我國房地產(chǎn)金融風險問題分析

【摘要】本文闡述了金融風險的定義，分析了我國房地產(chǎn)金融風險的現(xiàn)狀和產(chǎn)生風險的原因并給出了一些防范措施。

【關(guān)鍵詞】金融風險 房地產(chǎn) 措施

一、金融風險

金融風險，指任何有可能導致企業(yè)或機構(gòu)財務(wù)損失的風險。金融風險是金融市場的一種內(nèi)在屬性，它和金融活動相互依存，也可以說成是風險。人們通常認為的定義是，從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、運行過程，因為決策者的決策錯誤、客觀環(huán)境的變化和現(xiàn)實的各種不確定因素，導致金融機構(gòu)本身可能的資產(chǎn)、收入損失和其可能的聲譽損害。

二、中國房地產(chǎn)金融風險現(xiàn)狀

（一）商業(yè)銀行是房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險的主要集中地

房地產(chǎn)先天的高風險性與金融的天然聯(lián)系決定房地產(chǎn)金融風險存在的必然性。此外，由于金融業(yè)務(wù)與金融機構(gòu)之間的聯(lián)系密切會導致當一方面出現(xiàn)風險另一方會受到牽連，且房地產(chǎn)金融風險是一種消極的外部效應(yīng)。另一方面，整個金融部門很可能因為管理的外部環(huán)境變化和遇到的系統(tǒng)風險，導致出乎意料的損失。因此，目前中國房地產(chǎn)金融風險，主要表現(xiàn)在商業(yè)銀行。

（二）購房者還貸存在風險

個人住房貸款業(yè)務(wù)開始進入風險敞口時期，因此，具有潛在風險的銀行增加。大多數(shù)的個人通過銀行貸款來購買還貸依賴于未來的收入。目前，我們的經(jīng)濟形勢是好的，如果經(jīng)濟形勢下滑或因為購房人自身因素導致未來預(yù)期收入不滿足，那么所有的風險將集中在銀行，因此，潛在的金融風險更大。

（三）土地儲備貸款有隱性風險

目前，全國各地的城市化發(fā)展迅速，增加土地開發(fā)和重建的規(guī)模、土地本身的價值高，加上資產(chǎn)開發(fā)土地將需要大量的資金，這使得土地征用和開發(fā)很容易獲得商業(yè)銀行貸款。開發(fā)人員主要通過銀行貸款的資金來源，還款將取決于土地出讓金。

（四）金融機構(gòu)產(chǎn)品的創(chuàng)新存在問題

房地產(chǎn)融資由于依賴銀行存在不穩(wěn)定性。目前，銀行信貸融資和金融產(chǎn)品類別過于單一，不能滿足快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)和市場的需求的投資者。簡而言之，金融機構(gòu)產(chǎn)品創(chuàng)新有一定限制，蘊含巨大的風險。

三、風險原因

（一）房地產(chǎn)金融風險的內(nèi)部原因

1.房地產(chǎn)企業(yè)自身資金匱乏，融資渠道缺乏

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展資金來源的銀行貸款，自籌資金和其他基金這三塊有很大的比例。目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)對貸款有明顯的依賴。由于回收期長、投資金額大等，通常銀行信貸發(fā)展業(yè)務(wù)是一個非常重要的資金來源的方法。開發(fā)商的整個開發(fā)環(huán)節(jié)都需要銀行信貸幫助，因此整個房地產(chǎn)投資過程的風險基本都由銀行尤其是商業(yè)銀行承擔。

2.信息不對稱

隱瞞信息、挪用資金等現(xiàn)象頻頻發(fā)生。銀行無法充分掌握貸款人的信息，無法有效地估計貸款人的信用和還款能力，有些貸款人為了追求利益，對銀行隱瞞信息取得貸款，產(chǎn)生了“道德風險”使得房地產(chǎn)金融風險進一步加大。

3.過快的投資增長率

房地產(chǎn)發(fā)展迅速，因此房地產(chǎn)投資已成為一個可以帶來巨大的利潤行業(yè)。部分開發(fā)人員為了獲取暴利，貸款投資，大幅增加了市場泡沫，增加了房地產(chǎn)金融風險。

4.銀行操作的不規(guī)范性

主要表現(xiàn)為：（1）貸款調(diào)查評估不規(guī)范。例如：一些評估公司為了迎合委托人的特定意圖，采取各種違規(guī)違法手段偽造評估價值，以獲得穩(wěn)定的、較高額的收入。（2）滯后的貸后管理，監(jiān)管不嚴格。某些銀行為了完成任務(wù)，非常重視前臺營銷，忽視了貸后管理，使得貸后管理不到位；此外，某些銀行沒有認真落實對一些房地產(chǎn)項目貸款的限制性條款，且沒有對項目貸款資金實行封閉管理，再加上對房地產(chǎn)開發(fā)商們的資金流動也不甚了解，缺乏有效的管理機制和人員。（3）過于注重審查第二還款來源。銀行往往對借款人的第二還款來源的審查過于重視，忽視了對借款人的收入、現(xiàn)金流，還款意愿和能力及信用度等還款條件的審核，把貸前風險關(guān)轉(zhuǎn)移到了貸后，推遲了本應(yīng)該在貸前把好的風險關(guān)。

（二）房地產(chǎn)金融風險形成的外部原因

1.國家政策、法規(guī)的變化

整個房地產(chǎn)金融市場環(huán)境不能離開這個國家的經(jīng)濟政策和法律、法規(guī)，一旦后者變化將影響到前者，進而影響整個房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢，嚴重影響房地產(chǎn)金融風險。

2.匯率變動及本國利率變動

國際經(jīng)濟的變化將導致匯率的變動，進而影響其經(jīng)濟環(huán)境，但也影響了開發(fā)者的房地產(chǎn)投資，導致房地產(chǎn)金融風險變化。房地產(chǎn)市場的不確定性，因此增加。

四、預(yù)防措施

（一）制定完善的金融機構(gòu)制度

現(xiàn)在，金融房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和風險控制過程設(shè)計落后房地產(chǎn)市場變動率，金融機構(gòu)也很難發(fā)現(xiàn)風險的存在，即使感知，也比較滯留。面對這樣的形勢，銀行應(yīng)采取以下措施：第一，進一步加強房地產(chǎn)市場研究工作，提高內(nèi)部控制系統(tǒng)。第二是根據(jù)市場變化及時調(diào)整風險控制系統(tǒng)。

（二）加大中央銀行的監(jiān)管力度

房地產(chǎn)市場穩(wěn)定是國家財政穩(wěn)定的重要角色，所以國家必須對房地產(chǎn)市場有效宏觀調(diào)控，減少房地產(chǎn)金融風險，使金融房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。中央銀行將進一步的調(diào)查和分析，提高分析精度。同時，建立房地產(chǎn)風險預(yù)警系統(tǒng)，及時預(yù)期可能的風險，采取措施，對金融機構(gòu)控制和指導、加強監(jiān)督力度。

（三）建立社會信用體系

解決開發(fā)商或個人不誠信的問題只有通過社會群體的共同努力。一方面法律來懲罰那些不講誠信的開發(fā)者或個人；另一方面，有關(guān)部門建立信息共享平臺來監(jiān)督開發(fā)者和個人，給予公正的評價，懲罰違反誠信的開發(fā)商或住房貸款的用戶，這可以大大提高房地產(chǎn)貸款的安全。

（責任編輯：劉影）