樓市在調(diào)控聲中筑底趨穩(wěn)

2012年的中國(guó)樓市波瀾不驚，在靜水流深中逐步筑底趨穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)了各方市場(chǎng)主體期待中的軟著陸。經(jīng)過這一輪嚴(yán)厲調(diào)控洗禮之后，追求穩(wěn)健理性的可持續(xù)發(fā)展將成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)和主基調(diào)。

如果以2010年4月“新國(guó)十條”為標(biāo)志和起點(diǎn)，本輪樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入到第三個(gè)年頭。相比于調(diào)控前兩年的政策密集出臺(tái)、市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)與起伏不定、眾媒體唇槍舌劍的交鋒論戰(zhàn)，2012年的中國(guó)樓市顯得波瀾不驚，但在靜水流深中逐步筑底趨穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)了各方市場(chǎng)主體期待中的軟著陸。

首先是房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。這是社會(huì)各界最為關(guān)注，同時(shí)也是最直觀的行業(yè)觀察指標(biāo)。盡管全國(guó)整體房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)下跌，但是調(diào)控之前房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭已經(jīng)被明顯遏制，部分區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度的回調(diào)，多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅趨緩。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2012年前三個(gè)季度（截至發(fā)稿時(shí)，11月份數(shù)據(jù)尚未發(fā)布——編者注）全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)資料，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降的城市數(shù)量始終保持在八成左右，環(huán)比數(shù)據(jù)雖然變化較多，但在7月份達(dá)到本輪調(diào)控以來的峰值之后，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量呈現(xiàn)持續(xù)減少的態(tài)勢(shì)，環(huán)比漲幅則繼續(xù)收窄。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速止跌企穩(wěn)。本輪調(diào)控以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速表現(xiàn)出漸行漸緩的特征。從2010年上半年同比增速38.1%的高位逐月下行，到今年7月下探至同比增長(zhǎng)15.4%的低位，此后開始探底止跌，近四個(gè)月則平穩(wěn)保持在15%左右的增幅。今年10月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資6583億元，同比上漲15.5%，環(huán)比下降10.5%。如果以年度來對(duì)照，從2006年到2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅分別為21.8%、30.2%、20.9%、16.1%、33.2%、27.9%，預(yù)計(jì)今年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅在15%至20%，很可能會(huì)略高于2009年的增幅，雖然仍屬于近年來的較低水平，但隨著第三季度以后宏觀經(jīng)濟(jì)的日益企穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升已成為大概率事件。

商品房銷售量依然可觀。盡管調(diào)控基調(diào)未變、政策未見放松，但可以確定的是，2012年的全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)將依然十分可觀。從前十個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)看，全國(guó)商品房銷售面積為78743萬平方米，同比2011年同期下降1.1%。商品房銷售額46301億元，同比增長(zhǎng)5.6%。從統(tǒng)計(jì)局提供的圖表可以看出，今年2月份為商品房銷售的最低谷，數(shù)據(jù)曲線從3月份開始逐月回升，并在7月重回增長(zhǎng)，迄今已連續(xù)增長(zhǎng)四個(gè)月。從商品房銷售的絕對(duì)數(shù)看，今年前十個(gè)月的銷售面積已經(jīng)超過2006、2007、2008年的全年銷售面積，銷售額則已經(jīng)超過2006至2009年的任何一個(gè)年份。預(yù)計(jì)全年銷售面積及銷售額仍將與去年相當(dāng)。

值得關(guān)注的是，與2011年?yáng)|部（尤其是東部沿海城市）主要城市成交量集體領(lǐng)跌形成對(duì)比，今年的樓市成交版圖發(fā)生了耐人尋味的變化。觀察今年以來全國(guó)主要城市房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)圖譜，可以呈現(xiàn)出一個(gè)明顯的“東部活躍帶”。在這些表現(xiàn)活躍的城市中，包括北京、上海、廣州、福州、廈門、杭州、南京、蘇州等去年商品房成交量均大幅下滑的城市。最典型的城市是杭州，從今年3月份開始，杭州一手房成交量同比升幅呈現(xiàn)一路飄紅，同比增幅動(dòng)輒200%以上，成為引領(lǐng)回暖的首要風(fēng)向標(biāo)城市。

土地市場(chǎng)開始復(fù)蘇。今年上半年，全國(guó)住宅用地供應(yīng)量為4.72萬公頃，僅完成全年住房用地計(jì)劃的29.6%，土地市場(chǎng)一度跌入調(diào)控以來的谷底。但自7月份以后，受市場(chǎng)成交量明顯回暖的影響，加上地方政府積極推地，資金壓力逐步解凍的房企拿地?zé)崆橐沧呦蚋邼q。在萬科、保利、中海、金地、龍湖等龍頭房企集中抄底拿地的帶動(dòng)下，沉寂了大半年的土地市場(chǎng)再度趨于活躍。由于年底前多數(shù)地方政府將集中推地的慣例，預(yù)計(jì)第四季度的地市表現(xiàn)將進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。但從全年來看，房企的土地購(gòu)置面積和去年持平或者小幅微跌的可能性較大，而明年的土地市場(chǎng)將好于今年。

今年全國(guó)整體房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)下跌，但是調(diào)控之前房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭已經(jīng)被明顯遏制，部分區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度的回調(diào)，多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅趨緩。

調(diào)控下行業(yè)分化加劇。調(diào)控的常態(tài)化和長(zhǎng)期化，促使房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部分化加劇，一批行業(yè)龍頭企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)更趨明顯，市場(chǎng)份額持續(xù)提升。以行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)萬科為例，今年前十個(gè)月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1035萬平方米，銷售金額1100億元，今年銷售再創(chuàng)歷史新高已無懸念。而中海、世茂、招商、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、越秀、禹州等上市房企更是提前兩個(gè)月完成了年度業(yè)績(jī)計(jì)劃。

行業(yè)權(quán)威資訊機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度銷售金額全國(guó)TOP10的房 企市場(chǎng)份額達(dá)到14.06%，這個(gè)數(shù)據(jù)較上一年度的12.58%增加了1.48%；全國(guó)TOP20企業(yè)今年前三季度的市場(chǎng)份額為19.25%，這個(gè)數(shù)據(jù)與上一年度17.11%相比也高出2.14%。對(duì)比近年來的相關(guān)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，無論是在銷售面積、銷售金額、拿地情況等方面，行業(yè)龍頭企業(yè)的綜合實(shí)力、企業(yè)業(yè)績(jī)、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)都在穩(wěn)步增強(qiáng)。

保障房建設(shè)任務(wù)提前達(dá)標(biāo)。作為本輪調(diào)控的關(guān)鍵內(nèi)容，保障房建設(shè)不容忽略。11月8日，住建部網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至10月份，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工722萬套，基本建成505萬套。這意味著2012年度的保障房新開工和基本建成量已經(jīng)提前達(dá)標(biāo)。按計(jì)劃，今年全國(guó)計(jì)劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬套以上，基本建成500萬套。官方希望借助保障房，部分抑制房?jī)r(jià)過快上漲，同時(shí)降低城鎮(zhèn)化進(jìn)程中“人口合理轉(zhuǎn)移的門檻”。建設(shè)計(jì)劃有序落實(shí)的同時(shí)，其制度建設(shè)也在推進(jìn)中。

上述反映房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的主要指標(biāo)表明，中國(guó)樓市在告別跌宕起伏的2011年之后，2012年總體上是個(gè)頗為平淡、平穩(wěn)的年份，同時(shí)也是逐步顯現(xiàn)并鞏固樓市調(diào)控成效之年。政府、企業(yè)、消費(fèi)者等各市場(chǎng)主體更趨理性，房?jī)r(jià)變化及漲幅趨于緩和，投機(jī)投資性需求基本離場(chǎng)，住房供應(yīng)的雙軌制模式初步成型，自住需求為特征的剛需群體成為購(gòu)房主體，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式悄然調(diào)整，非住宅的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等復(fù)合形態(tài)地產(chǎn)成為房企和投資機(jī)構(gòu)的新選擇等。

可以確定，經(jīng)過這一輪嚴(yán)厲調(diào)控洗禮之后，追求穩(wěn)健理性的可持續(xù)發(fā)展將成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)和主基調(diào)。