投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值運(yùn)用的利弊及建議

（河北天昕建設(shè)集團(tuán)有限公司 河北滄州 061000）

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資性房地產(chǎn)迅速成為我國企業(yè)與個(gè)人生活中的重要內(nèi)容?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則）對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量進(jìn)行了規(guī)定，但在實(shí)際執(zhí)行過程中存在一些問題。本文對(duì)投資性房地產(chǎn)的界定、公允價(jià)值計(jì)量及存在的問題進(jìn)行了探討，并提出了簡單的建議。

一、投資性房地產(chǎn)的界定

企業(yè)持有的房地產(chǎn)有不同的目的和用途。但是如何界定房地產(chǎn)是否為投資性房地產(chǎn)，需要看房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定：為了賺取租金而出租建筑物、出租土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是投資性房地產(chǎn)。而對(duì)于那些作為存貨的建筑物，自用的房地產(chǎn)不作為投資性房地產(chǎn)。筆者認(rèn)為這樣規(guī)定過于籠統(tǒng)，下文進(jìn)行討論。

（一）對(duì)于已經(jīng)出租房地產(chǎn)的界定，需要分類討論。第一種情況，甲企業(yè)將房地產(chǎn)租給了乙企業(yè)用于餐飲服務(wù)，但是甲企業(yè)對(duì)于這項(xiàng)房地產(chǎn)還要進(jìn)行維修等日常維護(hù)工作，甲企業(yè)對(duì)于此房地產(chǎn)提供的服務(wù)比重遠(yuǎn)小于乙企業(yè)，所以甲企業(yè)應(yīng)該把此房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)。第二種情況，甲企業(yè)不僅要對(duì)此房地產(chǎn)提供維修等日常維護(hù)工作，還要對(duì)客人提供各種服務(wù)，甲企業(yè)就不能把此房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)，而是自用房地產(chǎn)了。所以對(duì)于出租的房地產(chǎn)，我們需要進(jìn)行嚴(yán)密的討論。

（二）對(duì)于閑置并且沒有確定其用途房地產(chǎn)的界定。對(duì)于此類房地產(chǎn)，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有進(jìn)行規(guī)定它是投資性房地產(chǎn)還是普通性質(zhì)的房地產(chǎn)。但是可以參照《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則》相關(guān)規(guī)定：如果企業(yè)持有的房地產(chǎn)并沒有確定是用作存貨或是自用廠房，還是用于出售，可以把這類房地產(chǎn)的用途視為用于資產(chǎn)增值，作為投資性房地產(chǎn)處理。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值運(yùn)用的利弊

（一）公允價(jià)值運(yùn)用的優(yōu)點(diǎn)。公允價(jià)值的引入比較適合在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、房地產(chǎn)供求情況的影響比較大，加上最近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)的價(jià)格變化較快，購買價(jià)與過一段時(shí)間后的市場價(jià)相差很大，如果只按購買價(jià)計(jì)量房產(chǎn)價(jià)格，顯然會(huì)背離市場價(jià)格。即用以前的賬面價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，其實(shí)際價(jià)值不會(huì)得到真實(shí)的體現(xiàn)。例如上市公司張江高科是一家房地產(chǎn)公司，擁有大約65萬平方米以上的房地產(chǎn)，其主要經(jīng)營方式是租賃其擁有的廠房和辦公用房。經(jīng)過相關(guān)機(jī)構(gòu)研究表明，如果按照公允價(jià)值對(duì)其擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行重新計(jì)量，張江高科的房地產(chǎn)重估價(jià)值將增加約40億元?？梢姽蕛r(jià)值的引入對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響巨大，這可以使報(bào)表所反映的房地產(chǎn)價(jià)值更加真實(shí)，更加符合實(shí)際情況。

（二）公允價(jià)值運(yùn)用的缺點(diǎn)。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，選用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件：“（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息?！笨梢娢覈鴮?duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了一定程度的限定，企業(yè)不能隨意利用公允價(jià)值達(dá)到操縱利潤的目的。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值可以說是交易雙方在交易時(shí)，經(jīng)過雙方精通房地產(chǎn)價(jià)格的精英人物進(jìn)行公平談判，雙方討論確定最終價(jià)格。對(duì)于確定房地產(chǎn)的公允價(jià)值，一般不會(huì)去其他企業(yè)進(jìn)行此種商議來確定其公允價(jià)值，可以參考市場上和這種房地產(chǎn)相類似的最新交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，并考慮交易時(shí)間、交易情況等因素。還可以聘請(qǐng)專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值的計(jì)量。但是公允價(jià)值運(yùn)用存在以下缺點(diǎn)：1.投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值很難獲得。因?yàn)樵谖覈F(xiàn)今的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，各地的房地產(chǎn)價(jià)格差距較大，沒有形成公開、活躍的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)的公允價(jià)值很難取得。2.沒有統(tǒng)一口徑來確定公允價(jià)值。因?yàn)槟壳拔覈]有統(tǒng)一的口徑來測量公允價(jià)值，所以很難知道什么樣的價(jià)值才是真正的公允價(jià)值，公允價(jià)值的取得很困難，在實(shí)際運(yùn)用中受到企業(yè)主觀臆斷性的影響較大，使公允價(jià)值的準(zhǔn)確性受到影響，某些企業(yè)完全可以運(yùn)用這點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)利潤的目的。3.房地產(chǎn)市場的價(jià)格波動(dòng)會(huì)產(chǎn)生較大的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)一經(jīng)確定是采用成本模式計(jì)量，還是運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量，就不得隨意更改企業(yè)計(jì)量模式。如果企業(yè)采用了公允價(jià)值來計(jì)量房地產(chǎn)的價(jià)格，而公允價(jià)值受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展、供求關(guān)系的影響，其價(jià)格變動(dòng)將會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生非常大的影響。所以，企業(yè)選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式的話，就要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。4.企業(yè)凈利潤提前分配的風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)的計(jì)量，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格增長的時(shí)候，企業(yè)的凈利潤也會(huì)大幅度的增長。但是在企業(yè)的現(xiàn)金流量中，這部分凈利潤的增長并沒有得到體現(xiàn)。也就是說價(jià)格的增長，增加了凈利潤，但是沒有增加現(xiàn)金。如果企業(yè)對(duì)這部分利潤進(jìn)行了提前分配，這將對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

三、對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的幾點(diǎn)建議

因?yàn)槲覈鴮?duì)于公允價(jià)值的取得沒有進(jìn)行詳盡而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)定，所以公允價(jià)值真實(shí)數(shù)據(jù)很難獲得，為了使企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值的口徑保持一致，以免企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值達(dá)到操縱企業(yè)利潤的目的，筆者認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)。

（一）會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要對(duì)如何取得公允價(jià)值進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則只是規(guī)定在投資性房地產(chǎn)交易地點(diǎn)有活躍的市場，并且能夠獲得類似的房地產(chǎn)相關(guān)交易信息以確定其公允價(jià)值，但是并沒有嚴(yán)格的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定怎樣去計(jì)算公允價(jià)值，或者說什么樣的價(jià)值才是合理的公允價(jià)值。所以應(yīng)該制定嚴(yán)格公允價(jià)值評(píng)估模式和過程準(zhǔn)則，并對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值取得方法和過程進(jìn)行披露，使信息使用者能夠更加清晰地了解企業(yè)信息。

（二）構(gòu)建公平的房地產(chǎn)交易市場。在復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場中，獲取公允價(jià)值的難度非常大。因?yàn)閮r(jià)格的變動(dòng)性非常大，尤其是最近幾年房地產(chǎn)的價(jià)格，我們很難找到投資性房地產(chǎn)在一個(gè)時(shí)間段內(nèi)的公允價(jià)值。所以構(gòu)建一個(gè)公平的市場，讓房地產(chǎn)的市場價(jià)格理性的回歸，這樣才能容易獲取真實(shí)、可靠的交易信息并確定公允價(jià)值。

（三）加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值的監(jiān)管力度。國家應(yīng)建立獨(dú)立的監(jiān)管體系，對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行監(jiān)管。建立完整的法律體系，規(guī)定徇私舞弊行為的懲罰準(zhǔn)則。運(yùn)用法律來約束企業(yè)的行為，使企業(yè)能夠用正確的公允價(jià)值來計(jì)量企業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)值，增強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)信息可靠性披露。

總之，公允價(jià)值運(yùn)用不管是對(duì)企業(yè)，還是對(duì)信息使用者，都具有重要意義，它可以提高企業(yè)信息披露的可靠性，對(duì)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展很有好處，但是應(yīng)該逐步完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，使公允價(jià)值更加可靠、取得更加容易。