淺淡房地產(chǎn)業(yè)與人口發(fā)展

摘要 房地產(chǎn)業(yè)一度成我國(guó)新想經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，它與人口的發(fā)展有著密切的關(guān)系，本文試從兩者的關(guān)系入手進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)業(yè) 人口發(fā)展

中圖分類號(hào)：F279 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)業(yè)一度成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在2008年后又成為國(guó)家打壓的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、消費(fèi)者需求等方面不斷發(fā)生變化，引起了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)加??；另一方面，國(guó)家政策采取限貸、限購(gòu)等緊縮手段一定程度打擊了房地產(chǎn)的前進(jìn)與發(fā)展。

從西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程來(lái)看，都有著周期性規(guī)律。而我國(guó)短短幾十年的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程其周期性也特別明顯，即房地產(chǎn)業(yè)總是從蕭條走向繁榮，而房地產(chǎn)市場(chǎng)一般不會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)繁榮，它總是與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量、增長(zhǎng)速度、市場(chǎng)需求及購(gòu)買力聯(lián)系在一起，并在高潮期以后進(jìn)入調(diào)整期，在調(diào)整中醞釀新的高潮。把握房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性變化規(guī)律，有利于調(diào)控市場(chǎng)供求矛盾，避免社會(huì)資源浪費(fèi)，優(yōu)化社會(huì)資源配置。同時(shí)，也有利于正確把握住房金融的經(jīng)營(yíng)策略，通過(guò)優(yōu)化資源配置調(diào)節(jié)市場(chǎng)行為，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)乃至金融風(fēng)險(xiǎn)。

人口發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)， 尤其在有著傳統(tǒng)思想的中國(guó)，兩者關(guān)系顯得更加地密切。近些年來(lái)，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng)性、人民收入、人口素質(zhì)等均有很大變化，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，城鎮(zhèn)化發(fā)展把我國(guó)的城市人口、農(nóng)村人口比例大大改變，人民收入大幅度提高，人口中的大學(xué)生占比大大提高等等這些都改變了人口對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而影響了房地產(chǎn)業(yè)的供給發(fā)展。衣食住行是人類生存的最基本要求，是馬斯洛需求層次理論中最底層最基本的人類最低層次需求。社會(huì)之穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)之發(fā)展都以人的低層次滿足為必要條件。人生而為“居者有其屋”而奮斗，社會(huì)的統(tǒng)治者或管理者為消滅“居者無(wú)其屋”而努力，如何在人口發(fā)展與住房建設(shè)完美結(jié)合共同發(fā)展才是社會(huì)和諧的一部分人。

居民收入、居民消費(fèi)、人口遷移等因素影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)；城市暫住人口比例、市區(qū)人口數(shù)量和消費(fèi)密度對(duì)房地產(chǎn)投資有直接影響到；人口結(jié)構(gòu)變化與住房需求變化直接相關(guān)，住房需求直接影響房地產(chǎn)需求，房地產(chǎn)需求變化影響房地產(chǎn)周期，通過(guò)分析人口年齡的余波效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)周期的影響，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的人口周期，以期為房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供依據(jù)。房地產(chǎn)的快速發(fā)展侵占耕地、城市用地，影響生態(tài)環(huán)境并改變了人們的生活環(huán)境；房地產(chǎn)近年來(lái)的高價(jià)格影響人們的消費(fèi)與投資方向；房地產(chǎn)的資源分配與人口素質(zhì)有密切關(guān)系；房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與資源分配直接影響著社會(huì)人的幸福指數(shù)、影響了人的價(jià)值取向與生活方式選擇等等。因此，研究人口與房地產(chǎn)的復(fù)雜而密切的關(guān)系對(duì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性發(fā)展、社會(huì)安定和諧都有著重要意義。

在人口與房地產(chǎn)上存在很多的突出問(wèn)題，現(xiàn)如今房?jī)r(jià)居高不下，國(guó)家實(shí)施限購(gòu)政策、限貸政策都只小部分對(duì)房?jī)r(jià)有松動(dòng)，卻限制了房屋成交量的大幅下跌；居民的投資渠道單一，一度集中在房地產(chǎn)上，但這樣的投資傾向?qū)е路績(jī)r(jià)高漲，而房?jī)r(jià)高漲更加吸引更多的投資，從而進(jìn)入了惡性循環(huán)；各地區(qū)為追求經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、加大財(cái)政收入在這幾年房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭好的時(shí)期，大面積開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但其中又存在規(guī)劃不統(tǒng)一不長(zhǎng)遠(yuǎn)、開(kāi)發(fā)土地不合理等等問(wèn)題；在城鎮(zhèn)化發(fā)展的道路中，房地產(chǎn)也成為其中發(fā)展的焦點(diǎn)，城鄉(xiāng)房地產(chǎn)需求不同、發(fā)展力度開(kāi)發(fā)程度不同；房地產(chǎn)的發(fā)展在1998年政府放開(kāi)市場(chǎng)后發(fā)展突飛猛進(jìn)，在快速發(fā)展的同時(shí)必然會(huì)存在許多不完善的地方，政策體制的出臺(tái)速度跟不上產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展速度。

分析人口與房地產(chǎn)的復(fù)雜關(guān)系，房地產(chǎn)滿足了人的生存與安全需要，但高房?jī)r(jià)推動(dòng)人們的高儲(chǔ)蓄行為、非理性消費(fèi)行為抵消了房子本身帶給人的幸福感，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)土地的過(guò)度消費(fèi)與侵占以至影響人們的生活環(huán)境和生活質(zhì)量，房地產(chǎn)的興衰影響了人們的投資傾向與擇業(yè)方向、以及許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等等。而人口的諸多因素，如人口結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng)性、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、人口紅利等等，都影響著房地產(chǎn)的發(fā)展走向。在疏理清這諸多關(guān)系的基礎(chǔ)之上，解決人口與房地產(chǎn)的和諧互促的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)共同的互利的可持續(xù)發(fā)展。在人口與房地產(chǎn)復(fù)雜關(guān)系的基礎(chǔ)上分析人口發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的制約和影響；房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)人的生活要求的滿足程度及對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)，得出在尊重人的生存需要的基礎(chǔ)上，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整人類活動(dòng)以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的順利發(fā)展以滿意足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要及人的生存需要，而同時(shí)在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)時(shí)應(yīng)該注意到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)人的收入、人口的流動(dòng)性等方面的影響。

（作者：經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，遼寧社會(huì)科學(xué)院助理研究員，研究方向：產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新）