我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題及措施

【摘要】中國(guó)房地產(chǎn)自2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)后出現(xiàn)了價(jià)格持續(xù)上漲的問題，導(dǎo)致了中國(guó)近5年內(nèi)房地產(chǎn)新建數(shù)量急劇下降，房地產(chǎn)成交量減少，很多國(guó)內(nèi)居民甚至不選擇購(gòu)買房產(chǎn)而是選擇購(gòu)買其他資本作為保值。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于穩(wěn)定，越來越多的房地產(chǎn)價(jià)格居高不下已經(jīng)造成了自身的虧損和經(jīng)營(yíng)管理障礙，但是目前中國(guó)房地產(chǎn)的改革收效甚微，作者在文中主要研究房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 問題 改革措施

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模較大，全國(guó)各地自2008年開始至2010年一直是房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的主要時(shí)期，其中大量的房地產(chǎn)投資建設(shè)都是我國(guó)建國(guó)以來之最，造成這種發(fā)展情況的因素是多樣化的，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和崛起要從2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)說起，2008年我國(guó)遭遇了美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，造成了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性受到了影響，我國(guó)為了積極響應(yīng)國(guó)際拯救計(jì)劃和經(jīng)濟(jì)重組計(jì)劃，政府拿出4萬(wàn)億元人民幣進(jìn)行投資與融資發(fā)展，擴(kuò)大我國(guó)內(nèi)需與經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展，政府的目的是為了擴(kuò)大內(nèi)部融資能力，擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)。但是這些資金的主要流向是從銀行進(jìn)入了國(guó)有大型企業(yè)，因?yàn)檫@些大型企業(yè)的償債能力較強(qiáng)，對(duì)銀行來說追回貸款利息與貸款本金較為有利，銀行害怕將資金貸款給中小企業(yè)，中小企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)狀況和資金償還能力較差，信用等級(jí)較低，造成了銀行資金流向的過分偏激。資金進(jìn)入國(guó)有大型企業(yè)后，主要用于了房地產(chǎn)的建設(shè)與投資，國(guó)內(nèi)4萬(wàn)億的投資大多數(shù)用于房地產(chǎn)建設(shè)，全國(guó)兩年內(nèi)蓋成的商品房可以支撐中國(guó)十幾年的居民購(gòu)買數(shù)量。我國(guó)房地產(chǎn)雖然可以在產(chǎn)業(yè)鏈條中帶動(dòng)60多個(gè)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力，但是當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模較大，價(jià)格居高不下，不能快速的收回成本，面臨銀行加息的次數(shù)逐漸提高，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力下降，降低了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力和資金收回的有效性。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展特點(diǎn)主要是單位價(jià)格高、建設(shè)數(shù)量多、成本投入大、資金回收時(shí)間長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可持續(xù)性價(jià)值較低，房地產(chǎn)業(yè)的投資能力正在逐漸下降，而大量的房地產(chǎn)業(yè)投資虧空嚴(yán)重，拖欠銀行的貸款利息對(duì)國(guó)家政府造成了一定的負(fù)擔(dān)。

二、房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的原因分析

首先，人們可支配收入增加，促進(jìn)了消費(fèi)需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)。作為商品交易的載體，商業(yè)地產(chǎn)的投資也隨之增加。另外，從恩格爾系數(shù)看，我國(guó)城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)不斷下降，這在一定程度上催生了大型購(gòu)物中心等大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的發(fā)展。

其次，地產(chǎn)政府認(rèn)識(shí)到商業(yè)對(duì)一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展上給予了一定支持，鼓勵(lì)城市商業(yè)的規(guī)?；l(fā)展。此外，我國(guó)正面臨著新一輪的城市建設(shè)和改造高潮的興起，這也為城市大型商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇。

再次，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高收益性、長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性吸引了大量資本進(jìn)入該行業(yè)。與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值，恰恰相反，好的商業(yè)地產(chǎn)因其稀有性，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。此外，承租戶對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的裝修投資、長(zhǎng)期規(guī)劃等，決定了商業(yè)地產(chǎn)租約的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，這都使得商業(yè)地產(chǎn)受到開發(fā)商的青睞。最后，勞動(dòng)制度促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。從勞動(dòng)制度看，休假天數(shù)已占全年時(shí)間的三分之一。休假時(shí)間的增加，為居民從事休閑活動(dòng)創(chuàng)造了條件，為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了新的市場(chǎng)空間。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遇到的問題

（一）融資渠道單一，資金融通困難

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商從銀行融資貸款將資本轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)，利用地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展帶動(dòng)了幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中包括水泥、運(yùn)輸、礦石加工、家具、裝潢裝飾等，但是房地產(chǎn)業(yè)的最終目的還是收回成本為主，如果成本在一定時(shí)間限度內(nèi)無法回收則會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，影響最終的開發(fā)收益，也有可能造成資金鏈的斷裂而導(dǎo)致房地產(chǎn)的發(fā)展失衡，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理與融通資本的問題是影響其自身發(fā)展的首要問題。

（二）招商選定的模式不合理， 成為后續(xù)經(jīng)營(yíng)隱患

不少開發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重是招商，只要招商成功一切都成功。因此，不去對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的前期選址、定位、規(guī)劃布局論證分析，卻在招商上煞費(fèi)苦心，急功近利，帶“病”招商，不惜重資招聘人員以房地產(chǎn)模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報(bào)。推向市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)采用“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式招商，給后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來了隱藏的麻煩。由于經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)、產(chǎn)權(quán)分離，不少產(chǎn)權(quán)式商鋪容易造成中小業(yè)主各自為政，各租戶都重視自家營(yíng)業(yè)面積內(nèi)的形象，而忽視了公共空間的重要性，另外很多房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)布局怪異，為了節(jié)省原料所采用的各種建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)類型也千奇百怪，導(dǎo)致了很多消費(fèi)者不滿意的現(xiàn)象產(chǎn)生，降低了社會(huì)信譽(yù)和好評(píng)。

（三）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商忽視了營(yíng)銷方案的設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)商從開發(fā)到銷售就是一個(gè)投資到獲取利潤(rùn)的過程，如果開發(fā)商建設(shè)完成后開始銷售之前，沒有清晰合理的市場(chǎng)定位和市場(chǎng)營(yíng)銷方案設(shè)計(jì)，會(huì)造成后期銷售的障礙和困難。開發(fā)商開發(fā)的商鋪一樣要尋求合理的營(yíng)銷戰(zhàn)略發(fā)展決策，如果營(yíng)銷發(fā)展存在一定的問題，最終會(huì)造成整個(gè)項(xiàng)目的虧損甚至企業(yè)資金鏈斷裂而造成企業(yè)的破產(chǎn)。

四、解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題的措施

（一）建立健全房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)制，解決房地產(chǎn)空間與時(shí)間失衡

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在時(shí)間與空間上的發(fā)展存在一定的不均衡性，從地域上分析我國(guó)南方中大型城市的房地產(chǎn)業(yè)比內(nèi)部中小型城市要好很好，從發(fā)展規(guī)模和發(fā)展資本上分析要更加龐大，更多的投資商愿意支付更多的資金投資在南方和旅游性城市的房地產(chǎn)開發(fā)中。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展根據(jù)時(shí)間的不同也有所不均衡的體現(xiàn)，我國(guó)1978-2008年的三十年發(fā)展時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)力度一直保持在平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而自2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后期開始就一直保持在規(guī)模性和大力開發(fā)的階段，影響著我國(guó)普遍地區(qū)開展房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，房地產(chǎn)的加價(jià)現(xiàn)象非常普遍，各大投資商和企業(yè)開始不斷的圈地和買地。另外，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)伴隨著城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展沒有考慮到城市人民可持續(xù)發(fā)展能力和城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的問題，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸向著綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型，更多的主題是關(guān)注低碳經(jīng)濟(jì)為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)對(duì)城市的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)如果長(zhǎng)期只重視經(jīng)濟(jì)收益而忽視了建筑建材的綠色化和低碳化因素，則面臨著長(zhǎng)期性危機(jī)。未來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)不僅要家里健全房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)制，做好各項(xiàng)措施的協(xié)調(diào)工作，還要解決好房地產(chǎn)業(yè)空間與時(shí)間失衡的關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動(dòng)向的了解，積極開展綠色化和低碳化房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，走可持續(xù)發(fā)展道路。

（二）要使融資渠道多元化， 構(gòu)筑多資本循環(huán)系統(tǒng)

我國(guó)房地場(chǎng)也金融市場(chǎng)發(fā)展不完善，房地產(chǎn)各企業(yè)無法利用金融融資獲取資本，除了銀行融資渠道，從社會(huì)中根本沒有相應(yīng)的辦法取得資金，房地產(chǎn)業(yè)的融資發(fā)展欠缺金融公司的引導(dǎo)動(dòng)力，金融融資渠道過于狹窄對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用太小，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的資金匱乏不能高效實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的需求，因此目前大力推進(jìn)金融資本多元化發(fā)展渠道是當(dāng)前發(fā)展的主要目的，企業(yè)要從單一的銀行貸款資金來源發(fā)展到多元化的融資渠道，如股權(quán)、海外基金、債券融資、信托基金、私幕融資等方式，積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程; 不斷鼓勵(lì)支持金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，如將商用物業(yè)實(shí)行“證券化”，構(gòu)筑“多資本循環(huán)系統(tǒng)”，即構(gòu)筑一種資本流通的渠道和平臺(tái)。同時(shí)，進(jìn)入單個(gè)項(xiàng)目的資本也都需要構(gòu)筑一個(gè)資本微循環(huán)系統(tǒng)， 使進(jìn)入微循環(huán)系統(tǒng)的各類資本之間相互交融、相互作用。最終實(shí)現(xiàn)最優(yōu)安排、最大收益。要采取科學(xué)的招商管理，當(dāng)前招商管理過程中存在很多失誤，采用錯(cuò)誤、短期行為招商，造成產(chǎn)權(quán)分離、核心競(jìng)爭(zhēng)力不突出等弊病，影響商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)經(jīng)營(yíng)， 因此在招商過程中應(yīng)該瞻前顧后，整體發(fā)展才能有堅(jiān)實(shí)的支點(diǎn)和發(fā)力點(diǎn)。

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作者簡(jiǎn)介：母學(xué)賢（1984-），男，漢族，山東單縣人，任職于工銀瑞基金管理有限公司，科員，研究方向：金融學(xué)，投資方向。

（責(zé)任編輯：陳岑）