房產(chǎn)稅的開征應(yīng)謹(jǐn)慎

【摘要】新一輪房控政策的出臺，使得房產(chǎn)稅越來越被人們所關(guān)注。近期，財政部做出穩(wěn)定推進房產(chǎn)稅改革試點的決策，這使人們愈加關(guān)注房產(chǎn)稅究竟能否發(fā)揮其應(yīng)有的作用，實現(xiàn)人們所期待的調(diào)控房價，緩解地方財政困難的作用。文章認(rèn)為，在當(dāng)前全球經(jīng)濟不景氣的情況下，過分地預(yù)期房產(chǎn)稅所起到的作用是不夠全面的，高估了房產(chǎn)稅的作用。而且就重慶和上海試點的城市情況來看，缺乏財產(chǎn)稅的特征，更多的具有商品稅的性質(zhì)，這就使稅負(fù)更加容易轉(zhuǎn)嫁，加重了購房者的負(fù)擔(dān)。因此來看，刻意地強行推廣房產(chǎn)稅，而不是改革以土地出讓金為核心的相關(guān)稅費，其實只是暫時之舉，并不是長遠之計。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅 財產(chǎn)稅 制度設(shè)計

隨著經(jīng)濟社會的飛速發(fā)展，近幾年來，房價也隨之迅猛增長，引起了人們對房價的持續(xù)關(guān)注。在中央確定調(diào)控房價的大背景下，房產(chǎn)稅的開征作為一個非常重要的舉措被人們所關(guān)注。但是，房產(chǎn)稅在試點過程中并未完全發(fā)揮人們所預(yù)想的功效，被賦予太多光環(huán)的房產(chǎn)稅在擴大試點范圍甚至全面推廣的過程中，理應(yīng)謹(jǐn)慎行事，不可盲目推進。

一、房產(chǎn)稅開征的目的

（一）完善現(xiàn)行稅制中的缺陷

土地價值由于土地資源的稀缺和地理位置差異巨大，使得一些城市和某些地段房產(chǎn)價格過高，房產(chǎn)價格偏離正常價格太多。而在我國，主要是對房地產(chǎn)建設(shè)過程中的投資和開發(fā)環(huán)節(jié)征稅，在房地產(chǎn)的保有階段缺少相應(yīng)的稅收調(diào)節(jié)環(huán)節(jié)。持有房產(chǎn)卻沒有相應(yīng)的成本限制，炒房成為當(dāng)前缺少投資途徑的人們所必然的選擇。超高的炒房利益更加劇了巨額空閑資金進入房地產(chǎn)市場，使房價節(jié)節(jié)攀升，不斷刷新紀(jì)錄。因此，開征房產(chǎn)稅，完善現(xiàn)行稅制中的缺陷，就顯得尤為必要。

（二）增加政府財政收入，調(diào)節(jié)地方政府的財政收入結(jié)構(gòu)

中央政府財政收入的集權(quán)化和原有地方支出責(zé)任的保留使得地方財政不得不自尋財路。為了滿足各地對公共產(chǎn)品和服務(wù)的需求，地方政府開始走上了一條依賴于土地及相關(guān)產(chǎn)業(yè)租稅費收入的道路，土地財政的格局就是在這種情況下形成的。房產(chǎn)稅的開征，可在一定程度上緩解地方政府對土地財政的依賴，規(guī)范政府的財政收支行為。同時，作為地方稅，稅源相對穩(wěn)定，有助于實現(xiàn)地方財政收入的可持續(xù)發(fā)展。

（三）有助于遏制投機性住房的增長，調(diào)整投資方向，調(diào)節(jié)收入分配

在當(dāng)前房價居高不下的情況下，缺乏投資渠道的民間資本更多的將資金投向了房地產(chǎn)市場，這就使得房價更加高漲，泡沫風(fēng)險不斷加大。開征房產(chǎn)稅目的之一就是逐漸降低房產(chǎn)作為投機品的價值。投機者在征收房產(chǎn)稅之后，不得不面臨著承擔(dān)固定房產(chǎn)稅的成本。在不能準(zhǔn)確預(yù)知房價走勢的前提下，降低了投機的可能。進一步而言，還可以引導(dǎo)民間資本重新回歸商業(yè)市場的開發(fā)，引導(dǎo)空閑資金進入生產(chǎn)領(lǐng)域和高科技制造領(lǐng)域，實現(xiàn)實體經(jīng)濟的發(fā)展，促進中小企業(yè)的全面發(fā)展。在此過程中不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使國民經(jīng)濟走上可持續(xù)發(fā)展道路。

二、現(xiàn)階段推廣房產(chǎn)稅所面臨的問題

（一）從法律角度來看，房產(chǎn)稅的推廣缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)

稅收的開停征、減免稅等重大問題，應(yīng)遵照相關(guān)的稅收法律法規(guī)，依照法律的規(guī)定進行征稅。但是，在我國現(xiàn)行《憲法》和《稅收征收管理法》中，缺少關(guān)于稅收改革試點的內(nèi)容，涉及稅收改革試點的相關(guān)問題均處于法律的真空地帶，并沒有一個明確的解釋說明。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制是1986年國務(wù)院發(fā)布實施的《房產(chǎn)稅暫行條例》以及各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定的施行細(xì)則確立起來的。滬渝兩地市政府作出的的房產(chǎn)稅改革試點，其依據(jù)僅僅是根據(jù)國務(wù)院第 136 次常務(wù)會議精神，在《憲法》和《稅收征收管理法》中卻找不到任何依據(jù)。從開征物業(yè)稅到回歸現(xiàn)行房產(chǎn)稅制改革，這樣的做法固然如某些專家所言，可以規(guī)避物業(yè)稅立法周期長、出臺時間無法確定的弊端，從而加快房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的試點效率。但在另一方面，這樣的做法卻也有在行政程序上投機取巧，繞開監(jiān)督之嫌。

（二）從房產(chǎn)稅的預(yù)期作用來看，房產(chǎn)稅所能發(fā)揮的空間有限

就房產(chǎn)稅組織財政收入的功能而言，房產(chǎn)稅能否成為地方政府的主體稅種，還受制于以下因素。一是房主納稅能力的高低。房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，而其最終來源是納稅人的收入，二者是相分離的。盡管我國居民的自有住房率很高，但我國秉承的是“居者有其屋”的傳統(tǒng)理念，房產(chǎn)的購買很多都是依靠兩三代人的力量才可能實現(xiàn)，甚至需要依賴銀行貸款來實現(xiàn)。這些人并沒有納稅的能力。因此，對于個人的基本住房，房產(chǎn)稅必須要免稅，使得有限的應(yīng)稅房源抑制了其收入的規(guī)模。二是土地財政制約了房產(chǎn)稅的開征。理論上來講，作為受益方的地方政府應(yīng)當(dāng)支持房產(chǎn)稅的開征，因為房產(chǎn)稅是地方稅，地方政府可以從中取得收益。但在我國目前的土地供給制度和土地補償制度下，土地出讓金收入才是地方政府收入的主要來源，房地產(chǎn)開發(fā)使地方政府獲得了大量的稅費收入。占地方財政收入的比重在50%以上的土地出讓金收入，相比于僅占地方財政收入的3%左右的房產(chǎn)稅，孰輕孰重一目了然。對地方政府而言，房產(chǎn)稅財政貢獻度較低，征管難度大，征稅成本高，引發(fā)房地產(chǎn)市場和政府收入的波動，即便未來將個人自住房納入房產(chǎn)稅的征稅范圍可能使得其財政貢獻度有所提高，也難以引起地方政府的真正重視。

而就房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的功能來看，可能也存在著一些制約條件。房產(chǎn)價值在高收入者資產(chǎn)中只是很小的一部分，而更多的金融資產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、藝術(shù)品、貴金屬等有形和無形財富占據(jù)了富人資產(chǎn)的大多數(shù)。而作為普通的購房者，其所繳納的房產(chǎn)稅更多的來源于工資收入，這就相當(dāng)于變相提高了個人所得稅。而沒有納稅能力的貸款購房者甚至還要承擔(dān)額外的利息支出。低收入者對房產(chǎn)稅的承受能力遠低于高收入者。此外，房產(chǎn)稅的稅基評估難度比較大，評估的成本也不低，同時其公平難以保證，這些都制約著房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配功能的發(fā)揮。

（三）房產(chǎn)稅難以實現(xiàn)抑制高房價的目的

房產(chǎn)稅理應(yīng)是對社會財富存量征收的財產(chǎn)稅，然而現(xiàn)階段試點的房產(chǎn)稅卻明顯符合商品稅的性質(zhì)和特征。商品稅相比較于財產(chǎn)稅，對稅收征管環(huán)境的要求和成本都比較低，稅負(fù)更易于轉(zhuǎn)嫁。在消費者對房產(chǎn)價格不敏感的情況下，即使開征房產(chǎn)稅也只能使得房產(chǎn)商更多地將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，通過征稅調(diào)控房價的政策目標(biāo)無法實現(xiàn)，甚至可能推動房價的上漲。所以，抑制高房價不應(yīng)該成為房產(chǎn)稅開征的一個理由，這只會使得房產(chǎn)稅的開征成為一種應(yīng)景之舉，必然會使其存在失去原本的意義。

三、完善房產(chǎn)稅改革的相關(guān)建議

（一）我國的房產(chǎn)稅改革應(yīng)當(dāng)在建立房地產(chǎn)信息共享機制和完善稅收征管的基礎(chǔ)上逐步推進，不能急于求成

在財產(chǎn)稅視角下，存量房產(chǎn)是房產(chǎn)稅的基本征稅對象。因此，開征房產(chǎn)稅必須掌握現(xiàn)存房產(chǎn)的準(zhǔn)確信息，建立健全我國的房產(chǎn)登記制度?，F(xiàn)階段我國房產(chǎn)種類繁多，產(chǎn)權(quán)管理復(fù)雜，對于存量房產(chǎn)的管理，首先應(yīng)該做好房源的普查工作。對房產(chǎn)登記進行實名制的管理，準(zhǔn)確掌握房源具體狀況，摸清應(yīng)稅房產(chǎn)的具體情況，特別是擁有多套房產(chǎn)的情況。其次，要以稅務(wù)部門為核心，建立起一套聯(lián)合城建、國土、統(tǒng)計、財政等部門的全方位的房產(chǎn)稅信息系統(tǒng)，實現(xiàn)信息資源的統(tǒng)一管理與共享。

（二）房產(chǎn)稅要實現(xiàn)財產(chǎn)稅的功能，就必須按照房產(chǎn)的評估價值進行計稅

因此，建立健全房產(chǎn)的評估價值體系，是推進完善房產(chǎn)稅的必要條件。建立房產(chǎn)評估體系必須要制定完善的計稅價格評估管理制度，建立起相應(yīng)的管理機構(gòu)，一套合理的評估標(biāo)準(zhǔn)以及獨立的評估申訴保障部門。房產(chǎn)評估機構(gòu)的建立是整套體系中最重要的一個環(huán)節(jié)之一。借鑒國外經(jīng)驗來看，英國開征的住房財產(chǎn)稅，其住宅房產(chǎn)的價值是由其國內(nèi)收入署內(nèi)設(shè)的房地產(chǎn)估價部門進行評估；美國各地政府都擁有自己獨立的房地產(chǎn)估價部門。就我國而言，應(yīng)通盤考慮，綜合相關(guān)部門的意見和建議，建立一個公正透明的評估機構(gòu)。同時，要建立完善的申訴機制，落實行政復(fù)議制度。此外，為了使評估結(jié)果更加的客觀公正，合理合法，也應(yīng)加強房產(chǎn)評估理論和方法的研究，逐步形成系統(tǒng)規(guī)范的評估體系。

（三）抑制高檔住房別墅的消費，可以在消費稅上想辦法

消費稅的原則和設(shè)計理念就是為了抑制人們對某些奢侈品、高檔商品的過度需求，減少浪費和保護環(huán)境。因此，對于高檔住房和別墅應(yīng)當(dāng)開征消費稅，以抑制人們對于別墅等高檔住房的過分需求，在稅率的設(shè)計上還可以采用超額累進的稅率，按照占地面積和評估價值計稅。這樣，既可以實現(xiàn)抑制消費的目的，也使房產(chǎn)稅能夠更好地發(fā)揮其功效。

參考文獻

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[2] 張德勇.進一步完善房產(chǎn)稅的幾個問題[J].稅務(wù)研究，2011(4).

作者簡介：馮磊（1988-），男 ，漢族，蘭州商學(xué)院財政學(xué)專業(yè)2010級研究生，研究方向：公共經(jīng)濟與政策。

（責(zé)任編輯：陳岑）