談個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展

【摘要】1998年以后，隨著國家住房改革的逐步推進(jìn)，個(gè)人住房貸款需求也呈不斷上升趨勢，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)收入成為商業(yè)銀行非常重要的利潤來源。為了爭奪客戶，各家銀行不斷提高服務(wù)質(zhì)量和增加服務(wù)品種，但也存在違規(guī)操作和貸款盲目擴(kuò)張的現(xiàn)象，貸款風(fēng)險(xiǎn)也不斷上升。本文從目前個(gè)人住房貸款發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展提出了幾點(diǎn)看法。

【關(guān)鍵詞】個(gè)人住房貸款 風(fēng)險(xiǎn) 可持續(xù)發(fā)展

個(gè)人住房貸款是商業(yè)銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款，即通常所稱的“個(gè)人住房按揭貸款”。自1998年國家住房制度改革以來，為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各家銀行相繼推出了多種個(gè)人住房貸款服務(wù)，極大地推動(dòng)了商品房市場的發(fā)展。但是，在快速發(fā)展的過程中不可避免地會(huì)遇到很多新的問題，這些問題都是我們必須面對(duì)和解決的，只有這樣才能為個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展提供基本保證。

一、我國住房貸款發(fā)展現(xiàn)狀

（一）貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加。中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布中國住房發(fā)展報(bào)告(2011-2012)顯示，2011年全年住房信貸市場的統(tǒng)計(jì)貸款，包括國內(nèi)貸款和按揭貸款，余額大約為2.2萬億元，而2003年只有1.2萬億元?？梢娰J款規(guī)模急劇上升。目前住房貸款趨向長期化，而存款是趨向短期化的。長期化的住房貸款需求不斷增加，會(huì)增加商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（二）貸款品種相對(duì)豐富。目前各銀行都推出等額本金、等額本息、按期付息還本、“固定利率”房貸、雙周供、直客式個(gè)人住房貸款，但實(shí)際執(zhí)行過程中都比較單一，基本上用“等額本息”這種貸款方式，不能滿足當(dāng)前不同客戶群體的需要。

（三）利率風(fēng)險(xiǎn)增加。目前我國抵押貸款采用每月等額還貸法或等額本金還貸法，其利率根據(jù)中國人民銀行的指導(dǎo)利率來調(diào)整執(zhí)行的，一般在每年的1月1日對(duì)上年度的貸款合同予以調(diào)整。在存款利率調(diào)高時(shí)，貸款利率至少一年之內(nèi)不變，這會(huì)導(dǎo)致銀行利差縮小，甚至出現(xiàn)借貸利差倒掛，增加了銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（四）個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)增加。隨著貸款利率增加，房產(chǎn)持有成本驟增，個(gè)人還貸壓力加大，一些人承擔(dān)不起壓力放棄還貸款。另外，目前物價(jià)收入上漲比例嚴(yán)重失衡，導(dǎo)致個(gè)人生活成本上升，實(shí)際還款能力下降，也會(huì)增加信用風(fēng)險(xiǎn)。

（五）銀行內(nèi)部控制制度不嚴(yán)，操作風(fēng)險(xiǎn)增加。各銀行為了爭取貸款客戶，不嚴(yán)格審查貸款人的貸款資格，有的信貸部門為了短期利益甚至幫忙造假，為以后的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)埋下隱患。

二、保證個(gè)貸業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)措施

（一）拓展資金來源，穩(wěn)定信貸資金。商業(yè)銀行存貸資金期限的錯(cuò)配會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加，商業(yè)銀行應(yīng)拓寬長期資金來源，通過利率杠桿引導(dǎo)居民進(jìn)行中長期存款，同時(shí)大力發(fā)展金融債券市場，提高商業(yè)銀行主動(dòng)負(fù)債能力。

（二）加大個(gè)貸客戶經(jīng)理隊(duì)伍建設(shè)。通過培訓(xùn)學(xué)習(xí)，打造一支素質(zhì)過硬、思想覺悟高的貸款營銷隊(duì)伍。客戶經(jīng)理是直接與客戶接觸的一線工作人員，只有通過他們才能嚴(yán)把貸款質(zhì)量關(guān)。貸款能否發(fā)放、貸款發(fā)放后的使用情況以及貸款的歸還情況，他們最有發(fā)言權(quán)。所以必須加強(qiáng)技能培訓(xùn)，培養(yǎng)綜合能力，強(qiáng)化以市場為導(dǎo)向的綜合營銷理念。

（三）更新觀念，創(chuàng)新產(chǎn)品。一方面為客戶提供更多產(chǎn)品來選擇，另一方面盡可能通過豐富的產(chǎn)品服務(wù)規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。金融市場比較發(fā)達(dá)的國家，住房按揭貸款的還款方式是多種多樣的。如在美國，除了等額本息還款外，還可采用累進(jìn)還款法、產(chǎn)權(quán)遞增還款法、固定利率遞增還款法、提前還款罰金法、可調(diào)利率還款法及氣球還款法等。這些形式多樣的貸款，不但給借款人多樣化的選擇，同時(shí)也為銀行針對(duì)不同客戶提供不同風(fēng)險(xiǎn)度的授信產(chǎn)品創(chuàng)造了空間。

（四）實(shí)時(shí)洞悉宏觀經(jīng)濟(jì)政策，根據(jù)利率的調(diào)整及時(shí)調(diào)整貸款額度及結(jié)構(gòu)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，國家會(huì)適當(dāng)利用經(jīng)濟(jì)或政策手段對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整，利率調(diào)整就是常用的手段之一。為了避免因政策調(diào)整引起的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)該實(shí)時(shí)洞悉國家經(jīng)濟(jì)政策走向，適時(shí)采用固定利率或浮動(dòng)利率貸款，盡可能降低銀行損失，以利于貸款的穩(wěn)健發(fā)展。

（五）加強(qiáng)對(duì)個(gè)人信用的審查。通過對(duì)個(gè)人信用的審查，可以了解受信對(duì)象的歷史信用支付情況。對(duì)具有良好信用記錄的個(gè)人，可以優(yōu)先發(fā)放貸款，并獲得優(yōu)惠利率；相反，對(duì)有不良信用記錄的個(gè)人，則拒絕發(fā)放貸款或者上浮利率，從而有效防范和化解個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（六）建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但很多風(fēng)險(xiǎn)是可以轉(zhuǎn)移的。所以建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制，可以盡可能地降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，也是各家銀行必須研究的課題。一是做好財(cái)產(chǎn)抵押的價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。財(cái)產(chǎn)抵押是貸款常用的手段，財(cái)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估以及價(jià)值實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，需要我們有一個(gè)科學(xué)合理的評(píng)估體系，以免發(fā)生不必要的損失。二是以保險(xiǎn)合同作為抵押轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)合同有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人壽保險(xiǎn)，這些均可以作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的手段。一旦財(cái)產(chǎn)或貸款人發(fā)生意外風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以將損失降到最低程度。

（七）完善商業(yè)銀行內(nèi)部控制制度，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。健全有效的內(nèi)部控制體系是商業(yè)銀行防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的重要防線，是其賴以生存和發(fā)展的生命線。銀行要實(shí)行審慎經(jīng)營的原則，嚴(yán)格控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高經(jīng)營質(zhì)量。加大對(duì)貸款人的資格審查，并對(duì)貸款進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，確實(shí)貸款質(zhì)量，這才是實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)控管理文化建設(shè)。內(nèi)控管理文化包括銀行員工的風(fēng)險(xiǎn)觀、風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)管理職業(yè)道德等。積極開展內(nèi)部控制評(píng)價(jià)，建立獨(dú)立、權(quán)威的內(nèi)部監(jiān)督制度，確保內(nèi)部監(jiān)管的連續(xù)性。

總體上看，目前各商業(yè)銀行住房貸款大體上都在健康穩(wěn)定的運(yùn)行。近一段時(shí)期內(nèi)，隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展和改善性住房需求，住房貸款還會(huì)有更大的發(fā)展空間。在拓展業(yè)務(wù)的同時(shí)，也要注意貸款中存在的各種問題，以確保個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。

（責(zé)任編輯：劉晶晶）