沈陽市舊住宅區(qū)實行物業(yè)管理的瓶頸與對策

摘要：舊住宅區(qū)在沈陽市占有較大比重，并且物業(yè)管理水平不高，一定程度上影響了城市化進(jìn)程與和諧社區(qū)建設(shè)。通過分析舊住宅區(qū)實行物業(yè)管理的問題并從多角度給出對策建議，促進(jìn)沈陽市舊住宅小區(qū)加快實現(xiàn)市場化管理，改善居民的生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量，加快和諧社區(qū)與和諧社會建設(shè)。

關(guān)鍵詞：沈陽市；舊住宅區(qū)；物業(yè)管理；對策

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）31-0134-02

一、沈陽市舊住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

根據(jù)沈陽市最新《物業(yè)管理條例》的界定，“舊住宅區(qū)是指2000年6月底以前交付使用，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責(zé)任的住宅區(qū)，以及由政府組織建設(shè)的安居、解困和回遷等住宅區(qū)”。

隨著中國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展、房地產(chǎn)市場的繁榮以及人民生活水平的大幅度改善，人們對居住環(huán)境的要求也日益提高。自20世紀(jì)80年代初物業(yè)管理引入中國以來，無論理論研究還是發(fā)展實踐，均取得了巨大的成就。目前所有的新建商品房小區(qū)基本實現(xiàn)了專業(yè)化的物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)的好壞成為了人們購房的重要參考，也是眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)搶占市場的主要戰(zhàn)略之一。

然而，與此相對的現(xiàn)象卻是，建設(shè)于上個世紀(jì)的諸多老舊樓房、小區(qū)卻無人問津，居民生活遭遇著“房屋破損、管線老化、跑冒滴漏無人管、衛(wèi)生環(huán)境惱人心”等諸多難題，很多舊小區(qū)存在重大的安全隱患，消防設(shè)施缺失，沒有封閉圍墻和防盜裝置，甚至缺少必要的照明設(shè)備，是盜竊以及一些暴力事件的易發(fā)地，嚴(yán)重影響了居民的生活質(zhì)量以及和諧社區(qū)的建設(shè)，是城市治理過程中重要難題。據(jù)沈陽市棄管住宅小區(qū)綜合改造工程會議數(shù)據(jù)統(tǒng)計，沈陽市現(xiàn)有3 381個住宅區(qū)，建筑面積約1.61億平方米，其中舊小區(qū)2 367個，占住宅區(qū)總量的70%。已實行物業(yè)管理的685個，未實行物業(yè)管理的2 696個，占總住宅區(qū)的80.1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)其他特大城市(天津為24%，上海為50%)。截至2010年12月沈陽市已完成改造的舊住宅區(qū)389個，完成改造面積1 635萬平方米。但在2 367個舊小區(qū)中，還有1 978個由于各種原因成為棄管住宅區(qū)未能加以改造。如此數(shù)量的老舊小區(qū)，如果不能盡快解決廣大居民的生活難題，將會帶來眾多的社會問題。

從國內(nèi)其他城市的成功經(jīng)驗看，以往由街道或居委會代管，或者民主自治的模式只能作為過渡，最終引入專業(yè)物業(yè)管理是舊小區(qū)改造的必然趨勢。雖然近期省內(nèi)很多城市（包括沈陽以及省內(nèi)其他城市）開始重視對老舊小區(qū)的管理改造，也有眾多的小區(qū)開始實行專業(yè)化的物業(yè)管理，但是卻因為存在種種約束導(dǎo)致管理效率不高、效果不理想，甚至因為引入物業(yè)管理產(chǎn)生了更多的糾紛和矛盾。因此，深入了解老舊小區(qū)的運(yùn)行現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)問題并找到解決問題的辦法，協(xié)調(diào)多方力量，切實為廣大老舊小區(qū)居民解決實際問題，是一項亟待研究的課題。

二、沈陽市舊住宅區(qū)實行物業(yè)管理的瓶頸分析

與新建小區(qū)相比，舊小區(qū)實行物業(yè)管理存在諸多的難題，概況起來主要包括：

1.硬件先天不足是大部分舊小區(qū)存在的主要問題。尤其是20世紀(jì)八九十年代及以前的住宅區(qū)，在開發(fā)建設(shè)之初規(guī)劃就比較簡單，配套設(shè)施不齊全，基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱。再加上房屋管理主體多元化，權(quán)責(zé)不清等歷史問題，導(dǎo)致房屋維修困難，很多房屋破損嚴(yán)重，管網(wǎng)老化。另外，很多舊小區(qū)綠化面積小、停車位缺乏，甚至沒有圍墻等基本的安全防護(hù)設(shè)施，存在較大的安全隱患。對如此的舊住宅區(qū)實行物業(yè)管理需要大量的前期資金投入，所以很多物業(yè)管理企業(yè)不愿意接手舊小區(qū)。

2.產(chǎn)權(quán)形式復(fù)雜多樣，嚴(yán)重影響市場化管理。沈陽是典型的老工業(yè)基地，國有企業(yè)眾多，最為典型的就是很多舊小區(qū)原來由國有企業(yè)開發(fā)并作為員工宿舍，產(chǎn)權(quán)屬于相關(guān)企業(yè)。但隨著市場變遷，很多企業(yè)出現(xiàn)了分立、合并、解散等情況，原來的房屋權(quán)屬無從確認(rèn)，導(dǎo)致管理過程中費(fèi)用的承擔(dān)、責(zé)任的劃分、服務(wù)的水平確定等均存在諸多難題。

3.多頭管理較為突出，協(xié)調(diào)解決問題困難。物業(yè)服務(wù)過程中，涉及到水暖、電、氣、綠化，通訊等眾多相關(guān)部門和單位，利益關(guān)系、市場關(guān)系、社會關(guān)系環(huán)環(huán)相扣。再加上房屋產(chǎn)權(quán)形式多樣，原有的管理模式很難立即打破，房管部門、社區(qū)部門等與物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在一定的利益沖突。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)后，雖然可以專業(yè)化、高效率的進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但仍面臨著與街道、綠化、派出所等部門的利益沖突。

4.業(yè)主的素質(zhì)與認(rèn)識程度存在較大差異。舊小區(qū)居民大多為原企業(yè)職工或其家屬，以老年人、低收入家庭為主，這部分人對于物業(yè)管理的認(rèn)識不足，消費(fèi)觀念較為陳舊，并且消費(fèi)能力也有限。同時實行物業(yè)管理需要全體業(yè)主或業(yè)主大會作出決定，而這些舊小區(qū)基本上沒有業(yè)主組織，這樣使物業(yè)企業(yè)不愿意，也很難進(jìn)入舊小區(qū)進(jìn)行管理和服務(wù)。

三、沈陽市舊住宅區(qū)實行物業(yè)管理的對策建議

1.行使政府職能，提供制度保障。在對老舊小區(qū)改造的過程中，政府必須發(fā)揮主導(dǎo)作用，其中統(tǒng)一立法工作尤其重要，必須在制度上保證舊小區(qū)實行物業(yè)管理的明確性、方向性與規(guī)范性，減少不必要的糾紛和爭議。目前，沈陽市《物業(yè)管理條例》規(guī)定，“市和區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)制定舊住宅區(qū)綜合改造和管理的中長期規(guī)劃和年度計劃，并安排專項資金用于舊住宅區(qū)的綜合改造，對供水、供氣、供熱、排水等配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行修繕和改造”。該條例為物業(yè)管理企業(yè)接管舊小區(qū)提供了一定的激勵作用。沈陽市沈河區(qū)在此方面已經(jīng)進(jìn)行了嘗試，該區(qū)每年都將投入1 000萬元“物業(yè)管理資金”，用于全區(qū)15個街道下屬124個社區(qū)的物業(yè)輔助管理。物業(yè)管理資金可用于扶持貧困戶、以獎代補(bǔ)激勵物業(yè)公司等，該措施可為舊小區(qū)實行物業(yè)管理提供動力支持。同時，老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施大都破損嚴(yán)重，把這些維修維護(hù)成本全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司也存在一定的不合理性，因此，政府應(yīng)該在此方面加大投入，提供基礎(chǔ)資金支持。與此類似，繼續(xù)挖掘政府職能部門潛力，創(chuàng)新服務(wù)功能。

2.開展人才戰(zhàn)略，培養(yǎng)、培訓(xùn)高素質(zhì)物業(yè)管理人才。物業(yè)管理屬于服務(wù)業(yè)，服務(wù)質(zhì)量的高低與服務(wù)人員的素質(zhì)具有極其密切的關(guān)系。物業(yè)管理過程中，因為物業(yè)服務(wù)態(tài)度、服務(wù)效率、服務(wù)質(zhì)量等方面產(chǎn)生的糾紛為數(shù)眾多，其中的專業(yè)人才缺乏是主要原因。因此，在整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)大力開展人才戰(zhàn)略，校企對接、再培訓(xùn)、資格考試等形式要加以大力推廣，盡快提高物業(yè)企業(yè)以及物業(yè)行業(yè)的管理水平、服務(wù)水平與服務(wù)質(zhì)量。

3.切實解決歷史遺留問題，理順權(quán)屬關(guān)系與管理體制。歷史遺留問題包括房屋質(zhì)量問題、管線老化情況等硬件問題，以及房屋產(chǎn)權(quán)屬性、管理部門重疊或缺位等體制問題。把老舊小區(qū)推向市場，就要先解決這些固有遺留問題。

4.深入開展物業(yè)服務(wù)評價與整改活動。無論通過什么形式，將老舊小區(qū)進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理，都應(yīng)該進(jìn)行定期的評價和考核，針對問題及時的進(jìn)行解決，為此，依托較為完善的評價指標(biāo)體系跟蹤考核物業(yè)服務(wù)并及時改進(jìn)問題，才能實現(xiàn)長期的合作。在此過程中，物業(yè)企業(yè)、居民、相關(guān)職能部門之間長期、高效的溝通機(jī)制建設(shè)尤為重要。

5.創(chuàng)新物業(yè)管理模式，多渠道多途徑實現(xiàn)收支均衡。收支均衡是指物業(yè)公司與居民雙方面達(dá)到一個收入支出長期均衡的狀態(tài)，即物業(yè)公司通過收取物業(yè)費(fèi)以及其他經(jīng)營性業(yè)務(wù)作為企業(yè)收入，同時提供各種物業(yè)服務(wù)，在人力資源以及各種設(shè)備、原材料等方面需要支出，還要獲得合理的利潤。作為業(yè)主，物業(yè)費(fèi)是其享受物業(yè)服務(wù)的支出，二者是否匹配，更多的體現(xiàn)在居民的滿意度上。但是現(xiàn)實中，更多的情況是物業(yè)企業(yè)認(rèn)為收不抵支，居民則認(rèn)為支出不值，導(dǎo)致矛盾不斷。如果能夠創(chuàng)新管理模式，物業(yè)企業(yè)多渠道籌集資金，進(jìn)而提高物業(yè)服務(wù)水平；居民從自身角度更多的理解和認(rèn)識物業(yè)服務(wù)的內(nèi)涵，與物業(yè)企業(yè)配合，則會使物業(yè)服務(wù)更加和諧。

6.全社會共同參與，宣傳學(xué)習(xí)物業(yè)管理常識。物業(yè)管理是20世紀(jì)80年代初引入中國的，但以東南沿海城市較為發(fā)達(dá)，東北地區(qū)在這方面的理念稍顯落后，很多小區(qū)居民因為不理解物業(yè)管理的內(nèi)涵而對這種花錢買服務(wù)的模式加以排斥。因此，在舊小區(qū)引入物業(yè)管理的過程中，讓居民理解物業(yè)管理的內(nèi)涵，并大力宣傳《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》以及相關(guān)地方性規(guī)則制度，讓廣大業(yè)主理解并接受這種管理模式，改善目前“收費(fèi)難”以及“物業(yè)企業(yè)什么都應(yīng)該管”的現(xiàn)狀，是一項極其重要的任務(wù)。在此過程中，街道、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)乃至業(yè)主委員會等都要承擔(dān)起責(zé)任，采取多種形式普及常識。

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[責(zé)任編輯 安世友]