建筑工程房地產(chǎn)管理技術(shù)探索

[摘要]本文結(jié)合筆者工程管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出作為房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工中如何有效地管理項(xiàng)目，確保項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)高效完成，旨在為同類工程提供參考借鑒。

[關(guān)鍵詞]建筑工程；成本控制；質(zhì)量控制；過程控制

1.引言

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，其主要目標(biāo)就是如何高效高質(zhì)地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目竣工，因此作為開發(fā)商管理人員就必須負(fù)責(zé)項(xiàng)目的成本控制、工程進(jìn)度、質(zhì)量管理的技術(shù)支持和項(xiàng)目管理工作，對(duì)所負(fù)責(zé)的工程項(xiàng)目，有效地執(zhí)行其預(yù)定的工期、質(zhì)量、安全、成本等實(shí)施計(jì)劃。在項(xiàng)目管理中通過組織、協(xié)調(diào)、控制和決策，對(duì)各生產(chǎn)施工要素采取全過程的動(dòng)態(tài)管理。這需要管理人員在工程施工過程中，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求、驗(yàn)收規(guī)范、規(guī)定，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、成本、進(jìn)度、安全等工作?，F(xiàn)結(jié)合筆者實(shí)踐，探討作為開發(fā)商管理人員如何在項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)有效管理。

2.現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理

作為開發(fā)商管理人員，必須對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)所進(jìn)行的與質(zhì)量有關(guān)的活動(dòng)進(jìn)行觀察、監(jiān)督與檢查，核心是檢查現(xiàn)場(chǎng)的施工工作是否按已批準(zhǔn)的程序進(jìn)行。在施工現(xiàn)場(chǎng)所采取的質(zhì)量檢查活動(dòng)是隨機(jī)的，在無特殊原因，原則上應(yīng)當(dāng)每天都要進(jìn)行。

加強(qiáng)技術(shù)管理，認(rèn)真貫徹規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)管理制度，建立崗位責(zé)任制，熟悉施工圖紙及有關(guān)技術(shù)要求，做好技術(shù)交底工作。實(shí)行目標(biāo)管理，進(jìn)行目標(biāo)分解，按單位工程及分部分項(xiàng)工程落實(shí)到責(zé)任部門和人員。從項(xiàng)目的各部門到班組，層層落實(shí)，明確責(zé)任，制定措施，從上到下層層開展，使全體職工在生產(chǎn)的過程中用從嚴(yán)求實(shí)的工作質(zhì)量、用精心操作的工序質(zhì)量，一步一個(gè)腳印地去實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。積極開展質(zhì)量管理（QC）小組的活動(dòng)，工人、技術(shù)人員、項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)“三結(jié)合”，針對(duì)技術(shù)質(zhì)量關(guān)鍵組織攻關(guān)，積極做好QC成果的推廣應(yīng)用工作。

2.1材料質(zhì)量管控。根據(jù)工程物資的類別和要求，了解市場(chǎng)信息，初步確定供應(yīng)商名單，組織有關(guān)人員對(duì)報(bào)選供應(yīng)商進(jìn)行考察，分析比較考察結(jié)果，確定滿足要求的合格供應(yīng)商；根據(jù)工程需要編制月物資需用計(jì)劃報(bào)項(xiàng)目總工審批后交項(xiàng)目材料采購(gòu)員，物資需用計(jì)劃中需注明工程名稱產(chǎn)品、型號(hào)規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量要求、需用時(shí)間等；

2.2施工過程中的質(zhì)量控制。加強(qiáng)施工工藝管理，保證工藝過程的先進(jìn)、合理和相對(duì)穩(wěn)定，以減少和預(yù)防質(zhì)量事故、次品的發(fā)生。堅(jiān)持質(zhì)量檢查與驗(yàn)收制度，嚴(yán)格執(zhí)行“三檢制”原則，上道工序不合格不得進(jìn)入下道工序施工，對(duì)于質(zhì)量容易波動(dòng)，容易產(chǎn)生質(zhì)量通病或?qū)こ藤|(zhì)量影響比較大的部位和環(huán)節(jié)加強(qiáng)預(yù)檢、中間檢和技術(shù)復(fù)核工作，以保證工程質(zhì)量。對(duì)隱蔽工程做好隱、預(yù)檢記錄、專業(yè)質(zhì)檢員作好復(fù)檢工作，再請(qǐng)業(yè)主代表、監(jiān)理代表、質(zhì)檢站驗(yàn)收。做好各工序的成品保護(hù)工作，下道工序的操作者即為上道工序的成品保護(hù)者，后續(xù)工序不得以任何借口損壞前一道工序的產(chǎn)品。

混凝土、砂漿、防水材料的配合比應(yīng)符合要求，由試驗(yàn)室先進(jìn)行試配，經(jīng)試驗(yàn)合格后方可使用。混凝土在澆筑過程中必須認(rèn)真檢查其組成材料的質(zhì)量和用量、拌制點(diǎn)及澆筑點(diǎn)的坍落度以及攪拌時(shí)間，并按規(guī)范留置試塊。及時(shí)準(zhǔn)確地收集質(zhì)量保證原始資料，并作好整理歸檔工作，為整個(gè)工程積累原始準(zhǔn)確的質(zhì)量檔案，各類資料的整理與施工進(jìn)度同步。鋼筋、水泥等重要物資必須有從各批材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)到使用于建（構(gòu)）筑物的具體部位的跟蹤原始記錄。

2.3產(chǎn)品驗(yàn)收管控。開發(fā)商管理人員在產(chǎn)品的驗(yàn)收控制中，著重抓二個(gè)層面的驗(yàn)收：1）承包單位質(zhì)保體系的自查、自檢、自驗(yàn)三級(jí)驗(yàn)收制度。在這個(gè)層面上，主要是依靠抓承包單位的管理去實(shí)現(xiàn)，強(qiáng)化工序報(bào)驗(yàn)制度與手序，對(duì)一次報(bào)驗(yàn)不通過的部品、工序再?gòu)淖詸z開始，重新進(jìn)入驗(yàn)收程序。2）對(duì)工程部的驗(yàn)收。針對(duì)不同的施工階段，不同的系統(tǒng)采取了相應(yīng)的驗(yàn)收方式方法，在主體施工階段，進(jìn)行的主要是工序驗(yàn)收，這部分直接關(guān)系到產(chǎn)品的適用功能。如確保建筑產(chǎn)品的觀感質(zhì)量，幾何尺寸準(zhǔn)確，外形美觀，混凝土結(jié)構(gòu)內(nèi)實(shí)外光、棱角平直、埋件正確、接頭平整，標(biāo)號(hào)和強(qiáng)度符合設(shè)計(jì)要求。屋面、溝坑無滲漏且排水暢通。墻面平整、色澤均勻、線條平直、陰陽(yáng)角方正、垂直。地面平整、無裂紋、無積水、蓋板平穩(wěn)、周邊順直。土建主要項(xiàng)目?jī)?nèi)在質(zhì)量控制良好；地基處理質(zhì)量可靠、沉降觀測(cè)值準(zhǔn)確且在允許范圍內(nèi)。鋼筋材質(zhì)及焊接進(jìn)行全過程跟蹤管理，各驗(yàn)收批焊接檢驗(yàn)一次合格率大于96%。對(duì)混凝土進(jìn)行全過程質(zhì)量控制，各檢驗(yàn)批混凝土強(qiáng)度評(píng)定合格率達(dá)到100%。

3.工期保證管理措施

3.1從管理制度上管理。落實(shí)崗位責(zé)任制，明確從項(xiàng)目經(jīng)理到各級(jí)管理人員工作的職責(zé)，相互協(xié)商，防止打亂仗。加強(qiáng)技術(shù)交底和技術(shù)責(zé)任制。全部施工工序由相關(guān)技術(shù)人員組織技術(shù)交底，施工過程中由技術(shù)員、質(zhì)安員、工長(zhǎng)認(rèn)真復(fù)核，尤其對(duì)測(cè)量定位、原材料質(zhì)量、配合比要嚴(yán)格把關(guān)，做好隱蔽驗(yàn)收。加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)工作，全體進(jìn)場(chǎng)人員均應(yīng)接受進(jìn)場(chǎng)教育和必要的培訓(xùn)工作，每個(gè)員工都能熟練操作，提高工效。嚴(yán)格獎(jiǎng)罰制度，施工中以分部分項(xiàng)控制點(diǎn)實(shí)施獎(jiǎng)罰，以提高員工積極性。建立領(lǐng)導(dǎo)值班制度，以適應(yīng)工地快節(jié)奏、滿荷載、日夜均衡作業(yè)的要求。

3.2從施工組織上管理。均衡組織施工，加強(qiáng)各個(gè)隊(duì)伍間的組織協(xié)調(diào)工作，同時(shí)盡可能使多數(shù)工序提前，見縫插針的進(jìn)行，以加快施工進(jìn)度。加強(qiáng)計(jì)劃和調(diào)度，計(jì)劃設(shè)月計(jì)劃、旬計(jì)劃、周、日作業(yè)計(jì)劃，堅(jiān)持每天生產(chǎn)調(diào)度，從人力、資金、物質(zhì)上充分保證。根據(jù)工程特點(diǎn)科學(xué)合理的實(shí)施分段流水作業(yè)，適當(dāng)組織交叉作業(yè)，以爭(zhēng)取工期，為后續(xù)工序提供工作面。做好機(jī)械設(shè)備維修保養(yǎng)工作，使之保持完好狀態(tài)，防止施工時(shí)出現(xiàn)故障。做好資金平衡工作，保證工程順利進(jìn)行。

3.3從技術(shù)措施上管理。編制好施工組織設(shè)計(jì)，做好技術(shù)準(zhǔn)備工作；認(rèn)真學(xué)習(xí)圖紙，做好圖紙會(huì)審。施工中隨時(shí)和設(shè)計(jì)單位取得聯(lián)系解決圖紙問題?？茖W(xué)合理地提出修改圖紙建議，提高工效，保證質(zhì)量。大力推廣采用新技術(shù)、新材料、新工藝、從技術(shù)措施上保證施工工期的提前。

4.施工安全管理

（1）安全檢查管理制度。通過結(jié)合工程實(shí)踐，作為專職安全管理員，要隨時(shí)檢查以下內(nèi)容：班組人員防護(hù)用品是否完好及正確使用，作業(yè)環(huán)境是否安全，機(jī)械設(shè)備的保險(xiǎn)裝備是否完好，安全措施是否落實(shí)。每天檢查安全隱患、違章指揮、違章作業(yè)的情況一旦發(fā)現(xiàn)及時(shí)發(fā)出整改通知，限期整改。分公司里每月定期進(jìn)行安全檢查，檢查安全防護(hù)措施，各種違章制度執(zhí)行情況、安全措施等。

（2）安全管理。安全負(fù)責(zé)人和技術(shù)負(fù)責(zé)人定期或不定期召開由管理人員參加的安全生產(chǎn)會(huì)議，以便于研究安全生產(chǎn)對(duì)策，確定各項(xiàng)措施執(zhí)行人，處理安全事故，學(xué)習(xí)有關(guān)的安全生產(chǎn)文件。班組每天晚上定期召開安全總結(jié)會(huì)議，對(duì)當(dāng)天生產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)，針對(duì)不安全因素，發(fā)動(dòng)群眾，提出整改意見，防患于未然，學(xué)習(xí)有關(guān)的安全生產(chǎn)文件等。

5.結(jié)語(yǔ)

實(shí)踐表明，作為開發(fā)商管理人員應(yīng)當(dāng)全面調(diào)度公司的人、財(cái)、物，嚴(yán)格按照質(zhì)量安保體系運(yùn)行。精心組織、科學(xué)管理，確保實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)預(yù)定目標(biāo)。如何優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、按期、安全、文明地建好工程是開發(fā)商管理人員的目標(biāo)。

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