我國(guó)商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的檢討

摘 要 介紹了商品房預(yù)售中的預(yù)告登記制度，從買(mǎi)賣(mài)雙方的信息不對(duì)稱(chēng)、預(yù)告登記行使的程序保障不足、商品房預(yù)售預(yù)告登記制度在效力上的不足等方面對(duì)商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題進(jìn)行分析。并給出了完善我國(guó)商品房預(yù)告登記制度的法律建議。

關(guān)鍵詞 商品房預(yù)售預(yù)告登記制度 程序保障 登記效力 登記程序

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1 商品房預(yù)售中的預(yù)告登記制度

1.1 商品房預(yù)售中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

商品房預(yù)售又稱(chēng)為期房買(mǎi)賣(mài)，于1954年香港立信置業(yè)公司率先發(fā)明，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為出賣(mài)人將正在建設(shè)而尚未竣工的房屋預(yù)先出售給買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付定金或一定比例的購(gòu)房款，并與出賣(mài)人約定在未來(lái)確定的日期將預(yù)售房屋交付給買(mǎi)受人的行為。這種銷(xiāo)售方式使房產(chǎn)商及時(shí)籌措到工程建設(shè)資金，又避免了購(gòu)房人一次性支付巨額購(gòu)房款，適應(yīng)了市場(chǎng)需要。我國(guó)早在1990年出現(xiàn)了商品房預(yù)售行為，1995 年《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售制度做出相關(guān)規(guī)定，使該制度在法律上正式確立。如今，商品房預(yù)售方式在商品發(fā)買(mǎi)賣(mài)中占90%左右。但是，由于房屋并沒(méi)有竣工，存在許多的不確定因素，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)利大于弊，而預(yù)購(gòu)人所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)要比一般的現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)大許多。

開(kāi)發(fā)商作為“經(jīng)濟(jì)人”，其本質(zhì)是追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，在商品房預(yù)售過(guò)程中其會(huì)利用信息優(yōu)勢(shì)地位，故意隱瞞真實(shí)情況，欺騙誤導(dǎo)購(gòu)房者，使購(gòu)房者陷入錯(cuò)誤而與其簽定商品房預(yù)售合同。這類(lèi)惡意欺詐行為都導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得商品房所有權(quán)，對(duì)購(gòu)房者的權(quán)益造成極大損害。

1.1.1 一房多賣(mài)

一房多賣(mài)的現(xiàn)象在房地產(chǎn)交易過(guò)程中屢見(jiàn)不鮮，在深圳曾發(fā)生過(guò)“香珠花園”事件，大約有247套房屋涉及“一房多賣(mài)”；上海的“天天花園”事件，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了一房七賣(mài)、八賣(mài)的情況。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，因此在商品房“一房多賣(mài)”的情形下，只有辦理了商品房登記的買(mǎi)受人才能夠取得預(yù)售商品房的所有權(quán)，而其他的買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商訂立的商品房預(yù)售合同雖然也有效，但因?yàn)轭A(yù)售商品房的所有權(quán)被已登記的權(quán)利人獲得，根據(jù)“債權(quán)不能對(duì)抗物權(quán)”的原則，其只能獲得合同法上的保護(hù)，即只能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而無(wú)法獲得預(yù)售商品房的所有權(quán)。在房?jī)r(jià)飛漲的今天，開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償肯定小于購(gòu)房者取得房屋所有權(quán)所獲得的經(jīng)濟(jì)利益，因此購(gòu)房者的利益無(wú)法得到最大的保護(hù)。

1.1.2 先抵押再出售

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的資金量非常大，而如今開(kāi)發(fā)商的商業(yè)素養(yǎng)參差不齊，一些開(kāi)發(fā)商為了籌措建房資金，將建造中的商品房所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押給銀行，然后又將已經(jīng)抵押的商品房再出售給購(gòu)房者。由于購(gòu)房者對(duì)于商品房的信息不了解，并且也不知道如何查詢(xún)商品房是否被抵押，往往輕信開(kāi)發(fā)商，與其簽訂預(yù)售合同。一旦開(kāi)發(fā)商沒(méi)有能力清償債務(wù)，房屋和土地使用權(quán)將被拍賣(mài)，購(gòu)房者就無(wú)法取得房屋所有權(quán)，只能請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

1.1.3 無(wú)證預(yù)售

開(kāi)發(fā)商在尚未取得相關(guān)證件或者證件不齊的情況下，擅自進(jìn)行商品房的預(yù)售，或以與買(mǎi)受人簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《意向協(xié)議書(shū)》的形式變相預(yù)售。而這類(lèi)預(yù)售行為因其缺乏相關(guān)行政許可，即使交付了房屋，也不能夠辦理《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》，使買(mǎi)受人蒙受到極大損失。

1.2 預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的制度——預(yù)告登記制度

1.2.1 預(yù)告登記制度概述

在商品房預(yù)售過(guò)程中，對(duì)于以上風(fēng)險(xiǎn)，雖然開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，為購(gòu)房者提供了救濟(jì)途徑，但購(gòu)房者不能順利取得房屋所有權(quán)，購(gòu)房者的損失是無(wú)法完全得到彌補(bǔ)的。因此，為了保護(hù)作為弱勢(shì)群體的購(gòu)房者，追求民法的公平、效率的社會(huì)價(jià)值，建立和完善商品房預(yù)售預(yù)告登記制度是必要的。

商品房預(yù)告登記制度的內(nèi)涵有：①商品房預(yù)告登記是以保全將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)為內(nèi)容，購(gòu)房者使其請(qǐng)求權(quán)具有排他效力，保障將來(lái)取得房屋的所有權(quán)；②商品房預(yù)告登記建立在當(dāng)事人自愿的基礎(chǔ)上，即雙方有預(yù)告登記的約定之后才能申請(qǐng)的，如果沒(méi)有約定，任何人不得強(qiáng)制當(dāng)事人進(jìn)行預(yù)告登記；③商品房預(yù)告登記依附于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而存在。預(yù)告登記必須以當(dāng)事人雙方訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同為前提，如果合同無(wú)效，相應(yīng)的預(yù)告登記也無(wú)效。

1.2.2 我國(guó)法律關(guān)于商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的規(guī)定

《物權(quán)法》第 20 條從預(yù)告登記的目的、發(fā)生條件、申請(qǐng)人、適用范圍、效力等方面確立了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，彌補(bǔ)了商品房預(yù)售效力的缺陷?！斗课莸怯涋k法》對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行了相應(yīng)的補(bǔ)充：第一，預(yù)告登記的適用范圍包括預(yù)購(gòu)商品房、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押和所有權(quán)轉(zhuǎn)讓等等。第二，規(guī)定了預(yù)告登記的效力及申請(qǐng)方式，在辦理預(yù)告登記后，如果未經(jīng)權(quán)利人書(shū)面同意而對(duì)該房屋權(quán)屬進(jìn)行處分的，登記機(jī)關(guān)不得辦理；預(yù)告登記后三個(gè)月不辦理物權(quán)登記的，預(yù)告登記自動(dòng)失效。預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后預(yù)售人沒(méi)按照約定申請(qǐng)預(yù)告登記的，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。第三，申請(qǐng)預(yù)告登記應(yīng)提供的材料等?！斗课莸怯涋k法》進(jìn)一步細(xì)化了預(yù)告登記制度的法律規(guī)定，更有利于實(shí)際操作。但是從實(shí)踐操作來(lái)看，仍然有許多不完善之處。

2 我國(guó)商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的現(xiàn)狀及問(wèn)題檢討

2.1 買(mǎi)賣(mài)雙方的信息不對(duì)稱(chēng)，即房屋信息不公開(kāi)

房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，面臨嚴(yán)重的信息問(wèn)題，而商品房預(yù)售更是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一種創(chuàng)新制度，買(mǎi)賣(mài)雙方信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)在其中表現(xiàn)得尤為明顯。 所謂信息不對(duì)稱(chēng)是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，商品買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)相關(guān)信息的了解有差異，掌握信息比較充分的一方，往往利用對(duì)方的不知情來(lái)欺騙對(duì)方（李昌麒，2011）。開(kāi)發(fā)商作為樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)者，對(duì)樓盤(pán)信息的占有量豐富，擁有比消費(fèi)者更多的有關(guān)樓盤(pán)的實(shí)質(zhì)性信息。隨著商品房預(yù)售制度下期房交易的比例增大，開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱(chēng)也越發(fā)明顯。

開(kāi)發(fā)商不僅熟悉地理位置、戶(hù)型、建筑物類(lèi)型等在內(nèi)的公開(kāi)信息，而且掌握商品房的質(zhì)量、成本、抵押狀況等方面的隱蔽信息。而購(gòu)房者由于專(zhuān)業(yè)知識(shí)和法律知識(shí)的欠缺，很難在短時(shí)間內(nèi)充分認(rèn)識(shí)房屋的隱蔽信息。他們通常只能通過(guò)開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳資料和感官經(jīng)驗(yàn)了解對(duì)房屋影響較小的公共信息，而更多的信息購(gòu)房者不愿花費(fèi)巨大的人力財(cái)力去了解。尤其是對(duì)售后和物業(yè)管理等不確定信息更無(wú)法預(yù)知，如屋面和樓地面滲水、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等只有在入住后才能暴露出來(lái)。

2.2 預(yù)告登記行使的程序保障不足

《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記的概念、適用范圍、效力以及失效等實(shí)體性問(wèn)題規(guī)定得比較詳細(xì)、具體，但對(duì)如何提起并進(jìn)行預(yù)告登記的程序方面的規(guī)定相對(duì)比較簡(jiǎn)單。程序問(wèn)題作為實(shí)體法規(guī)適用的重要保障，《物權(quán)法》中的程序法規(guī)缺失表現(xiàn)嚴(yán)重，即使對(duì)預(yù)告登記的發(fā)生條件、效力等實(shí)體問(wèn)題規(guī)定得非常詳細(xì)，但對(duì)預(yù)告登記的具體部門(mén)，提起預(yù)告登記程序和預(yù)告登記變更等具體操作不做規(guī)定，預(yù)告登記的實(shí)體法規(guī)將缺乏可操作性，從而導(dǎo)致該法條名存實(shí)亡。

具體說(shuō)來(lái)，在預(yù)告登記的提起上，《物權(quán)法》第20條第一款規(guī)定：“雙方當(dāng)事人只有按照約定才能向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記”，而并沒(méi)有規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)交易雙方必須進(jìn)行預(yù)告登記，這樣就可能出現(xiàn)雙方當(dāng)事人無(wú)法達(dá)成進(jìn)行預(yù)告登記的合意。甚至開(kāi)發(fā)商可能利用自己的優(yōu)勢(shì)地位不約定預(yù)告登記，以此來(lái)規(guī)避預(yù)告登記。法律沒(méi)有賦予購(gòu)房者單方提起預(yù)告登記的權(quán)利，這樣對(duì)預(yù)購(gòu)人是很不利的。

《物權(quán)法》也沒(méi)有明確規(guī)定從預(yù)告登記向本登記推進(jìn)的程序，更沒(méi)有規(guī)定當(dāng)從預(yù)告登記向本登記推進(jìn)受阻時(shí)如何救濟(jì)，這將使預(yù)告登記制度從程序保障上陷入根本性的失效。

2.3 商品房預(yù)售預(yù)告登記在效力上不足

我國(guó)《物權(quán)法》僅規(guī)定了保全債權(quán)的效力，而對(duì)于順位保全、破產(chǎn)保全等的效力均未規(guī)定；同時(shí)，預(yù)告登記義務(wù)人未經(jīng)過(guò)預(yù)告登記權(quán)利人同意而處分不動(dòng)產(chǎn)的行為無(wú)效，即實(shí)行絕對(duì)無(wú)效主義，這不僅侵犯了預(yù)告登記義務(wù)人在預(yù)告登記范圍以外的處分權(quán)，也違背了私法領(lǐng)域的意思自治原則。關(guān)于預(yù)告登記對(duì)國(guó)家征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行等公權(quán)力的行使而導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否具有排他效力，我國(guó)法律更沒(méi)有明確的規(guī)定。

3 完善我國(guó)商品房預(yù)告登記制度的法律建議

3.1 建立和完善商品房預(yù)售信息披露制度

3.1.1 加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的信息披露義務(wù)

如前文所述，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的信息極不對(duì)稱(chēng)，大量信息被開(kāi)發(fā)商所壟斷，而購(gòu)房者獲得的信息很少且質(zhì)量不高。商品房位置的固定性、稀缺性以及個(gè)體差異性導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商具有單邊壟斷地位，面對(duì)這種情況必須由具有信息優(yōu)勢(shì)地位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)這種信息披露的義務(wù)。因此，我國(guó)應(yīng)出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，建立健全我國(guó)商品房預(yù)售的信息披露制度，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的信息披露義務(wù)，以此來(lái)增強(qiáng)預(yù)售商品房信息的透明度，改善購(gòu)房者處于明顯弱勢(shì)的地位。

在這方面，我們需要借鑒一些發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。在美國(guó)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于新建的商品房必須編制商品房公開(kāi)發(fā)售說(shuō)明書(shū)，并且在與買(mǎi)方洽談和簽訂合同之前必須向買(mǎi)方提供，以向買(mǎi)方作必要的信息披露。公開(kāi)發(fā)售說(shuō)明書(shū)披露的內(nèi)容極為詳細(xì)，如要求開(kāi)發(fā)商說(shuō)明哪些服務(wù)暫時(shí)由開(kāi)發(fā)商支付費(fèi)用，哪些服務(wù)今后可能會(huì)由業(yè)主分擔(dān)，以及其具體數(shù)額；說(shuō)明簽訂購(gòu)房合同后，購(gòu)房者在商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移交割時(shí)都需要支付哪些費(fèi)用以及其具體數(shù)額；說(shuō)明商品房是否設(shè)有抵押或存在其他缺陷，可能對(duì)物業(yè)小區(qū)及商品房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生哪些不利的影響；說(shuō)明開(kāi)發(fā)商是否有相關(guān)法律訴訟以及其進(jìn)展情況；說(shuō)明在小區(qū)總平面圖上標(biāo)有“必建項(xiàng)目”的建設(shè)項(xiàng)目的資金是否落實(shí)等等。如果在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有向買(mǎi)方提供商品房公開(kāi)發(fā)售說(shuō)明書(shū)，沒(méi)有向買(mǎi)方進(jìn)行相關(guān)信息披露，那么，此合同是可撤銷(xiāo)的。商品房公開(kāi)發(fā)售說(shuō)明書(shū)的性質(zhì)與公司首次公開(kāi)發(fā)行股票的招股說(shuō)明書(shū)類(lèi)似，它是開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房時(shí)，就發(fā)售中的有關(guān)具體事項(xiàng)向公眾所作的披露，并向非特定購(gòu)房者發(fā)出購(gòu)買(mǎi)其商品房的要約。如果公開(kāi)發(fā)售說(shuō)明書(shū)中存在任何虛假或誤導(dǎo)的內(nèi)容，或?qū)χ匾聦?shí)有隱瞞，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的信息披露義務(wù)作出規(guī)定，明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)全面、及時(shí)地向購(gòu)房者提供有關(guān)商品房真實(shí)、全面的信息。具體內(nèi)容應(yīng)包括:①開(kāi)發(fā)商的基本信息。如公司的名稱(chēng)、住所、資質(zhì)證明、資產(chǎn)負(fù)債情況，公司是否涉及訴訟糾紛，公司《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，付清地價(jià)款的土地使用證，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及相關(guān)的證明文件。②建筑商名稱(chēng)、資質(zhì)證明文件、工程進(jìn)度款支付情況等。③預(yù)售商品房的有關(guān)信息。④預(yù)售資金運(yùn)作情況。包括預(yù)售資金的撥付和提取的時(shí)間、數(shù)額、用途等。⑤前期物業(yè)服務(wù)商名稱(chēng)、資質(zhì)證明、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

3.1.2 強(qiáng)化政府在建立和完善商品房預(yù)售信息披露中的作用

為了克服信息失靈，同加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的信息披露義務(wù)一樣，政府也有義務(wù)為消費(fèi)者提供真實(shí)、準(zhǔn)確的信息。我國(guó)政府已經(jīng)清楚地意識(shí)到信息披露制度的重要性，并已經(jīng)著手初步制定了相關(guān)制度。2010 年4月國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》第十條。

按照國(guó)務(wù)院的《通知》，政府主管部門(mén)要建立和完善個(gè)人住房信息數(shù)據(jù)庫(kù)，完善公開(kāi)查閱制度。全面建設(shè)城市和農(nóng)村房屋信息數(shù)據(jù)庫(kù)，該數(shù)據(jù)庫(kù)包括農(nóng)村和城市符合預(yù)售條件的期房、現(xiàn)房以及二手房相關(guān)信息，尤其不可忽視農(nóng)村房屋信息的建設(shè)，避免類(lèi)似小產(chǎn)權(quán)房的情況產(chǎn)生。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)要嚴(yán)格審核信息數(shù)據(jù)的格式和內(nèi)容，保證信息的真實(shí)性和完整性，并且應(yīng)在相關(guān)網(wǎng)站上定期披露商品房預(yù)售交易市場(chǎng)的有關(guān)信息。雖然《物權(quán)法》確立了不動(dòng)產(chǎn)的公開(kāi)查詢(xún)?cè)瓌t，但是并沒(méi)有規(guī)定具體的查詢(xún)程序和范圍。因此，還應(yīng)該基于個(gè)人住房信息的數(shù)據(jù)庫(kù)建立查詢(xún)系統(tǒng)，最好通過(guò)建立相關(guān)網(wǎng)站，允許自然人、利害關(guān)系人以及司法機(jī)關(guān)查詢(xún)?？晒┎樵?xún)的信息將包括商品房在內(nèi)的個(gè)人住房基本情況、產(chǎn)權(quán)變動(dòng)經(jīng)過(guò)，以方便相關(guān)權(quán)利人及時(shí)、全面了解商品房的詳細(xì)信息，進(jìn)而保障交易安全。其次，應(yīng)明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商違反信息披露制度應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。對(duì)不及時(shí)披露信息、拒絕披露或披露不實(shí)、披露不全的開(kāi)發(fā)商，可根據(jù)情節(jié)輕重給予書(shū)面警告、罰款、取消其從業(yè)資格等處罰。

3.2 完善登記程序

3.2.1 引入強(qiáng)制預(yù)告登記程序

正如前文所述，《物權(quán)法》沒(méi)有賦予一方當(dāng)事人單獨(dú)提起預(yù)告登記的權(quán)利，為了保障購(gòu)房者的利益，有必要賦予預(yù)購(gòu)方在進(jìn)行預(yù)告登記方面更多的程序法上的權(quán)利，引入強(qiáng)制預(yù)告登記程序是必要的。在預(yù)告登記一方逃避登記時(shí)，可以通過(guò)法院的介入實(shí)現(xiàn)對(duì)請(qǐng)求權(quán)的保全，預(yù)告登記權(quán)利人也無(wú)需說(shuō)明被保全的請(qǐng)求權(quán)有不能實(shí)現(xiàn)的危險(xiǎn)，只需要證明存在著可為預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)即可。

3.2.2 規(guī)定預(yù)告登記向本登記推進(jìn)的程序

預(yù)告登記是暫時(shí)登記，它只在于保全權(quán)利人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，使之具有對(duì)抗第三人的效力，如果預(yù)告登記權(quán)利人要真正實(shí)現(xiàn)該請(qǐng)求權(quán)，還有需要進(jìn)行本登記。如果最后沒(méi)有將預(yù)告登記推進(jìn)到本登記，預(yù)告登記就沒(méi)有任何意義，但《物權(quán)法》沒(méi)有規(guī)定預(yù)告登記推進(jìn)到本登記的程序。

第一，進(jìn)行預(yù)告登記后，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有對(duì)商品房進(jìn)行其他處分，預(yù)告登記人應(yīng)當(dāng)在法定時(shí)間內(nèi)要求登記機(jī)關(guān)予以本登記。第二，預(yù)告登記之后，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)其商品房進(jìn)行了其他處分，并且其處分妨礙預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其是相對(duì)無(wú)效的，只有在預(yù)告登記被注銷(xiāo)或者不能實(shí)現(xiàn)本登記的情況下才是有效的；如果其處分不妨礙預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的，則自然是有效的。

3.2.3 建立房地產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)代理人制度，保障商品房預(yù)售預(yù)告登記的效率

預(yù)告登記制度與諸多法律制度密切相關(guān)，購(gòu)房者專(zhuān)業(yè)知識(shí)非常欠缺，導(dǎo)致預(yù)告登記程序中許多遺漏和重復(fù)的情況，申請(qǐng)登記案件被退回補(bǔ)正多次，以至于預(yù)告登記的周期長(zhǎng)、效率低，增大交易過(guò)程中的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，甚至損害購(gòu)房者或者開(kāi)發(fā)商的利益?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》和其他有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定了房地產(chǎn)登記可以委托他人代理，這是房地產(chǎn)登記代理制度的萌芽。首先，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該在全國(guó)范圍內(nèi)建立房地產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)代理人職業(yè)資格制度，組織專(zhuān)業(yè)代理人職業(yè)資格考試，并在通過(guò)考試后進(jìn)行從業(yè)培訓(xùn)。專(zhuān)業(yè)代理人代理保證了代理人和當(dāng)事人充分的意思自治，弱化了政府的行政色彩，減少權(quán)力尋租，能夠充分保證當(dāng)事人的權(quán)利，并且代理人具有相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，能很好地保障當(dāng)事人的交易安全。

3.3 加強(qiáng)預(yù)告登記的效力

3.3.1 擴(kuò)大預(yù)告登記的效力范圍

由《物權(quán)法》第 20 條可知，中國(guó)在立法層面規(guī)定了預(yù)告登記的保全效力。而預(yù)告登記的本質(zhì)是借助順位制度來(lái)實(shí)現(xiàn)所保全請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先地位，因此，應(yīng)擴(kuò)大預(yù)告登記的效力范圍，將順位保全效力、破產(chǎn)保護(hù)效力以及預(yù)警效力納入預(yù)告登記。

3.3.2 應(yīng)該明確中間處分行為的效力相對(duì)無(wú)效

由《物權(quán)法》第 20 條可知，在預(yù)告登記發(fā)生后，對(duì)未經(jīng)預(yù)告權(quán)利人同意的處分行為是不發(fā)生任何效力的。由此可知，我國(guó)采取的是絕對(duì)無(wú)效原則。但是預(yù)告登記僅賦予了請(qǐng)求權(quán)一定的物權(quán)效力，請(qǐng)求權(quán)并沒(méi)有因此而變成物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)利人的處分權(quán)僅僅是受到一定的限制，而并沒(méi)有全部喪失。我們應(yīng)區(qū)分處分行為是否妨害登記權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的行使。至少，在以下兩種情況下可以認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的處分行為有效：①預(yù)告登記無(wú)效或者被撤消的情形；②不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的處分行為與預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利內(nèi)容不相沖突的情形。這樣做兼顧了雙方當(dāng)事人的利益，有利于維護(hù)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的效率。

參考文獻(xiàn)

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