涉外涉房企業(yè)異動，難管難理急待解決

【摘要】國家針對房地產(chǎn)行業(yè)相繼出臺了一系列調(diào)控政策，目的是抑制其市場價格上漲過快，保證居者有其屋，國家外匯管理局適時跟進，加強對涉外房地產(chǎn)企業(yè)的管理，確保房地產(chǎn)市場的健康、有序發(fā)展。實際工作中，大量外商房地產(chǎn)企業(yè)動作頻頻，外匯資金徘徊于外匯監(jiān)管政策左右，極易對國家宏觀政策、外匯政策形成制約，應(yīng)高度關(guān)注。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 外匯 管理 政策

一、涉外房地產(chǎn)企業(yè)異動的具體表現(xiàn)

（一）企業(yè)出資人較多，資金劃轉(zhuǎn)、股東更替頻繁

通過外商投資企業(yè)外匯登記系統(tǒng)的分析后，發(fā)現(xiàn)涉房地產(chǎn)企業(yè)的出資人均多于其他外商企業(yè)，八成企業(yè)資金劃轉(zhuǎn)、股東更替頻繁，十分詭異。投資人之眾，角色變換之勤、資金進出之頻令人喳舌。

（二）實際開發(fā)規(guī)模朦朧，難以掌握，增長之勢明顯

日前，在對外資企業(yè)的例行調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)涉房地產(chǎn)企業(yè)較多，撫順中心支局轄內(nèi)外商涉房地產(chǎn)企業(yè)32家，占全部涉外企業(yè)的21%，工作中卻較難掌握，究其原因有三：一是我國房地產(chǎn)仍處在初級發(fā)展階段，屬暴利行業(yè)，高額利益驅(qū)動更多外商轉(zhuǎn)行涉足房地產(chǎn)；二是涉外企業(yè)在我國仍有“金”字招牌的余溫；三是為更好的銷售做準備，爭名創(chuàng)益，人為夸大其資質(zhì)和規(guī)模。

（三）個別外商藍圖宏偉，擇優(yōu)“圈地”待圖，謀定后轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)，攫取高額利潤

隨著人民生活水平相應(yīng)提高，房地產(chǎn)行情不斷看漲，外商相向而動，急欲赴“勝宴”，分享此“蛋糕”。先拋出很大的投資項目，使招商部門翹首相迎，提供優(yōu)惠政策、廉價土地，外商擇優(yōu)選取，前期投資按部就班，待時機成熟后，轉(zhuǎn)行進軍房地產(chǎn)，換得更高的回報。

（四）企業(yè)相互借貸時有發(fā)生，隨時可能引爆釀成危機

投資房地產(chǎn)的外商并非全都資金雄厚、實力超群，也是良莠不齊，三六九等，個別企業(yè)資金有限，購置土地后，缺乏后勁，無錢開發(fā)，在貸款無望的情況下，為了工程所迫，鋌而走險。

二、外管局監(jiān)管面臨的難點

（一）多數(shù)外商房地產(chǎn)企業(yè)“帶病上崗”，不利建康發(fā)展

在實際操作中，地方政府“招商至上，管理輕放”，致使多數(shù)外商房產(chǎn)企業(yè)在沒有取得《國有土地使用證》前，已取得《外商投資企業(yè)批準證書》和《營業(yè)執(zhí)照》，導(dǎo)致并非“完全建康”。

（二）各部門缺乏聯(lián)合協(xié)作，外匯局監(jiān)管被弱化

外匯局其職能是針對外商企業(yè)進行外匯登記、開立資本金賬戶、資本金交割、統(tǒng)計、匯總和分析。外資企業(yè)設(shè)立、變更、注銷等業(yè)務(wù)，在當?shù)卣虅?wù)、工商、稅務(wù)等部門辦理之后，才到外匯局進行外匯登記，做相應(yīng)的操作，外匯局對外資企業(yè)“生米做成熟飯”的事情很難提出異議，只是忠實的記錄而已，監(jiān)管職能無從行使，就目前而言，上、下游各部門缺乏聯(lián)合互動機制，導(dǎo)致外匯局監(jiān)管職能被無形弱化。

（三）政策滯后，監(jiān)管手段少

目前對資本金結(jié)匯操作的依據(jù)是《國家外匯管理局綜合司關(guān)于完善外商投資企業(yè)外匯資本金支付結(jié)匯管理有關(guān)業(yè)務(wù)操作問題的通知》，此文件是2008下發(fā)，已五年之久了，有些過時，主要表現(xiàn)在：一是資本金結(jié)匯后提供發(fā)票的要求約束力不夠。二是資本金備用金結(jié)匯制度有不足之處。企業(yè)利用資本金備用金結(jié)匯無需提供證明資料的便利條件，在一定額度內(nèi)結(jié)匯較自由，無手段可監(jiān)管。

（四）缺乏科學(xué)監(jiān)測系統(tǒng)，無法進行事后管理

外商房地產(chǎn)企業(yè)資本金全部到位后，除了每年例行的年檢業(yè)務(wù)外，與外匯管理局的業(yè)務(wù)聯(lián)系幾乎為零。目前外匯局監(jiān)測系統(tǒng)方面相對薄弱，缺乏有效的監(jiān)測、預(yù)警系統(tǒng)，無法定時進行非現(xiàn)場監(jiān)管，掌握企業(yè)的即時情況更難。

（五）地方政府及招商部門無形中為外商企業(yè)違規(guī)行為充當“催化劑”、“擋風墻”

目前，各級政府均將招商引資視為第一政績，是重中之重的考核指標，行政“一把手”掛帥，在招商辦理過程中，一路綠燈，及至外匯局辦理時，招商部門人員“全程護駕”、“全程代勞”，種種行為導(dǎo)致外商自滿自大，時常有違規(guī)行為發(fā)生。

三、政策建議

（一）加強部門間溝通合作，促進涉外房地產(chǎn)企業(yè)公平、合規(guī)發(fā)展

1.加強與政府之商務(wù)、工商、稅務(wù)、土地等職能部門溝通與協(xié)調(diào)，建立外資房產(chǎn)企業(yè)管理服務(wù)信息平臺，各部門精誠合作，發(fā)揮合力監(jiān)管作用，在土地競拍、設(shè)立公司、資金流入、結(jié)匯等環(huán)節(jié)加強審核、把關(guān)，切實保證資金的合理流向和使用；

2.對于外方股權(quán)轉(zhuǎn)讓、停產(chǎn)、注銷、逃逸等外匯局難以及時發(fā)現(xiàn)的行為，聯(lián)合相關(guān)管理部門共同出臺聯(lián)合審批制度，提升外匯局的核準或備案作為外商房產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)變更的前提條件，使監(jiān)管關(guān)口前移，及時掌握企業(yè)動態(tài)。

（二）擴大監(jiān)控面，旅游、建材等類型外資企業(yè)成為監(jiān)管點

一是加強涉外房地產(chǎn)企業(yè)分類登記，進行有效的備案管理，便于管理分析；二是加大對旅游開發(fā)、基建材料等與房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的外資項目的現(xiàn)場、非現(xiàn)場監(jiān)測力度；三是密切關(guān)注這類企業(yè)成立后資金流轉(zhuǎn)、使用和經(jīng)營狀況，防止不明資金通過此類企業(yè)非法流入，擾亂我國房地產(chǎn)市場秩序，影響國家調(diào)控房地產(chǎn)的大計。

（三）著力加大對資本金結(jié)匯的后續(xù)監(jiān)管，打擊不法行為

加大科技投入，開發(fā)新的智能系統(tǒng)，充分利用非現(xiàn)場核查手段，對外商企業(yè)資本金結(jié)匯進行跟蹤、篩查、預(yù)警，發(fā)現(xiàn)異常情況可進行定點監(jiān)控，聯(lián)合檢查部門進行現(xiàn)場檢查。

（四）加大年檢力度，管理有的放矢

1.建議對外商企業(yè)年檢實施一年二檢，對外商投資企業(yè)的經(jīng)營情況進行復(fù)合式全面感性認知，充分掌握企業(yè)資金來源、流量大小、結(jié)匯率高低；

2.對外資房地產(chǎn)企業(yè)實行主體監(jiān)測，對年檢過程中發(fā)現(xiàn)的“奇怪”情況，劃定范圍，有的放矢，現(xiàn)場檢查確定其真實性，防范投機性資本金進入和其他違規(guī)行為發(fā)生。

（責任編輯：劉影）