城市地價動態(tài)監(jiān)測體系的建立研究

【摘要】土地已經(jīng)成為社會主義市場經(jīng)濟(jì)重要的宏觀調(diào)控手段，價格杠桿調(diào)控是城市土地資源優(yōu)化配置的重要組成部分。城市地價動態(tài)監(jiān)測體系的建立可及時掌握城市地價的變化動態(tài)，量化反映城市地價變化信息。本文結(jié)合我國動態(tài)監(jiān)測體系的研究進(jìn)程，以南京市為例，初步探索了關(guān)于城市地價動態(tài)監(jiān)測體系建立的基本方法和基本線路。

【關(guān)鍵詞】價格杠桿調(diào)控 城市地價 動態(tài)監(jiān)測體系

“城市地價動態(tài)監(jiān)測體系”的研究可追溯至地價公示制度中的“標(biāo)準(zhǔn)地塊”。政府定期確定并公開標(biāo)準(zhǔn)地塊的價格及其變化趨勢，可反映出地產(chǎn)市場中的價格水平及走向，為土地交易雙方提供可靠的價格信息和客觀參考。

一、城市地價動態(tài)監(jiān)測體系的建立

（一）設(shè)立城市地價監(jiān)測點(diǎn)

地價監(jiān)測點(diǎn)的確定：運(yùn)用分層抽樣技術(shù)，在劃分好的地價區(qū)段內(nèi)設(shè)立地價監(jiān)測點(diǎn)。先將調(diào)查對象按一定的行業(yè)知識加以分層，而后在各層中按隨機(jī)原則抽取若干樣本，由各層抽取的樣本構(gòu)成總樣本對初選的地價監(jiān)測點(diǎn)進(jìn)行篩選和審核，去除相對不合理的監(jiān)測點(diǎn)，在重點(diǎn)監(jiān)測區(qū)域適當(dāng)增加監(jiān)測點(diǎn)。

（二）對監(jiān)測點(diǎn)的數(shù)量要求

監(jiān)測點(diǎn)是代表城市某一區(qū)域、某一級別、某一價格水平的土地。一個城市監(jiān)測點(diǎn)的數(shù)量要保證能夠使整個城市處于不同區(qū)域、不同級別、不同價格的土地都分別受到各自相應(yīng)監(jiān)測點(diǎn)的輻射和影響。因此監(jiān)測點(diǎn)的數(shù)量應(yīng)該是城市面積和土地價格變動幅度的函數(shù)，用數(shù)學(xué)公式表示為：

N = f （S， 1 / t）

上式中，N是監(jiān)測點(diǎn)的數(shù)量；S是城市的面積；1/t代表土地價格的離散指數(shù)。

（三）監(jiān)測點(diǎn)地價測算

監(jiān)測點(diǎn)的地價應(yīng)是設(shè)定土地利用條件為城市平均容積率下的地價。

在監(jiān)測點(diǎn)有交易地價的情況下， 對同一監(jiān)測樣點(diǎn)采用兩種方法來進(jìn)行評估， 而后通過修正系數(shù)修正可得到同一地價內(nèi)涵下的地價。

（四）監(jiān)測點(diǎn)的價格更新

隨著城市的不斷發(fā)展及城市建筑的更新建設(shè)，地價的監(jiān)測體系會隨之變化，為確保監(jiān)測點(diǎn)地價的現(xiàn)實(shí)性，就必須對該體系進(jìn)行定期更新。具體思路為：由城市估價委員會負(fù)責(zé)，每個估價師負(fù)責(zé)幾個估價點(diǎn)，每年進(jìn)行評估更新。

（五）確定市場交易樣點(diǎn)

市場交易樣點(diǎn)是將城市土地處于正常的市場條件下尋找到的典型的交易案例，這些交易涵蓋了轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)出讓等。市場交易樣點(diǎn)的地價以及監(jiān)測點(diǎn)地價是構(gòu)成城市地價動態(tài)監(jiān)測體系數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的主要來源。以南京市為例，共采集到市場交易樣點(diǎn)60個，包含14個工業(yè)樣點(diǎn)，23個商業(yè)樣點(diǎn)，23個住宅樣點(diǎn)。

二、城市地價動態(tài)監(jiān)測的相關(guān)分析方法

（一）城市地價動態(tài)監(jiān)測的時間分析方法

地價時間變化分析通過綜合地價指數(shù)和分用途、分區(qū)域地價指數(shù)反映。我國通常以城市土地定級或者均質(zhì)區(qū)域的劃分為基礎(chǔ)利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格。（標(biāo)定地價）和地價指數(shù)進(jìn)行基地價更新。實(shí)際工作中這種方法周期短、時效性強(qiáng)。

（二）城市地價動態(tài)監(jiān)測的空間分析方法

地價空間變化分析包括不同區(qū)域的地價水平比較分析。目前，數(shù)字地價模型的分析方法在空間地價分析中有著廣泛的應(yīng)用前景。有學(xué)者提出，通過動態(tài)監(jiān)測的Voronoi圖，分析樣點(diǎn)土地在城市區(qū)域中所處區(qū)域及發(fā)展趨勢，利用交通主干道為準(zhǔn)的剖面曲線對不同時點(diǎn)的地價變化的等值線加以空間分析，找出地價突變的區(qū)域，并將其作為地價動態(tài)監(jiān)測體系更新時的主要調(diào)查范圍。

三、城市地價動態(tài)監(jiān)測中技術(shù)手段的應(yīng)用

城市地價的動態(tài)變化具有較強(qiáng)的時空性，城市某一區(qū)域地價的高低受到其所處位置以及周邊基礎(chǔ)設(shè)施、交通設(shè)施、商業(yè)繁榮度等各項(xiàng)因素的影響。依靠GIS可建立城市地價及其影響因素之間關(guān)系的模型，通過GIS城市地價動態(tài)監(jiān)測信息系統(tǒng)的建立為城市地價變化信息的正確判斷、政府出讓土地價格水平的確定以及地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控提供了一種有效的技術(shù)工具。

隨著政府信息網(wǎng)絡(luò)化進(jìn)程的推進(jìn)，GIS與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合逐漸成為政府公共信息發(fā)布的最佳平臺。本文提到的城市地價動態(tài)監(jiān)測體系是城市公共網(wǎng)絡(luò)中地理信息系統(tǒng)下屬的一個子系統(tǒng)，各個城市將該系統(tǒng)通過網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)缴霞壷鞴懿块T進(jìn)行匯總整理，最終可以建立一個全國統(tǒng)一的城市動態(tài)監(jiān)測體系。為保證該體系地價數(shù)據(jù)的現(xiàn)實(shí)性，應(yīng)定期對該體系進(jìn)行更新和維護(hù)。目前，基于GIS技術(shù)強(qiáng)大的空間數(shù)據(jù)分析與管理功能，對于加強(qiáng)城市地價動態(tài)監(jiān)測與地價更新水平有著積極的現(xiàn)實(shí)意義。

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（責(zé)任編輯：唐榮波）