限購政策對我國房地產市場的影響

自1998年住房市場化改革以來，我國房地產業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，在不斷擴大內需和拉動投資中成長為推動國民經濟快速發(fā)展的支柱性產業(yè)。然而，住房貨幣化改革在促進房地產業(yè)快速發(fā)展、改善人民居住條件的同時也造成了住房價格的快速上漲，尤其是進入21世紀以來住房價格更是呈現出“井噴”式增長，過高的房價已經嚴重超出了普通群眾的支付能力，并帶來了一系列嚴重的經濟和社會問題。為了抑制房價過快上漲的勢頭，國家雖然采取了包括財政政策、貨幣政策、土地政策等在內的全面治理措施，但治理效果并不理想，有些地方甚至出現了越治理房價越高的奇怪現象。為了應對越來越復雜的市場環(huán)境，國家于2010年開始出臺一系列的限購政策，此舉體現了政府堅決抑制房價過快上漲的決心。如今，經過兩年多的市場監(jiān)管，限購政策對我國房地產市場產生了什么樣的影響？基于市場的這些新變化未來我國房地產市場的走勢又將如何？以上便是本文將要研究和探討的問題。

一、限購政策的具體措施及特點

1、限購政策的具體措施

所謂限購政策是政府出臺的控制百姓投資房地產的一種政策。主要是限制百姓購買二套住房和投資者炒房，目的是控制日益高漲的房價。從時間上看，限購政策主要包括以下幾個部分：第一，國十一條。2010年1月10日，國務院發(fā)布“國十一條”，提出了“促開工、促上市”、加強土地供給、第二套房貸款首付款比例不得低于40%、差別化稅收、加強房地長信貸風險管理、加大對房地產商違法違規(guī)行為的查處等一系列具體措施。第二，新國四條。2010年4月14日，國務院常務會議針對房地產市場制定了抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設、加強市場監(jiān)管等四條措施，也就是所謂的“新國四條”。第三，新國十條。2010年4月17日，國務院又發(fā)布了“新國十條”，力求通過嚴格的差別化的信貸政策來有效地遏制房價。隨后，為了貫徹落實新國十條的工作任務，9月27日，國土部聯(lián)合住建部發(fā)表《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，要求進一步加強對房地產用地和建設的調控，積極促進房地產市場良好發(fā)展。第四，新36條。2010年5月7 日，國務院發(fā)布了《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》，被稱為“新36條”。新36條一經發(fā)布，立刻引起了社會各界的廣泛關注。新36條肯定了民間投資對國民經濟的重要作用，要求進一步拓寬民間投資的領域和范圍。第五，9·29新政。2010年9月29日，國家有關部委相繼推出各項措施，力圖深化房地產市場改革，鞏固方底層市場調控已取得的成果。這些措施主要包括：加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度、完善差別化的住房信貸政策、增加住房的有效供給、調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策、加快推進房產稅改革試點工作、加大住房交易市場檢查力度、依法查處相關違法行為等。第六，新國八條。2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施，也就是“新國八條”，進一步加大了國家對房地產市場的宏觀調控?！靶聡藯l”最大的特點在于措施的嚴厲程度。除了進一步提高貸款條件外，最嚴厲的在于限購政策，與2010年的限購政策不同，該項政策徹底堵住了再次購房的途徑。

2、限購政策的新特點

與以往的房地產宏觀政策相比，限購政策具有一些自身特色。第一，政策力度大。無論是對購房信貸還是土地政策，較以往的調控力度都有較大幅度的提升。由此可見政府此次調控的決心及目標。第二，政策連續(xù)性強，涉及范圍廣泛。國家一系列的限購政策廣泛地涉及到房地產市場供給與需求的各個方面，而且政策之間的相關性很高，出臺的政策在時間上與內容上環(huán)環(huán)相扣，這是以往房地產政策所不具備的特點。第三，新政出臺的迫切性。針對全國房價的瘋狂上升，房價問題已經成為社會各界討論的熱點，要求遏制房價的社會輿論一浪高過一浪，高房價已經成為阻礙和諧社會構建的重大障礙。在此背景下，國家出臺一系列規(guī)范房地產市場發(fā)展的政策組合，具有以往所沒有的迫切性。

二、限購政策對我國房地產市場的影響

房地產市場上活躍著三大產權獨立的經濟主體，即家庭、開發(fā)商和政府。中央政府出臺的限購政策實施兩年以來不僅對我國房地產市場上的需求方和供給方產生了影響，也對各執(zhí)行限購政策的地方政府造成了不小的壓力。

1、限購政策對市場需求的影響：投資、投機性需求漸退，住房的消費品角色逐漸恢復

“京十五條”發(fā)布后一周，上海、深圳、天津等城市高端樓盤滯銷使得銷售均價小幅下跌，但普通住宅價格依然大致保持平穩(wěn)。據中國指數研究院發(fā)布的數據顯示，2012年9月全國100個城市（新建）住宅平均價格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0.17%。從國家統(tǒng)計局公布的數據分析又可看出，全國房價拐點已初步顯現。9月，70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有17個，持平的城市有29個。目前全國房地產市場價格的穩(wěn)定與局部的回落是國家實施“限購”政策兩年以來的直觀效應。房地產市場價格的穩(wěn)定與局部的回落是由于投資和投機性需求的減少，使得房地產市場向著滿足居民基本住房需求的目標在發(fā)展。其實，在當前我國住房供求失衡、地少人多的基本國情下，住房的首要功能應該是滿足民眾基本的居住需求，我們國家土地資源的稀缺決定了住房的供應是有限的，對居民購房進行限購具有現實的合理性。從這個角度來看，限購政策的實施，抑制了投資性、投機性的購房需求，為我們住房改革步入正常的軌道，恢復住房的消費品角色具有重要的作用。

2、限購政策對市場供給的影響：市場競爭加劇，中小房企被迫退出市場

從房地產商看，史無前例的調控力度使得房地產商處境艱難，絕大多數房地產公司的銷售都受到影響，那些規(guī)模不大的中小房企更是舉步維艱。調研顯示，有56%的中小房企2011年銷售業(yè)績同比出現下降，超過84%的企業(yè)銷售業(yè)績同比下降10%。而在限購、限貸、限價等強硬房地產市場調控政策的影響下，大型房地產企業(yè)具有一定的優(yōu)勢：資金鏈更為穩(wěn)健和安全，面對風險有更大的彈性空間；經營管控能力更為成熟，能夠更理性從容地應對市場變化；前期積累的品牌知名度開始發(fā)揮巨大的作用，消費者更傾向于選擇有著較高知名度的品牌。在較大的融資壓力下，許多資金周轉壓力較大的中小房企開始考慮轉型、被收購或退出市場，部分非房地產主業(yè)的房產公司退出市場回歸發(fā)展主業(yè)；而規(guī)?；潭容^高、資產實力雄厚能夠更加靈活地把握政策的房地產企業(yè)將整合市場，促使行業(yè)集中度的進一步提高?？梢哉f，兩極分化的局面已悄然成型。

3、限購政策對各地監(jiān)管部門的影響：土地財政問題繼續(xù)存在，各地調控政策漸趨分化

限購政策出臺以前雖然很多大城市的房價過高、上漲過快，但由于土地財政問題的存在，各地政府一葉障目，對當地房地產市場調控的積極性長期不高?，F在，國家繼續(xù)把民生放在第一位，強制性要求各地出臺“限購令”政策，從政策層面向地方政府施壓。但是，由于房地產市場不是一個孤立的市場，廣義上還包括房屋占用的土地。隨著“限購令”政策的持續(xù)實施，樓市量跌價松，全國土地市場也逐步趨冷，“賣地難”導致一些地方在調控上猶豫不決，各地調控政策逐步走向分化。

三、我國房地產市場的未來走勢

到2012年底一部分城市的“限購令”即將到期，近日，住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人在接受專訪時表示會繼續(xù)強調樓市調控政策尤其是限購政策的延續(xù)性。由此看來，作為一種臨時性的調控政策，限購政策短期內不會取消，其對我國房地產市場造成的影響或是長期的。在限購政策的長期影響下，我國的房地產市場的未來走勢如何將是一個值得研究和迫切需要解決的問題。

1、市場需求的未來走勢

從需求方面看，房價的回落和穩(wěn)定、微調放松的貨幣政策，大大提高了居民住房支付能力，在穩(wěn)定經濟增長、企業(yè)打折促銷等多重因素共同影響下，居民房價上漲預期提高，購房意愿亦有所增加。央行2季度儲戶問卷調查顯示，預期房價上漲的居民比例較上季提高2.8個百分點，未來3個月打算購房的居民比例較上季提高1.6個百分點。但是，房地產調控政策思路始終沒有動搖，即嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，嚴控住房投資投機需求不放松。目前房價企穩(wěn)的一二線城市中多數執(zhí)行限購政策，不會出現住房需求爆發(fā)式增加。三四線城市受較低的住房需求增長影響，消化市場存貨時間會相對較長。此外，現有的房地產調控政策沒有考慮改善型住房消費者的需求，“限購令”提高銀行貸款利率等抑制了這部分需求，改善型住房消費仍是商品房市場的主力。

2、市場供給的未來走勢

需求決定供給，市場需求的未來走勢必然影響市場供給今后的發(fā)展方向。為應對需求的市場變化，作為供給方的房地產商今后必然會加大對三四線城市的房地產投資，并將關注點轉向改善性需求的滿足。此外，“限購令”雖然加大了房地產住宅投資的門檻，對異地炒房團給予了強有力的限制，市場上不少游資和急需尋找新投資途徑的民間資本，一定會把目光轉向不受樓市調控影響的商業(yè)樓房。一般情況下，普通住宅產品受益在4%到6%之間，而商業(yè)項目的投資收益達8%左右，收益明顯高于普通住宅。另外，由于商業(yè)樓房的投資比住宅投資更為專業(yè)，投資的獲利空間也相對較大。在“限購令”出臺后，不少開發(fā)商轉向商業(yè)樓房。深圳房展會，香港光一手房樓盤項目，便達20多個，同時塞浦路斯、新加坡也有多個項目在房展會上亮相。同時，旅游、養(yǎng)老地產項目也在房展會上異軍突起?？梢灶A見的是，開發(fā)商會走與產業(yè)相結合的住宅產業(yè)綜合體道路，商業(yè)地產在未來將備受青睞。

3、限購政策的持續(xù)實施

房地產市場是一個政策性的市場，政府的正確引導對市場的健康發(fā)展有著不可忽視的作用。限購政策實施兩年以來成效顯著，有關部門已明確表示會繼續(xù)對市場進行監(jiān)管確保限購措施的實施效果。今后的調控政策要注意到各地監(jiān)管部門調控政策分化嚴重的情況，中央政府要適時對執(zhí)行調控政策不力、放松調控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)實行問責，做到中央與地方的一致性，保證樓市調控政策尤其是限購政策的統(tǒng)一性。此外，2010年以來調控政策頻繁出臺，這種頻繁間斷的政策調整會增加市場的不穩(wěn)定性，在目前房價漸漸回落、市場逐漸趨穩(wěn)之際，政府要更加注意政策的長期延續(xù)性，調控目標不要短視。

四、結語

限購政策執(zhí)行兩年以來效果顯著，房價回歸到合理區(qū)間，市場上的投資和投機性需求也被遏制，住房的消費品角色逐漸恢復。史無前例的調控力度也加大了房地產市場各供給方之間的競爭，部分中小房企被迫退出市場。從長遠來看由于限購政策短期內不會取消，剛性需求和改善型需求仍是購房主力，商業(yè)地產在未來將備受青睞，開發(fā)商會走與產業(yè)相結合的住宅產業(yè)綜合體道路。

房地產市場是一個政策性的市場，房地產調控是房地產市場繼續(xù)發(fā)展的內在深層次需要。為了確保房地產市場繼續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，未來幾年房地產調控政策的重點應該是在投放大規(guī)模保障性住房的同時，如何增加普通商品房的供給；在抑制投資性購房需求和投機性購買需求的同時，如何確保真實自住型和改善型消費需求不受影響，讓房地產市場全面流通，健康持續(xù)地發(fā)展。

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