基于GIS技術的房地產(chǎn)估價研究

王成元 龔永超 李華

[提要] 本文分析房地產(chǎn)估價行業(yè)的特點和存在的問題，研究探討以GIS技術為基礎建設房地產(chǎn)估價系統(tǒng)的可行性、必要性，提出以GIS技術建設房地產(chǎn)估價系統(tǒng)的建設目標和總體設計。

關鍵詞：GIS；房地產(chǎn)估價；估價系統(tǒng)；輔助估價

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2012年9月14日

近年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為社會關注的焦點，國家每年在房地產(chǎn)業(yè)投入大量的人力、物力和財力，房地產(chǎn)估價行業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起著重要的作用。然而，房地產(chǎn)估價效率低、方法不完善等阻礙著估價行業(yè)的發(fā)展。如何在房地產(chǎn)估價中減少人為因素干擾的同時又充分發(fā)揮估價師的經(jīng)驗智慧，使房地產(chǎn)估價行業(yè)走上科學化、信息化的道路，這就需要在估價中引入GIS技術。

一、房地產(chǎn)估價中引入GIS的可行性和必要性

（一）房地產(chǎn)估價行業(yè)本身的特點

1、影響因素眾多。影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，按影響因素的范圍來分可分為：個別因素、區(qū)域因素、一般因素；按影響因素的性質來分可分為：自身因素、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素、國際因素、心理因素。在不同地區(qū)、不同時期，各種因素影響房地產(chǎn)價格變動的方向和幅度是不盡相同的。這些因素對估價對象的影響，主要靠估價人員對其進行定性分析后再做出量的判斷。

2、具有明顯的空間性。房地產(chǎn)評估對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的大量空間數(shù)據(jù)，如物業(yè)的坐落位置；各種公共服務設施的分布；各種基礎配套設施的分布；城市人口的密度、分布等，都具有空間屬性，隨著地域的不同變化很大，評估時必須充分考慮其空間特性。

（二）房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的問題。①不主動收集信息，或者是收集信息的方式落后，或者是信息的質量并不高；②整理數(shù)據(jù)的方式落后使信息缺乏系統(tǒng)性、統(tǒng)一性；③信息的管理方式落后，效率不高，花費的成本較高；④信息傳播不及時、資源信息不能共享等；⑤人為因素干涉太多，缺乏客觀公正性，評估報告說服力不夠。

上述因素的存在嚴重影響了估價業(yè)的科學性和嚴謹性，阻礙了房地產(chǎn)估價業(yè)的良性發(fā)展。由于以上兩大特點，在房地產(chǎn)估價中引入GIS，使得估價系統(tǒng)能動態(tài)地處理、分析強大的空間和屬性數(shù)據(jù)，實現(xiàn)空間信息和屬性信息的集成管理，實現(xiàn)圖文并茂的可視化分析，使房地產(chǎn)估價從手工作業(yè)到電子化、程序化、信息化的飛躍，使房地產(chǎn)估價工作真正做到公正、合理、科學、適用。

二、GIS技術和估價系統(tǒng)的結合點

（一）GIS為估價系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)采集和管理。GIS的數(shù)據(jù)資源非常豐富，采集數(shù)據(jù)時可以是現(xiàn)有的圖形資料、數(shù)字數(shù)據(jù)、統(tǒng)計調查的文字等，也可以運用全球定位系統(tǒng)、慣性測量系統(tǒng)等獲取野外測量數(shù)據(jù)、攝影測量和遙感圖像數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)管理必須利用數(shù)據(jù)庫技術來管理龐大的地學數(shù)據(jù)系統(tǒng)中涉及到的大量統(tǒng)計、建筑、經(jīng)濟、土地、規(guī)劃等信息，從而有效解決估價信息來源廣、數(shù)量大、種類多且格式不統(tǒng)一帶來的問題，以達到快速查找和有效利用的目的。

（二）GIS為估價系統(tǒng)提供信息查詢。在估價過程中，GIS技術能夠方便地為估價人員提供大量的數(shù)據(jù)查詢：可以按圖查詢或按屬性查詢，也可以結合圖形和屬性條件進行綜合查詢。查詢完成時，用圖形和屬性數(shù)據(jù)形式將查詢結果顯示出來，按照屬性數(shù)據(jù)字段內容不一樣使用不同的顏色展現(xiàn)查詢到的圖形，如用不同的顏色高亮顯示不同的價格區(qū)間?？梢酝ㄟ^點取想查閱詳細信息的房地產(chǎn)，來顯示該房屋的各種文字信息、圖片、動畫、錄像、估價報告、文檔等內容。

（三）GIS為估價系統(tǒng)提供模型集成。GIS與專業(yè)模型的集成、結合一直是GIS領域的一個重要研究方向。由于GIS具有強大的多源信息管理和空間分析能力，使得GIS能夠為房地產(chǎn)估價模型中涉及的大量空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的處理提供支持，同時也可以利用GIS的分析功能和其他一些數(shù)學方法來改進房地產(chǎn)估價模型，提高估價工作的準確性和公正性。

（四）GIS為估價系統(tǒng)提供空間分析。GIS具有強大的空間分析功能，其中可用于房地產(chǎn)估價的模型如疊加分析、緩沖區(qū)分析、路徑分析等。例如，分析某商場對周邊房地產(chǎn)價格的影響程度，根據(jù)影響范圍的大小產(chǎn)生不同的緩沖區(qū)，通過分析緩沖區(qū)內的價格變化來檢驗對房地產(chǎn)價格的影響程度。再如，根據(jù)GIS的點、線、面緩沖區(qū)分析功能，可以得到某房地產(chǎn)一定范圍內的周邊信息，如商業(yè)、學校、醫(yī)院、銀行、交通等服務配套信息，充分利用房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的空間特性，根據(jù)其對估價過程及結果的影響輔助估價師進行分析；此外，在各種數(shù)據(jù)庫已經(jīng)建好的基礎上進行空間疊加、提取方式制作專題圖，每一個專題圖層都可以由一項房地產(chǎn)價格的影響因素構成，如社會服務設施圖、城市基礎設施分布圖、環(huán)境質量評價圖等。

三、系統(tǒng)功能研究

（一）系統(tǒng)建設目標。建立房地產(chǎn)估價系統(tǒng)的目標是以房地產(chǎn)信息及相關的社會經(jīng)濟要素為研究對象，綜合運用各種科學方法和手段，以房地產(chǎn)評估為主要目標的綜合性區(qū)域信息系統(tǒng)。要求房地產(chǎn)估價GIS信息系統(tǒng)需要實現(xiàn)的功能有：（1）為了更好地管理房地產(chǎn)價格信息，使信息資源有效積累和共享，系統(tǒng)需要構建一個包含房地產(chǎn)區(qū)域信息和社會經(jīng)濟信息在內的房地產(chǎn)價格基礎空間數(shù)據(jù)庫；（2）為了更好地查詢、檢索、分析、預測、處理和輸出房地產(chǎn)及相關社會經(jīng)濟信息，使得到的數(shù)據(jù)完整、正確、及時，保證系統(tǒng)的安全性和開放性，系統(tǒng)需要建立一個具有數(shù)據(jù)采集、編輯、數(shù)據(jù)庫管理和制圖等功能的軟件；（3）為了更好地輔助房地產(chǎn)估價師估價，系統(tǒng)需要在房地產(chǎn)價格理論的基礎上采集、整理、分析相關的圖文數(shù)據(jù)資料，構建估價的數(shù)學模型；（4）為了提高房地產(chǎn)估價的準確性，系統(tǒng)需要使GIS和專業(yè)模型充分地結合，改進現(xiàn)在的專業(yè)估價模型；（5）為了改變目前估價作業(yè)方式落后的現(xiàn)狀，減少主觀隨意性，提高工作效率，系統(tǒng)需要實現(xiàn)估價作業(yè)的計算機化；（6）為了實現(xiàn)各種估價模型的有機集成和估價流程的計算機化，使GIS成為房產(chǎn)估價系統(tǒng)真正意義上的數(shù)據(jù)管理的平臺、模型集成的平臺、功能操作的平臺，系統(tǒng)需要以GIS為平臺，實現(xiàn)空間數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理；（7）能夠為土地使用權出讓、房地產(chǎn)轉讓、租賃、抵押、典當?shù)忍峁┕纼r輔助分析；（8）系統(tǒng)操作便捷，用戶界面友好，具有靈活性與通用性。

該系統(tǒng)并不能取代專業(yè)的估價人員智慧，它僅僅是輔助估價人員更好地做出決策。所以，在設計過程中，要使系統(tǒng)界面友好、易于操作，同時系統(tǒng)還應該給估價人員留下選擇操作的空間，估價人員能夠根據(jù)實際情況在許可的情況下調整模型參數(shù)，使系統(tǒng)在注重模型的客觀性的同時，也能考慮到估價人員的經(jīng)驗對估價結果的準確性至關重要，從而使估價結果更為可靠?？傊?，系統(tǒng)的開發(fā)是為了更好地為估價人員服務，應該尊重估價人員的經(jīng)驗和智慧，給估價人員留下思考和判斷的空間，而不是利用該系統(tǒng)取代估價人員。

（二）系統(tǒng)總體設計

1、基礎數(shù)據(jù)獲取。房地產(chǎn)估價地理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)來源于1∶10000基礎地形圖、數(shù)字化城市路網(wǎng)圖、房屋及房屋用地專題圖、基準地價、城規(guī)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)等。

2、數(shù)據(jù)更新、管理。數(shù)據(jù)信息講究時效性，必須及時更新。目前，數(shù)據(jù)更新維護的方式主要有兩種：①從系統(tǒng)外的渠道獲取的信息一般采用批量的方式更新；②將從系統(tǒng)內獲取的數(shù)據(jù)分成歷史庫和現(xiàn)勢庫，建立實時動態(tài)數(shù)據(jù)更新體系，本系統(tǒng)將這兩種方式結合起來兼顧系統(tǒng)內外的信息，同時又使得系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫具備時間維特性。

3、GIS輔助估價。利用GIS的數(shù)據(jù)管理、空間查詢、空間分析、可視化等技術手段實現(xiàn)輔助房地產(chǎn)估價，具體可以從以下方面分析：

（1）GIS具有信息查詢管理、空間分析的能力外，還具有可視化性能。GIS平臺可以可視化地表達空間信息，還可以通過專題圖將屬性信息以二維或三維的方式可視化地表達。如以專題圖的形式實現(xiàn)可視化的統(tǒng)計分析。

（2）估價流程管理。完整規(guī)范的估價業(yè)務流程為獲取估價業(yè)務、明確估價事項、簽訂估價合同、擬定估價方案、收集和整理估價材料、實地勘察估價對象、選擇估價方法及估算、撰寫及審核估價報告、出具估價報告、估價資料歸檔。用GIS平臺建立固定的估價流程系統(tǒng)，能夠實現(xiàn)日常事務的自動化、完善地處理，使處理的效率大大提高。

（3）撰寫估價報告。利用GIS中的空間屬性信息進行空間查詢和分析自動生成估價報告中的區(qū)位描述和所需的圖片。在估價師根據(jù)自己的估價經(jīng)驗和智慧進行修正后自動生成估價報告。

（4）房地產(chǎn)咨詢服務。對于從事房地產(chǎn)投資顧問業(yè)務的估價機構，引入GIS技術能顯著提高企業(yè)的業(yè)務能力。例如，面對一個新的開發(fā)項目時，利用GIS的強大功能和其他的一些信息輔助公司進行決策。同時，GIS平臺還能夠持續(xù)地跟蹤評估和決策。

四、結束語

在房地產(chǎn)估價系統(tǒng)中引入GIS技術，對我國的房地產(chǎn)估價程序走向規(guī)范化具有重要影響，同時能夠極大地促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)估價集科學與藝術于一身。GIS技術憑借其強大的信息查詢、存儲、管理、分析、跟蹤、顯示等功能，使其在房地產(chǎn)估價等領域中發(fā)展前景廣闊。

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