房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略研究

【摘要】隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法制化以及公民依法納稅意識(shí)的提高，出現(xiàn)了納稅籌劃。而房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，同時(shí)也是繳納稅種最多的行業(yè)之一。針對(duì)以上現(xiàn)狀，本文淺析了稅收籌劃的理論內(nèi)涵，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)提出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的主要稅種的稅收籌劃辦法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃策略 土地增值稅 企業(yè)所得稅 營(yíng)業(yè)稅

一、引言

近年來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是中央和地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)施行宏觀調(diào)控的力度進(jìn)一步加大。為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了一系列的政策，如“國(guó)六條”、“新國(guó)八條”等政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。據(jù)調(diào)查得知，我國(guó)從2010年到現(xiàn)在，已經(jīng)10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從而抵制房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲；在2011年11月22日，中央電視臺(tái)《共同關(guān)注》節(jié)目報(bào)道：應(yīng)國(guó)家政策的實(shí)施，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭企業(yè)開(kāi)始帶頭降價(jià)，最大的降幅達(dá)到了30%。

然而因土地成本、人工成本等的不斷上升，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理成本較高。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控與宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮相疊加的宏觀政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地，必須要想辦法通過(guò)納稅籌劃降低納稅的成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)的最大化。另外，因市場(chǎng)的不確定因素增加，購(gòu)房者的觀望心態(tài)加重，市場(chǎng)成交量急劇下降，造成房地產(chǎn)企業(yè)紛紛下調(diào)房?jī)r(jià)，進(jìn)一步縮減了企業(yè)利潤(rùn)空間。這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)采取合理合法的對(duì)策進(jìn)行納稅籌劃以減輕稅負(fù)非常重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義

（一）納稅籌劃可以減少企業(yè)不必要的稅收，降低成本

任何納稅籌劃的行為，產(chǎn)生的根本原因都是經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，即經(jīng)濟(jì)主體為追求自身經(jīng)濟(jì)利益的最大化。企業(yè)衡量盈利與否的標(biāo)準(zhǔn)為稅后利潤(rùn)，即收入減去含稅成本再減去稅收，在收入固定的情況下，只有降低企業(yè)或個(gè)人的成本費(fèi)用及稅收支出，才能夠獲取更大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，但隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的步步施行，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)被擠壓過(guò)度，逐漸在由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變。加上如今房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量龐大，競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，他們就必須通過(guò)納稅籌劃的手段實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，加快企業(yè)資金流動(dòng)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也更有利于企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。

而稅收作為企業(yè)成本，與企業(yè)利益密切相關(guān)。全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及的各稅種，準(zhǔn)確把握其征繳稅率，充分享受各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，可以壓縮無(wú)意義的經(jīng)營(yíng)成本，合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，增加利潤(rùn)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）納稅籌劃推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更有效地執(zhí)行國(guó)家稅收法規(guī)和財(cái)務(wù)政策

現(xiàn)如今，中國(guó)的稅制建設(shè)處于不斷發(fā)展、完善的階段，眾所周知，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同時(shí)期，會(huì)有不同稅收調(diào)節(jié)政策與制度。房地產(chǎn)企業(yè)要想節(jié)省更多的稅收，必須隨時(shí)隨地密切關(guān)注國(guó)家的最新稅收法規(guī)和最新政策。一旦稅法有所變化，納稅籌劃人會(huì)從追求納稅人的最大利益角度出發(fā)，采取相應(yīng)措施，把稅收的意圖迅速融入納稅人企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中。從該方面來(lái)看，納稅籌劃客觀上起到了更有效地貫徹稅收法律法規(guī)的作用。要做好納稅籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真積極地執(zhí)行新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，依法分?jǐn)偲髽I(yè)成本，合法、準(zhǔn)確地核算納稅金額。

（三）納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不可或缺的重要內(nèi)容

納稅籌劃涉及到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面，既涉及企業(yè)自身的生產(chǎn)過(guò)程，還涉及企業(yè)的客戶；既涉及房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略，也涉及到經(jīng)營(yíng)的過(guò)程；既涉及到財(cái)務(wù)人員，也涉及到與資金流相關(guān)的其他人員；既涉及房地產(chǎn)企業(yè)的材料采購(gòu)，也涉及企業(yè)產(chǎn)品的銷售。由此可見(jiàn)，納稅籌劃具有企業(yè)管理的整體性和籌劃的系統(tǒng)性，合法合理地進(jìn)行納稅籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中不可缺少的一部分。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路

（一）基本原則

1．房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循稅法對(duì)營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的要求。2．房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)防止在收入計(jì)量上出現(xiàn)與稅法對(duì)抗的行為，具體包括三點(diǎn)：（1）對(duì)價(jià)外費(fèi)用的處理，或選擇巧妙，或選擇規(guī)范。（2）對(duì)房屋的部分讓價(jià)與優(yōu)惠，注意開(kāi)票與入賬的時(shí)間差。（3）對(duì)讓價(jià)過(guò)大的，應(yīng)有充分的理由，主要是房屋的質(zhì)量和市場(chǎng)價(jià)格，或資金回籠。

（二）減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

對(duì)于房屋轉(zhuǎn)讓而言，是以轉(zhuǎn)讓收入作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)征營(yíng)業(yè)稅及附加稅的，因此，房屋在企業(yè)之間，或企業(yè)與個(gè)人之間轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)越多，交納營(yíng)業(yè)稅及附加稅的次數(shù)就越多，交納的稅金總額也就越多。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，以減輕稅收負(fù)擔(dān)。

另外，在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)常見(jiàn)的減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的錯(cuò)誤行為有：（1）兩家以上企業(yè)合作建房，合作一方分回房屋再對(duì)外出售希望獲利。因?yàn)楹献鹘ǚ亢蟮膶?shí)物分配反而增加了營(yíng)業(yè)稅及附加稅、印花稅的征收環(huán)節(jié)。（2）以房屋出典的方式融資，即部分公司由于不斷進(jìn)行擴(kuò)張，已經(jīng)開(kāi)發(fā)的房屋又想先扣在手上將來(lái)賣個(gè)好價(jià)錢，為了解決目前擴(kuò)張時(shí)資金相對(duì)緊張的矛盾，將已經(jīng)開(kāi)發(fā)未出售的房屋對(duì)外出典，并約定一定期限后按較高的價(jià)格贖回。這樣出典后會(huì)人為增加視同銷售的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，造成補(bǔ)稅。（3）協(xié)議以房抵債。房地產(chǎn)公司與其他公司形成債務(wù)后，雙方協(xié)商以房屋用較低的價(jià)格抵債，這種模式對(duì)債權(quán)人而言，形成多次流轉(zhuǎn)。因?yàn)榈謧倪^(guò)程是一次房屋的交易過(guò)程，債權(quán)人轉(zhuǎn)手出售房屋時(shí)又形成第二次交易過(guò)程，兩次交易納稅，從整個(gè)流轉(zhuǎn)過(guò)程看，多交了一次營(yíng)業(yè)稅及附加稅、印花稅、契稅；另外，債權(quán)人在未再次轉(zhuǎn)讓房屋之前，還要作為自用房每年交納1.2%的房產(chǎn)稅。

（三）改變收入性質(zhì)

改變收入的性質(zhì)應(yīng)具備一定的條件，存在以下幾種特殊情況的房地產(chǎn)企業(yè)，可以采用不同方法對(duì)房屋開(kāi)發(fā)收入的性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)化。包括屬于精裝修房屋、屬于土地轉(zhuǎn)讓、屬于在建工程整體轉(zhuǎn)讓、或者公司做完最后一個(gè)項(xiàng)目，不打算再做。主要方法有收入分割法、整體轉(zhuǎn)化法、稅收差異等。

四、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種的具體納稅籌劃策略

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加等，稅種較多，故本文選取營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三個(gè)主要稅種，做具體的納稅籌劃策略。

（一）土地增值稅

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值性收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。在我國(guó)，土地增值稅采用扣除法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，按次征收，稅率從30%到60%。此外，土地增值率（A）＝土地增值額÷允許扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算的目的是判斷應(yīng)適用的土地增值稅稅率。稅法規(guī)定，①A < 50%，稅率30%；②50% < A < 100%，稅率40%；③ 100% < A < 200%，稅率50%；④ 200% < A，稅率60%。

由上述規(guī)定可以看出，土地增值率A存在著一個(gè)“臨界點(diǎn)”，而臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，決定著房地產(chǎn)企業(yè)存在稅收籌劃的空間。因此，筆者認(rèn)為降低土地增值稅的途徑有以下三種：

1.增大扣除項(xiàng)目的金額

根據(jù)土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的銷售稅金，如印花稅、營(yíng)業(yè)稅及附加稅；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。另有規(guī)定：（1）關(guān)于借款利息：凡是有合法銀行等金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除，但最高不超過(guò)同類商業(yè)銀行貸款的利率；（2）其他費(fèi)用：按“取得土地使用權(quán)支付金額＋開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施”二者之和的5%扣除；（3）凡是利息列支手續(xù)不完全，不能提供合法憑證的，按以上二者之和的10%計(jì)算扣除（以上屬于選擇性條款，可以選擇適用（1）（2）兩條；也可以選擇放棄（1）（2）兩條，只選用第（3）條）；（4）計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許按以上二者之和的20%加計(jì)其他費(fèi)用扣除。

根據(jù)以上規(guī)定，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)要增大扣除項(xiàng)目金額可以適當(dāng)擴(kuò)大房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，加大對(duì)地產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的投入，這樣不僅能加大稅前扣除的成本費(fèi)用，還能使項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)美，有利于增加房地產(chǎn)的銷售并促進(jìn)公司品牌的創(chuàng)建。另外，同樣可以合理提高銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)，并將其作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，允許稅前扣除。這樣可以加大宣傳力度，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效率，同樣可以達(dá)到增加扣除額的目的。

2.合理定價(jià)

土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)整個(gè)市場(chǎng)的情況，適當(dāng)?shù)赜?jì)算增值額的比例，合理制定房產(chǎn)價(jià)格。調(diào)整房產(chǎn)價(jià)格應(yīng)以將增值率控制在臨界點(diǎn)以下為目的，從而獲得免稅優(yōu)惠政策，使所得利潤(rùn)為按行業(yè)的市場(chǎng)利潤(rùn)率正常出售繳納土地增值稅后的利潤(rùn)。

3.設(shè)立獨(dú)立核算單位的銷售公司并將銷售和裝修分開(kāi)核算

房地產(chǎn)企業(yè)可以將其銷售部門從公司中單獨(dú)分離，設(shè)立獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，先將房產(chǎn)銷售給子公司，子公司再將其對(duì)外出售。在母公司向子公司銷售房地產(chǎn)時(shí)可以盡量將增值率控制在臨界點(diǎn)以內(nèi)，這樣該環(huán)節(jié)只需就子公司的對(duì)外銷售額征收土地增值稅。另外，將裝修、維護(hù)及設(shè)備的安裝作為獨(dú)立的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，特別適合如今流行推出“精裝房”的房地產(chǎn)企業(yè)，即在出售前對(duì)商品房進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修和維護(hù)，并安裝一些必要設(shè)備，如馬桶、廚灶等。因?yàn)楠?dú)立核算有以下兩個(gè)好處：第一，可以合法減少房地產(chǎn)的銷售額，控制房地產(chǎn)的增值率，從而降低企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅數(shù)額；第二，能夠合理降低營(yíng)業(yè)稅額。

（二）企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為國(guó)家宏觀調(diào)控的重要對(duì)象，享有的企業(yè)所得稅相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策較少。從稅率角度考慮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)享受低稅率政策的機(jī)會(huì)很小，而從所得額的角度看，納稅籌劃的基本思路是盡量降低應(yīng)納稅所得額。因此，筆者認(rèn)為有以下三種方法：

1.銷售收入的適當(dāng)調(diào)節(jié)

稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)收到的預(yù)收款，無(wú)論是否已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，都應(yīng)按照適用的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，并預(yù)征土地增值稅。根據(jù)該規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)努力增加免稅收入，及時(shí)除去不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為應(yīng)稅收入的項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銷貨退回及折讓，應(yīng)及時(shí)取得相關(guān)的憑證并采取沖減銷售收入的賬務(wù)處理，從而避免收入的虛增；另外，如果存在閑置的流動(dòng)資金，可以選擇購(gòu)買國(guó)債，因?yàn)閲?guó)債不僅能給企業(yè)帶來(lái)一定的利息收入，且國(guó)債的利息收入免交企業(yè)所得稅?；蛘呖梢詫簳r(shí)不用的資金直接投資于其他居民企業(yè)，取得的投資收益也可以免交企業(yè)所得稅。

2.業(yè)務(wù)招待費(fèi)的巧妙轉(zhuǎn)化

企業(yè)所得稅法實(shí)施條例規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰，需注意，是按照二者標(biāo)準(zhǔn)較低者計(jì)算。根據(jù)以上條例，筆者認(rèn)為，企業(yè)在申報(bào)納稅前，應(yīng)當(dāng)提前自行計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)。如果申報(bào)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)超過(guò)限額，企業(yè)應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行調(diào)整，可以將開(kāi)支的業(yè)務(wù)招待費(fèi)巧妙轉(zhuǎn)換為其他項(xiàng)目，以求在稅前扣除。比如，企業(yè)贈(zèng)送客戶的禮金、禮券等費(fèi)用，可以傭金費(fèi)用列支，因?yàn)樵摬糠挚稍诙惽翱鄢?。另外，企業(yè)還可以把招待費(fèi)轉(zhuǎn)換為會(huì)議費(fèi)，因?yàn)闀?huì)議費(fèi)不受比例限制，只要能提供合法的憑證，均可全額扣除。

3.職工工資薪金與三項(xiàng)費(fèi)用的合理安排

企業(yè)所得稅法規(guī)定：1、企業(yè)實(shí)際發(fā)生的合理的職工工資薪金，準(zhǔn)予在稅前扣除。2、企業(yè)按照國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門或省級(jí)人民政府規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等基本社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金，準(zhǔn)予稅前扣除。3、企業(yè)為投資者或者職工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)，在國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，準(zhǔn)予扣除。4、企業(yè)按國(guó)家規(guī)定為特殊工種職工支付的法定人身安全保險(xiǎn)費(fèi)，準(zhǔn)予扣除。5、企業(yè)為其投資者或雇員個(gè)人向商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投保的人壽保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等商業(yè)保險(xiǎn)，不得扣除。由上述規(guī)定可知，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)避免為員工購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)，可以適當(dāng)增加員工的實(shí)際工資、年終獎(jiǎng)金、社會(huì)基本保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金、人身安全保險(xiǎn)等，從根本上提高員工待遇，不僅可以減少繳納企業(yè)所得稅，也可以吸引更多優(yōu)秀人才。

企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)支出，不超過(guò)工資薪金總額14%的部分，準(zhǔn)予扣除。企業(yè)撥繳的工會(huì)經(jīng)費(fèi)，不超過(guò)工資薪金總額2%的部分，準(zhǔn)予扣除。除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出，不超過(guò)工資薪金總額2.5%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過(guò)部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。根據(jù)上述規(guī)定，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)職工教育、培訓(xùn)的投入，提高職工素質(zhì)，另外，可以在與整個(gè)行業(yè)的工資水平相比后，合理提高職工工資，將超支的福利以工資發(fā)放，從而避免額外的應(yīng)納稅所得額。

（三）營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)業(yè)稅是指對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其取得的營(yíng)業(yè)收入額（銷售額）征收的一種流轉(zhuǎn)稅。營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍包括提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)。而銷售不動(dòng)產(chǎn)具體包括銷售建筑物或構(gòu)建物以及銷售其他土地附著物，房地產(chǎn)業(yè)交納營(yíng)業(yè)稅，就是依據(jù)此項(xiàng)規(guī)定實(shí)施的。營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的幅度規(guī)定如下：（1）按期納稅的，為月?tīng)I(yíng)業(yè)額5000-20000元；（2）按次納稅的，為每次（日）營(yíng)業(yè)額300-500元。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的計(jì)征依據(jù)具體包括：第一，出售房屋收取的款項(xiàng)；第二，出售土地使用權(quán)收取的款項(xiàng)；第三，代收的房屋水表、電表、裝修等款項(xiàng)；第四，出售房屋和土地預(yù)收的款項(xiàng)。特別需要注意的是，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第五，視同銷售的營(yíng)業(yè)額。

對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，需要考慮以下三個(gè)相關(guān)的政策：第一，對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房、廉租房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的自有住房、房產(chǎn)部門向居民出租的公有住房，可以暫免征收營(yíng)業(yè)稅。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的自建自用建筑物免征營(yíng)業(yè)稅。第三，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，筆者認(rèn)為，企業(yè)可實(shí)施以下措施：

1. 銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的是5%營(yíng)業(yè)稅稅率，而房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適用3%稅率。所以，雖然售樓時(shí)以出售毛坯房為主，但在出售前文提到的精裝修房時(shí)應(yīng)當(dāng)分別簽訂出售毛坯房合同和裝修合同。裝修部分收入不僅可以使用3%的稅率，也可以將裝修部分的收入以勞務(wù)收入的形式實(shí)現(xiàn)，從而減少土地增值稅的計(jì)征基礎(chǔ)；不動(dòng)產(chǎn)銷售雖適用相對(duì)較高的5%的稅率，但可以采取投資的方式銷售不動(dòng)產(chǎn)，然后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這樣不僅可以免交營(yíng)業(yè)稅，還可以推遲繳納土地增值稅。

2.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開(kāi)發(fā)的初期就能確定最終用戶，那么可以采用代建房的方式來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不是采用通常所見(jiàn)的先開(kāi)發(fā)后銷售的方式。這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3%低稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，而目前無(wú)需繳納土地增值稅。

3.在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售中，還需要注意以下幾點(diǎn)：(1)內(nèi)部?jī)?yōu)惠售房?jī)?yōu)惠價(jià)格稅務(wù)機(jī)關(guān)不認(rèn)可，應(yīng)按正常賣價(jià)計(jì)稅，這叫做讓利不讓稅；⑵需要避免視同銷售的營(yíng)業(yè)額而產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅，如辦公用的房屋、出典的房屋就視同銷售計(jì)稅；⑶ 收取代墊的水表、電表的初裝費(fèi)作房屋銷售收入計(jì)稅，應(yīng)當(dāng)避免。

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（責(zé)任編輯：唐榮波）