保障房商圈的多模型解釋初探

鄭曉云 張淼

[提要] 本文對保障房商圈的概念及特征進行探索，并運用經(jīng)濟學理論及模型，對保障房商圈存在的可能性進行分析，希望引起對保障房商圈的更多關(guān)注。

關(guān)鍵詞：保障房商圈；需求—供給；零售飽和指數(shù)；哈夫修正模型；社會價值

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2012年9月13日

一、我國保障性住房概況

所謂保障性住房，指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質(zhì)的住房，具體包括：一是商品雙限房，是指可以讓城市中低收入家庭有能力購買的商品房，是一種限戶型、限房價的保障性住房；二是經(jīng)濟適用房，指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，具有經(jīng)濟適用的特點。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房；三是廉租房，指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房；四是政策性租賃房，是指通過政府或政府委托的機構(gòu)，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時政府對承租家庭按月支付相應(yīng)標準的租房補貼。

1998年國家確立了以經(jīng)濟適用房為主的多層次住房供應(yīng)政策，對象為中低收入家庭、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用房供應(yīng)體系。2003年提出經(jīng)濟適用房是具有保障性質(zhì)的政策性住房，是解決中等偏下收入家庭住房的重要途徑。住房保障政策體系基本成型。2006年開始，國家政策再次將住房保障范圍擴大，要求新建商品房項目入市前必須按一定比例配建保障性住房，配建平均比例為商品房的15%。2008年全球金融經(jīng)濟危機，國務(wù)院出臺拯救經(jīng)濟的4萬億投資計劃。其中，將“加快建設(shè)保障性安居工程”列為首條，住建部也提出今后3年要增加保障房的建設(shè)數(shù)量。保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模以每年倍增的速度擴大。2010年我國建設(shè)保障性住房580萬套；2011年我國擬建1，000萬套保障房，相比2010年增長了72.4%，且截至2011年10月底，全國開工建設(shè)保障房已超過1，000萬套，比原計劃提前1個月完成目標任務(wù)；2012年我國計劃新開工建設(shè)保障房700萬套以上，基本建成500萬套以上。據(jù)測算，新開工項目加上前兩年結(jié)轉(zhuǎn)的在建項目，2012年整體保障房在建規(guī)模將達到1，800萬套。

二、保障房商圈

（一）商圈概念。商圈，以德國地理學家克里斯泰勒在上世紀三十年代提出的“商品和服務(wù)中心地理論”為最早，即以中心地為圓心，以最大的商品銷售和餐飲服務(wù)輻射能力為半徑，形成商品銷售和餐飲服務(wù)的中心地。

（二）保障房商圈概念。本文所指的保障房商圈是指，保障房所帶來的居住人群對零售業(yè)態(tài)的需求，吸引零售店鋪聚集于保障房周邊，沿著一定的方向和距離擴展，從而形成的輻射一定范圍的店鋪聚集地理范圍。

（三）保障房商圈的特征。保障房商圈是因為保障房的聚集性建設(shè)而逐漸形成，其特點必然也主要受保障房的影響。主要包括：

1、業(yè)態(tài)檔次大眾。保障房作為一種政府救濟性質(zhì)的政策性住房，其受眾為中低收入家庭。此類消費群體經(jīng)濟能力有限，消費想法相對保守，收支相抵略有結(jié)余，生活資料消費比重較大，消費方式則是大眾化消費，因此決定了保障房商圈的商業(yè)檔次以大眾消費為主。尤其是在保障房商圈形成的初期階段，保障房受眾的經(jīng)濟能力還未得到改善，專程型消費或高端型消費很少。但這并不意味著保障房的受眾就完全沒有非必需型消費，其對于休閑、娛樂同樣有消費需求，比如電影院、游樂場、咖啡店、茶樓等，只是相對在價格的接受能力上偏低，對物業(yè)的檔次要求不高。

2、業(yè)態(tài)規(guī)模中小型。保障房商圈內(nèi)業(yè)態(tài)的檔次和目標顧客的特征，決定了在保障房商圈中的業(yè)態(tài)規(guī)模要以中小型為主，因為大規(guī)模的零售物業(yè)其建設(shè)成本和運營成本都較大，客單價必須維持一個較高的水平才能維持其盈利，此類物業(yè)一般組合出現(xiàn)在中高端的項目中，并且一般會開發(fā)在人流量更大的城市核心區(qū)域。保障房商圈的消費群體決定了商圈內(nèi)業(yè)態(tài)的建設(shè)及運營成本的水平，因此也決定了其規(guī)模的大小。

3、形成速度比較慢。保障性住房多是成片開發(fā)在城市邊緣地帶，周邊交通不便，居住環(huán)境普遍較差，周邊配套不完善，增加了保障房居民的生活成本，因此在保障房商圈形成之前會有很多的居民選擇空置，導(dǎo)致商戶考慮到人流量的問題而使保障房片區(qū)商圈的形成速度較慢。

三、保障房商圈形成的“需求—供給”解釋

從經(jīng)濟學的角度來看，保障房商圈的形成是市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，即供給滿足需求的表現(xiàn)。首先，由于我國的地方政府財政的特征，保障房的選址一般位于城市欠發(fā)達區(qū)域，周邊發(fā)展程度相對落后，商業(yè)零售設(shè)施稀缺，這導(dǎo)致了保障房受眾的物資采購成本增加；其次，保障房的體量一般都很大，在短時間內(nèi)能帶來大量長期停留的人群（幾萬至十幾萬人），這些群體的日常生活、休閑娛樂自然形成了對零售商業(yè)設(shè)施的龐大需求；最后，根據(jù)經(jīng)濟學的基本原理，零售商業(yè)的需求帶來了零售商業(yè)設(shè)施的進入，以滿足需求，使得保障房商圈初步形成。（圖1）

在T1時，保障房受眾入住，帶來需求的猛增，而此時，供給幾乎為零；隨著時間的推移，供給增長遠大于需求的增長，并在T2時達到供求平衡，此時保障房商圈開始形成；由于增長的慣性，供給繼續(xù)快于需求增長，導(dǎo)致供大于求，這是保障房商圈逐步發(fā)展擴展的時期；隨著保障房的飽和入住，需求在T3時達到穩(wěn)定，而供給也逐漸減少，并最終再次與需求平衡，此時，保障房商圈也形成了一個穩(wěn)定的規(guī)模。

從上可以看出，保障房商圈的形成，就是一個供給滿足需求的過程，和其他的商圈一樣，是市場經(jīng)濟的一種產(chǎn)物。

四、零售飽和指數(shù)法則研究

零售飽和指數(shù)法則是一種衡量商圈零售物業(yè)競爭激烈程度的方法，其含義是指一定區(qū)域內(nèi)零售物業(yè)的規(guī)模滿足該區(qū)域內(nèi)零售物業(yè)需求的程度或者可以理解為單位零售物業(yè)面積的平均營業(yè)額，計算公式為：

IRS=

其中，IRS表示零售飽和指數(shù)，C表示零售商品的潛在顧客，RE表示每周最大平均購買額，RF是零售物業(yè)總面積。

通常來講，IRS越高，表明該地區(qū)的零售物業(yè)越緊缺，零售物業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?；而該指?shù)越低，說明該地區(qū)的零售物業(yè)競爭激烈，零售物業(yè)發(fā)展?jié)摿π　?/p>

運用零售飽和指數(shù)法則來解釋保障房商圈的形成，會得到下列結(jié)論：首先，保障房的投入使用，短時間內(nèi)在一定的區(qū)域內(nèi)集中了大量有零售商品的潛在客戶，即在保障房所在區(qū)域，C指很大；其次，RE作為一個較為穩(wěn)定的參數(shù)，一般與居民的生活水平有關(guān)，對于保障房的受眾來說，住房費用的節(jié)省會促進消費支出的增加，從而增大RE值；最后，周邊配套商業(yè)的空白，注定保障房所在地的RF值會很小。所以，在剛剛投入使用的保障房地區(qū)，IRS會很高。

根據(jù)零售飽和指數(shù)法則的理論，在IRS值高的地區(qū)，零售商業(yè)競爭小，法則潛力大，這就會吸引大量的零售物業(yè)進入該地區(qū)，形成零售物業(yè)的聚集區(qū)，逐步發(fā)展成為依托保障房而存在的商圈。

五、哈夫修正模型解釋

（一）哈夫模型。1963年美國加利福尼亞大學的經(jīng)濟學家戴維·哈夫在哈里斯的市場潛能模型的基礎(chǔ)上，提出了預(yù)測城市區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模的模型——哈夫概率模型。該模型以萬有引力為基本法則，提出了購物場所各種條件對消費者的引力和消費者去購物場所感覺到的各種阻力決定了商圈規(guī)模大小的規(guī)律。

哈夫站在消費者的角度，認為消費者前往某一商業(yè)物業(yè)發(fā)生消費的概率，取決于該商業(yè)設(shè)施的營業(yè)面積、規(guī)模實力和時間三個主要要素，商業(yè)物業(yè)的營業(yè)面積大小反映了商店商品的豐富性，商業(yè)物業(yè)的規(guī)模實力反映了該商店的品牌質(zhì)量、促銷活動和信譽等，從居住地到該商業(yè)物業(yè)的時間長短反映了消費者到目的地的方便程度。這一模型的表達公式如下：

Pij=

μ表示商店魅力對消費者選擇影響的參變量，λ表示需要到物業(yè)的時間對消費者選擇該影響的參變量。其中，Pij=i地區(qū)消費者到j(luò)商店購物的概率；Sj=j商店的魅力（面積、知名度、促銷活動等）；Tij=i地區(qū)到j(luò)商店的阻力（交通時間、方便程度、阻礙等）；n=相互競爭的零售物業(yè)數(shù)。

（二）解釋假設(shè)

1、假設(shè)保障房商圈的潛在消費者到達該商圈的平均T1值為1，則到達其他商圈的平均T2值為>1。因為保障房商圈的主要潛在消費者以保障房受眾為主，其居住地就位于保障房商圈內(nèi)，這就使得保障房商圈的潛在消費者達到保障房商圈的阻力小于其他任何商圈，這在現(xiàn)實當中是成立的。

2、a.其他商圈中大眾消費類商店的S2值為1，進駐保障房商圈的商店的S1值<1；b.其他商圈中大眾消費類商店的S2值為1，進駐保障房商圈的商店的S1值=1；c.其他商圈中大眾消費類商店的S2值為1，進駐保障房商圈的商店的S1值>1。該假設(shè)包含了保障房商圈與其他商圈在商品魅力比較上的所有類型，即低于、相同和高于，所以此假設(shè)也符合實際。

3、由于μ、λ值很難求出，所以假設(shè)μ=1，λ=2。此取值是根據(jù)日本通產(chǎn)省對哈夫模型的修正而得到的，具有較高的科學依據(jù)。

4、保障房商圈的n1值小于其他商圈的n2值。由于體量、品質(zhì)、人流的原因，保障房商圈的商家數(shù)量會小于其他商圈的商家數(shù)量，這在現(xiàn)實中是符合實際的。

（三）解釋過程。在保障房入住初期，保障房受眾的購物行為將呈現(xiàn)如下特征：要么選擇去其他商圈，要么在保障房商圈購買。在其他假設(shè)不變的情況下，討論[（2）a]的假設(shè)，即T1

此時，無法比較消費者選擇各個商圈店鋪的概率大小，即以保障房受眾為主的消費者在選擇保障房商圈還是其他商圈上有不確定性。

在其他假設(shè)不變的情況下，討論[（2）b]的假設(shè)，即T1

此時，可以看出，P1大于P2，即消費者選擇在保障房商圈購物的概率更大。

在其他假設(shè)不變的情況下，討論[（2）c]的假設(shè)，即T1S2，n1

此時，可以看出，P1大于P2，即消費者選擇在保障房商圈購物的概率更大。

綜上可以得出結(jié)論：從哈夫概率模型推斷，保障房商圈是可以存在的，而且隨著保障房商店魅力的提升，保障房商圈的吸引力越大，其形成的可能更大，成型速度也越快。

保障房商圈的魅力不是指在商店的檔次、面積、知名度上，而是在于商店經(jīng)營的產(chǎn)品或服務(wù)的性價比、促銷活動、售后服務(wù)等方面。因為保障房商圈的目標客戶的經(jīng)濟及社會地位特征決定了其關(guān)注的商店魅力更偏重于實際的利益，而并非傳統(tǒng)的生活品位。

六、社會價值

保障房商圈存在的可能不僅從多種商圈模型上得到印證，而且從社會價值的角度來說也具有生命力。首先，保障房商圈的存在方便了主要是保障房受眾的日常生活，這是保障房存在的基礎(chǔ)，也是其社會價值的最大體現(xiàn)；其次，保障房商圈的存在，提升了與保障房相配套的商業(yè)用房及其他周邊商業(yè)用地的價值，為政府提供了一部分保障房建設(shè)資金，減輕保障房建設(shè)巨額資金需求的壓力，釋放更多的財政預(yù)算用于教育、醫(yī)療等其他領(lǐng)域；最后，保障房商圈的形成，必然形成大量的就業(yè)崗位，為社會創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。

七、總結(jié)

保障房商圈算是一種比較新的商業(yè)形態(tài)，從經(jīng)濟學及商圈理論上對其的解釋也證明了它存在的可能。作為一種新型的商業(yè)類型，對它進行更進一步的理論研究有助于它的功能完善和進一步的發(fā)展。促進保障房商圈的建設(shè)，能增強保障房的功能性，同時也為保障房的建設(shè)提供一定的資金渠道，對社會及政府都具有重要的意義。

主要參考文獻：

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