，在企業(yè)戰(zhàn)略管理的宏觀視野下以“旅游+地產(chǎn)”模式進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作。其成功之道體現(xiàn)在完善治理機(jī)制、升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改革風(fēng)險(xiǎn)管理、再造業(yè)務(wù)流程、轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)管理、構(gòu)建價(jià)值空間、激活人力資源到建設(shè)企業(yè)文化等多個(gè)方面[10]。華僑城的成功在于“品牌優(yōu)勢(shì)+產(chǎn)業(yè)集群”的雙軌戰(zhàn)略并行[11]。②省區(qū)案例。例如國(guó)家批準(zhǔn)批建海南省建設(shè)國(guó)際旅游島，這為海南帶來(lái)多方投資，旅游新市場(chǎng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)辟更大舞臺(tái)，海南旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)東線沿海是首選、優(yōu)質(zhì)的高星級(jí)酒店是企業(yè)長(zhǎng)線投資等新氣象[12]。胡浩在其博士論文基礎(chǔ)修改的著作《大都市旅游房地產(chǎn)：發(fā)展與布局研究》[13]以大都市上海旅游房地產(chǎn)為研究對(duì)象，實(shí)證性建立旅游房地產(chǎn)研究理論體系，探討大都市旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與布局類型、管治模式以及旅游業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間的互動(dòng)與整合關(guān)系。這是不可多得的一篇佳作，極具有借鑒意義。然而本文研究的對(duì)象北京不同于上海的主要視角在于非臨海型區(qū)位、單中心和多中心的空間錯(cuò)位、首都因素等。

（四）研究視角

從上述文獻(xiàn)中可以看出，需要認(rèn)真把握旅游地產(chǎn)的空間區(qū)位特征，區(qū)分旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的異同，分析旅游地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作模式，最后才能在技術(shù)維度中提高旅游地產(chǎn)中旅游體驗(yàn)，提高旅游地產(chǎn)中景觀設(shè)計(jì)品味。

二、北京旅游地產(chǎn)的三個(gè)維度分析

（一）空間維度

第一，城市拓展區(qū)帶動(dòng)旅游地產(chǎn)黃金崛起。從單中心城市到多核心的城市區(qū)域，是世界特大城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)演化的客觀規(guī)律。學(xué)術(shù)界有人對(duì)我國(guó)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)模式進(jìn)行了深入反思，并提出了中國(guó)特大城市構(gòu)建多中心城市模式的基本對(duì)策[14]。由于地價(jià)杠桿和城市空間的集聚與擴(kuò)散，促使大都市旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生兩極分化：集中體現(xiàn)在城市繁華地帶休閑步行街、娛樂(lè)購(gòu)物中心等城市游憩商業(yè)區(qū)，擴(kuò)散體現(xiàn)在景觀住宅向郊區(qū)的分散。這樣產(chǎn)生城市游憩商業(yè)區(qū)型、郊區(qū)風(fēng)景型兩種旅游地產(chǎn)類型。兩者是基于大旅游、大休閑時(shí)代的推動(dòng)，旅游景觀與房產(chǎn)在城市中不同區(qū)位格局的重構(gòu)產(chǎn)物。

北京城市發(fā)展空間格局中，50年前的單中心高度集聚特征，現(xiàn)在逐漸隨著城市“兩軸—兩帶—多中心”空間重構(gòu)而呈現(xiàn)以擴(kuò)散為主、以集聚為輔特征。在“西部生態(tài)帶”與“東部發(fā)展帶”這“兩帶”中能充分激發(fā)休閑經(jīng)濟(jì)，旅游地產(chǎn)往往位于市郊的主題公園附近或位于風(fēng)景優(yōu)美的旅游度假區(qū)附近（如東壩郊野公園、香山等地），使房產(chǎn)成為旅游的孿生姐妹[5]。與之相類似的是天津的例子，隨著商業(yè)地產(chǎn)分散變集中、平面變立體之格局形成，最近幾年來(lái)天津市提出抓緊建設(shè)中心商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)，實(shí)施海河兩岸綜合開(kāi)發(fā)改造，形成獨(dú)具特色的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶、景觀帶和文化帶，建設(shè)現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)的城市建設(shè)目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)正迅速成為房地產(chǎn)業(yè)投資的新熱點(diǎn)，以海河改造為契機(jī)，天津商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)飛速發(fā)展的時(shí)期[15]。北京按照世界城市旅游觀光車服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選擇最能體現(xiàn)北京特色的游覽線路，開(kāi)通市區(qū)旅游專線和城市旅游觀光巴士，并完善導(dǎo)游等相關(guān)服務(wù)配套[16]。一直以來(lái)有學(xué)者鼓動(dòng)行政辦公中心部分分散到通州，將亦莊和永樂(lè)新城與天津、河北一起建設(shè)世界級(jí)的工業(yè)發(fā)展軸線，而這些首都拓展區(qū)域都給北京旅游地產(chǎn)建設(shè)帶來(lái)潛在的巨大商機(jī)。君不見(jiàn)，燕郊已經(jīng)與通州連體綿延，在景觀上、交通上與北京同為一體。甚至北京的喪葬位置不夠，河北提出“死在北京、葬在河北”，“頭在北京，身在河北”的戲謔說(shuō)法。拋開(kāi)偏見(jiàn)，這些現(xiàn)象背后呈現(xiàn)一個(gè)事實(shí)：高效、便捷的交通使北京近郊以及周邊相鄰近地區(qū)旅游地產(chǎn)帶來(lái)不可多得的機(jī)遇。

基于地方政府與投資商、房地產(chǎn)與旅游業(yè)、公共產(chǎn)品與私人產(chǎn)品的緊密合作或組合機(jī)制，“旅游導(dǎo)向型土地綜合開(kāi)發(fā)”（Tourism-oriented Land Development，TOLD）模式在北京均可以找到相應(yīng)的區(qū)位與實(shí)踐載體[17]。2012年《旅游學(xué)刊》年會(huì)期間，吳必虎教授認(rèn)為北京旅游地產(chǎn)最好會(huì)形成環(huán)城旅游綜合體。筆者認(rèn)為，建國(guó)前后北京城市空間錯(cuò)位、北京小平原—山區(qū)丘陵二元地理結(jié)構(gòu)，以及蔓延城市空間等，可能導(dǎo)致環(huán)北京旅游綜合體的空間變異，最后形成不了完整的“環(huán)”。在西山、燕山—軍都山山麓景觀地帶，永定河綠帶、潮白河綠帶、通州運(yùn)河景觀帶等可以實(shí)踐生態(tài)型TOLD，在鳥(niǎo)巢—水立方，中華民族園、頤和園、天壇附近可以實(shí)踐文化型TOLD，在北京世界公園、北京歡樂(lè)谷等附近可以實(shí)踐娛樂(lè)型TOLD。

第二，濕地公園的建設(shè)導(dǎo)致城市周邊濕地旅游地產(chǎn)大幅升值。英國(guó)倫敦濕地中心由房地產(chǎn)商Thames Water plc.，Berkeley Homes和WWT共同開(kāi)發(fā)建設(shè)并管理。Thames Water plc.在地塊北面僅開(kāi)發(fā)9 hm2的高級(jí)住宅，從售房收入中提取1，100萬(wàn)英鎊[18]。同樣的情況出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)：杭州西溪濕地國(guó)家公園、南京秦淮河風(fēng)光旅游帶、西安浐灞新區(qū)與世博園、北京潮白河綠帶等都因水而活，帶動(dòng)大批風(fēng)景型旅游地產(chǎn)崛起。君不見(jiàn)，北京的大款明星別墅群最集中的地方就在潮白河綠帶上。作為濕地公園建設(shè)旅游地產(chǎn)的代表，總投資500億的北京青龍湖·國(guó)際文化會(huì)都項(xiàng)目最為典型，筆者調(diào)研所知，該項(xiàng)目將以會(huì)展經(jīng)濟(jì)為支柱產(chǎn)業(yè)，借鑒紐約、日內(nèi)瓦、達(dá)沃斯等國(guó)際著名會(huì)都的發(fā)展模式，圍繞“文化多樣性”主題，吸引國(guó)內(nèi)外高端文化資源入駐，成為一個(gè)集會(huì)議、展覽、科技研發(fā)、產(chǎn)品交易、節(jié)慶、賽事、演藝、旅游休閑為一體的，會(huì)議會(huì)展之都、文化科技之都、時(shí)尚娛樂(lè)之都、休閑養(yǎng)生之都。從城市面貌來(lái)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目直接改寫青龍湖板塊，而從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，將帶動(dòng)形成世界級(jí)超大規(guī)模的會(huì)展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，補(bǔ)強(qiáng)北京發(fā)展成為世界城市的文化版圖。因此，務(wù)必保持北京五大水系（永定河系、潮白河系、北運(yùn)河系、大清河系、薊運(yùn)河系）的環(huán)境質(zhì)量，使水系兩岸的濕地綠化帶成為旅游地產(chǎn)的最佳環(huán)境載體與最佳風(fēng)景；務(wù)必監(jiān)控海淀區(qū)團(tuán)城湖、昆明湖、八一湖、玉淵潭湖、紫竹院、圓明園湖（福海），東城區(qū)青年湖、柳蔭公園湖、龍?zhí)逗?，西城區(qū)六海、 展覽館后湖、 陶然亭湖，東城、西城之間的筒子河，朝陽(yáng)區(qū)水碓湖朝陽(yáng)、紅領(lǐng)巾湖，豐臺(tái)區(qū)蓮花池的水質(zhì)，優(yōu)化水環(huán)境，以濕地、水為核心，營(yíng)造良好的旅游地產(chǎn)人居環(huán)境。

（二）經(jīng)濟(jì)維度

第一，區(qū)分旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的異同。當(dāng)2012年這個(gè)年關(guān)，人們都在討論2012年房?jī)r(jià)是跌是漲的時(shí)候，可以肯定的是，旅游地產(chǎn)作為首都稀缺又珍貴的資源，其旅游地產(chǎn)的房?jī)r(jià)走勢(shì)必然是越走越強(qiáng)。許多手握巨資的投資者將大量資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，向開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款，牟取暴利，甚至自己搖身一變就成了房產(chǎn)商。這些金融寡頭依靠自己在金融領(lǐng)域的關(guān)系和人脈，與銀行開(kāi)發(fā)商上下其手，暗箱操作，操縱房?jī)r(jià)，甚至進(jìn)行無(wú)限度的瘋狂信貸。通過(guò)不斷的融資活動(dòng)，銀行、寡頭、開(kāi)發(fā)商結(jié)合成緊密的利益共同體，剝削和共享房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大利益，甚至不惜從事犯罪活動(dòng)，共同制造出一個(gè)巨大的地產(chǎn)泡沫。房?jī)r(jià)不跌老百姓買不起；調(diào)控政策執(zhí)行，老百姓更買不起。針對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)和“傲慢”的地產(chǎn)、“霸道”的地產(chǎn)，蘇言、潘衛(wèi)民（2012）對(duì)房地產(chǎn)泡沫爆炸進(jìn)行了嚴(yán)厲的批判[19]。變味的土地財(cái)政給人民群眾生活造成了巨大的壓力，阻礙了擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)消費(fèi)政策的落實(shí)，破壞了社會(huì)的公正公平，敗壞了社會(huì)風(fēng)氣。土地財(cái)政的盛行，嚴(yán)重?cái)D壓了其他關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的重要行業(yè)的資源分配、金融支持和發(fā)展空間，不利于我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級(jí)。那么到底如何區(qū)分旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的異同呢？旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作模式是一樣的嗎？前者是否和后者一樣，受到經(jīng)濟(jì)震蕩產(chǎn)生大量虛假泡沫？

陳莉（2006）將現(xiàn)代我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)分為4種類型：大型Mall、小型商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)、體驗(yàn)式消費(fèi)商業(yè)地產(chǎn)[20]。不同的商業(yè)地產(chǎn)對(duì)應(yīng)著不同的消費(fèi)者的商業(yè)環(huán)境行為。涂菁（2007）認(rèn)為成都市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目可以劃分為景觀住宅、休閑度假村、產(chǎn)權(quán)酒店、主題公園、主題街區(qū)五個(gè)類型，并且對(duì)其開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀進(jìn)行了總結(jié)[21]。從規(guī)模和形態(tài)上，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可分為大型的shoppingMall、商業(yè)街的商鋪店面兩大類。大城市的知名的住宅項(xiàng)目有一種將商業(yè)街建設(shè)作為整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要組成部分之趨勢(shì)[22]。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的空間效果營(yíng)造，應(yīng)著重于空間尺度、空間氣氛的表現(xiàn)。在室內(nèi)外空間的結(jié)合以及建筑與環(huán)境景觀的結(jié)合等方面達(dá)到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協(xié)調(diào)，并促進(jìn)人與建筑及空間環(huán)境的互動(dòng)[23]。而旅游地產(chǎn)的核心在于項(xiàng)目的前期投入，深入挖掘旅游價(jià)值和合理配置各種資源，以此為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)龍頭旅游資源的再造；并且將投資開(kāi)發(fā)的重心從銷售轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)管理。只有通過(guò)對(duì)旅游項(xiàng)目的精心經(jīng)營(yíng)，才能拉動(dòng)人氣，提升價(jià)值，以此促進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售和價(jià)值最大化。要改變“大旅游、小地產(chǎn)”為“小旅游、大地產(chǎn)”的格局，開(kāi)發(fā)商只有真正認(rèn)識(shí)到旅游地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能使旅游和地產(chǎn)互惠互生，實(shí)現(xiàn)各種利益的最大化[24]。到底如何在實(shí)業(yè)操作中區(qū)分二者呢？筆者試舉幾例：中海地產(chǎn)走大眾精品化的品牌之路，240余個(gè)項(xiàng)目分布于港澳及內(nèi)地30余個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍城市，屬于典型的商業(yè)地產(chǎn)；北京、上海、成都的華僑城地產(chǎn)以注重生態(tài)環(huán)境設(shè)計(jì)為賣點(diǎn)，僅2010年華僑城地產(chǎn)獲資20億，是“旅游+地產(chǎn)”模式；金地地產(chǎn)在西安頂級(jí)項(xiàng)目湖城大境推廣系列以旅游地產(chǎn)為特色，屬于旅游地產(chǎn)類型；朝陽(yáng)公園東門南十里居的東潤(rùn)楓景專為中產(chǎn)階級(jí)打造“一個(gè)純?nèi)恍蓍e的生活社區(qū)”，屬于商業(yè)地產(chǎn)類型；長(zhǎng)沙市雨花區(qū)的綠城·桂花城以園林風(fēng)格、歐洲古典為主，打造了城市新貴的居家之所，屬于商業(yè)地產(chǎn)類型；招商地產(chǎn)作為招商局集團(tuán)旗下唯一的房地產(chǎn)上市平臺(tái)，作為招商局集團(tuán)制定的三大核心產(chǎn)業(yè)之一，以區(qū)域標(biāo)志性住宅而聞名，屬于商業(yè)地產(chǎn)類型；北京玫瑰園一期二期開(kāi)發(fā)五洲別墅、三期開(kāi)發(fā)北美爵世別墅、四期新品為“Richelieu（黎塞留）”，超大規(guī)模獨(dú)棟豪宅，給人留下一種雍容華貴的不凡印象，則有了旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵[25]。在實(shí)業(yè)界，有時(shí)候很難具體用學(xué)術(shù)界的嚴(yán)格定義區(qū)分旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)。筆者認(rèn)為旅游地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)的高級(jí)類型，是商業(yè)地產(chǎn)的景觀化表現(xiàn)，是旅游與地產(chǎn)高度融合、科技與文化嫁接的產(chǎn)物。商業(yè)地產(chǎn)更容易受到國(guó)家金融財(cái)政政策的影響，房?jī)r(jià)漲落起幅會(huì)較大；而旅游地產(chǎn)因?yàn)槁糜涡枨蠛蜖恳?，更多的表現(xiàn)為剛性需求，其房?jī)r(jià)或者租金起伏絕沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)巨大，回旋空間較大。更為重要的是，旅游地產(chǎn)相當(dāng)大一部分消費(fèi)者是具有支出能力、意愿的游客，他們的消費(fèi)模式與觀念不同于商業(yè)地產(chǎn)。

第二，北京旅游地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作模式。有數(shù)據(jù)顯示：中國(guó)每萬(wàn)人擁有國(guó)家級(jí)和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)面積僅有 0.00013平方公里，而美國(guó)則為11.3平方公里（不計(jì)州立公園）[26]。與這稀缺的旅游資源相對(duì)照的卻是，首都北京國(guó)際地位的不斷增長(zhǎng)，北京國(guó)際交流階層、政府階層、富裕階層對(duì)旅游配套設(shè)施、高質(zhì)量旅游公共服務(wù)體系、旅游度假休閑產(chǎn)品的急劇需求。旅游地產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)效益角度分析，正好符合北京的社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與戰(zhàn)略定位，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，持久性回報(bào)、高回報(bào)。北京大學(xué)旅游研究與規(guī)劃中心主任吳必虎教授在2010年的中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)界、中國(guó)學(xué)界刮起一股旅游地產(chǎn)學(xué)術(shù)風(fēng)潮，他認(rèn)為旅游地產(chǎn)的投資回報(bào)有以下三種：一是出售住宅，以使部分投資快速回收。作為輔助手段，還可以將部分經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施建成產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓），此類經(jīng)營(yíng)設(shè)置的申請(qǐng)可規(guī)避地產(chǎn)項(xiàng)目審批，而且出售給中小投資者后回款快，有利于資金周轉(zhuǎn)。二是酒店、會(huì)展中心的經(jīng)營(yíng)性收入，這類物業(yè)可以自持，隨著景區(qū)品牌的提升而收益日增。第三類是景區(qū)景觀收入，由于景區(qū)工程在建成后維護(hù)成本最低，隨著整體旅游公共產(chǎn)品的完善，景區(qū)門票、休閑產(chǎn)品的提供，此類收入往往是最為持久也是增值最明顯的部分（轉(zhuǎn)引自記者薛暉，2010）。筆者高度認(rèn)同這一按照經(jīng)營(yíng)模式的三分法分類，其實(shí)，這三種旅游地產(chǎn)的運(yùn)作方式，在目前北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)均有案例可尋（見(jiàn)表1）。

（三）技術(shù)維度

第一，提高旅游地產(chǎn)中旅游體驗(yàn)。顧客的旅游體驗(yàn)是發(fā)展旅游地產(chǎn)的重要一點(diǎn)。文化是一個(gè)國(guó)家、一個(gè)民族、一個(gè)城市靈魂的再現(xiàn)。北京發(fā)展、完善世界歷史文化名城，建設(shè)世界城市，就必須營(yíng)造“世界城市”的文化底蘊(yùn)、文化深度、文化氛圍。這不僅僅需要以諸多歷史文化遺跡、旅游觀光美景、休閑娛樂(lè)勝地為基礎(chǔ)，更需要擁有健全、合理、完善的配套服務(wù)設(shè)施以作保障，而旅游地產(chǎn)正好可以作為與旅游景點(diǎn)相對(duì)應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，為高端游客提供便利，為高消費(fèi)市民提供高端休閑娛樂(lè)活動(dòng)。從而在滿足基本生活需要之后，尋求更高層面（主要是精神層面）的一種宜居享受。這種現(xiàn)實(shí)需要的不光是高檔的住宅、豪華的寓所，還需要典雅、清閑的環(huán)境，甚至是古樸、莊重的氛圍。旅游地產(chǎn)恰恰是以旅游資源為依托，進(jìn)行游憩功能和城市居住功能的雙重實(shí)現(xiàn)，這是《雅典憲章》的“北京化”體現(xiàn)。

美國(guó)捷得的優(yōu)秀設(shè)計(jì)師們通過(guò)大量項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的積累，探索出獨(dú)特的商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。這在地產(chǎn)學(xué)界稱之為“捷得定律（The Czech Republic''s law）”。越是注重難忘的體驗(yàn)，慕名而來(lái)的人就越多，創(chuàng)造的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值與人氣成正比。捷得式體驗(yàn)型建筑(Experinetial Architecture)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益同樣非?？捎^[27]。例如2009年北京房山區(qū)與奧特萊斯（Outlets）董事長(zhǎng)彭越簽署了打造華北最大奧特萊斯戰(zhàn)略合作書。該項(xiàng)目投資10億人民幣，選址在房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)，毗鄰京石高速和地鐵房山線，坐落在房山森林公園旁邊，充分利用房山優(yōu)越的自然地理環(huán)境，旨在建成一個(gè)提供奢侈品打折服務(wù)（購(gòu)買世界名品）、眾多停車位、餐飲娛樂(lè)一體化、超級(jí)體驗(yàn)性等的花園小鎮(zhèn)。房山以此為中心，陸續(xù)建設(shè)有戶外體育產(chǎn)業(yè)（其中包括足球、高爾夫球、網(wǎng)球、漂移、滑板、游泳等等項(xiàng)目）、會(huì)展中心、民宿（一種起源于日本的由民居改造的設(shè)計(jì)型酒店）、溫泉、餐廳、主題公園、有機(jī)農(nóng)莊、游樂(lè)場(chǎng)、綜合電影院等。

第二，提高旅游地產(chǎn)中景觀設(shè)計(jì)品味。旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中景觀設(shè)計(jì)品質(zhì)不僅在于景觀設(shè)計(jì)師的景觀修養(yǎng)，更在于景觀創(chuàng)建的全過(guò)程，包括設(shè)計(jì)者和參建者。其中景觀修養(yǎng)是基礎(chǔ)，品質(zhì)定位是前提，設(shè)計(jì)表達(dá)是核心，工程營(yíng)建是關(guān)鍵，管理維護(hù)是延續(xù)，景觀效益是杠桿。景觀品質(zhì)的控制是決策者、設(shè)計(jì)者和建設(shè)者集三位一體的共同結(jié)果[28]?，F(xiàn)舉兩例：①因?yàn)榍聟^(qū)的歷史底蘊(yùn)和自然景觀，以大唐芙蓉園、大雁塔廣場(chǎng)、大唐不夜城為中心，精心設(shè)計(jì)和吸引開(kāi)發(fā)了一大批西安市的高尚居住區(qū)。早期是御花園、曲江皇家花園、鉆石王朝，今天最吸引眼球的是曲江六號(hào)、曲江假日新嘉園、曲江春曉苑、曲江公館、豐景佳園、曲江匯景新都、曲江芙蓉坊、曲江南苑、秦漢唐、慈恩鎮(zhèn)、金地曲江尚林苑、曲江蘭亭等。毗鄰大唐芙蓉園的主要有豐景佳園、曲江公館、御花園三處旅游地產(chǎn)，住游合一，休閑和旅游合一，房?jī)r(jià)比周邊同質(zhì)樓盤每平方米高出2，000元～5，000元不等[29]。②位于深圳市龍崗區(qū)坂雪崗片區(qū)萬(wàn)科第五園擁有聯(lián)排別墅（185 m2~

235 m2）、情景洋房（135 m2~165 m2）、多層公寓（75 m2~105 m2）多種類型的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目以及2，600 m2配套商業(yè)，從規(guī)劃、單體、景觀等各個(gè)方面提煉和吸收傳統(tǒng)建筑的養(yǎng)份。通過(guò)這兩個(gè)城市的旅游地產(chǎn)成功案例可以看出，對(duì)于一個(gè)地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目而言，“怎么做”才是問(wèn)題的核心，所有設(shè)計(jì)上的努力都必須讓客戶得到合乎情理的“實(shí)惠”，才能夠經(jīng)得起市場(chǎng)這把尺子的衡量[30]。學(xué)術(shù)界和實(shí)業(yè)界需要有效對(duì)接，提倡“大景觀”（Comprehensive Landscape Planning and Design）規(guī)劃設(shè)計(jì)方法，即是強(qiáng)調(diào)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)工作在區(qū)域規(guī)劃一城市規(guī)劃一城市設(shè)計(jì)等不同領(lǐng)域之間的有機(jī)聯(lián)系，注重整體連貫的設(shè)計(jì)流程?；诋?dāng)前中國(guó)城市的城市化進(jìn)程，可以預(yù)測(cè)區(qū)域性景觀生態(tài)規(guī)劃、綜合性地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目、城市公共空間項(xiàng)目、社區(qū)居住環(huán)境、公園及娛樂(lè)設(shè)施項(xiàng)目、旅游度假項(xiàng)目將成為中國(guó)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要發(fā)展領(lǐng)域[31]。

三、總結(jié)與展望

第一，考慮到建國(guó)前后北京城市空間的錯(cuò)位，近年來(lái)北京提出建設(shè)世界城市的發(fā)展目標(biāo)，以及2011年對(duì)“愛(ài)國(guó)、創(chuàng)新、包容、厚德”北京精神的高度概括等，同時(shí)參考發(fā)達(dá)國(guó)家首都旅游地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)，可以推斷，當(dāng)北京經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定階段（后工業(yè)階段、建設(shè)世界城市階段），必然帶來(lái)旅游地產(chǎn)強(qiáng)有力的發(fā)展，而以旅游等第三產(chǎn)業(yè)為主題因素則為旅游地產(chǎn)帶來(lái)更大的機(jī)遇和空間。

第二，都市消費(fèi)與休閑經(jīng)濟(jì)對(duì)北京旅游地產(chǎn)有重要引導(dǎo)作用。一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，僅有地產(chǎn)沒(méi)有旅游，最后是高檔地產(chǎn)，會(huì)被地產(chǎn)泡沫掩埋；僅有旅游沒(méi)有地產(chǎn)也不行，提高不了檔次和品質(zhì)，最后會(huì)被大眾化同質(zhì)旅游產(chǎn)品替代。只有旅游與地產(chǎn)的有效結(jié)合，以地產(chǎn)提高旅游，以旅游促進(jìn)地產(chǎn)，才能雙贏。北京“宜居城市”的建設(shè)，可能不僅僅停留在口號(hào)，更多的是區(qū)位因素和經(jīng)濟(jì)牽引、技術(shù)帶動(dòng)，逐漸付諸實(shí)踐。

第三，北京作為歷史文化名城，是國(guó)家首都和文化中心、政治中心、國(guó)際交往中心，也是世界級(jí)的旅游大都市，旅游資源十分豐富，城市區(qū)位極其獨(dú)特，各種古遺跡、人文景觀、自然環(huán)境得天獨(dú)厚，同時(shí)各種旅游休閑需求十分旺盛。而北京正在形成的世界城市地位和首都強(qiáng)大的消費(fèi)群為北京旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間和升值潛力。北京的旅游地產(chǎn)總體形勢(shì)也在向方興未艾，勢(shì)頭強(qiáng)勁，引領(lǐng)時(shí)尚，服務(wù)大眾的方向發(fā)展。我們有理由相信，未來(lái)幾年北京旅游地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊，旅游與房地產(chǎn)橫向結(jié)合的創(chuàng)新模式必將帶來(lái)旅游與房地產(chǎn)業(yè)的美好明天。

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