關(guān)于房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的意義及影響分析

王星 崇巖

（1、山東省濟(jì)寧市房地產(chǎn)交易監(jiān)理處，山東 濟(jì)寧 272000；2、山東省濟(jì)寧市第一職業(yè)中專，山東 濟(jì)寧 272000）

1 房產(chǎn)稅的基本理論

1.1 房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅又被稱為房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。是以房屋建筑為對象，在交易的時候征收一定的稅收，以房屋的計稅余值或者租金為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)人征收的一種財產(chǎn)稅。通常意義上，房產(chǎn)稅征收的對象包括商品房、商鋪以及具有可進(jìn)行市場交易的房屋等。其目的是國家利用稅收杠桿，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理，主要是為了提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模以及配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。

1.2 房產(chǎn)稅的特點

當(dāng)前我國征收房產(chǎn)稅依據(jù)的是以1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》為基礎(chǔ)逐步完善的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。縱觀此稅，可以發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》具有三個特點。第一房產(chǎn)稅征收的范圍限定于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；第二，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅種，是財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，征收的對象是房屋；第三，房產(chǎn)稅區(qū)別對待各類房產(chǎn)進(jìn)行征收，房產(chǎn)計稅余值征收自住型房產(chǎn)，以租金為計稅依據(jù)的房屋出租。

2 房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的意義

我國房地產(chǎn)市場起步和發(fā)展的時間較短，同西方發(fā)達(dá)國家相比在各方面都顯現(xiàn)很大差異和不足，正是由于這些不足和差異導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過快增長，房地產(chǎn)市場價格戰(zhàn)役愈演愈烈，房產(chǎn)泡沫急劇擴(kuò)張，使得房地產(chǎn)市場處于失衡的邊緣。因此，社會各界對房產(chǎn)稅的開征期望值越來越高，在近期政府出臺的房產(chǎn)調(diào)控政策中，房產(chǎn)稅的預(yù)期逐漸強(qiáng)化，被認(rèn)為是抑制房價過快上漲的重要手段，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展帶來深遠(yuǎn)的影響。

房產(chǎn)稅的推行凸顯了國家和政府對混亂的房地產(chǎn)市場的整治決心，通過稅收杠桿原理，遏制房地產(chǎn)市場價格，穩(wěn)健和完善房地產(chǎn)市場價格機(jī)制，力爭完善和控制房地產(chǎn)市場。同時通過征收房產(chǎn)稅，將這部分稅收用于城市保障性住房建設(shè)和供應(yīng)，從根本上解決社會各階層對房地產(chǎn)市場的矛盾，理順了房房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，使房地產(chǎn)試產(chǎn)回歸健康和理性發(fā)展的軌道上來。

目前，實行征收房產(chǎn)稅的國內(nèi)城市僅有上海和重慶，國內(nèi)其他城市未有出臺征收相關(guān)房產(chǎn)稅的政策。對于這與國內(nèi)各大城市來說起到了一個帶領(lǐng)作用，由個別影響到全局最終在國內(nèi)全面鋪開，影響到國內(nèi)整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展，抑制房地產(chǎn)市場過快過熱發(fā)展。同時，房產(chǎn)稅征收體現(xiàn)了國家和地方政府對各種投機(jī)行為的打擊力度，堅決遏制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為的發(fā)生和蔓延。通過無形的手，牢牢的控制房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展，使之回歸到合理和健康發(fā)展的軌道上來。

3 房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響

房產(chǎn)稅作為國家宏觀調(diào)控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是業(yè)內(nèi)和外界人士，特別是普通住房者對房產(chǎn)稅有著更多的顧慮和猜忌，以下是房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響。

3.1 房產(chǎn)稅的開征說明了國家和地方政府對遏制過熱的房地產(chǎn)市場下了決心，力求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)而健康的發(fā)展。這也說明了房產(chǎn)稅的開征將是房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中需經(jīng)歷的階段。國家通過稅收的杠杠調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場各種資源分配，使得資源得到有效的組合及分配，使房地產(chǎn)市場區(qū)域良性的發(fā)展局面。

3.2 伴隨著房地產(chǎn)市場的興起，房產(chǎn)泡沫也就隨之而來，房產(chǎn)泡沫對房地產(chǎn)市場的影響是非常大的，它不僅影響了房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場在短時期內(nèi)急劇擴(kuò)大，更對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來阻礙。歷史證明一個國家的房產(chǎn)泡沫破裂對房地產(chǎn)市場的影響都可以用崩盤來形容。在面對如此險峻的局面國家和政府都會采取一定的措施來保證房產(chǎn)泡沫，竭盡所能的遏制其繼續(xù)膨脹。而我國目前采取的政府調(diào)控手段大多是行政類的調(diào)控，這些調(diào)控手段對遏制房產(chǎn)泡沫收效不大，而房產(chǎn)泡沫卻仍在急劇擴(kuò)大。房產(chǎn)稅的出臺對遏制房產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴(kuò)大，是當(dāng)前國家采取的新一類房產(chǎn)調(diào)控政策中較為實用和歷史意義的一步。在短期來看，房產(chǎn)稅的出臺對國內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)價格的影響微乎其微，但是通過長遠(yuǎn)的眼光來看，房產(chǎn)稅在全國全面鋪開，必將擠壓房產(chǎn)泡沫，使房地產(chǎn)市場逐步走上正軌。

3.3 這對于普通住房者來說必將是有利的一面，通過征收房產(chǎn)稅在一定程度上提高了投機(jī)者的投機(jī)成本，迫使這部分投機(jī)者退出房地產(chǎn)市場。同時，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷數(shù)年的急劇增長，在目前來說通過征收房產(chǎn)稅來降低房地產(chǎn)市場的價格這一調(diào)控手段的范圍面較窄，在短時間內(nèi)來說降低房地產(chǎn)市場價格難度非常大，房地產(chǎn)市場價格持續(xù)走高將是必然。征收房地產(chǎn)稅的同時，在另一方面也加大了租房者的成本；房產(chǎn)持有者將這部分稅收轉(zhuǎn)嫁到租房者身上，無形中推高了房地產(chǎn)租房市場的價格，加大了租房者租房的成本。以至于出現(xiàn)了現(xiàn)在房產(chǎn)價格和租房價格兩者都走高的局勢，這種走高局勢不但沒有降低的局勢，反而出現(xiàn)愈演愈烈的局面。對于普通住房者和租房者來說，目前出臺的房產(chǎn)稅收政策在短時間內(nèi)不但沒有起到應(yīng)有的作用，反而成為推高房地產(chǎn)租房市場價格的推手。

3.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目的費用主要包括了土地租金、項目稅金和建安成本等，這些費用在直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的主要費用中，是土地租金和建安成本，相對這兩項費用來說，土地租金是主要方面，開發(fā)商在取得該土地的開發(fā)權(quán)的時候，土地租金耗費占其成本的70%左右，這就直接影響了最終房地產(chǎn)價格。而在項目開發(fā)、建設(shè)以及投入使用過程中，房產(chǎn)稅的開征并不會影響到房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)，這也就是說因房產(chǎn)稅征收范圍的限制將無法影響到房地產(chǎn)商的利益，最終受其影響的還是普通住房者的利益。從側(cè)面來說，房產(chǎn)稅的征收帶來的影響不會直接表現(xiàn)在房產(chǎn)價格上，對于房地產(chǎn)市場的開發(fā)并不受其影響，或受到的影響較小。

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[2] 胡麗霞.淺議房產(chǎn)稅改革[J].安徽科技，2010(08).

[3] 方重.論房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效應(yīng)當(dāng)[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理，2008(04).