中國(guó)樓市的中長(zhǎng)期趨勢(shì)

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的不光是商品房，保障房同樣可起到相同的作用，而且對(duì)剛需的拉動(dòng)力度更大
　　未來(lái)不可預(yù)測(cè)，經(jīng)濟(jì)學(xué)大師弗里德曼曾用譏諷的語(yǔ)氣說(shuō)：“在過(guò)去的5次市場(chǎng)動(dòng)蕩中，經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)到了15次?！钡械臅r(shí)候我們必須根據(jù)已有的經(jīng)濟(jì)數(shù)字和動(dòng)態(tài)對(duì)未來(lái)的趨勢(shì)進(jìn)行判斷。
　　2007年美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘在其出版的《動(dòng)蕩年代》(TheAge of Turbulence)一書(shū)中對(duì)當(dāng)時(shí)的美國(guó)經(jīng)濟(jì)斷言：“我們面對(duì)的不是泡沫而是小氣泡，許多小型、區(qū)域型的小氣泡，絕對(duì)不會(huì)膨脹到威脅整體經(jīng)濟(jì)健全性的地步?！比欢潭處讉€(gè)月后，美國(guó)便爆發(fā)了席卷全球的“次貸危機(jī)”。
　　那么，對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，哪些是正在發(fā)生的變革和趨勢(shì)呢?
　　房地產(chǎn)業(yè)的去支柱化進(jìn)程是一個(gè)中長(zhǎng)期趨勢(shì)
　　我們都知道一個(gè)定律叫馬太效應(yīng)，這個(gè)定律就是有錢人越來(lái)越有錢，沒(méi)錢人越來(lái)越?jīng)]錢，有錢人越來(lái)越有錢是一種良性循環(huán)，沒(méi)錢人越來(lái)越?jīng)]錢是種惡性循環(huán)。用于解釋中國(guó)樓市目前存在的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴，使得多個(gè)領(lǐng)域出現(xiàn)馬太效應(yīng)，并出現(xiàn)惡性循環(huán)。
　　正如國(guó)土資源部副部長(zhǎng)諳小蘇講的那樣，“房地產(chǎn)業(yè)是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，而不應(yīng)成為重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”。經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的貧富差距、冷熱不均二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，土地財(cái)政無(wú)以為繼，人口老齡化以及即將消失的人口紅利等都促使我們必須要堅(jiān)定的方向是—走去房地產(chǎn)支柱化之路。
　　中央和地方在“十二五”規(guī)劃中大幅調(diào)低GDP增速。比如全國(guó)定為7％，江蘇省由過(guò)去多年的13％調(diào)低為10％，而上海則僅為8％，中國(guó)更是確定2012年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)目標(biāo)7.5％，八年來(lái)首次低于8％。這意味著要更加注重GDP增長(zhǎng)的質(zhì)和內(nèi)涵，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言意味著并不需要過(guò)去那么高的成交量和投資額度。
　　國(guó)務(wù)院總理溫家寶多次強(qiáng)調(diào)，調(diào)低經(jīng)濟(jì)增速，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，不僅表明決心和意志，而且是一個(gè)重大的舉措。在今后五年以至中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期，我們要把轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式作為主線。
　　進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，堅(jiān)決走去房地產(chǎn)支柱化的路，讓房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的份額逐年下降，減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴，為房地產(chǎn)業(yè)回歸理性提供時(shí)間和空間。
　　行業(yè)整合大勢(shì)所趨
　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰時(shí)商品房年成交近10億平方米，但隨著下調(diào)GDP增速目標(biāo)深化房地產(chǎn)業(yè)去支柱化之路，將加速行業(yè)整合步伐，這意味著宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不再需要房地產(chǎn)業(yè)維持以往的貢獻(xiàn)比例，加之保障房建設(shè)的加速和跟進(jìn)，保障房所占比重逐漸增加，一來(lái)分流需求，二來(lái)也使得商品房市場(chǎng)總體規(guī)模下降，因此，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)僧多粥少的局面，目前中國(guó)經(jīng)注冊(cè)房企8萬(wàn)家，一部分企業(yè)被動(dòng)退出將不可避免。
　　換句話說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)整合是必然之勢(shì)。在中國(guó)內(nèi)地，百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷售額僅占所有銷售額24％，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總體而言，規(guī)模偏小，行業(yè)集中度比較分散。就是排名第一的萬(wàn)科，市場(chǎng)占有率也僅有3％左右，而這一數(shù)字2005年還只有0.94％。
　　本輪調(diào)控至今，發(fā)生在上市公司間的兼并整合案例多達(dá)600余起，其中房地產(chǎn)業(yè)的兼并整合案例占90％位居首位。2011年末新華社發(fā)文稱，截至2011年底，北京注銷房企473家，剩余有效資質(zhì)企業(yè)3000家，北京每年供地200宗，就算1000家房企可以拿到地，也意味著超過(guò)2／3房企將無(wú)地可拿。
　　而武漢的數(shù)據(jù)也顯示，截至2011年10月底，武漢共有在冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1375家。相比2010年同期，房企數(shù)量減少了200余家。大量房企快速消失，意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)將屬于少數(shù)實(shí)力強(qiáng)大的公司。
　　土地供給為保障房讓路
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)明顯的走向是，打造雙軌制，土地供給為保障房讓路。這將有效調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)。
　　“十二五”規(guī)劃明確規(guī)定，未來(lái)五年全國(guó)要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬(wàn)套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20％，各地的保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房的用地供應(yīng)不得低于住房用地總量的70％。
　　2012年3月5日，溫家寶總理在作政府工作報(bào)告時(shí)指出，2012年將繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成500萬(wàn)套，新開(kāi)工700萬(wàn)套以上。抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度。
　　隨著保障性住房大規(guī)模建成并投入使用，我國(guó)的住房保障也將邁入“建管并重”的階段，保障性住房建設(shè)供應(yīng)力度加大，供應(yīng)高峰到來(lái)，這使得我本人呼吁的“分鍋吃飯”或者說(shuō)供給“雙軌制”的效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
　　融資模式方面，國(guó)家動(dòng)用公積金、保險(xiǎn)資金、企業(yè)債等多種手段解決保障房建設(shè)資金。
　　但是需要強(qiáng)調(diào)的是，拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的不光是商品房，保障房同樣可起到相同的作用，而且對(duì)剛需的拉動(dòng)力度更大。道理很簡(jiǎn)單，投資需求買房后可能空置，而保障性住房的購(gòu)買者則一定會(huì)進(jìn)行裝修等進(jìn)一步消費(fèi)，從而產(chǎn)生拉動(dòng)作用。
　　房產(chǎn)占家庭財(cái)產(chǎn)比例將會(huì)下降
　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的全國(guó)首份《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，中國(guó)家庭住房資產(chǎn)占比最大，自有住房擁有率為89.68％，遠(yuǎn)超世界63％的水平，且城市第一套房平均收益率高達(dá)340.31％，城市住房收益可觀。
　　這和社科院發(fā)布的數(shù)據(jù)相似，中國(guó)家庭財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，住房資產(chǎn)占比高達(dá)近八成，造成這個(gè)結(jié)果的原因，一是房?jī)r(jià)連年上漲大家買房投資，二是投資渠道狹窄所致。但從國(guó)際上看，發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)占家庭財(cái)產(chǎn)的比重多集中在20％～40％左右，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)會(huì)向這個(gè)比例靠攏。
　　首先從宏觀情況而言，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速降低，熱錢流入開(kāi)始減少，從而導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上漲的動(dòng)力減弱。
　　中國(guó)人民銀行2012年7月14日更新的金融機(jī)構(gòu)人民幣信貸收支表顯示，7月末，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)外匯占款余額達(dá)256575.17億元，較上月末減少38.2億元。這是繼4月后，今年第二次出現(xiàn)單月外匯占款減少。
　　外匯占款負(fù)增長(zhǎng)與人民幣貶值預(yù)期有關(guān)，事實(shí)上繼2011年12月份人民幣連續(xù)11天觸及跌停后，2012年來(lái)再現(xiàn)兩次跌停，并且2012年1～7月份，人民幣7年來(lái)初次出現(xiàn)貶值，這個(gè)現(xiàn)象意味著，熱錢流出的速度在加速而熱錢進(jìn)入的速度在減速，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)增速中樞下移的背景下，這將成為中期性趨勢(shì)，對(duì)中國(guó)資產(chǎn)而言，將失去一個(gè)價(jià)格上的重要支撐。
　　另一個(gè)趨勢(shì)是，社會(huì)人口老齡化現(xiàn)象開(kāi)始凸顯。中國(guó)60歲以上老年人1.67億，超過(guò)德國(guó)和法國(guó)人口總和，養(yǎng)老問(wèn)題壓力巨大。同樣，人口紅利會(huì)在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)結(jié)束，而人口增長(zhǎng)的峰值將在2015年到來(lái)，人口對(duì)房?jī)r(jià)的影響是直接而深遠(yuǎn)的。2012年來(lái)溫州房?jī)r(jià)大幅下挫，除了溫州金融出現(xiàn)動(dòng)蕩并且受經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，制造業(yè)受沖擊外，溫州是一個(gè)人口導(dǎo)出型城市(即人口組成中離開(kāi)這座城市外出工作的人較多)也是重要因素之一。
　　存量房將是趨勢(shì)所在
　　2012年7月下旬，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組奔赴16個(gè)省市對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況進(jìn)行專項(xiàng)督查。就在國(guó)務(wù)院督查地方樓市調(diào)控的同時(shí)，住建部發(fā)布了《關(guān)于做好“十二五”住房發(fā)展規(guī)劃編制工作的通知》，緊鑼密鼓地推進(jìn)住房頂層設(shè)計(jì)。與此同時(shí)，有關(guān)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的改革步伐也在加快推進(jìn)。
　　房產(chǎn)稅的征收和地方政府轉(zhuǎn)型擺脫土地財(cái)政束縛是緊密相連的，是為地方政府尋找相對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源，但房產(chǎn)稅的征收，尤其是轉(zhuǎn)向存量房之后，將會(huì)極大影響現(xiàn)有市場(chǎng)格局。
　　上述是中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)正在發(fā)生的變革，但是拉開(kāi)一些時(shí)間和空間來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)，我們很容易可以發(fā)現(xiàn)，即使10年后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)依然會(huì)是重要的產(chǎn)業(yè)之一。從全球角度看，也仍然是十分龐大的產(chǎn)業(yè)。
　　不過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)必須清醒地意識(shí)到的一個(gè)事實(shí)是——眾樂(lè)樂(lè)的日子一去不返了。如果說(shuō)以前只要拿地蓋房就能賺錢的話，以后可能還要考慮拿什么地，蓋什么房，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)事實(shí)上已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入了新階段。
　　(作者系房地產(chǎn)商會(huì)全國(guó)工商聯(lián)理事，著有《樓市大變局，我們?cè)趺崔k?》等著作