二手房見漲新樓量

　　“幸虧出手及時，同類兩居戶型才兩天就賣沒了?！碑?shù)弥约簞偨挥喗鸬男聵潜P只剩幾套三居戶型時，黃國不禁暗自慶幸起來。
　　圍繞北京大興區(qū)的新樓盤轉了半個月后，黃國5月11日狠下心交了5萬元訂金，選中位于南六環(huán)的一套兩居室。這個緊靠地鐵4號線天宮院站、交5萬元定金抵10萬元優(yōu)惠的新樓盤從4月份大做宣傳的時候，就吸引了大批看房人。盡管目前在北五環(huán)工作，房子遠在南六環(huán)，黃國卻暗自計劃，2014年入住新房的時候，自己可能已經換了工作，而且從交通考慮，開車走京開高速、坐地鐵進市區(qū)都比較方便，性價比還算不錯。
　　從一直鐵心買市區(qū)二手房到最終心儀郊區(qū)期房，關注了3年樓市行情，黃國的買房懸念終于塵埃落定。這期間他的心情和生活與北京樓市一樣經歷著“陰晴冷暖”。
　　2009年似乎已遠去，北京的房價猶如坐上了過山車，價格反彈幅度之高出人意料。樓市的急轉而上成為社會最為關心的話題，房價從年初的萎靡到年底前的直升，樓市從低谷走向瘋狂。就在這個炎熱的夏天，黃國和女朋友開始利用每個周末周旋于北京四環(huán)內的各小區(qū)，他們打算為將來的家找一個定點。從東到北再到南，看了兩個月房子后，年收入總共不到15萬的黃國和女朋友決定不再看下去了，高房價讓他們無力承受。七八月的天氣，看完房子卻能感覺到心里涼颼颼的。
　　房屋中介的熱情也在一個月后減弱了很多，他們忙得顧不上像黃國這樣看了很多卻一直不買的客戶。2009年全年，北京二手房成交量達到歷史高點26萬多套，并且每個月的二手房成交量，都高于新房。當年，新房總成交量不到18萬套，全年比二手房少8萬多套。在“買漲不買跌”的普遍心態(tài)下，黃國這類完全靠自己打拼的非京籍人士，壓抑了買房定居的想法?！熬徱痪?，等收入提高、經濟條件更好了再考慮吧?！?br/>　　2012年，本應是紅紅火火的五一黃金周，北京的樓市卻不如這變化的天氣般炎熱。根據北京市住建委網簽數(shù)據統(tǒng)計，5月第一周北京住宅網簽總量為2997套，環(huán)比前一周大幅下跌45%，其中，新建商品住宅網簽總量為1467套，環(huán)比前一周的網簽總量下跌了20.8%，比去年同期下跌了18%；二手住宅網簽總量為1530套，環(huán)比前一周的網簽總量大幅下跌了57.4%。然而僅過一周，住建委的數(shù)據則出現(xiàn)了明顯的變化：5月上半月，北京新房住宅簽約4679套，較4月同期上升46.2%，較去年同期上升33.2%；二手房住宅簽約5024套，較4月同期上升44.7%，較去年同期上升55.7%。這兩個數(shù)據均創(chuàng)下今年以來的最高值。
　　分析人士認為主要是首套房信貸松動及全國超過30個城市的樓市政策微調，購房者預判市場將走出低谷，害怕再次踏空，入市的積極性提高。另外北京市住建委數(shù)據顯示，截至5月15日，北京商品房住宅庫存為78385套，首次降至8萬套以下，但按照當前的銷售速度，仍可供市場消化10個月。
　　二手房待漲蠢蠢欲動
　　“有合適的房源我再聯(lián)系您吧，沒有便宜的了，上個月那套70平的兩居，205萬還能講價的，上個星期漲到210萬都賣掉了?！苯衲?月份后，位于南二環(huán)的那些房屋中介聯(lián)系黃國就沒那么頻繁了，5月2日，當黃國主動問起上次看的一處房源時，中介告訴他，已經出手賣了。
　　位于西四環(huán)的一家房屋中介告訴《經濟》記者，年前存的一些低價房源已經基本被消化，現(xiàn)在房子均價有所上升，“之前有均價19000元/平方米的，現(xiàn)在差不多都在22000元/平方米?！睋浾吡私?，目前勁松、崇文門、望京、西直門周邊的二手房價格都有所上調。記者之前在該區(qū)域看的低價房源差不多已賣完。
　　對于目前二手房成交回落的情況，一位門店店長告訴《經濟》記者，“3月份需求透支比較厲害，從去年底沉寂了近4個月的二手房市場在3月份得以爆發(fā)，當月的成交量太大了。”
　　一個月沒見面，黃國發(fā)現(xiàn)中介小趙胖了不少。小趙掩飾不住高興地告訴黃國，他4月份賣了兩套二手房，都是40平方米左右的小戶型。去年底才從租房業(yè)務轉為賣房的小趙，延續(xù)了三個月顆粒無收之后，三四月迎來了他的大豐收。小趙所在的門店有不到15個員工，4月賣出了9套房，他對自己的成績頗為滿意。
　　“低價位房子幾乎沒有剩下了，房主們也在逐漸漲價，客戶們卻又回歸觀望了。”5月已過半，小趙發(fā)現(xiàn)客戶們愈加猶豫不定了，不像三四月份還能給他留下些許希望。
　　除了低價房源迅速被消化外，影響二手房成交量的另一個主要因素就是房主開始抬價了。
　　“上個星期說好185萬成交的，結果房主昨天反悔說要漲5萬。等我們商量好決定買的時候，房主又說不賣了，覺得價格還是有點低，先留著不著急賣?！笨戳税肽甓址浚貌蝗菀卓粗行鋮^(qū)一套兩居室準備用來當婚房的王先生向《經濟》記者抱怨。長期與記者有聯(lián)系的幾家房屋中介都反映，隨著近兩三個月市場的好轉，原來著急賣房的房主又萌生了提價的心態(tài)，“都說不著急賣，再看看”。
　　房主林女士告訴《經濟》記者，她家房子年初掛出170萬的售價，一個星期才接待兩三撥看房的人，當她發(fā)現(xiàn)鄰居同戶型的房子4月初以175萬賣掉后，她馬上把掛牌價漲到了180萬，沒想到看房的人卻多了兩三倍。林女士說自己不著急賣房，還不到真正出手賣的時候，她一定要等到一個合適的價格。
　　偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據顯示，目前市場上80%的二手房業(yè)主都選擇了提高報價，20%的二手房業(yè)主選擇維持之前的報價，4月上半月二手房的掛牌均價環(huán)比上漲了2.5%左右。鏈家地產統(tǒng)計數(shù)據也顯示，5月上半月，北京二手房掛牌均價為25400元/平方米，比4月上漲了約5%。
　　為此，有業(yè)內人士指出，以價換量，并非市場出現(xiàn)真正意義上的回暖。隨著業(yè)主試探提價，或堅持原房價，買賣博弈再現(xiàn)，市場陷入二次觀望的局面。限購和限貸政策不放松，剛需購房只能保持市場低量，改善購房若無法持續(xù)入市，樓市成交回暖只會是短暫行情。
　　
　　新樓盤爭相入市
　　面對五環(huán)內新盤屈指可數(shù)價格堅挺，以及有限數(shù)量的二手房卻日漸看漲的現(xiàn)狀，急于置業(yè)的剛需購買群體只能將目光投向六環(huán)附近的遠郊地區(qū)。今年1至4月，大興線沿線樓盤成為新房交易的頭號熱點區(qū)域，共計成交1484套，成交均價16952元/平方米，比去年同期24246元/平方米大幅下調30%。
　　趁著休年假，黃國5月初駕車在大興轉悠了近半個月。今年，黃國和女朋友的年薪已近30萬，二人打算10月份結婚。盡管收入確實漲了不少，但是在對二手房又愛又恨的糾結中，他們還是決定買一套面積稍大的新房。雖然新房遠離市區(qū)，對于已經有車的黃國而言出行也還算方便，而且新房處于地鐵線附近，上班比較便利。于是，黃國選了那套1.2萬/平方米總面積84平方米的兩居室，總價剛過百萬，房產商促銷還多送了10平方米。
　　黃國跟記者算了這樣一筆賬，同樣總價100萬元的房源，新房交易成本比二手房低出近20萬元。其中，新房只需要30萬元首付和1萬元契稅，總計31萬元；二手房由于貸款只能拿到房屋評估值的七成，最低首付為44萬元，加上1萬元契稅和2.5萬元中介費，首筆支出成本高達47.5萬元，如果是未滿5年的普通住宅，還需要另付5.5萬元營業(yè)稅和1萬元個稅，首筆支付成本達到54萬元。另外，遠郊新房比市區(qū)二手房的面積大了不少，幾乎是兩居室和一居室的差別，而且，住著新房也比舊房子舒心。
　　相比三四月，5月份市場供應房源有所增加，特別是大興、通州入市項目明顯增多，大部分剛需項目入市當月去化率都超過了50%。多家研究機構透露，5月15日成交量之高的主要原因是“首開常青藤”迎來簽約高峰，349套的簽約量成就了北京新建商品住宅單日網簽量的新高。業(yè)內人士分析，該項目歷史最高售價曾達2.6萬元/平方米，而此次成交均價為18161元/平方米，而這是開發(fā)商在目前的市場環(huán)境下采取“以價換量”取得銷售佳績的典型案例。
　　5月上半月很多新盤入市，并取得了不錯的銷售成績，下半月更迎來了16個新盤入市，位于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)的某樓盤甚至出現(xiàn)最低價只有7200元/平方米的大戶型。隨著新樓盤推出花樣百出的各種促銷方案，購房者預計近期新樓盤還有下降的趨勢，“或許還值得等一等”的心理又讓其進入觀望